旅游地產(chǎn)與案例解析

旅游地產(chǎn)與案例解析溝通內(nèi)容123旅游地產(chǎn)研究切入點4標(biāo)桿企業(yè)研究標(biāo)桿項目研究旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)認(rèn)知旅游地產(chǎn)概念旅游地產(chǎn)=旅游+地產(chǎn)旅游地產(chǎn)概念旅游地產(chǎn)休閑度假產(chǎn)業(yè)全新的產(chǎn)業(yè)模式全新的人居生活模式全新的產(chǎn)品消費模式戰(zhàn)略調(diào)整資源整合產(chǎn)業(yè)整合時間重組空間重組產(chǎn)品創(chuàng)新營銷創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)旅游地產(chǎn)三大分類旅游區(qū)域開發(fā)旅游綜合體開發(fā)旅游物業(yè)開發(fā)特點依托一個強勢旅游資源，運用整合、創(chuàng)新等方式進行深度開發(fā)。通過部分經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)，提升房地產(chǎn)住宅類物業(yè)價值依托成熟資源進行以單純房地產(chǎn)住宅類物業(yè)為主的地產(chǎn)類開發(fā)風(fēng)險類型盈利點依托一個以上資源優(yōu)勢，通過系統(tǒng)整合，重新建立區(qū)域價值體系。通常進行區(qū)域性的基礎(chǔ)建設(shè)，掌握部分核心經(jīng)營性物業(yè)的開發(fā)，實現(xiàn)大規(guī)模土地資源的控制，主要目的以提升土地價值進而影響核心物業(yè)價值為主。系統(tǒng)性風(fēng)險度假項目經(jīng)營性風(fēng)險和陌生區(qū)物業(yè)銷售度假居住產(chǎn)品競爭風(fēng)險物業(yè)銷售收入物業(yè)銷售收入、物業(yè)租賃收入、物業(yè)經(jīng)營收入基礎(chǔ)建設(shè)收益、土地轉(zhuǎn)讓收益、物業(yè)銷售收益、物業(yè)租賃收益、物業(yè)經(jīng)營收益【常見五大誤區(qū)】第一大誤區(qū)——風(fēng)險認(rèn)識不足，盈利模式不清能不能在前期就能賣一個高價資金壓力大，我們要快速回現(xiàn)酒店經(jīng)營很難盈利，我們不做或者做產(chǎn)權(quán)賣掉培育期項目及區(qū)域成熟度成長期成熟期投入大量投入基礎(chǔ)配套建設(shè)配套逐漸完善系統(tǒng)后續(xù)增值配套提升價值收益存在持續(xù)性的經(jīng)營壓力前期設(shè)施（如酒店）資金沉淀的壓力非必需品，投資性質(zhì)重，受政策影響大房地產(chǎn)銷售收入，隨著項目成熟度價值拔升迅速酒店及休閑設(shè)施的持續(xù)經(jīng)營收益土地升值拆賣盈利（一級開發(fā)）風(fēng)險收益【常見五大誤區(qū)】第二大誤區(qū)——度假和旅游不分觀光旅游休閑度假VS過境旅客，短期旅游缺乏高端休閑配套重點在于風(fēng)景名勝低級散亂的旅游服務(wù)業(yè)……大量中長期度假客戶、出現(xiàn)重復(fù)消費高端休閑配套休閑度假形成產(chǎn)業(yè)鏈條……低階的市場層級，不具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件高階的市場層級，具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件【常見五大誤區(qū)】第三大誤區(qū)——企業(yè)能力支撐不足房地產(chǎn)開發(fā)銷售旅游開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)酒店運營特種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營土地控制【常見五大誤區(qū)】第四大誤區(qū)——游戲規(guī)則不清縱向競爭層級不明——區(qū)域內(nèi)區(qū)域外全國橫向競爭關(guān)系不明——競爭？競合？【常見五大誤區(qū)】第五大誤區(qū)——客戶群體何在階段客戶LOWHIGH資源強度/開發(fā)深度客戶廣度HIGH初級階段高級階段成熟階段VAULE本地客戶區(qū)域客戶全國乃至全球客戶CUSTOMER誰會來買我們的房子？能不能吸引北京甚至海外的客戶？溝通內(nèi)容123旅游地產(chǎn)研究切入點4標(biāo)桿企業(yè)研究標(biāo)桿項目研究旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)認(rèn)知旅游地產(chǎn)開發(fā)需首先對項目層級定位，旅游度假區(qū)因其資源稟賦和顧客市場的不同可分為以下三類資源客戶與主要市場距離所用交通工具停留時間光顧頻率目的地型resort非常強勢的資源，如高品質(zhì)的海灘，滑雪場全國性乃至跨國客戶幾百公里甚至更遠(yuǎn)絕大多數(shù)乘飛機一到兩周或更長時間一年最多去一次區(qū)域旅游度假resort類一線景觀資源或人文資源分散，但本區(qū)域客戶占較大部分100-300公里。1.5-4小時車程多數(shù)自駕車前往2-7天每半年1-2次本地旅游休閑自住類不必是特別強勢的資源大部分來自本區(qū)域<100公里，45分鐘車程自駕車或捷運系統(tǒng)購房自住周末1天或一居每年數(shù)次純粹自然資源，基本無配套區(qū)域旅游度假區(qū)目的地型resort旅游度假區(qū)功能單一復(fù)合物業(yè)的價值高低本地需求機場等基礎(chǔ)條件的興建資源條件競爭力的進一步提高產(chǎn)品和活動符合更廣泛市場的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內(nèi)的強勢資源條件和吸引力相對復(fù)合功能，綜合滿足市場需求與區(qū)域市場保持100-300公里黃金距離一般性資源具備部分休閑度假功能國內(nèi)市場國際市場黃金海岸普濟島亞龍灣巽寮灣大梅沙博鰲陽光假日半島根據(jù)不同層級的項目資源層級，確定旅游地產(chǎn)開發(fā)策略國外頂級RESORT國內(nèi)大多旅游度假房地產(chǎn)項目國內(nèi)頂級度假項目有資源的房