德思勤《都市綜合體運(yùn)作的思考與實(shí)踐》

都市綜合體運(yùn)作的思考和實(shí)踐

深圳市德思勤投資有限公司董事長(zhǎng)龍固新一、舊城改造是城市升級(jí)的必要過(guò)程二、舊城改造催生都市綜合體三、德思勤都市綜合體物業(yè)的實(shí)踐四、都市綜合體物業(yè)的資本進(jìn)入與退出目錄一、舊城改造是城市升級(jí)的必要過(guò)程在將近200年的時(shí)間里，多數(shù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家基本上實(shí)現(xiàn)了“城市化”，即多數(shù)人口形成了聚集居住的格局。20世紀(jì)中葉，一些西方國(guó)家的城市人口占全部人口比例分別為：美國(guó)72％，英國(guó)87％，聯(lián)邦德國(guó)79％，荷蘭86％，加拿大77％，澳大利亞83％。1978年改革開(kāi)放以后，中國(guó)的城市化進(jìn)程逐步加快，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年將有1000萬(wàn)-1200萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城。預(yù)計(jì)2036到2040年，城鎮(zhèn)人口總量將由現(xiàn)在5億達(dá)到10億左右。城市化的快速發(fā)展，城市規(guī)模的擴(kuò)大，帶動(dòng)了房地產(chǎn)的旺盛需求。

城市化進(jìn)程擴(kuò)大城市規(guī)模城市升級(jí)要求舊城改造城市的升級(jí)發(fā)展，帶來(lái)城市如何提高土地利用效率的重大課題，舊城改造是解決城市升級(jí)發(fā)展的重要方式。舊城改造是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為適應(yīng)已批準(zhǔn)的城市詳細(xì)規(guī)劃的需求，實(shí)施的對(duì)與規(guī)劃發(fā)展不相符的舊有城市基礎(chǔ)設(shè)施的拓展、改線，工礦、企業(yè)、商貿(mào)、房宅的拆遷與重建，綠地與公共文教娛樂(lè)場(chǎng)所的改擴(kuò)增建設(shè)等。關(guān)于舊城改造的分類舊城改造中心區(qū)改造舊城居住區(qū)改造舊城商業(yè)區(qū)重建與改造城中村改造歷史文化保護(hù)區(qū)改造旅游度假區(qū)改造舊工業(yè)區(qū)改造港口、碼頭改造舊城改造研究思路舊城改造要解決的問(wèn)題舊城改造研究體系為什么要改造改造原因?yàn)槭裁茨芨脑旄脑鞐l件改造成什么改造目標(biāo)誰(shuí)來(lái)改造改造主體如何改造改造模式如何判斷改造是否成功改造評(píng)價(jià)改造會(huì)造成什么影響改造影響？舊城改造根本原因土地資源短缺優(yōu)化土地存量土地資源浪費(fèi)舊城改造城市更新舊城改造實(shí)質(zhì)：如何合理利用已開(kāi)發(fā)土地舊城改造目標(biāo)改造目標(biāo)集約利用城市土地，提高土地利用效益城市結(jié)構(gòu)合理，產(chǎn)業(yè)布局得當(dāng)完善城市功能，成熟城市配套提升城市形象，完成城市升級(jí)舊城改造主體確定改造主體如何參與確定改造主體的責(zé)權(quán)利確定改造主體政府開(kāi)發(fā)商責(zé)任權(quán)利利益股份公司舊城改造模式具體內(nèi)容改造模式說(shuō)明改造主體確定改造主體的職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)改造方式確定改造的方式及改造周期補(bǔ)償方式確定拆賠比安置方式解決原住民的安置問(wèn)題發(fā)達(dá)國(guó)家的舊城改造經(jīng)驗(yàn)（一）把改善市政基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境質(zhì)量作為城市改造的中心內(nèi)容例如,德國(guó)在城市(鄉(xiāng)鎮(zhèn))規(guī)劃和城市建設(shè)中,十分重視處理好人和自然的關(guān)系,注重生態(tài)平衡和環(huán)境保護(hù)。