第9章其他稅種籌劃課件

稅收籌劃教學(xué)課件

2013.04第7章其他稅種籌劃一、房產(chǎn)稅的稅收籌劃二、印花稅的稅收籌劃三、土地增值稅的稅收籌劃四、契稅的稅收籌劃一、房產(chǎn)稅的稅收籌劃

政策回顧：1.房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或租金收入向房產(chǎn)所有人征收的一種稅。征稅范圍為：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。自2009.1.1.起，內(nèi)外統(tǒng)一適用房產(chǎn)稅條例2.房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征，分為兩種：（1）對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)。（即按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額。）——稅率1.2%（2）房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)?！惵?2%（個(gè)人出租住房和向個(gè)人出租用于居住的，減按4%）

房產(chǎn)稅籌劃的基本途徑：（1）選擇企業(yè)設(shè)立地點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃（2）選擇不動產(chǎn)的類型進(jìn)行稅務(wù)籌劃（3）選擇經(jīng)營方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃（4）合理確定稅基進(jìn)行稅務(wù)籌劃（5）利用稅收優(yōu)惠規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)籌劃通過改變經(jīng)營方式以選擇房產(chǎn)稅的征收方式

【案例1】某糧油公司擁有倉庫12幢，面積3000多平方米，原值200萬，由于經(jīng)營不善，準(zhǔn)備將現(xiàn)有的倉庫對外出租。經(jīng)過公司的業(yè)務(wù)人員的努力，以每年60萬的價(jià)格將倉庫租給當(dāng)?shù)氐倪\(yùn)輸公司做貨物中轉(zhuǎn)，并與運(yùn)輸公司簽定了租賃合同。應(yīng)交稅如下：（1）營業(yè)稅60萬×5%=3萬（2）城建稅3萬×7%=0.21萬，教育費(fèi)附加3萬×3%=0.09萬，（3）房產(chǎn)稅60萬×12%=7.2萬，（4）印花稅：600000×1‰＝600元所得稅前應(yīng)交稅合計(jì)：10.56萬。稅負(fù)在租金的17.6%以上籌劃：運(yùn)輸公司將倉庫用于貨物周轉(zhuǎn)，如果簽定的合同不是“租賃合同”，而是“倉儲合同”，企業(yè)收取的不是租賃費(fèi)，而是倉儲費(fèi)，同樣達(dá)到最終目的，但是，業(yè)務(wù)過程則不同，倉儲說明：倉庫使用權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，是針對貨物來收費(fèi)，而不是房屋，因此，交稅方式也發(fā)生變化。只按計(jì)稅余值交納1.2%的房產(chǎn)稅：

200萬×70%×1.2%=1.68萬，比租賃少交7.2－1.68=5.52萬的房產(chǎn)稅?！締枴科渌愗?fù)有無變化？

減少收入項(xiàng)以縮小稅基收入通常是構(gòu)成稅基的最主要項(xiàng)目，因此每個(gè)稅種都對收入的確定做出了明確的規(guī)定。在稅率相同的情形下，降低納稅人的應(yīng)稅收入，就能降低納稅人實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，降低納稅人應(yīng)稅收入同時(shí)不但不能降低納稅人的稅后實(shí)際收入，還要有所增加才是有效的稅收籌劃。因此，縮小稅基時(shí)的減少收入實(shí)際上是指避免重復(fù)征稅、將部分收入轉(zhuǎn)換為無需征稅的收入、先降低價(jià)格再通過其他方式獲得補(bǔ)償或者減少計(jì)稅資產(chǎn)的價(jià)值等等。由于每個(gè)稅種對收入項(xiàng)都有具體的規(guī)定，所以減少收入項(xiàng)以縮小稅基時(shí)，具體的籌劃方法也非常多，并且不同的稅種間也存在較大的差異。因此縮小稅基策略的具體方法主要在以后各章的各個(gè)稅種中分別討論，本章中僅以一個(gè)案例說明減少收入項(xiàng)縮小稅基來進(jìn)行稅收籌劃的可行性。【案例3-4】沿海某企業(yè)欲興建一座花園式工廠，計(jì)劃除廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、水塔、變電塔、停車場、涼亭、游泳池、噴泉設(shè)施、花壇等建筑物，總計(jì)造價(jià)為8000萬元。如果8000萬元都作為房產(chǎn)原值的話，該企業(yè)自工廠建成的次月起就應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，每年應(yīng)納房產(chǎn)稅（設(shè)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)余值扣除比例為30%）為：8000×（1－30%）×1.2%＝67.2（萬元）這67.2萬元的稅負(fù)只要該工廠存在，每年都不可避免要繳納，對企業(yè)而言，也算是一筆不小的負(fù)擔(dān)。那么怎樣減輕企業(yè)的房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)呢？【籌劃】把停車場、水塔、變電塔、游泳池、涼亭、噴泉設(shè)施都建成露天的，把這些獨(dú)立建筑物的造價(jià)同廠房、辦公用房的造價(jià)分開，在會計(jì)賬簿中單獨(dú)記載，則這部分建筑物的造價(jià)不用計(jì)入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。該企業(yè)經(jīng)過估算，這些附屬設(shè)備和配套設(shè)施的造價(jià)為1000萬元左右，獨(dú)立出來后，每年可少繳房產(chǎn)稅額為，1000×（1－30%）×1.2%＝8.4（萬元）對于該企業(yè)而言，每年節(jié)約房產(chǎn)稅8.4萬元，長此以往，其累計(jì)數(shù)額將是一筆不小的資金。假設(shè)該企業(yè)法定注冊經(jīng)營期限為20年，20年內(nèi)企業(yè)總共可以節(jié)約房產(chǎn)稅為：8.4×20＝168（萬元）本例中，企業(yè)通過減少計(jì)稅資產(chǎn)的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上就是縮小了稅基并實(shí)現(xiàn)了降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。二、印花稅的稅收籌劃

1、劃清征、免稅業(yè)務(wù)界限印花稅征稅對象：⑴各類經(jīng)濟(jì)合同及具有合同性質(zhì)的憑證。其中，經(jīng)濟(jì)合同指根據(jù)我國有關(guān)合同的法律、法規(guī)訂立的合同，包括購銷合同、加工承攬合同、建設(shè)工程承包合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同、貨物運(yùn)輸合同、倉儲保管合同、借款合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同、技術(shù)合同等。⑵產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈予、交換、分割等所立的書據(jù)。⑶營業(yè)賬簿。指單位或個(gè)人記載生產(chǎn)經(jīng)營活動情況的財(cái)務(wù)會計(jì)核算賬簿。⑷權(quán)利、許可證照。指政府部門頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊證、專利證、土地使用證等。⑸財(cái)政部確定征稅的其他憑證。

2、合理劃分適用不同稅率的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)金額，實(shí)現(xiàn)稅收籌劃

3、簽訂“無金額合同”進(jìn)行稅收籌劃

4、合理壓縮合同記載金額進(jìn)行稅收籌劃

5、合理選擇借款方式進(jìn)行稅收籌劃

6、利用稅收優(yōu)惠規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃⑴繳納印花稅的憑證的副本或者抄本，因其對外不發(fā)生法律效力，僅備存查之用，免繳印花稅；但若是以副本或者抄本視同正式文本使用的，應(yīng)照章納稅。⑵財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)贈給政府、社會福利單位或?qū)W校，屬于財(cái)產(chǎn)所有人對社會做出的無償捐贈，為對這種行為進(jìn)行鼓勵(lì)，對其所立的書據(jù)，免繳印花稅。⑶經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他憑證，免繳印花稅。

訂立合同有技巧——印花稅籌劃案例：

振興鋁合金門窗廠與安居建筑安裝企業(yè)簽立了一份加工承欖合同。合同中規(guī)定：（1）振興鋁合金門窗廠受安居建筑安裝公司委托，負(fù)責(zé)加工總價(jià)值50萬元的鋁合金門窗，加工所需原材料由鋁合金門窗廠提供。振興鋁合金門窗廠共收取加工費(fèi)及原材料費(fèi)共30萬元。

（2）振興鋁合金門窗廠提供零配件，價(jià)值5萬元。該份合同振興鋁合金門窗廠交印花銳：（300000＋50000）×0.5‰＝175（元）

分析：

我國印花稅稅法對加工承攬合同的計(jì)稅依據(jù)有如下規(guī)定：

1．加工承攬合同的計(jì)稅依據(jù)為加工費(fèi)和輔助材料金額。

2．加工承攬合同規(guī)定由受托方提供原材料的，若合同中分別記載加工費(fèi)金額和原材料金額，應(yīng)分別計(jì)稅：加工費(fèi)金額按加工承攬合同運(yùn)用0.5‰稅率計(jì)稅，原材料金額按購銷合同適用0.3‰稅率計(jì)稅，并按兩項(xiàng)稅額相加的金額貼花；若合同中未分別記載兩項(xiàng)金額，而只有混匯的總金額，則從高適用稅率，應(yīng)按全部金額依照加工承攬合同，適用0.5‰稅率計(jì)稅貼花。在此案例中，合同中應(yīng)將振興鋁合金門窗廠所提供的加工費(fèi)金額與原材料金額分別記載。如加工費(fèi)為10萬元，原材料費(fèi)為20萬元，則印花稅為：200000×0.3‰＋（100000＋

50000）×0.5‰＝135（元）

三、土地增值稅的稅收籌劃（一）計(jì)稅依據(jù)的籌劃1、分散收入籌劃法（1）將可以分開單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分從房產(chǎn)中分離（2）分別簽訂購房合同和裝潢裝飾合同（3）分別核算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房地產(chǎn)增值額2、確定合適的利息扣除方式1、分散收入籌劃法：

（1）將可以分開單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分從房產(chǎn)中分離【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢寫字樓，寫字樓市場價(jià)值500萬元，其所含各種附屬設(shè)備的價(jià)格約為100萬元。（1）若該企業(yè)將全部金額600萬元以房地產(chǎn)價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則相同條件下的增值額就會增加100萬元。（2）若該企業(yè)在簽訂合同時(shí)，僅在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上注明500萬元，同時(shí)簽訂一份100萬元的附屬辦公設(shè)備購銷合同，即可大幅節(jié)省土地增值稅額。同時(shí)購銷合同適用萬分之三的印花稅稅率，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五，還可節(jié)省印花稅。

（2）分別簽訂購房合同和裝潢裝飾合同

在所開發(fā)的房產(chǎn)初步完工時(shí)簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；裝潢、裝飾，或者附屬設(shè)備安裝另簽合同。這樣，只就第一份合同金額繳納土地增值稅，第二份合同屬于營業(yè)稅征稅范圍。

營業(yè)稅稅負(fù)有無變化？（3）分別核算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房地產(chǎn)增值額建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又要搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用該免稅規(guī)定。2、確定合適的利息扣除方式：對于利息支出，分兩種情況確定扣除：（1）凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額。（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中一并計(jì)算扣除。在這種情況下，“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”的計(jì)算方法是，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，在10%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

上述規(guī)定的具體含義是：納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額）。納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)此外，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局還對扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問題作了兩點(diǎn)專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。（二）適用稅率的籌劃利用土地增值稅超率累進(jìn)稅率規(guī)定，通過合理控制增值率進(jìn)行稅務(wù)籌劃企業(yè)對增值率的控制，通常通過兩條途徑實(shí)現(xiàn)：一是合理確定房地產(chǎn)的價(jià)位。二是選擇適當(dāng)?shù)某杀?、費(fèi)用計(jì)算、扣除方法。在銷售收入即定的條件下，增值率的高低取決于扣除項(xiàng)目金額的大小。

1、恰當(dāng)確定銷售價(jià)格【案例1】泰和房地產(chǎn)公司2010年同時(shí)開發(fā)四個(gè)工程項(xiàng)目。項(xiàng)目1為安居工程住房，可扣除項(xiàng)目為2000萬元，營業(yè)收入2500萬元；項(xiàng)目2為普通住宅，可扣除項(xiàng)目為2500萬元，營業(yè)收入3900萬元；項(xiàng)目3為別墅住宅，可扣除項(xiàng)目為3000萬元，營業(yè)收入為8000萬元；項(xiàng)目4為寫字樓，可扣除項(xiàng)目6000萬元，營業(yè)收入20000萬元。可扣除項(xiàng)目總和為13500萬元，營業(yè)收入總和34400萬元。四個(gè)工程應(yīng)納的土地增值稅：項(xiàng)目1增值額＝2500－2000＝500（萬元）增值率＝500÷2000＝25%，適用稅率30%土地增值稅＝500×30%＝150（萬元）項(xiàng)目2增值額＝3900－2500＝1400（萬元）增值率＝1400÷2500＝56%，稅率40%和速算扣除系數(shù)5%土地增值稅＝1400×40%－2500×5%＝435(萬元)項(xiàng)目3增值額＝8000－3000＝5000（萬元）增值率＝5000÷3000＝167%，稅率50%和速算扣除系數(shù)15%土地增值稅＝5000×50%－3000×15%＝2050（萬元）項(xiàng)目4增值額＝20000－6000＝14000增值率＝14000÷6000＝233%，稅率60%速算扣除系數(shù)35%土地增值稅＝14000×60%－6000×35%＝6300（萬元）四個(gè)項(xiàng)目土地增值稅總額

＝150+435+2050+6300＝8935（萬元）【籌劃】將項(xiàng)目1的營業(yè)收入核算為2350萬元，可扣除項(xiàng)目仍為2000萬元；項(xiàng)目2、3、4合并核算，可扣除項(xiàng)目共11500萬元，營業(yè)收入共32050萬元。項(xiàng)目1：增值率＝（2350－2000）÷2000＝17.5%增值率沒有超過20％，免征土地增值稅合并后的項(xiàng)目2、3、4：增值率＝（32050－11500）÷11500＝20550÷11500＝178.7%，適用第三檔稅率50%和速算扣除系數(shù)15%土地增值稅稅額＝20550×50%－11500×15%＝10275－1725＝8550（萬元）土地增值稅總額為8550萬元2、選擇是否分別核算【案例2】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2009年商品房銷售收入3億元，其中普通住宅的銷售額2億元，豪華住宅的銷售額1億元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額2.2億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額1.6億元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額6000萬元。（1）如果不分開核算：增值率＝（30000－22000）÷22000＝36.36％，適用30%的稅率土地增值稅＝（30000－22000）×30％＝2400（萬元）（2）如果分開核算：普通住宅增值率＝（20000－16000）÷16000＝25％，適用30%的稅率土地增值稅＝（20000－16000）×30％＝

1200（萬元）豪華住宅增值率＝（10000－6000）÷6000＝67％，適用40％的稅率和5％的速算扣除系數(shù)土地增值稅＝（10000－6000）×40%－6000×5%＝1300（萬元）土地增值稅合計(jì)＝1200＋1300＝2500（萬元）3、“臨界點(diǎn)”籌劃法假定某房地產(chǎn)開發(fā)商建成一批商品房待售，除銷售稅金外的全部允許扣除項(xiàng)目金額為500萬元，設(shè)商品房的銷售價(jià)格為X，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：

X×5%×（1＋7%＋3%）

＝5.5%X其中：5%為營業(yè)稅，7%為城建稅，3%為教育費(fèi)附加。其全部允許扣除項(xiàng)目金額為：500＋

5.5%X根據(jù)稅收優(yōu)惠：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。企業(yè)享受該項(xiàng)優(yōu)惠的最高售價(jià)應(yīng)滿足：

X＝（500＋

5.5%X）×（1＋

20%）

企業(yè)享受該項(xiàng)優(yōu)惠的最高售價(jià)應(yīng)滿足：

X＝（500＋

5.5%X）×（1＋

20%）得：

X＝642.4即當(dāng)售價(jià)為642.4萬元時(shí)，增值率≦20%【思考:】

本例中，若企業(yè)提價(jià)銷售，價(jià)格至少要達(dá)到多少企業(yè)才能增加收益？若企業(yè)提價(jià)銷售，價(jià)格至少要達(dá)到多少企業(yè)才能增加收益？設(shè)y為提高的價(jià)格，此時(shí)售價(jià)為642.4＋y，則：全部允許扣除項(xiàng)目金額＝500＋5.5%X

＋5.5%y

＝535.33

＋5.5%y增值額＝（642.4＋y）－（535.33＋5.5%y）＝107.07＋94.5%y應(yīng)納土地增值稅＝（107.07＋94.5%y）×30%

＝32.12＋0.28y

必須使：y＞

32.12＋0.28y，

y＞44.61

即：價(jià)格＞687.01萬元，才能增收（三）利用稅收優(yōu)惠的籌劃征、免稅規(guī)定：

①對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的，如果投資、聯(lián)營的一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中，暫免繳納土地增值稅。其所投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)繳納土地增值稅。②對于一方出土地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；如果建成房屋后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)繳納土地增值稅。③在企業(yè)兼并活動中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)的，暫免繳納土地增值稅。④對于個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免繳土地增值稅。稅務(wù)籌劃主體可以根據(jù)自己的實(shí)際情況，針對上述規(guī)定，進(jìn)行稅務(wù)籌劃，以規(guī)避土地增值稅負(fù)擔(dān)。綜合案例：方式變一變，稅負(fù)差天遠(yuǎn)

（案例來源：中國稅務(wù)報(bào)）

某單位屬于一套班子兩塊牌子的企業(yè)。該企業(yè)成立初期為了征用土地的需要，分別注冊了A、B兩個(gè)公司，A公司是一家私營有限責(zé)任公司，成立于2003年1月，占地面積80畝。B公司是一家港資獨(dú)資企業(yè)，成立于2003年6月，占地面積80畝。土地當(dāng)年購買單價(jià)為10萬元/畝，土地使用期為40年，現(xiàn)在市場價(jià)格為40萬元/畝?，F(xiàn)A公司要將其閑置不用的40畝土地轉(zhuǎn)給B公司。應(yīng)如何進(jìn)行籌劃？方案一：土地直接轉(zhuǎn)讓

（1）營業(yè)稅及附加：（40×40－40×10）×5.5％＝66（萬元）；（2）印花稅：40×40×0.05％＝0.8（萬元）；（3）土地增值稅：（40×40－40×10－66－0.8）×60％－（40×10+66+0.8）×35%＝516.54（萬元）；注：土地增值率為（40×40－40×10－66－0.8〕÷（40×10+66+0.8）=242.8%；（4）企業(yè)所得稅：〔40×40－（40×10－400/40×3）－66－0.8－516.54〕×33％＝213.4（萬元）；（5）契稅（由B公司繳納）（契稅稅率3％）：

40×40×3％＝48（萬元）；應(yīng)繳稅費(fèi)共計(jì)：213.4＋516.54＋0.8＋66＋48＝844.74（萬元）方案二：投資轉(zhuǎn)讓

（1）營業(yè)稅及附加?！耙詿o形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅”，不需繳納營業(yè)稅。（2）印花稅：40×40×0.05%=0.8（萬元）（3）土地增值稅?！皩τ谝苑康禺a(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅”，不需繳納土地增值稅。（4）企業(yè)所得稅：應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。〔40×40－（40×10－400/40×3）-0.8〕×33％＝405.64（萬元）（5）契稅：（由B公司繳納）48萬元應(yīng)繳稅費(fèi)合計(jì)405.64+0.8＋48＝454.44（萬元）

方案三：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

A公司將擬轉(zhuǎn)讓的土地及相關(guān)的資產(chǎn)、負(fù)債、人員等，分立為獨(dú)立核算的子公司C。然后將其擁有C公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給B公司。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，B公司吸收合并C公司，C公司的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)入B公司即可。此種轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)繳稅費(fèi)如下。（1）營業(yè)稅金及附加。此種行為系企業(yè)吸收合并，并非轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)，亦不屬于稅法規(guī)定的視同銷售行為，依據(jù)規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅僅是由資產(chǎn)價(jià)值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅?！惫什焕U納營業(yè)稅。（2）印花稅。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花。企業(yè)合并屬于改制行為，故不繳納印花稅。

（3）土地增值稅。企業(yè)合并分立遵循歷史成本原則，房地產(chǎn)未發(fā)生實(shí)質(zhì)上的增值，故不需繳納土地增值稅。（4）企業(yè)所得稅。文件規(guī)定：“如果企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易的接受企業(yè)支付的交換額中，除接受企業(yè)股權(quán)以外的現(xiàn)金、有價(jià)證券、其他資產(chǎn)不高于所支付的股權(quán)的票面價(jià)值（或股本的賬面價(jià)值）20%的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，轉(zhuǎn)讓企業(yè)可暫不計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。”因此，A公司取得股權(quán)以外的現(xiàn)金、有價(jià)證券、其他資產(chǎn)不高于所支付的股權(quán)的票面價(jià)值(或股本的賬面價(jià)值)20%的，就不用繳納企業(yè)所得稅。（5）契稅。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定合并改建為一個(gè)企業(yè)，對其合并后企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，不繳納契稅。四、契稅的稅收籌劃契稅是對在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)對其承受人課征的一種動態(tài)財(cái)產(chǎn)稅。由于該稅在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移契約時(shí)征收，因此，稱為契稅。契稅稅務(wù)籌劃的基本途徑主要包括：（1）選擇土地、房屋權(quán)屬交換方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃（2）合理安排房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃（3）通過不動產(chǎn)權(quán)屬“隱性轉(zhuǎn)移”方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃（4）利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃

轉(zhuǎn)制重組的契稅征免界限做出如下規(guī)定：①在公司改造過程中，對不改變投資主體和出資比例改建成的公司制企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征契稅；對獨(dú)家發(fā)起、募集設(shè)立的股份有限公司承受發(fā)起人土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅；對國有、集體企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)改建成全體職工持股的有限責(zé)任公司或股份有限公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅；其余涉及土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，征收契稅。

②企業(yè)合并中，新設(shè)方或者存續(xù)方承受被解散方土地、房屋權(quán)屬，如合并前各方為相同投資主體的，則不征契稅，其余征收契稅。③企業(yè)分立中，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征契稅。④在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)的土地、房產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征契稅；在增資控股中，對以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)入股或作為出資投入企業(yè)的征收契稅。⑤企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅。

（一）買房改換房

【案例1】甲欲將現(xiàn)有普通住宅以40萬元的價(jià)格出售給乙，然后以120萬元的價(jià)格向丙購買一幢別墅（當(dāng)?shù)仄醵惗惵?%），則：甲應(yīng)納契稅：120×4%＝4.8（萬元）【籌劃】

甲先將普通住宅與丙的別墅進(jìn)行交換，并支付差價(jià)80萬元，然后由丙將普通住宅以40萬元的價(jià)格出