地產(chǎn)項目一次性銷售住宅回款持有部分配套物業(yè)，二級開發(fā)為重要盈利真正意義的旅游地產(chǎn)已持有物業(yè)的回報為主，住宅僅為配套不允許資金沉淀盈利模式的轉(zhuǎn)變企業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成產(chǎn)業(yè)鏈，回報豐厚借勢造勢借助所在區(qū)域旅游度假氛圍和配套的成熟度，開發(fā)具有度假特點的房地產(chǎn)物業(yè)陌生區(qū)域旅游度假項目開發(fā)需自主造勢，大量投入配套設(shè)施，沉淀較多資金旅游地產(chǎn)核心驅(qū)動力——對世界各地休閑度假開發(fā)的熱點區(qū)域和項目進行了廣泛而深入的研究，總結(jié)出5種核心驅(qū)動力及其代表案例Bintan，印尼AmeliaIslandPlantation，美國佛州Laguna，泰國Napavalley，美國加州Cancun，墨西哥愉景灣，香港Homestead，美國密歇根Seaside，美國佛州LaJolla，美國加州Wintergreen，美國維州亞龍灣，海南夏威夷，美國泰晤士小鎮(zhèn)，上海帕拉德羅，古巴博鰲，海南華僑城，深圳云頂，馬來西亞……以休閑度假為主的熱點區(qū)域的5種核心驅(qū)動力及相應(yīng)的典型案例自然/人文資源驅(qū)動主題產(chǎn)品驅(qū)動特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動商務(wù)活動驅(qū)動核心驅(qū)動力主題社區(qū)驅(qū)動華僑城，深圳愉景灣，香港云頂，馬來西亞博鰲，海南坎昆，墨西哥依托核心的驅(qū)動力，形成項目經(jīng)營性和銷售性物業(yè)的良性互動，旅游地產(chǎn)項目獲得可持續(xù)性的開發(fā)基礎(chǔ)，項目價值隨區(qū)域成熟度逐漸拔升培育期區(qū)域成熟度成長期成熟期價格項目所處階段基本的配套及少量高端體驗設(shè)施完善高端配套形成系統(tǒng)頂級配套拔升高度房價配套旅游地產(chǎn)核心驅(qū)動力經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)銷售性物業(yè)開發(fā)持續(xù)開發(fā)運營支撐盈利抓住度假客戶的生活需求，正確定位項目規(guī)劃和產(chǎn)品度假生活城市生活“靜”生活“玩”生活“懶”生活“慢”生活“鄰里”生活“工作”生活“便利”生活“快捷”生活VS度假生活與城市生活的區(qū)別，直接會導(dǎo)致產(chǎn)品層面的差異溝通內(nèi)容123旅游地產(chǎn)研究切入點4標(biāo)桿企業(yè)研究標(biāo)桿項目研究旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)認(rèn)知【標(biāo)桿企業(yè)：南山集團】產(chǎn)業(yè)鏈整合的旅游地產(chǎn)綜合服務(wù)商南山集團始創(chuàng)于1978年，經(jīng)過三十余年的艱苦拼搏，現(xiàn)已發(fā)展成為以民營股份制經(jīng)濟為主體，多產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展的國家級大型企業(yè)集團。擁有鋁業(yè)、紡織服飾業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)等核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并戰(zhàn)略性地拓展了能源、建材、葡萄酒、高爾夫、教育、金融等六大產(chǎn)業(yè)。南山鋁業(yè)A股股票（代碼：600219南山鋁業(yè)）1999年12月在中國上海證券交易所上市，它標(biāo)志著企業(yè)發(fā)展已經(jīng)駛?cè)胭Y本運營的快車道。南山集團秉承“主業(yè)突出、鏈?zhǔn)竭\作”經(jīng)營理念，不斷進行供應(yīng)鏈的優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)鏈的整合和價值鏈的升級，目前已經(jīng)打造了具有較強市場競爭力的三大核心產(chǎn)業(yè)鏈，分別為南山鋁業(yè)、南山精紡服裝和南山旅游。其中南山旅游是集觀光、休閑、娛樂、酒店服務(wù)、高爾夫等為一體的綜合性休閑度假產(chǎn)業(yè)體系。這些戰(zhàn)略性的產(chǎn)業(yè)鏈體系，最大化地降低了成本，提升了效率，提高了產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)，增強了企業(yè)的核心競爭能力?！緲?biāo)桿三企業(yè)三：南山三集團】南山三旅游三產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三路徑核心三開發(fā)三資源三包括三宗教三文化三園和三歷史三文化三園兩三大部三分，三主要三依托三宗教三及歷三史文三化資三源展三開，三南山三旅游三景區(qū)三被立三為國三家首三批授三予的18三7處AA三AA級景三區(qū)之三一。20三02年南三山的三旅游三企業(yè)三全部三順利三通過IS三O9三00三1國際三質(zhì)量三管理三體系三和IS三O1三40三01國際三環(huán)境三管理三體系三雙重三認(rèn)證三。第一三階段三：依三托原三有文三化遺三跡，三打造三佛教三和傳三統(tǒng)文三化圣三地南山三東海三海濱三旅游三區(qū)的三開發(fā)三，是三一處三集旅三游、三度假三、休三閑、三購物三、娛三樂為三一體三的海三濱型三旅游三區(qū)，三開發(fā)三項目三包括三東海三高爾三夫、三金沙三灘海三濱浴三場、三海上三游艇三、海三上垂三釣、三別墅三休閑三、海三濱森三林氧三吧等三設(shè)施三。第二三階段三：打三造休三閑配三套設(shè)三施，三由觀三光游三轉(zhuǎn)型三休閑三度假三產(chǎn)品三開發(fā)打造三歡樂三峽谷三主題三公園三，規(guī)三劃建三設(shè)南三山民三俗文三化園三、瀑三布廣三場、三馬術(shù)三俱樂三部、三歡樂三島、三觀音三島、三菩提三島、三寵物三園等三，融三參與三性、三知識三性、三觀賞三性、三娛樂三性于三一體三，南山三集團三注重三外延三式配三套開三發(fā)，三先后三開發(fā)三了南三山賓三館、三南山三國際三會議三中心三、南三山文三化中三心、三南山三大劇三院、三月亮三灣海三景酒三店以三及老三年休三閑療三養(yǎng)中三心等三配套三設(shè)施三。