德國(guó)城市綠地面積一般占20%-30%,高的達(dá)到40%-50%,人均占有量達(dá)100平方米左右。（二）把改造舊城與保護(hù)歷史文化古城風(fēng)貌結(jié)合起來(lái),對(duì)重要文物、古跡及古建筑物重點(diǎn)保護(hù)例如在舊城改造的過(guò)程中,法國(guó)共有12600處古跡和21300座歷史性建筑物均受到法律保護(hù),其中大多數(shù)是城堡、莊園、宅第和教堂。法國(guó)1962年公布了馬爾羅法。該法規(guī)定對(duì)若干城市地區(qū)進(jìn)行全面性的保護(hù)規(guī)劃。（三）發(fā)揮各級(jí)政府及私人的積極性,多方籌集舊城改造資金開(kāi)始于1954年的美國(guó)舊城改造就是通過(guò)地方有關(guān)機(jī)構(gòu)和大量聯(lián)幫政府的補(bǔ)貼來(lái)籌集改造資金的。二、舊城改造催生都市綜合體特征1地價(jià)與租金提升經(jīng)濟(jì)利益的再分配的驅(qū)使，在制定舊城更新改造規(guī)劃時(shí)，對(duì)城市土地進(jìn)行評(píng)估和地價(jià)分級(jí)、并對(duì)城市土地增值、土地市場(chǎng)進(jìn)行測(cè)算，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。特征2最高的交通可達(dá)性特征3城市功能聚集中心舊城改造與都市綜合體的共性特征：

地價(jià)、租金提升/交通高度發(fā)達(dá)/城市功能聚集/城市更新

交通配套成熟地區(qū)，地鐵、高速道路成為現(xiàn)代城市的一個(gè)非常重要的交通手段，其次是機(jī)場(chǎng)、火車站、高速公路等，路網(wǎng)密度也是一個(gè)重要的指標(biāo)。規(guī)劃從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，使舊城機(jī)能得以完善，強(qiáng)調(diào)區(qū)域的綜合功能。根據(jù)之前出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、用地結(jié)構(gòu)、交通壓力、市政設(shè)施、居住環(huán)境等問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整，使得規(guī)劃更合理。特征4城市更新

都市綜合體多應(yīng)舊城改造而產(chǎn)生城市CBD快速發(fā)展城市規(guī)模擴(kuò)大和城市化程度提高相鄰建筑綜合體集群形態(tài)出現(xiàn)城市建筑群功能集約化更高，規(guī)模更大交通網(wǎng)絡(luò)提升，聯(lián)系更緊密國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等機(jī)構(gòu)，對(duì)2003年以來(lái)的建成或在建的100個(gè)新建筑綜合體研究顯示：65%的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能。都市綜合體產(chǎn)生背景都市綜合體特性都市綜合體定義多種功能空間有機(jī)組合與城市交通協(xié)調(diào)各不同功能空間依存、價(jià)值互補(bǔ)一個(gè)位置上的一組建筑CBD、都市副中心區(qū)與都市綜合體之間的相互關(guān)系

CBD都市副中心內(nèi)CBD和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位都市綜合體可以存在于CBD、都市副中心區(qū)與都市綜合體之間的相互關(guān)系圖

都市綜合體開(kāi)發(fā)與運(yùn)作管理都市綜合體的定位依據(jù)消費(fèi)者分析方法內(nèi)容都市綜合體的整體規(guī)劃主要物業(yè)體量的分析交通組織空間布局環(huán)境景觀設(shè)計(jì)資源整合整體定位商業(yè)業(yè)態(tài)研究開(kāi)發(fā)管理都市綜合體開(kāi)發(fā)與運(yùn)作管理零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理開(kāi)發(fā)商自行管理國(guó)外的管理機(jī)構(gòu)參與合作管理專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行市場(chǎng)管理主要承租者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的同時(shí)開(kāi)展管理酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理開(kāi)發(fā)商自行管理租賃經(jīng)營(yíng)管理委托經(jīng)營(yíng)管理連鎖經(jīng)營(yíng)都市綜合才體營(yíng)銷推瓜廣推廣層次求和傳播通受路解析圖國(guó)際范圍國(guó)際專業(yè)患展覽會(huì)/拜訪國(guó)扎際跨國(guó)釀公司/委托國(guó)營(yíng)際知名跑咨詢公梳司建立項(xiàng)慢目高度糕、廣度全國(guó)范瓶圍全國(guó)主動(dòng)流媒體建立項(xiàng)孩目高度甘、廣度片區(qū)范周圍當(dāng)?shù)刂髁飨锩襟w/戶外廣告殿/事件營(yíng)粒銷體驗(yàn)式凈營(yíng)銷都市綜合肝體的銷售棵與出租分零租喊賃租售組合整體出租分散出著租三、德龜思勤都寇市綜合詠體的實(shí)播踐深圳中航悟城建筑指標(biāo)瘦：占地面斬積11曾萬(wàn)㎡，澡目前建份筑面積塵31萬(wàn)碧㎡，將挪拆除1羨1萬(wàn)㎡覺(jué)建筑物圖，新建賽和改建蒼總建筑葛面積達(dá)廊69萬(wàn)采㎡。操作手筍段：提升深圳筆中心公園蒙價(jià)值，為棒社會(huì)創(chuàng)造杜價(jià)值，為戲市民提供胳娛樂(lè)、休擔(dān)閑的場(chǎng)所煙；調(diào)整中則航城內(nèi)燦部和周街邊規(guī)劃察指標(biāo)，蔬讓硬性刑指標(biāo)跟竹上城市饑發(fā)展的奔腳步。開(kāi)發(fā)模式司：聯(lián)合開(kāi)發(fā)爪模式＝政長(zhǎng)企互動(dòng)＋色以項(xiàng)目?jī)r(jià)緊值為中心樓高5秘8層2胡81米事，占地刷1.7員1萬(wàn)平田方米，彎總建筑紛面積1鈴7.9克6萬(wàn)平雜方米，包括寫(xiě)字螞樓、精品風(fēng)住宅、大槳型主題式躲商場(chǎng)等。運(yùn)（商場(chǎng)的涼建筑面積殼就達(dá)5.鴉9萬(wàn)平方堤米，地下怒則設(shè)通道過(guò)與地鐵華灘強(qiáng)路站相故連）。首期項(xiàng)淋目包括組現(xiàn)已基哭本完工耍的集零通售商業(yè)袋、商務(wù)鄉(xiāng)豐公寓于剃一體的臉鼎誠(chéng)國(guó)維際，以淺及即將沃開(kāi)工的幫中航廣允場(chǎng)；二期項(xiàng)剩目包括副大型購(gòu)改物中心繁、甲級(jí)街寫(xiě)字樓顯及大型掌購(gòu)物娛杰樂(lè)互動(dòng)順式休閑罷廣場(chǎng)；三期項(xiàng)目輪包括五星爺級(jí)商務(wù)大液酒店、酒傅店式服務(wù)彈公寓及臨雀街步行商茅業(yè)街。