第三三階段三：休三閑娛三樂主三題旅三游地三產(chǎn)開三發(fā)【標(biāo)桿三企業(yè)三：南山三集團】南山三旅游三產(chǎn)業(yè)三鏈打三造除了三上述三硬件三設(shè)施三的建三設(shè)，三南山三集團三還注三重下三游的三旅游三服務(wù)三建設(shè)三，先三后建三設(shè)了三國際三旅行三社、三高爾三夫球三會以三及酒三店管三理公三司等三?！奥糜?地產(chǎn)+高爾三夫“三的大三旅游三圖景一級開發(fā)景區(qū)運營南山國際會議中心南山賓館南山文化中心南山大劇院月亮灣海景酒店老年休閑療養(yǎng)中心高爾夫球場配套設(shè)施旅游管理酒店管理公司南山國際旅行社++【標(biāo)桿三企業(yè)三：世三博股三份】世博三園開三發(fā)運三營背三景昆明三世博三園是19三99昆明三世界三園藝三博覽三會主三場館三所在三地，三總占三地約30三00余畝三，總?cè)顿Y三約60億元三，博三覽會三結(jié)束三后永三久保三留下三來向三中外三來賓三開放三，是三昆明三市重三要的三旅游三景點三之一三。云南三世博三集團三作為三政府三舉辦三世博三特定三批準(zhǔn)三的國三有企三業(yè)，三通過三昆明三世博三園股三份有三限公三司實三現(xiàn)對三于世三博景三區(qū)的三經(jīng)營三和管三理。世博三會主三場館三運營三前期三，由三于社三會政三策環(huán)三境對三世博三會會三址完三整保三留的三壓力三，使三世博三園作三為一三個旅三游產(chǎn)三品較三難隨三市場三變化三而變?nèi)?，三表現(xiàn)三為產(chǎn)三品模三式單三一，三運營三單一三，思三維單三一。在這三樣的三背景三之下三，世三博集三團將三其持三有的三園內(nèi)三全部三資產(chǎn)三以及三相關(guān)三公司三股權(quán)三作為三出資三發(fā)起三成立三了昆三明世三博園三股份三有限三公司三（簡三稱世三博股三份）三（00三20三59）?！緲?biāo)桿三企業(yè)三：世三博股三份】通過三總公三司的三資產(chǎn)三置換三和注三入，三世博三股份三被打三造成三為世三博園三區(qū)核三心資三產(chǎn)的三綜合三運營三商時間類型征用土地規(guī)模世博會籌備期展區(qū)和配套用地1712.76后期開發(fā)用地1312.64世博會期間后期開發(fā)用地2502.772002-2004后期開發(fā)儲備用地275.88后期用地儲備合計（辦理劃撥用地證）4091.29云南煙草集團興云房地產(chǎn)開發(fā)公司煙草興云投資的國有獨資企業(yè)，注冊資本6,800萬元世博集團世博股份以貨幣資金8,600萬元出資，占20%貨幣資金9,540萬元和注冊資本注資，占38%世博園周邊186.94公頃土地征地實際支付費用18,060萬元出資，占42%云南世博興云房地產(chǎn)有限公司向世博集團收購其持有的云南世博興云房地產(chǎn)有限公司10%的股權(quán)，占30%繳納土地出讓金，獲取房屋建設(shè)用地1155畝的使用權(quán)證，道路及市政公用設(shè)施、綠化及生態(tài)建設(shè)等配套設(shè)施用地2,936.29畝，繼續(xù)由世博集團以國有劃撥的方式持有世博股份世博股份向世博集團收購其持有的云南世博興云房地產(chǎn)有限公司25%的股權(quán)，占55%上市募集資金絕對控股【標(biāo)桿三企業(yè)三：世三博股三份】世博三股份三控股三世博三興云三房地三產(chǎn)公三司后三，掌三握世三博生三態(tài)城三的房三地產(chǎn)三開發(fā)三，實三現(xiàn)集三團收三入快三速增三長，三增強三公司三業(yè)務(wù)三抗風(fēng)三險能三力營業(yè)三收入三較去三年同三期增三長26三5.三66三%、營三業(yè)利三潤較三去年三同期三增長32三2.三68三%、利三潤總?cè)~較三去年三同期三增長32三0.三67三%，增三長的三主要三原因三是公三司收三購了三云南三世博三興云三房地三產(chǎn)有三限公三司部三分股三權(quán)后三，將三其納三入合三并范三圍，三營業(yè)三收入三中包三含房三地產(chǎn)三銷售三及物三業(yè)收三入37三,8三15萬元三，也三逐漸三使公三司的三收入三渠道三從單三一的三世博三園園三區(qū)經(jīng)三營收三入向三“旅三游＋三房地三產(chǎn)”三等多三元化三方向三的轉(zhuǎn)三變由于三發(fā)生三了冰三雪災(zāi)三害、三國家三取消三五一三黃金三周長三假，三以及三四川三汶川三大地三震和10月份三后全三球金三融危三機等三對整三個旅三游業(yè)三產(chǎn)生三了很三大的三影響三，相三應(yīng)世三博園三園內(nèi)三旅游三收入三下滑10三.1三3%，世三博園三園內(nèi)三旅游三形成三凈利三潤較三上年三同期三減少99三6.三94萬元三，但三公司三控股三子公三司云三南世三博興三云房三地產(chǎn)三有限三公司三實現(xiàn)三房地三產(chǎn)收三入、三凈利三潤較三上年三有所三增長三，房三地產(chǎn)三銷售三收入三較上三年同三期增三加14三.2三8％，三凈利三潤較三上年三同期三增長9.三69三%，【標(biāo)桿三企業(yè)三：世三博股三份】在主三營業(yè)三務(wù)收三入與三利潤三保證三的前三提下三，世三博集三團將三世博三股份三上市三，通三過資三本市三場運三作完三成了三公司三結(jié)構(gòu)三的轉(zhuǎn)三型業(yè)務(wù)三結(jié)構(gòu)三：旅游三景區(qū)三管理三，以三旅游三觀光三為主主營三收入三：門票上市昆明世博園物業(yè)管理有限公司昆明世博園物業(yè)管理有限公司為有限責(zé)任公司，成立于2001年3月，注冊資本50萬元，主要從事賓館、建筑物的清潔保潔；垃圾清運、環(huán)境衛(wèi)生等業(yè)務(wù)。公司持有該公司60%的股權(quán)。經(jīng)亞太中匯會計師事務(wù)所審計，2006年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入389萬元，同比下降2.53%；主營業(yè)務(wù)利潤81.82萬元，同比增長12.53%；實現(xiàn)凈利潤-0.95萬元，同比下降117.31%。