規(guī)劃解捕讀：交通解臭讀：車流組織離：公交車在北地面行駛玻，小汽車汁從華富路倆西及中航煉路直接進(jìn)男入地下停多車場(chǎng)和地羨下車道，趨減少地面紗車流的擁神擠和與步逃行系統(tǒng)分械開(kāi)，提供污人性化場(chǎng)濁所；步行系曬統(tǒng)：步行人流崇來(lái)自地面解公交車、幸地鐵等公攝共交通系徒統(tǒng)；地下：通過(guò)連母廊連接地摩下各部分油商場(chǎng)，帶憑動(dòng)人氣；一層（額1F）露部分相瘡對(duì)高樓滅層（3陸層）通匪過(guò)連廊廉，將各誰(shuí)部分商搭業(yè)、商鑒務(wù)聯(lián)系易成一個(gè)確整體，賞等于又央多加了徒“商屈業(yè)地面程層”；愈地下部孕分利用得下沉廣麻場(chǎng)、地毀下景觀附或采光疫井的建奪筑手法宏，將自牛然光和違通風(fēng)直心接帶到寇地下，神使地下賀部分商偽業(yè)有地塵面的真欣實(shí)感覺(jué)銅。深圳華培潤(rùn)中心——大型商業(yè)煎主導(dǎo)型都苦市綜合體位于深深圳市羅積湖區(qū)—煉深圳金濫融商業(yè)算核心區(qū)煩域，是書(shū)深圳有臺(tái)史以來(lái)磨規(guī)模最宣大、品果質(zhì)最高線的綜合備性商用樹(shù)地產(chǎn)項(xiàng)小目?？偨ㄖ媸谭e約55膊萬(wàn)平方米懶，華潤(rùn)項(xiàng)扎目由北、蜜中、南三浩地塊組成修，涵蓋不明同功能及器特點(diǎn)的寫(xiě)坊字樓、購(gòu)攻物及娛樂(lè)批中心、五星級(jí)綢酒店以允及服務(wù)禽式公寓壓。指標(biāo)北區(qū)中區(qū)總計(jì)用地面積8200m227800m236000m2總建筑面積76000m2154000m2230000m2計(jì)容積率面積54000m2118000m2172000m2其中商業(yè)12000m298000m2110000m2辦公42000m2停車樓：19000m2容積率6.64.14.8停車位地下：248個(gè)地下：352個(gè)地上：434個(gè)1034個(gè)華潤(rùn)中坦心一期腳建設(shè)數(shù)韻據(jù)華潤(rùn)大廢廈——唇國(guó)際5橫A級(jí)甲艙級(jí)寫(xiě)字掘樓5星級(jí)告酒店+戒酒店式嗚服務(wù)公坊寓+商亞業(yè)街+嘩特大型拿室外娛微樂(lè)廣場(chǎng)“萬(wàn)象城帶”超大型杯室內(nèi)購(gòu)物戲中心REEL芹時(shí)尚百貨立、嘉禾影巾城華潤(rùn)萬(wàn)家訪超市、“惜冰紛萬(wàn)象湖”真冰場(chǎng)交通銜接陣：北區(qū)與酷中區(qū)連接口，通過(guò)地拘下一層及緞二層、三探層之間的璃廊橋，在地下一遭層，以購(gòu)?fù)任锷啼仠仙咄藭?shū)城兵路兩側(cè)北桃區(qū)、中區(qū)物的聯(lián)系，月而二三層味則通過(guò)跨眉越書(shū)城路缺上空的廊救橋，溝通兩區(qū)尚，以大開(kāi)億敞的樓面閑，給相互若的連接溝糕通以理想顏的視覺(jué)效鳳果。購(gòu)物中潛心內(nèi)部色采用縱浮向?qū)用嫫菲矫驺暪斫樱徽谕ㄣ暯涌蔹c(diǎn)采用連庭院和繁廊橋形舍式溝通扁和分流岡人群走肚向。全新業(yè)姿態(tài)組合吃招商方懸式，“稀先定主體力店，睬再全面膽招商”輪基本策愚略。商粒家已國(guó)雕外經(jīng)營(yíng)懇成功，寫(xiě)但尚未里進(jìn)入國(guó)冤內(nèi)品牌窄為主。華潤(rùn)中怪心三大師操作理灑念：深圳皇汗崗村改章造項(xiàng)目——復(fù)合型都袋市綜合體項(xiàng)目指標(biāo)拒：項(xiàng)目占地啟面積13腥萬(wàn)㎡，未潑來(lái)規(guī)劃總她建筑面積賓196萬(wàn)倦㎡，其中命新規(guī)劃面晝積140婆萬(wàn)㎡，本撓項(xiàng)目的建岡設(shè)將促使破中心區(qū)重柱心南移。物業(yè)功響能:涵括零童售商業(yè)偵、寫(xiě)字既樓、商慰務(wù)公寓嫩、餐飲群娛樂(lè)及寺酒店公旺寓面積晨共約5痛0㎡咬，居住面積認(rèn)85萬(wàn)㎡技。是中撞心區(qū)超級(jí)開(kāi)綜合體項(xiàng)僅目。保留原瘡有的獨(dú)腳特景觀涉——古休村落建錘筑都市核先心區(qū)中淺僅存的鞠珍貴古登民居，縫有重要淺的工藝掉價(jià)值、棚文化價(jià)街值，在改造中應(yīng)保護(hù)、延猜續(xù)。保留原有減的獨(dú)特景群觀——皇崗村倦莊氏祠味堂極富中膊國(guó)民間猴色彩，牲保留并感作為都敲市核心裁區(qū)中的華景點(diǎn)。項(xiàng)目簡(jiǎn)介習(xí)：項(xiàng)目位躁置：東休莞市城暗市中心選區(qū)占地面積事：21.彈1萬(wàn)平方滑米建筑面桐積：8徑0萬(wàn)平倍方米東莞·第沙一國(guó)際東莞第逗一國(guó)際卻發(fā)展方蛙向解析掏圖東莞第斷一國(guó)際叫各物業(yè)窮功能價(jià)奶值支撐戰(zhàn)體系圖天健芙松蓉盛世況位于長(zhǎng)叛沙市芙南蓉中路脹一段，京伍家?guī)X盯市級(jí)商封務(wù)中心閱圈。總示占地面哈積18偏118援9m2菌，總建尋筑面積洪約70翻萬(wàn)m2圈，功能主涵蓋居狡住、商爐業(yè)、酒撓店（公缸寓）、俯辦公等吹。長(zhǎng)沙·天粥健芙蓉盛漲世四、都市直綜合體的蹈資本進(jìn)入縣與退出都市綜草合體的個(gè)融資規(guī)模大慚、周期喇長(zhǎng)高風(fēng)險(xiǎn)、疲高收益多元化特點(diǎn)美國(guó)都悶市綜合杜體的融紗資渠道策略一:收租型枯物業(yè)投口融資引進(jìn)海到外收租作型房地哭產(chǎn)投資獎(jiǎng)基金(挪REI南Ts)棵或國(guó)內(nèi)章外資金鑄，專門它對(duì)有穩(wěn)五定租戶厲的商業(yè)玻、寫(xiě)字米樓、翁酒店式喝公寓等獨(dú)物業(yè)進(jìn)使行投資派和經(jīng)營(yíng)默。策略二:開(kāi)發(fā)型束項(xiàng)目投寺融資引進(jìn)海駱外投資訪開(kāi)發(fā)型山房地產(chǎn)煤投資基勉金(R回EIT累s)或西國(guó)內(nèi)外碧資金，稍結(jié)合開(kāi)套發(fā)商對(duì)暴資金的對(duì)需求，錫對(duì)項(xiàng)目裁進(jìn)行投雖融資。國(guó)內(nèi)都市禾綜合體物叫業(yè)資本的泳參與方式基金單位塑持有人公眾/發(fā)岔行人/須機(jī)構(gòu)投葬資者房托基擴(kuò)金B(yǎng)VI公貞司資產(chǎn)單位犁組合信托人發(fā)行人資產(chǎn)管蒜理人公鏈司物業(yè)顧弊問(wèn)租賃代理房托控斑股公司鎮(zhèn)（香港藝）以信托方涂式為基金姑單位持有探人持有房遵托基金資揉產(chǎn)信托人費(fèi)女用管理服務(wù)管理費(fèi)顧問(wèn)服務(wù)顧問(wèn)費(fèi)租賃、及市場(chǎng)推爽廣及租冷賃管理耳服務(wù)租賃、句市場(chǎng)推煉廣及租福賃管理貍費(fèi)分派投資都市綜合援體的RE球ITs銳Stru打ctur狂e都市綜咽合體的猶發(fā)展趨產(chǎn)勢(shì)對(duì)區(qū)域經(jīng)殿濟(jì)具有標(biāo)寄識(shí)性對(duì)城市中艇心具有強(qiáng)織化作用有個(gè)性炮，能夠存體現(xiàn)城予市的特?fù)仙?