云南世博興云房地產(chǎn)有限公司云南世博興云房地產(chǎn)有限公司為有限責(zé)任公司，成立于1993年3月，注冊資本4.3億人民幣，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、投資管理、建筑材料、裝飾材料等業(yè)務(wù)。公司持有該公司55%的股權(quán)。經(jīng)亞太中匯會計師事務(wù)所審計，2006年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入27,015.29萬元，主營業(yè)務(wù)利潤7,362.49萬元，凈利潤4,266.61萬元。云南世博陽光有限公司云南世博陽光有限公司為有限責(zé)任公司，成立于2000年11月，注冊資本300萬港幣，主要從事園藝產(chǎn)品、園林規(guī)劃、建設(shè)等業(yè)務(wù)。公司持有該公司61%的股權(quán)。經(jīng)亞太中匯會計師事務(wù)所審計，2006年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1,056.57萬元，主營業(yè)務(wù)利潤769.93萬元，凈利潤428.02萬元?！鲜腥晒θ院笕?，我三們馬三上就三實現(xiàn)三了公三司結(jié)三構(gòu)的三改變?nèi)?。具三體說三，通三過上三市，三我們?nèi)R上三就控三股了三世博三園周三邊的三房地三產(chǎn)開三發(fā)，三實現(xiàn)三了世三博園三和周三邊開三發(fā)的三一體三化，三整個三公司三的運三行模三式、三財務(wù)三結(jié)構(gòu)三和持三續(xù)發(fā)三展結(jié)三構(gòu)發(fā)三生了三根本三性的三變化……——昆明三世博三園董三事長三彭少三希業(yè)務(wù)三結(jié)構(gòu)三多元三化、三收入三結(jié)構(gòu)三穩(wěn)定三化、三持續(xù)三化【標(biāo)桿三企業(yè)三：世三博股三份】公司三收入三的快三速增三長以三及資三本市三場的三融資三保證三公司三對于三世博三園旅三游項三目的三更新三，實三現(xiàn)世三博園三景區(qū)三運營三的長三序穩(wěn)三定發(fā)三展募集資金投資項目投資金額募集資金投入金額項目進展項目內(nèi)容投資預(yù)估收益世博園"園藝論壇"項目3,0003,000投資建設(shè)中演講廳、蠟像館、大師展廳、園藝師之路、噴泉的綜合改造與裝修增加游客約3萬人預(yù)計稅后投資利潤率為16.38%，財務(wù)凈現(xiàn)值1,754.80萬，投資回收期9.85年，財務(wù)內(nèi)部收益率13.26%世博園四大場館改造項目4,5004,500投資建設(shè)中

四大場館綜合改造增加游客約3萬人，會場租賃收入250萬/年。預(yù)計稅后投資利潤率為20.99%，財務(wù)凈現(xiàn)值4,008.2萬元，投資回收期8.70年，財務(wù)內(nèi)部收益率14.32%。世博園"三江并流"漂流項目4,5004,500投資建設(shè)中括“三江并流”微縮景觀建設(shè)、滑道建設(shè)以及配套的設(shè)施和設(shè)備增加游客約7萬人，預(yù)計；稅后投資利潤率為28.51%，財務(wù)凈現(xiàn)6,488萬，投資回收期7.43年，財務(wù)內(nèi)部收益率19.27%世博園"叢林穿梭"項目4,7004,700投資建設(shè)中

軌輕型地面小火車及軌道設(shè)施建設(shè)預(yù)計投資利潤率36.64%，凈現(xiàn)金流量NPV9,519萬元，投資回收期6.44年，財務(wù)內(nèi)部收益率22.74%>【標(biāo)桿三企業(yè)三：世三博股三份】同時三，世三博集三團最三終圍三繞世三博園三的持三續(xù)開三發(fā)和三資本三運作三，成三為聚三焦于三旅游三產(chǎn)業(yè)三的省三內(nèi)龍三頭企三業(yè)，三實現(xiàn)三以旅三游產(chǎn)三業(yè)為三核心三的業(yè)三務(wù)多三元化20三06年按照三云南三省政三府、三省國三資委三的要三求，三世博三集團三參與三重組三并控三股云三南旅三游產(chǎn)三業(yè)集三團，三新公三司充三分整三合現(xiàn)三有的三旅游三優(yōu)良三資源三，以三產(chǎn)權(quán)三清晰三化和三資本三流動三性為三前提三，打三造一三個資三產(chǎn)實三、企三業(yè)活三、品三牌強三、效三益好三的旅三游集三團公三司，三全面三整合三和推三動云三南旅三游產(chǎn)三業(yè)發(fā)三展推進三觀光三、休三閑、三度假三、商三務(wù)、三居住三為一三體的三世博三新區(qū)三的創(chuàng)三建，三形成三世博三生態(tài)三產(chǎn)業(yè)三核心三，打三造主三題城三區(qū)運三營商三；以世三博企三業(yè)重三組的三昆明三國際三會展三中心三為主三體，三推進三昆明三會展三商圈三建設(shè)三，打三造會三展服三務(wù)運三營商三；以新三組建三的云三旅產(chǎn)三業(yè)集三團為三重點三，整三合省三內(nèi)重三點旅三游資三源，三構(gòu)建三完整三的旅三游產(chǎn)三業(yè)鏈三，打三造旅三游服三務(wù)運三營商三。溝通三內(nèi)容123旅游三地產(chǎn)三研究三切入三點4標(biāo)桿三企業(yè)三研究標(biāo)桿三項目三研究旅游三地產(chǎn)三產(chǎn)業(yè)三認(rèn)知從華三僑城三到東三部華三僑城背景華僑三城二三十年三磨一三劍，三從19三86年錦三繡中三華的三旅游三開發(fā)三試水三，到20三05年波三托菲三諾高三尚居三住區(qū)三的形三成，三華僑三城地三產(chǎn)“三旅游+地產(chǎn)三”的三開發(fā)三模式三最終三浮出三水面三；東三部華三僑城三的成三功復(fù)三制，三更加三確立三了華三僑城三地產(chǎn)三“強三化中三國旅三游主三題地三產(chǎn)第三一品三牌的三優(yōu)勢三”的三戰(zhàn)略三目標(biāo)三。華僑三城地三產(chǎn)的三主題三旅游三地產(chǎn)三開發(fā)三路徑發(fā)展三階段時間三節(jié)點企業(yè)戰(zhàn)略1986-1992年1992-1997年1997-2005年2006年至今主題公園：錦繡中華主題公園：民俗文化村主題公園：世界之窗房地產(chǎn)：桂花苑、海景花園主題公園：歡樂谷；綜合配套設(shè)施：何香凝美術(shù)館、OCT當(dāng)代藝術(shù)中心、威尼斯皇冠假日酒店；房地產(chǎn)：美加廣場、中旅廣場、錦繡花園、波托菲諾東部華僑城開發(fā)；北京歡樂谷復(fù)制；試水旅游品牌經(jīng)驗：華僑城成為中國主題公園的開發(fā)運營先驅(qū)，華僑城地產(chǎn)進入始創(chuàng)發(fā)展階段。旅游品牌培育：集中精力進行旅游設(shè)施的開發(fā)，通過主題公園為區(qū)域建立知名度和美譽度；1997年，主打旅游概念的華僑城控股股份有限公司上市。旅游功能深化：重點建設(shè)配套設(shè)施，通過多重生活、文化、娛樂、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)，打造集旅游、居住、休閑等功能的旅游城。重點開發(fā)高端住宅，充分利用培育期形成的知名度、美譽度和豐富期的配套優(yōu)勢，最大化的實現(xiàn)土地價值；同時大規(guī)模范圍內(nèi)復(fù)制，提出“強化中國旅游主題地產(chǎn)第一品牌的優(yōu)勢”的戰(zhàn)略目標(biāo)。第一三階段第二三階段第三三階段第四三階段開發(fā)三動作華僑三城位三于深三圳市三南山三區(qū)，三是復(fù)三合了三居住三、旅三游和三高端三產(chǎn)業(yè)三功能三的區(qū)三域組三團地理三位置三：位三于深三圳市三西部三，距三深圳三中心三區(qū)約4公里三；規(guī)模三：占三地面三積45三0公頃三，其三中旅三游用三地約13三0公頃三，現(xiàn)三狀人三口35三00三0人；城區(qū)三功能三：是三復(fù)合三城市三資源三與生三態(tài)環(huán)三境，三以居三住、三旅游三和高三端產(chǎn)三業(yè)為三主要三功能三的、三相對三獨立三的城三市組三團；規(guī)劃三狀況三：總?cè)ㄖ娣e三約為21三8.三96萬㎡三，其三中高三層住三宅92三.8三5萬㎡三，多三層住三宅45三.4三8萬㎡三，別三墅3.三38萬㎡三，市三政41三.6三0萬㎡三，商三業(yè)及三工廠三占地34三.5三6萬㎡三，寫三字樓三占地1.三08萬㎡三，旅三游配三套設(shè)三施占三地25三0萬㎡三。深圳關(guān)內(nèi)華僑城4km居住三區(qū)商業(yè)三區(qū)旅游三區(qū)文教體育居住三區(qū)產(chǎn)業(yè)三區(qū)產(chǎn)業(yè)三區(qū)居住三區(qū)旅游三區(qū)旅游三區(qū)早期三：通三過主三題旅三游設(shè)三施的三營造三聚集三人氣三，消三除區(qū)三域陌三生感三，與三基礎(chǔ)三配套三的有三效補三充，三共同三提升三了區(qū)三域價三值類別旅游設(shè)施占地規(guī)模概況時間旅游設(shè)施錦繡中華30公頃82個景點1989民俗文化村20公頃內(nèi)含24個村寨1991住宅小區(qū)東方花園11.2公頃建面6萬㎡1986海景花園2.9公頃建面10.2萬㎡1990生活配套菜市場—僅為當(dāng)時的基礎(chǔ)性配套，滿足已建小區(qū)的居住配套需求1987華僑城醫(yī)院—1990郵電局—1989華僑城中學(xué)4公頃1981產(chǎn)業(yè)康佳公司—華僑城控股198013三1.三41三%區(qū)域三發(fā)展三初期三開發(fā)三的設(shè)三施（19三80三-1三99三1）早期三華僑三城的三區(qū)域三增值核心三旅游三設(shè)施三開發(fā)—錦繡三中華19三86年，三中旅三集團三和華三僑城三籌資1億港三元興三建三“錦三繡中三華”三；19三89年9月，三“錦三繡中三華”三正式三對外三開放三，當(dāng)三天入三園人三數(shù)就三超過30三00人，三國慶三期間三，每三天游三客在三３萬三人次三以上三；從19三89年9月到19三90年底三，錦三繡中三華共三接待三游客43三0萬人三次，15月收三回投三資，三一舉三成為三深圳三的標(biāo)三志性三建筑三，當(dāng)三時深三圳大三部分三沖印三照片三都以三其為三背景三?；A(chǔ)三生活三配套三的落三實彌三補了三區(qū)域三價值三低陷三的短三板；旅游三主題三配套三使區(qū)三域成三為城三市的三另一三極，三大幅三提升三區(qū)域三認(rèn)知三度中期三：旅三游發(fā)三展使三區(qū)域三人氣三持續(xù)三增加三，人三文配三套的三營建三與運三營增三添了三區(qū)域三的生三活氣三息，三逐步三建立三高檔三人居三的區(qū)三域形三象項目開發(fā)時間占地面積（公頃）建筑面積（萬㎡）時價（元/㎡）湖濱花園1993年～1994年0.97.24000桂花苑1993年～1994年2.56.75000世界之窗1990年～1994年48——中旅廣場1996年～1997年1.612.98000世界三之窗三與錦三繡中三華形三成旅三游聚三集效三應(yīng)，三使區(qū)三域人三氣持三續(xù)提三升的三同時三為區(qū)三域開三發(fā)提三供穩(wěn)三定的三現(xiàn)金三流支三持——至20三02年底三，世三界之三窗共三接待三游客23三00多萬三人次三，營三業(yè)收三入28億元三，利三潤總?cè)~連三續(xù)3年超三過1億元三；若干三居住三小區(qū)三共同三強化三了區(qū)三域的三居住三氛圍三，促三進了三區(qū)域三生活三配套三的建三設(shè)進三程。區(qū)域三發(fā)展三中期三的開三發(fā)項三目（19三92三-1三99三7）人文三配套三的典三范—何香三凝美三術(shù)館三與華三夏藝三術(shù)中三心何香三凝美三術(shù)館華夏三藝術(shù)三中心建于19三96年3月，三是繼三中國三美術(shù)三館之三后的三第二三個國三家現(xiàn)三代博三物館三，深三圳市三藝術(shù)三展覽三的中三心地三點之三一。建于19三91年9月30日，三是城三市文三藝表三演的三核心三場所三之一三，擁三有的三特級三影院三至今三接待三人次三在80萬以三上。美術(shù)三館與三藝術(shù)三中心三等人三文配三套的三營建三雖然三對片三區(qū)住三宅價三格沒三有直三接拉三動，三但卻賦予三了區(qū)三域更三多的三人文三價值三，為三其吸三引高三端人三群奠三定基三礎(chǔ)；OC三T廣三場人文三雕塑社區(qū)三標(biāo)識三系統(tǒng)……后期三：隨三著區(qū)三域逐三漸融三為城三市的三一部三分，三其配三套城三市化三，生三態(tài)資三源的三稀缺三性日三益明三顯，三都市三生態(tài)三區(qū)的三地位三得以三確立分別三于20三01、20三06年開三始運三營，三都是三深圳三目前三最頂三級的三酒店三之一三，較三好地三提升三了區(qū)三域形三象；威尼三斯皇冠三假日三酒店三、洲三際酒三店開三業(yè)于19三98年開三始運三營，三至今三接待三游客三人次三在20三00萬左三右，三與錦三繡中三華、三世界三之窗三共同三成為三國家5A級景三區(qū)；分別三于20三01、20三02年進三入華三僑城三區(qū)域三，形三成輻三射周三邊的三區(qū)域三商圈三，與三逐步三形成三的食三街、三酒吧三街共三同構(gòu)三成城三市化三的商三業(yè)體三系；于20三04年12月28日開三通，三從羅三湖火三車站三至世三界之三窗，三作為三連接三深圳三城市三東西三兩端三的主三干線三，使三華僑三城進三入軌三道交三通時三代。歡樂三谷開三放進三一步三強化三主題三游樂三區(qū)的三地位近期三區(qū)域三發(fā)展三的開三發(fā)項三目（19三98三-2三00三7）項目開發(fā)時間占地面積（公頃）建筑面積（萬㎡）時價（元/㎡）歡樂谷1998年～2001年35—波托菲諾2001年～至今8010835000沃爾三瑪、三銅鑼三灣百三貨的三進駐三形成三了區(qū)三域商三業(yè)中三心地鐵三一號三線的三開通三，大三幅縮三短華三僑城三與城三市的三時間三距離區(qū)域三發(fā)展三以挖三掘生三態(tài)資三源為三中心三，以三波托三菲諾三為典三型的三高品三質(zhì)社三區(qū)建三立，三使得三華僑三城資三源效三應(yīng)進三一步三放大在城三市化三配套三逐漸三成熟三的同三時，三區(qū)域三發(fā)展三走向三以挖三掘資三源為三中心三，如三燕晗三山、三燕棲三湖等三，使三其效三應(yīng)放三大。樓盤三：波三托菲三諾作為三華僑三城地三產(chǎn)奠三定其三高品三質(zhì)住三宅開三發(fā)的三樓盤三，在三深圳三豪宅三項目三中占三有重三要地三位，三伴隨三著波三托菲三諾的三成功三開發(fā)三，華三僑城三片區(qū)三的生三態(tài)居三住價三值得三到進三一步三提升波托三菲諾三分為三純水三岸與三天鵝三堡兩三大產(chǎn)三品系三，其三中純?nèi)度ㄟ^三原味三意大三利小三鎮(zhèn)風(fēng)三情營三造，三建立三了區(qū)三域價三值標(biāo)三桿引進三意大三利生三活方三式，三向國三際化三接軌三；大量三營造三自然三資源三和休三閑空三間，三社區(qū)三價值三以挖三掘資三源為三中心三；休閑三商業(yè)三街位三于社三區(qū)中三心，三檔次三上與三區(qū)域三形象三匹配三，反三映了三一種三生活三方式三；建立三區(qū)域三價值三標(biāo)桿三，提三升區(qū)三域整三體形三象。休閑商業(yè)街居住區(qū)居住區(qū)社區(qū)會所燕棲湖湖邊休閑廣場休閑三商業(yè)三街休閑三商業(yè)三街純水三岸居三住區(qū)燕棲三湖社區(qū)三會所區(qū)域三內(nèi)最三終形三成以三自然三資源三為核三心，三以配三套資三源參三考因三素的三價值三分布三體系紅樹三西岸中信紅樹三灣錦繡三中華世界三之窗波托三菲諾沙河三高爾三夫燕棲三湖天鵝三湖歡樂三谷華僑三城生三態(tài)廣三場紅樹三灣小三區(qū)白石三洲小三區(qū)白石三洲農(nóng)三民房深圳三灣畔132華僑三城居三住區(qū)4華僑三城居三住區(qū)燕晗三山中學(xué)三小學(xué)華僑三城居三住區(qū)產(chǎn)業(yè)三區(qū)康佳三集團碧海三云天錦繡三花園紅樹三灣未開三發(fā)地三塊未開三發(fā)地三塊56華僑三城居三住區(qū)何香三凝美三術(shù)館華夏三藝術(shù)三中心洲際三大酒三店威尼三斯皇三冠假三日酒三店沃爾三瑪益田三購物三廣場123456華僑三城片三區(qū)的三價值三實現(xiàn)三經(jīng)歷三了從三旅游三價值三到城三市價三值，三再到三都市三生態(tài)三價值三的的三進程三，區(qū)三域價三值的三確立三歷經(jīng)三了20年的三時間產(chǎn)業(yè)配套高檔住宅區(qū)都市生態(tài)區(qū)發(fā)展時間1980~1991年1992~1997年1998～2000年2000～2008年配套建設(shè)錦繡中華華僑城中學(xué)華僑城醫(yī)院華僑城菜市場郵電局海景酒店世界之窗華夏藝術(shù)中心何香凝美術(shù)館人文雕塑建立社區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)OCT廣場沃爾瑪食街、酒吧街歡樂谷在建燕棲湖燕晗山歡樂谷主題公園開放威尼斯皇冠假日酒店益田假日廣場地鐵1號線代表樓盤海景花園桂花苑錦繡花園二、三期波托菲諾純水岸價格變化2500500080009000~70000深圳關(guān)內(nèi)4km新中心老中心華僑三城的三區(qū)域三發(fā)展三過程三也是三深圳三城市三中心三外擴三與西三移的三過程三，在三此過三程中三，華三僑城三與城三市的三距離三迅速三縮短三，逐三漸成三為城三市的三一部三分；20三04三年地三鐵一三號線三的開三通以三世界三之窗三為終三點站三，進三一步三縮短三了華三僑城三與城三市中三心的三時間三距離三。都市三生態(tài)三區(qū)高檔三住宅三區(qū)普通三居住三區(qū)產(chǎn)業(yè)三配套三居住三區(qū)城市三外擴三是區(qū)三域成三熟的三外部三驅(qū)動三因素配套三建設(shè)三是影三響區(qū)三域成三熟的三內(nèi)在三關(guān)鍵三因素配套三投入三分為三基礎(chǔ)三性配三套補三充與三關(guān)鍵三性配三套建三設(shè)；初期三投入三基礎(chǔ)三性的三生活三配套三設(shè)施三，補三足區(qū)三域短三板；分階三段營三建關(guān)三鍵性三的重三點配三套，三確立三區(qū)域三特色三與價三值平三臺。華僑三城20年磨三一劍三，最三終通三過旅三游切三入到三整體三區(qū)域三成功三開發(fā)三，華三僑城三地產(chǎn)三的“三先旅三游，三后地三產(chǎn)”三的區(qū)三域開三發(fā)模三式也三從這三里起三步生態(tài)三治理三與再三造將蠻三荒狀三態(tài)的三原生三資源三整理三成為三可觀三賞體三驗的三生態(tài)三資源三，使三區(qū)域三的生三態(tài)景三觀得三到廣三泛認(rèn)三可；基于三區(qū)域三已經(jīng)三形成三的生三態(tài)基三礎(chǔ)與三認(rèn)知三，重三新營三造強三勢的三資源三價值三點，三提升三區(qū)域三價值三；基本三面市場大勢整體向好，區(qū)域配套進一步升級地鐵一號線開通，利好兌現(xiàn)沃爾瑪、銅鑼灣百貨進駐，商業(yè)氛圍形成歡樂谷一期開始投入運營世界之窗建成并投入運營錦繡中華投入運營華僑城規(guī)劃建設(shè)啟動陌生區(qū)都市生態(tài)區(qū)3000600090001200015000180002100019821984198619881990199219941996199820002002200420062008中華民俗村投入運營東部三華僑三城是三旅游三地產(chǎn)三開發(fā)三模式三的又三一復(fù)三制，三相比三華僑三城，三其實三現(xiàn)了3大突三破與三創(chuàng)新三，豐三富了三華僑三城旅三游地三產(chǎn)產(chǎn)三品線項目三空間三上，三從城三市中三心向三郊野三地帶三突破項目三性質(zhì)三上，三從“三做單三個項三目”三向“三打造三旅游三聚集三區(qū)”三的突三破項目三類型三上，三從觀三光旅三游向三休閑三度假三突破東部三華僑三城在三旅游三地產(chǎn)三創(chuàng)新三的理三論和三實踐三上實三現(xiàn)了三一種三戰(zhàn)略三性突三破，三拓展三了華三僑城三旅游三地產(chǎn)三產(chǎn)品三線，三延伸三了價三值鏈三的同三時，三提高三了旅三游地三產(chǎn)的三附加三值。東部三華僑三城位三于大三梅沙三，占三地近9平方三公里三，距三離城三市中三心不三到1小時三車程三，集三休閑三度假三、觀三光旅三游、三戶外三運動三、科三普教三育、三生態(tài)三探險三等主三題于三一體三的大三型綜三合性三生態(tài)三旅游三示范三區(qū)區(qū)位三：位三于深三圳東三部的三鹽田三區(qū)大三梅沙三，占三地近9平方三公里三，距三離城三市中三心不三到1小時三車程三。由華三僑城三集團三斥資35億元三精心三打造三，是三國內(nèi)三首個三集休三閑度三假、三觀光三旅游三、戶三外運三動、三科普三教育三、生三態(tài)探三險等三主題三于一三體的三大型三綜合三性國三家生三態(tài)旅三游示三范區(qū)三；是華三僑城三集團三在生三態(tài)旅三游領(lǐng)三域的三首次三嘗試三，也三是華三僑城三從都三市娛三樂旅三游向三山地三休閑三度假三旅游三的探三索。整體三分為三云海三谷、三茶溪三谷、三大峽三谷3大片三區(qū)，三細(xì)分三為6大主三題板三塊由三三大部三分構(gòu)三成：大俠三谷(K三ni三gh三t三Va三ll三ey三)——以山三林、三云霧三、峽三灣、三海岸三四大三元素三為主三線，三集山三地郊三野公三園和三都市三主題三公園三的優(yōu)三點于三一體三洲三茶溪(S三an三zh三ou三T三ea三S三tr三ea三m)——以“18世紀(jì)三中歐三名鎮(zhèn)三”的三優(yōu)雅三環(huán)境三為背三景，三以自三然、三健康三、生三態(tài)、三環(huán)保三為追三求理三念云海三谷郊三野體三育公三園(S三an三zh三ou三S三po三rt三s三Pa三rk三)—三—以戶三外運三動和三郊野三健身三為主三題，三是一三個集三山地三、叢三林、三湖泊三于一三體的三多功三能、三高品三質(zhì)的三戶外三健身三體育三公園三。6大主三題板三塊：板塊三一：三大俠三谷生三態(tài)公三園；三板塊三二：三茶溪三谷休三閑公三園；三板塊三三：三云海三谷體三育公三園；三板塊三四：三華興三寺三；板三塊五三：主三題酒三店群三落；三板塊三六：三天麓三大宅三。作為三生態(tài)三旅游三的首三次嘗三試，三開發(fā)三過程三中將三原生三資源三與項三目定三位結(jié)三合進三行配三套設(shè)三施再三造東部三華僑三城開三發(fā)原三則：1在項三目規(guī)三劃時三，盡三量不三擾動三山、三水、三植被;2在開三發(fā)建三設(shè)時三，加三強對三山、三水、三植被三的保三護;3在產(chǎn)三品選三擇時三，充三分利三用無三污染三、可三循環(huán)三的產(chǎn)三品。典型三代表三：茶三溪谷三借助三原來三的茶三山進三行了三重新三，增三設(shè)了三茶園三，集三采茶三、炒三茶等三為一三體修整三后原面三貌先期三進行三旅游三休閑三娛樂三設(shè)施三開發(fā)三，其三中配三套占三地面三積超三過80％，三通過三綜合三配套三來吸三引人三氣住宅三部分三散布三于用三地內(nèi)三部，三總建三面約15萬平三方米三，占三地總?cè)娣e三為1.三5平方三公里三，容三積率三為0.三1大峽三谷占三地面三積約5平方三公里茶溪三谷占三地面三積約1.三5平方三公里云海三谷占三地面三積約2.三5平方三公里總占地9平方公里住宅區(qū)占地面積1.5平方公里配套區(qū)占地面積7.5平方公里通過三茶翁三古鎮(zhèn)三、茵三特拉三根酒三店、三云海三谷高三爾夫三球場三等大三規(guī)模三休閑三配套三設(shè)施三運營三，實三現(xiàn)了三從觀三光旅三游到三休閑三度假三旅游三的轉(zhuǎn)三變休閑三度假三設(shè)施三的開三發(fā)：茶溪三谷休三閑公三園：三包括三茶溪三古鎮(zhèn)三、三三洲茶三園等三；茵特三拉根三主題三酒店三群落三：擷三取歐三洲瑞三士阿三爾卑三斯山三麓茵三特拉三根的三題材三和元三素，三實現(xiàn)三了中三歐山三地建三筑風(fēng)三格與三優(yōu)美三自然三景觀三的完三美結(jié)三合。三包括三主題三街區(qū)三、、三度假三酒店三、礦三泉SP三A、東三部華三僑城三大劇三院、三水上三高爾三夫以三及網(wǎng)三球館三等；云海三谷體三育公三園：三休閑三健身三、生三態(tài)探三險、三時尚三運動三、休三閑娛三樂、三奧運三軍體三運動三為主三線，三體現(xiàn)三戶外三運動三旅游三文化三。包三括兩三個18洞的三山地三球場三和高三爾夫三練習(xí)三場。休閑三度假觀關(guān)三旅游云海三谷高三爾夫三球場茵特三拉根三小鎮(zhèn)茵特三拉根三酒店小鎮(zhèn)三會所住宅三項目—天麓三，散三布在三東部三華僑三城各三個片三區(qū)，三分別三占據(jù)三山巔三、臨三湖、三果嶺三景觀三等絕三版資三源，三刷新三深圳三豪宅三紀(jì)錄依托三主題三生態(tài)三公園三，是三有別三于傳三統(tǒng)物三業(yè)的三低密三度山三海大三宅，三以“三平方三公里三”為三價值三單位三，建三構(gòu)于三東部三華僑三城9平方三公里三之上三。天三麓分三為七三個區(qū)三，分三布在三東部三華僑三城不三同區(qū)三域。三為世三界建三筑大三師理三查德?邁耶三在中三國的三首部三作品三。天麓三一區(qū)三簡介天麓三一區(qū)三相關(guān)三經(jīng)濟三技術(shù)三指標(biāo)占地三面積82三89三9.三18三m2建筑三面積82三69三.9三7三m2容積三率：三≦0.三1建筑三覆蓋三率：三≦15％棟數(shù)三：20棟山三海大三宅戶型三面積三：24三1-三73三0平方三米停車三位：44個在售三雙拼三別墅三均價22三00三-2三60三0萬元/套，三獨棟三別墅三均價80三00萬元/套，三以絕三版資三源刷三新豪三宅總?cè)齼r記三錄。天麓三開發(fā)三不僅三有效三兌現(xiàn)三豪宅三價值三，更三重要三的是三通過三頂級三住宅三開發(fā)三，形三成區(qū)三域標(biāo)三桿，三奠定三了區(qū)三域休三閑度三假的三絕版三價值山頂三獨棟三戶型三尺度三極致三放大三；70三m2主臥三套間三。地下三一層地上三二層地上三一層天麓休閑三度假三配套華僑三城地三產(chǎn)開三拓出三了“三旅游+地產(chǎn)三”的三綜合三開發(fā)三運營三模式三，并三通過三先旅三游、三后房三地產(chǎn)三的開三發(fā)路三徑，三從旅三游角三度切三入是三該模三式成三功的三關(guān)鍵三因素通過三把“三歡樂三谷”三品牌三打造三成具三有自三主知三識產(chǎn)三權(quán)的三、全三國第三一連三鎖的三主題三公園三品牌三，三再依三據(jù)歡三樂谷三對人三流的三拉動三及周三邊基三礎(chǔ)設(shè)三施的三改善三（如三交通三等）三帶動三地產(chǎn)三升值三。華三僑城三通過三“歡三樂谷三”主三題景三區(qū)的三全國三擴張三，實三現(xiàn)了三其地三產(chǎn)業(yè)三務(wù)的三全國三擴張三。按照三“先三治理三、后三建設(shè)三”的三原則三，華三僑城三先投三入巨三資整三治和三提升三深圳三灣濕三地及三歡樂三海岸三周邊三的生三態(tài)環(huán)三境，三然后三分步三實施三工程三計劃三。與三主體三公園三不同三，歡三樂海三岸是三免費三的，三但生三態(tài)環(huán)三境的三改善三無疑三會帶三動周三邊地三產(chǎn)的三大幅三升值三，從三而帶三動周三圍華三僑城三房地三產(chǎn)項三目的三整體三發(fā)展三。三洲三田模三式歡樂三海岸模式歡樂三谷模三式華僑城模式旅游+地產(chǎn)華僑三城在三深圳三三洲三田和大梅三沙地三區(qū)建三立的三一個三總規(guī)三劃面三積6.三55平方三公里三的旅三游生三態(tài)區(qū)三，總?cè)顿Y三為20三-2三5億元三，生三態(tài)區(qū)三內(nèi)建三設(shè)高三爾夫三球場三、休三閑度三假酒三店等三設(shè)施三，“三三洲田三模式三”是一三個依三靠生三態(tài)環(huán)三境建三設(shè)而三帶動三休閑三娛樂三產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三的模三式。與一三般房三地產(chǎn)三開發(fā)三企業(yè)三以土三地開三發(fā)帶三動旅三游形三成良三性循三環(huán)的三開發(fā)三路徑三不同三，華三僑城三先行三發(fā)展三旅游三業(yè)，三通過三長期三的經(jīng)三營與三持續(xù)三投入三，改三善區(qū)三域自三然、三人文三環(huán)境三，從三而有三效提三升土三地和三房地三產(chǎn)價三值。由于三旅游三開發(fā)三先期三投入三大、三注重三持續(xù)三性收三益與三產(chǎn)業(yè)三協(xié)調(diào)三效應(yīng)三，導(dǎo)三致華三僑城三運營三模式三在普三通房三地產(chǎn)三開發(fā)三企業(yè)三難以三復(fù)制三，華三僑城三地產(chǎn)三業(yè)以三此塑三造了三企業(yè)三獨特三的競?cè)隣幜?土地三資源三的獲三取優(yōu)三勢華僑三城在三擁有三成功三運營三旅游三地產(chǎn)三的前三提，三容易三與地三方政三府達(dá)三成協(xié)三議，三以較三低的三成本三獲取三土地三資源三。2資本三優(yōu)勢華僑三城自三身強三大的三實力三與多三渠道三的融三資平三臺滿三足了三其大三規(guī)模三成片三開發(fā)三產(chǎn)生三的資三金要三求。3旅游三開發(fā)三的先三機長達(dá)20余年三的旅三游開三發(fā)，三為華三僑城三積累三了豐三富的三經(jīng)驗三，并三形成三了旅三游品三牌優(yōu)三勢。4混業(yè)三經(jīng)營三的優(yōu)三勢多產(chǎn)三業(yè)協(xié)三調(diào)發(fā)三展不三僅為三華僑三城帶三來了三財務(wù)三結(jié)構(gòu)三優(yōu)勢三，也三提升三了其三抗風(fēng)三險能三力。華僑三城地三產(chǎn)的三核心三競爭三力1普通三開發(fā)三企業(yè)三不具三備旅三游設(shè)三施可三持續(xù)三性的三營業(yè)三能力三與經(jīng)三驗；2前期三大量三資本三沉淀三，一三般實三力的三企業(yè)三難以三具備三大規(guī)三模區(qū)三域運三作資三金實三力；3缺乏三旅游三產(chǎn)業(yè)三的協(xié)三調(diào)效三應(yīng)，三即使三是房三地產(chǎn)三開發(fā)三企業(yè)三具備三上市三融資三能力三，但三由于三前期三旅游三大規(guī)三模投三入導(dǎo)三致暫三時性三的收三入結(jié)三構(gòu)難三以調(diào)三整，三降低三了公三司抗三風(fēng)險三能力三，因三此多三數(shù)實三力型三開發(fā)三商也三難以三涉足三該類三開發(fā)三模式三。先旅三游、三后地三產(chǎn)開三發(fā)模三式的三限制三條件核心三競爭三力限制三條件22三50三0畝的三造城三行動三，依三托溫三泉、三高爾三夫等三核心三資源三，全三力打三造集三娛樂三、休三閑、三旅游三、居三住、三會務(wù)三等全三方位三居住三型社三區(qū)區(qū)位三：位三于天三津市三寶坻三縣周三良莊三，距三北京98三km，距三天津40三km，距三唐山10三5k三m總投三資:1三20個億占地三：22三50三0畝；三總建三筑面三積：43三5萬平三米；三水域三面積三：17三1.三6萬平三方米功能三分區(qū)三：以三溫泉三水為三主題三，承三諾溫三泉入三戶，三同時三還包三括度三假、三休閑三、會三議、三酒店三、高三爾夫三、別三墅、三學(xué)校三、體三育、三工業(yè)三園區(qū)三等多三