，能銷夠代表炮城市的亦形象功能上具飾有多樣性信息交流高快捷未來(lái)都市劉綜合體的京特點(diǎn)德思勤對(duì)澡都市綜合罵體的操作勒理念充分考慮跌都市綜合訂體與城市劑規(guī)劃、城榜市環(huán)境、變城市經(jīng)濟(jì)英的發(fā)展性肌關(guān)系需要龐壟大的資夢(mèng)金規(guī)模充分挖掘偉都市綜合風(fēng)體的社會(huì)犬價(jià)值與政壞府及社會(huì)畫(huà)各界廣泛攤的參與度需要科學(xué)量的綜合管喂理能力ThankYou9、靜夜四笨無(wú)鄰，荒番居舊業(yè)貧弓。。4月-享234月-都23Frid述ay,當(dāng)Apri師l28導(dǎo),20蛇2310、雨中黃沿葉樹(shù)，燈更下白頭人紹。。16:0陸1:3016:餃01:樂(lè)3016:板014/28樓/202筒34:幼01:3喜0PM11、以我截獨(dú)沈久敬，愧君洪相見(jiàn)頻棄。。4月-芬2316:0辛1:3016:濕01Apr晝-2328-A悔pr-2等312、故人誓江海別怎，幾度披隔山川丑。。16:0致1:3016:0寨1:3016:跳01Fri億day牧,A湖pri吐l2幻玉8,再202祝313、乍見(jiàn)畢翻疑夢(mèng)博，相悲備各問(wèn)年泄。。4月-2腦34月-2勸316:0丘1:3016:0也1:30Apr辱il萄28,嘴20墓2314、他鄉(xiāng)窯生白發(fā)廢，舊國(guó)浪見(jiàn)青山真。。28四糟月20膨234:01注:30薦下午16:0格1:304月-且2315、比不了夏得就不比歐，得不到撞的就不要魚(yú)。。。四月平234:0異1下糾午4月-2灑316:僚01Apri眼l28哭,20拿2316、行動(dòng)出悶成果，工報(bào)作出財(cái)富友。。202典3/4爛/28潑16絹:01歸:3016:編01:演3028A難pril壤202仆317、做前鋤，能夠嚼環(huán)視四揭周；做炒時(shí)，你康只能或逼者最好放沿著以敞腳為起臘點(diǎn)的射筍線向前滋。。4:01呆:30惹下午4:0烈1下妖午16:0熔1:304月-2夠39、沒(méi)有痛失敗，付只有暫餡時(shí)停止泛成功！拌。4月-2羊34月-2戲3Frid涉ay,蜜Apri感l(wèi)28啟,20胸2310、很多事別情努力了嚼未必有結(jié)爹果，但是幸不努力卻睛什么改變急也沒(méi)有。遲。16:0搞1:3016:齊01:斧3016:0工14/28枯/202督34:叉01:3班0PM11、成功就麗是日復(fù)一環(huán)日那一點(diǎn)擋點(diǎn)小小努展力的積累贈(zèng)。。4月-2繳316:擇01:網(wǎng)3016:翠01Apr-投2328-A滴pr-2遙312、世間成職事，不求民其絕對(duì)圓拜滿，留一乳份不足，標(biāo)可得無(wú)限乎完美。。16:卡01:熔3016:0底1:3016:0腥1Frid盛ay,博Apri泊l28繭,20肌2313、不知繁香積寺圍，數(shù)里配入云峰垮。。4月-2駐34月-2付316:0撿1:3016:0弄1:30Apr雄il頂28,夫20桿2314、意志脫堅(jiān)強(qiáng)的臉人能把梳世界放壯在手中略像泥塊騙一樣任兵意揉捏視。28橫四月句202沾34:01肥:30書(shū)下午16:狼01:朋304月-2界315、楚塞監(jiān)三湘接多，荊門斗九派通笛。。。四月架234:01駝下午4月-滲2316:價(jià)01Apri即l28允,20瀉2316、少年寶十五二差十時(shí)，輩步行奪奮得胡馬蹈騎。。2023柏/4/2鞠816井:01:張3016:體01:散3028A居pril班202臥317、空山新愈雨后，天病氣晚來(lái)秋琴。。4:01弊:30剛下午4:0唇1下鐮午16:0零1:304月-2軋39、楊柳散傭和風(fēng)，青垃山澹吾慮說(shuō)。。4月-搏234月-翠23Frid男ay,塞Apri昏l28喪,20傍2310、閱讀一姻切好書(shū)如昌同和過(guò)去登最杰出的之人談話。16:儲(chǔ)01:服3016: