無錫金科南長區(qū)羅氏中亞地塊項(xiàng)目定位策劃書樣本

《無錫金科南長區(qū)羅氏中亞地塊項(xiàng)目定位策劃書》簽字人日期編制項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人所轄公司營銷負(fù)責(zé)人所轄公司總經(jīng)理/董事長編制人：涂相春12月18日目錄第一某些：項(xiàng)目地塊及周邊環(huán)境簡介………………3一、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查………………………3二、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查…………………4第二某些：市場調(diào)查分析及趨勢判斷………7一、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況……………7二、項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊劃分及差別闡明……9三、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場條件…………20四、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況…………45五、項(xiàng)目所在地商業(yè)市場概況……………51第三某些：土地屬性分析…………………52一、規(guī)劃條件………………52二、用地現(xiàn)狀………………52三、土地價值分析…………52第四某些：項(xiàng)目定位建議…………………59一、項(xiàng)目形象定位…………59二、客戶定位………………64三、產(chǎn)品定位………………70四、啟動區(qū)產(chǎn)品物業(yè)及戶型配比選取建議………………95第五某些：項(xiàng)目概念設(shè)計方案……………102第六某些：項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)…………………102第七某些：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算……………102第一某些：項(xiàng)目地塊及周邊環(huán)境簡介項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查地理位置項(xiàng)目位于無錫市南長區(qū)中南路與金城路交叉口東北側(cè)。四至為：東至運(yùn)河西路，南至金城路，西至中南路，北側(cè)為規(guī)劃道路。7635432176354321項(xiàng)目土地現(xiàn)狀項(xiàng)目用地性質(zhì)為居住、商業(yè)（商業(yè)建筑面積不低于總建筑面積10%），占地207401平米，容積率2.2，總建筑面積456282.2平米。項(xiàng)目分為六個地塊，A地塊可建設(shè)面積約33435平米；B地塊可建設(shè)面積約13089平米；C地塊可建設(shè)面積約55462平米；D地塊可建設(shè)面積約37759平米；E地塊可建設(shè)面積約47158平米；F地塊可建設(shè)面積約20498平米。2121江蘇天圣達(dá)集團(tuán)有限公司金城橋倉庫江蘇省紡織研究所有限公司4343帝斯曼檸檬酸（無錫）有限公司別克汽車4S店3535五洲飯店帝斯曼檸檬酸（無錫）有限公司7676高壓塔無錫市紡織產(chǎn)品品種研究所有限公司

項(xiàng)目非凈地出讓，有地面附著物，多數(shù)為廠房，當(dāng)前地塊內(nèi)部沿中南路南側(cè)拆遷已經(jīng)啟動。地塊內(nèi)部有兩條內(nèi)部路，一條為隱秀路，規(guī)劃市區(qū)道路，將來從隱秀路接近運(yùn)河?xùn)|側(cè)架橋至運(yùn)河?xùn)|邊；另一條道路社區(qū)內(nèi)部路，級別及路尺度并未擬定。項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊四周道路及環(huán)境地塊東側(cè)為運(yùn)河西路，雙向四車道，車流量相對較少；地塊南側(cè)為金城路，雙向四車道，屬于都市快車道、噪音大、人流停留性差；地塊西側(cè)為中南路，雙向四車道，人流導(dǎo)入性相對最佳。與項(xiàng)目隔中南路相望，是90年代老社區(qū)，通過與南長區(qū)規(guī)劃局訪談得知，社區(qū)近期并未拆遷籌劃。該社區(qū)沿街面為商鋪，業(yè)態(tài)為油條店、小吃店等，業(yè)態(tài)定位于此前廠房職工客群，相對低檔。中南路對面尚有一所新聯(lián)小學(xué)，當(dāng)前已經(jīng)拆遷，將來將還遷于地塊內(nèi)部，規(guī)劃為36班小學(xué)；中南路西側(cè)老社區(qū)將來將要還遷于地塊圍合內(nèi)部小學(xué)地塊北側(cè)為規(guī)劃路，詳細(xì)狀況未定。沿項(xiàng)目往西為蘆莊地區(qū)，屬于無錫市外來人口居住最密集地區(qū)之一，該地區(qū)形象相對較低，通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該地區(qū)形象將會對將來項(xiàng)目高品位定位產(chǎn)生一定影響；項(xiàng)目南側(cè)為金城路高架，車流較多，噪音影響較大；項(xiàng)目東側(cè)為運(yùn)河，但運(yùn)河資源市場價值并未兌現(xiàn)。2、地塊周邊配套地塊周邊超市集中，車行10分鐘范疇，內(nèi)有涉及家樂福、沃爾瑪、好又多、易初愛蓮、樂購等多家超市；太湖廣場地區(qū)位于中心城與太湖新城都市發(fā)展軸線上，并且也是東西新城連接區(qū)域，這塊華東地區(qū)最大綠地廣場被定位為“都市客廳”。太湖廣場區(qū)域?qū)R集5家五星級酒店、5幢超200米、30幢以上超百米建筑，成為政府配套設(shè)施最齊全、高檔酒店最集中，購物中心規(guī)模最頂級，跨國公司總部入駐最多國際商務(wù)中心。增長“活動功能”，與普通綠地和休閑地塊有所區(qū)別，使百姓能動態(tài)地與廣場融合。從區(qū)域借勢角度來講，將來項(xiàng)目將依托太湖廣場都市資源。項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊清揚(yáng)路租金5-12元太湖廣場商圈租金13-18元南禪寺新天地租金4-6元陽光廣場太湖半島廣場街口租金4元中南路租金1.2元項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊陽光廣場太湖半島廣場南禪寺新天地太湖廣場商圈項(xiàng)目西南方向?yàn)樘缓Y源，但通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，客戶對兩湖資源感知，心理距離不不大于實(shí)際距離，該資源并不能成為項(xiàng)目感知價值點(diǎn)。第二某些：市場調(diào)查分析及趨勢判斷項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況.6-.9一年多內(nèi)無錫整體市場經(jīng)歷了從低迷到爆發(fā)過程，上半年成交量接近全年成交量，銷售均價呈U型上升，價格、銷量整體上揚(yáng)近年來南長區(qū)始終屬于無錫銷售價格高點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐，逐漸抬升了區(qū)域內(nèi)高品位項(xiàng)目價格和接受限度

9月成交前十名項(xiàng)目名稱區(qū)屬套數(shù)諾卡花園錫山區(qū)171金科觀天下崇安區(qū)164西城紀(jì)北塘區(qū)122山語銀城濱湖區(qū)121愉景灣花園濱湖區(qū)106綠地波士頓公館惠山區(qū)105九龍倉時代上城南長區(qū)103寶龍都市廣場新區(qū)103融創(chuàng)抱負(fù)都市惠山區(qū)102魅力萬科城濱湖區(qū)100下半年一級土地市場活躍，地王頻出，截止當(dāng)前為止，共成交54幅土地，其中23幅有居住性質(zhì)；知名開發(fā)商頻進(jìn)，看好無錫后市發(fā)展。如下為下半年“地王”地塊：龍湖地塊龍湖地產(chǎn)與否在無錫拿地，第四批土地拍賣之前就吸引了眾多關(guān)注，在本次土地拍賣會上，龍湖地產(chǎn)可謂毫無懸念地拿下了太湖國際科技園地塊，起始價2.8億，成交價6.44億。溢價127.8%：位置:地塊位于無錫（太湖）國際科技園TKY-HB-A-07、08號地塊（湖景路以北、凈慧西道以西）;面積（M2）:188496.2;用途：居住、商業(yè);容積率:<1.1-1.2;建筑密度:<35%;綠地率:>35%;出讓金起始價（萬元）:28274;競買保證金（萬元）:5655綠城地塊8月7日，綠城以總價29億成功競得無錫太湖一地塊，創(chuàng)下近幾年無錫市區(qū)土地招、拍、掛單宗地塊總價新記錄。溢價83.5%資料顯示，該地塊位于太湖大道以南、鴻橋路以東、隱秀路以西，土地面積222616.8平方米，土地用途為居住、商業(yè)、商務(wù)辦公，容積率<2.0-3.0，土地出讓起始價158000萬元，樓面地價元7097.398/㎡。對整體市場進(jìn)行總結(jié)，無錫市場相對于同等GDP水平都市，房價位于前列，全國知名開發(fā)商相繼進(jìn)入，帶動房地產(chǎn)市場升級；市場基本面健康，處在迅速上升期，擁有較大溢價和價值拉升空間，并具備如下特點(diǎn)：住宅市場活躍，隨著都市框架拉大，住宅市場供應(yīng)呈現(xiàn)由市中心區(qū)域向優(yōu)勢發(fā)展區(qū)域發(fā)展，并引導(dǎo)和變化居民對于老式居住區(qū)域理解民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展和新區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展帶來購房門檻逐年升高，居民對于基本居住需求上升至對于居住品質(zhì)追求，都市中心區(qū)首改及再改客戶比例較大萬科、綠地、龍湖、華潤、綠城、金科、九龍倉、蘇寧、恒隆等知名國內(nèi)和香港開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入無錫市場，帶領(lǐng)無錫進(jìn)入了迅速增長型市場別墅產(chǎn)品、花園洋房、小高層、高層、都市豪宅、科技住宅等各種產(chǎn)品共存，市場初步進(jìn)入產(chǎn)品和客戶細(xì)分階段，但分化不明顯通過一輪住宅市場調(diào)節(jié)，當(dāng)前無錫房地產(chǎn)市場明顯回暖，壓制需求極大爆發(fā)項(xiàng)目所在地商品住宅市場版塊劃分及其差別闡明1、高品位住宅市場格局本項(xiàng)目地價水平天然決定了項(xiàng)目高品位定位，放眼整個無錫市場，資源導(dǎo)向型和都市驅(qū)動型高品位格局初步成形：太湖廣場區(qū)域，崇安都市核心區(qū)，蠡湖新城區(qū)域?yàn)槿齻€集中區(qū)域；都市價值與太湖資源價值得到市場充分認(rèn)知。西水東西水東1洋房14000時代上城高層8500洋房13000朗詩1茂業(yè)10000蠡湖一號高層10000洋房15000世貿(mào)中心14000香榭一品9500綠城玉蘭花園9800萬科金域緹香高層11000洋房15500愛家金河灣高層7800洋房17000金域藍(lán)灣11000太湖廣場老城區(qū)蠡湖新城常工城尚城11000歐風(fēng)新天地1市中心三個區(qū)域高品位樓盤價格表太湖廣場片區(qū)，受到政府規(guī)劃利好，成為最有國際化潛力高檔居住片區(qū)，是都市舊改重點(diǎn)區(qū)域，近年來拆遷量不斷放大。崇安老城片區(qū)，是無錫都市老式核心區(qū)，在無錫人心中位置不可取代，但土地資源稀缺。以解放環(huán)路為界，臨近區(qū)域?yàn)槎际信f改重點(diǎn)區(qū)域，中心土地出讓增多，但由于拆遷成本、拿地成本等，開發(fā)商進(jìn)入成本不斷上升。蠡湖新城片區(qū)，強(qiáng)勢資源優(yōu)勢，配套資源相對稀少，客戶高認(rèn)知區(qū)域。將來土地出讓量較大，將成為豪宅集中區(qū)。2、板塊細(xì)分細(xì)分板塊下，各區(qū)域中高品位項(xiàng)目驅(qū)動特點(diǎn)鮮明。南長次中心板塊南長次中心板塊市中心板塊河埒口板塊蠡湖新城北塊蠡湖新城南塊太湖新城板塊河埒口板塊：以配套及品牌開發(fā)商驅(qū)動。代表樓盤為山語銀城、萬達(dá)廣場、紫金英郡、陽光嘉園等。板塊均價：洋房：10000元/平；高層：8500-9500元/平。客戶特點(diǎn)：大多數(shù)為區(qū)域內(nèi)自住改進(jìn)型客戶，看重區(qū)域環(huán)境及配套蠡湖新城北塊：資源驅(qū)動。代表樓盤為瑜憬灣、蠡湖香榭、湖濱壹號、蠡湖一號、太湖錦園等沿湖均價：高層：15000元/平，洋房：14000元/平；客戶特點(diǎn)：沿湖樓盤客戶多以政府公務(wù)員和銀行人士及生意人為主，看重環(huán)境改進(jìn)型客戶蠡湖新城南塊：資源及品牌開發(fā)商大盤驅(qū)動。代表樓盤為太湖國際社區(qū)。洋房均價：15500元/平，湖景高層：14000-16000，小高層：9000?？蛻籼攸c(diǎn)：洋房客戶多為銀行及政府人士，重要來自濱湖、崇安、南長，再改客戶；高層客戶剛需自住居多，也有某些投資客，看重居住環(huán)境。市中心板塊：都市價值及景觀、文化價值驅(qū)動。代表樓盤為西水東、萬科金域藍(lán)灣、香榭一品、歐風(fēng)新天地。板塊均價：洋房：1元/平，高層：11000?？蛻籼攸c(diǎn)：多數(shù)為私企人員、政府公務(wù)員及銀行人士，改進(jìn)客戶，以及拆遷客戶回歸，看重地段和景觀資源。南長次中心板塊：都市價值驅(qū)動。代表樓盤為朗詩將來之家、時代上城、茂業(yè)豪園、世界貿(mào)易中心、清揚(yáng)御庭等。板塊均價：洋房：13000-15000元/平，高層：8500-1?？蛻籼攸c(diǎn)：多數(shù)為私企人員，多次置業(yè)再改客戶，看中都市價值和將來潛力。項(xiàng)目位于南長區(qū)中心，運(yùn)河西岸；南長區(qū)整體定位于都市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)、文化休閑特色區(qū)、品質(zhì)人居引領(lǐng)區(qū)，其中依托太湖廣場、古運(yùn)河休閑街等基本設(shè)施完善，將來規(guī)劃為無錫副中心，成為都市外擴(kuò)首位承辦區(qū)，都市價值彰顯。發(fā)展定位發(fā)展定位：根據(jù)1月《無錫市南長區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型優(yōu)化發(fā)展規(guī)劃研究報告》，區(qū)域定位于都市創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)、文化休閑特色區(qū)、品質(zhì)人居引領(lǐng)區(qū)空間布局：依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本，區(qū)域?qū)⒋蛟?°三大集聚區(qū)、三條產(chǎn)業(yè)帶、十個特色街（區(qū)）?±空間開發(fā)總體構(gòu)造。?°三大集聚區(qū)?±指太湖廣場國際商務(wù)集聚區(qū)、清名橋古運(yùn)河歷史文化文化創(chuàng)意集聚區(qū)、南長科技創(chuàng)新及服務(wù)外包集聚區(qū)?°三條產(chǎn)業(yè)帶?±指古運(yùn)河世界文化遺產(chǎn)旅游帶、清揚(yáng)路當(dāng)代商業(yè)商務(wù)帶、京杭運(yùn)河濱水休閑風(fēng)情帶太湖廣場國際商務(wù)集聚區(qū)清名橋古運(yùn)河歷史文化創(chuàng)意集聚區(qū)南長科技創(chuàng)新及服務(wù)外包集聚區(qū)古運(yùn)河世界文化遺產(chǎn)旅游帶清揚(yáng)路當(dāng)代商務(wù)商業(yè)帶京杭運(yùn)河濱水休閑風(fēng)情帶98452310176三大產(chǎn)業(yè)帶十條特色街人民西路電子數(shù)碼街西水東國際名品特色街振新路抗體休閑特色街陽光潮流生活街永樂路娛樂休閑特色街清名東路酒吧休閑特色街清南路餐飲保健特色街太湖半島綜合商貿(mào)特色街金城路汽貿(mào)特色街下甸橋當(dāng)代物流特色街太湖新城板塊：政府及品牌開發(fā)商驅(qū)動。代表樓盤為綠城玉蘭花園。板塊均價：高層：9800元/平?？蛻籼攸c(diǎn)：銀行及政府以及看重綠城品牌人士居多，擁有多套物業(yè)再改客戶3、市場競爭總結(jié)綜合各區(qū)域中高品位項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目成型過程中，逐漸分化產(chǎn)生三種核心競爭力主導(dǎo)項(xiàng)目，地段＋資源型項(xiàng)目市場體現(xiàn)更好。無錫都市高品位住宅無錫都市高品位住宅核心競爭力地段/資源型產(chǎn)品型開發(fā)特點(diǎn)：擁有強(qiáng)勢資源或地段，環(huán)繞資源做文章代表樓盤：蠡湖一號、太湖國際社區(qū)、西水東開發(fā)特點(diǎn)：重產(chǎn)品打造、精雕產(chǎn)品細(xì)節(jié)、高形象、高品質(zhì)、國際化代表公司：朗詩將來之家、綠城玉蘭公寓人文型開發(fā)特點(diǎn)：營銷主導(dǎo)，重體驗(yàn)價值，重展示價值，善于挖掘項(xiàng)目人文資源代表樓盤：金域藍(lán)灣從市場競爭來看，本項(xiàng)目所在南長次中心以及市區(qū)屬于舊城改造，都市價值驅(qū)動型；環(huán)蠡湖片區(qū)屬于生態(tài)資源驅(qū)動型；河埒口片區(qū)屬于舊城改造，綜合人居指數(shù)高；太湖新城屬于新城+生態(tài)環(huán)境+規(guī)劃導(dǎo)向型。對于本項(xiàng)目競爭區(qū)域，本項(xiàng)目所在南長次中心區(qū)域、市中心區(qū)域、環(huán)蠡湖片區(qū)會成為客戶跨區(qū)域競爭優(yōu)選區(qū)域，但環(huán)蠡湖片區(qū)別流預(yù)期將后置。南長次中心市中心環(huán)蠡湖片區(qū)河埒口太湖新城資源價值太湖廣場、古運(yùn)河、運(yùn)河市中心都市資源蠡湖、太湖惠山、梁錫河、蠡溪公園、河埒廣場蠡湖、太湖、長廣溪濕地、雪浪山配套氛圍超市、醫(yī)院、商業(yè)配套齊全超市、醫(yī)院、商業(yè)配套齊全配套缺少萬達(dá)廣場、大潤發(fā)、家樂福超市、新體育中心、育紅小學(xué)、四院、婦幼保健所太湖中學(xué)政府規(guī)劃都市商務(wù)中心高檔居住區(qū)無強(qiáng)勢規(guī)劃引導(dǎo)新城規(guī)劃但基本配套緩慢無強(qiáng)勢規(guī)劃引導(dǎo)太湖新城，無錫新行政中心物業(yè)類型高層為主，少量洋房供應(yīng)量少，高層、都市綜合體為主別墅、高層、洋房公寓（多層轉(zhuǎn)向小高層、高層為主）別墅+公寓（復(fù)合型市區(qū)及單一高層社區(qū)）開發(fā)商品牌朗詩、茂業(yè)、九龍倉恒隆、蘇寧、盛高綠城、陽光萬達(dá)、華潤、陽光萬科、華潤、綠城吸引客戶類型全市及區(qū)域內(nèi)初次改進(jìn)及再次改進(jìn)客戶，拆遷回歸者，急于居住全市及區(qū)域內(nèi)初次改進(jìn)及再次改進(jìn)客戶，拆遷回歸者、投資客再改客戶、投資者、不急于居住，客戶后市預(yù)期高初次改進(jìn)型及首置客戶為主，急于居住，依賴于相對成熟生活配套區(qū)域外傾向于吸引多次改進(jìn)型客戶及泛公務(wù)員階層，市區(qū)價格外溢首置客戶，投資者，不急于居住問題一：區(qū)域間競爭與否占優(yōu)？——立于不敗之地區(qū)域價值判斷：南長區(qū)規(guī)劃為當(dāng)代純粹居住和辦公區(qū)，加上自身區(qū)位優(yōu)勢和太湖廣場CBD強(qiáng)勢帶動，居住價值凸顯；在區(qū)域競爭中具備優(yōu)勢

區(qū)域定位功能定位崇安區(qū)當(dāng)前行政文化和商業(yè)貿(mào)易中心商貿(mào)居?。幕囆g(shù)南長區(qū)具備文化特色集當(dāng)代商務(wù)辦公和居住為一體特色城區(qū)當(dāng)代商務(wù)辦公＋居住濱湖區(qū)規(guī)劃將來五中心旅游＋科研＋商服＋行政文化

都市價值資源價值人文價值綜合居住價值崇安區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★★南長區(qū)★★★★★★★★★★★★★★濱湖區(qū)★★★★★★★★★★★★★★南長區(qū)與崇安中心區(qū)相比：地段稍差，但進(jìn)入門檻更低南長區(qū)與濱湖區(qū)（環(huán)蠡湖）相比：資源稍差，但配套齊全，將來隨著蠡湖新城發(fā)展將逐漸高品位，現(xiàn)狀南長區(qū)競爭占優(yōu)南長次中心區(qū)域在當(dāng)前已經(jīng)成為中高品位客戶優(yōu)選之地，區(qū)域規(guī)劃利好，后勢發(fā)展?jié)摿Υ?，在蠡湖新城配套完善之前，將具備明顯競爭優(yōu)勢；后期客戶將隨對于都市價值與資源價值需求分流而自然分流。觀點(diǎn)一：客戶對于南長區(qū)居住老式認(rèn)知強(qiáng)，項(xiàng)目所在南長次中心區(qū)已經(jīng)成為無錫中高品位客戶首選區(qū)域之一觀點(diǎn)二：南長區(qū)規(guī)劃利好，太湖廣場、高星級酒店、集中商業(yè)、古運(yùn)河改造、品牌開發(fā)商等進(jìn)駐，后續(xù)發(fā)展?jié)摿薮笥^點(diǎn)三：南長次中心區(qū)域與市中心區(qū)域相比，具備供應(yīng)充分、進(jìn)入門檻較低，與蠡湖片區(qū)相比，具備配套完善等優(yōu)勢問題二：區(qū)域內(nèi)部激烈競爭如何占位？——在當(dāng)前競爭現(xiàn)實(shí)中，立足中高品位上層，貼近高品位突破（瞄準(zhǔn)西水東）是相對穩(wěn)妥占位產(chǎn)品產(chǎn)品資源規(guī)模配套品牌金域藍(lán)灣將來之家茂業(yè)豪園世貿(mào)時代上城附加值項(xiàng)目核心競爭力萬科金域藍(lán)灣品牌；資源朗詩將來之家差別化科技產(chǎn)品茂業(yè)豪園配套時代上城規(guī)模品牌資源世貿(mào)國際公寓配套本項(xiàng)目市場機(jī)會+差別化當(dāng)前市場主流高品位可以產(chǎn)生高價值，但是先天條件（地段及區(qū)域認(rèn)知）不支撐，要獲得足夠量客戶認(rèn)同有困難；主流中高品位競爭相對激烈，但存在自身價值再造也許，突破競爭；主流中端無法實(shí)現(xiàn)高溢價，不支撐品牌和利潤目的項(xiàng)目在都市價值與資源價值上均不占優(yōu)，同步地價高于九龍倉，競爭突破憑借？資源價值：運(yùn)河資源價值認(rèn)知提高和體驗(yàn)？會所市場機(jī)會：需求未明顯分化，集中于主流，產(chǎn)品序列是時間節(jié)奏把控?fù)屨际袌鱿葯C(jī)？配套價值：幼兒園+小學(xué)，優(yōu)質(zhì)教誨資源驅(qū)動？都市價值：特色商業(yè)提高都市價值體驗(yàn)，自我中心化？建立地標(biāo)？產(chǎn)品價值：低容積率帶來產(chǎn)品差別和競爭優(yōu)勢？多物業(yè)類型，附加價值提高？品牌價值：金科在無錫口碑。解決之道：競爭占位下方略1,朗詩將來之家1,朗詩將來之家2.萬科金域藍(lán)灣3.茂業(yè)豪園4.世貿(mào)國際公寓5.清揚(yáng)御庭6.太湖國際社區(qū)240240140180160200220120260280300320戶型面積（平方米）80100兩房三房四房140360260280300320340160180200220240608010012040總價（萬元）產(chǎn)品構(gòu)造：兩房總價集中在60-110萬，主力面積在90-110平米。三房總價集中在80-160萬，主力面積在120-160平米總價總價（萬元）1,朗詩將來之家2.萬科金域藍(lán)灣3.茂業(yè)豪園4.世貿(mào)國際公寓5.清揚(yáng)御庭6.太湖國際社區(qū)7.西水東8.九龍倉2402401401801602002201202602803001403603202602803003203401601802002202406080100120戶型面積（平方米）406010080兩房三房四房產(chǎn)品構(gòu)造：兩房總價集中在80-100萬，主力面積在90-110平米。緊湊三房總價集中在100-150萬，主力面積在120-140平米，舒服三房集中在140-220萬（多數(shù)以洋房形式浮現(xiàn)），主力面積在160-180平米，產(chǎn)品面積段略有放大大面積公寓戶型配比大面積公寓戶型配比大面積公寓戶型配比33%產(chǎn)品構(gòu)造：與相比，三房，四房產(chǎn)品供應(yīng)增大，兩房及如下比例減少，大戶型產(chǎn)品呈現(xiàn)供應(yīng)增多面積增大趨勢從市場現(xiàn)狀成交來看，140-160面積段中，140-150這一段去化明顯快于150-160，但后者呈現(xiàn)逐漸上升趨勢，同步從金域藍(lán)灣成交狀況來看，158平米三房去化較好探求：區(qū)域?qū)砜蛻粞葑儙硐鄳?yīng)戶型產(chǎn)品演變。南京、杭州高品位住宅分化體系與無錫高品位住宅分化體系相比，發(fā)現(xiàn)無錫住宅供應(yīng)分化體系存在斷層，首改客戶與再改客戶未進(jìn)一步細(xì)分。項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場條件1、區(qū)域內(nèi)住宅競爭項(xiàng)目調(diào)研：本區(qū)域——從形象、環(huán)境、交通、配套等各方面指數(shù)均達(dá)到較高原則，被以為是無錫將來最發(fā)達(dá)區(qū)域，并且因而對各類客戶擁有最強(qiáng)牽引能力，區(qū)域內(nèi)競爭激烈北塘區(qū)：北塘區(qū)：無錫老式印象中混雜區(qū)域，受惠于地段優(yōu)勢逐漸發(fā)展片區(qū)崇安區(qū)：成熟無錫核心區(qū)域，趨于老化錫山區(qū)：工業(yè)集群區(qū)和農(nóng)業(yè)基地，非高品位新區(qū)：以高科技、工業(yè)園為拉動區(qū)域，客戶文化層次相對較高南長區(qū)：近都市核心區(qū)域成熟區(qū)，客戶最為多元化濱湖區(qū)：靠政府規(guī)劃拉動潛力片區(qū)惠山區(qū)：主城區(qū)工業(yè)公司北遷區(qū)域，低端收入群體匯集本項(xiàng)目1）九龍倉時代上城——品牌開發(fā)商打造中高品位大盤項(xiàng)目A、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：69000㎡總建筑面積：134100㎡容積率：1.44建筑形態(tài)：多層、高層、超高層B、無錫整體項(xiàng)目簡介時代上城是九龍倉在無錫首個項(xiàng)目，在所有五個項(xiàng)目中，本項(xiàng)目先期啟動，作為公司鈔票流項(xiàng)目，后續(xù)新開72號地塊，等待古運(yùn)河改造完畢，會陸續(xù)啟動古運(yùn)河地塊，打造都市中心稀缺低密度物業(yè)（別墅或洋房）九龍倉大廈：樹立形象。集寫字樓、商業(yè)和酒店為一體綜合體項(xiàng)目，規(guī)劃中擬建一種五星級酒店（馬可波羅），當(dāng)前規(guī)劃在調(diào)節(jié)，已經(jīng)由前期兩棟超高層，改建為1幢超高層和3棟高層，如果規(guī)劃通但是話，也許會退地。72號地塊：催熟區(qū)域中端項(xiàng)目。34萬方集高層、洋房和商業(yè)廣場于一體綜合項(xiàng)目，以住宅為主。71號地塊：高品位項(xiàng)目。項(xiàng)目總建筑面積約24萬平米，項(xiàng)目將打?qū)е律婕白≌蜕虡I(yè)高品位居住住宅。73號地塊：高品位項(xiàng)目。物業(yè)類型有聯(lián)排別墅、花園洋房、高層，緊鄰古運(yùn)河打造一種高品位住宅項(xiàng)目。C、本項(xiàng)目簡介——B地塊一期通過主打小戶型產(chǎn)品立勢，后續(xù)產(chǎn)品競爭力削弱品牌：作為品牌開發(fā)商在無錫擬建五個項(xiàng)目，本項(xiàng)目是規(guī)模最大一種大盤：規(guī)劃設(shè)計融多層、高層、超高層于一體，總建筑面積約103萬m2，容積率2.7，占地38萬方，主城區(qū)唯一一種逾百萬方超級大盤，沿河還將有9棟高達(dá)148米超高層分期開發(fā)：時代上城共分A、B、C、D四個區(qū)域開發(fā)，B地塊率先啟動，占地6.9萬平米，建面13.41萬平米，建筑類型為高層及四個地塊中唯一小高層和多層建筑。A、C、D三個地塊建筑類型為高層和超高層建筑及一定數(shù)量商業(yè)（規(guī)劃未定）；沿運(yùn)河排布48層超高層AACBD112345678910111213推售節(jié)奏：8月12日1#、9#、10#開盤9月5日加推高層小戶型10月17日加推第二批洋房2#、3#、4#戶型配比表：

名稱面積(㎡)套數(shù)套數(shù)比例高層精致兩房88、8932862.8%洋房三房125-15315028.7%四房188-216265%235-255183.4%一期B地塊首推五幢戶型配比表價格走勢圖8500價格走勢圖85001250080000400060008000100001140008月9月11月價格銷售狀況表：高層面積面積售價推盤量已售銷售率兩房89840032832799.6%多層三房125-1451300015010368.7%四房200-2161400026934.6%245-255900018738.9%多層總?cè)セ?25-255-19411961.3%一期首推五幢銷售狀況產(chǎn)品：產(chǎn)品并無太大亮點(diǎn)，小戶型依托總價低去化快，大面積洋房相對去化較慢；到當(dāng)前為止總體去化446套，達(dá)到4.8萬方89平米2房2廳1衛(wèi)148-155平米3房2廳2衛(wèi)客戶：整體定位于追求九龍倉品牌中高品位人群；實(shí)際客戶狀況為：28層高層以年輕人和老人居多；洋房多以政府公務(wù)員、銀行人士和公司管理層和南長區(qū)及周邊生意人為主。2）朗詩將來之家——河西片區(qū)區(qū)域形象變化者，依托細(xì)分市場，獲得客戶青睞，奠定區(qū)域價格基本A、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地6萬㎡，總建筑面積15萬㎡，容積率2.5，總戶數(shù)約2900戶，建筑形態(tài)為小高層和高層B、推售節(jié)奏11111298101325466月開盤，第一次推出1#、3#、5#，第二次推出2#、4#、6#，8月推出二期8#、9#、10#，11月28日推出三期11#、12#C、戶型配比表二期戶型配比表：面積套數(shù)套數(shù)比例90-9539478.9%137-14010521.1%三期戶型配比表

面積（平米）套數(shù)套數(shù)比例（%）一房556620.4%

656620.4%

1333310.2%三房1206219.2%142319.9%四房1723310.2%210319.9%D、價格走勢圖E、銷售狀況面積套數(shù)單價總價已售銷售率90-953941約110萬39098.9%137-1401051約165萬105100%二期三幢高層銷售狀況F、產(chǎn)品——戶型缺少贈送面積，同步因凹入式陽臺影響了采光；當(dāng)前一二期總銷售967套，年均去化量為5.6萬1111棟（33層）12棟（31層）13365555565172142120120210凹陽臺到當(dāng)前為止，一二期共980套，已銷售967套，兩年內(nèi)總?cè)セ?1.2萬方三期原則層均為6戶，中間是一房小戶型，緊鄰為三房，端頭為大戶型，共322套 因科技住宅恒溫、恒濕、恒氧特點(diǎn)，為保證景觀資源最大化，浮現(xiàn)東西朝向三期均價當(dāng)前16000-17000G、客戶客戶整體定位于科技潮流住宅；中高品位首置或再改型中崇尚科技概念人群。相對前衛(wèi)潮流具備個性一批置業(yè)者，具備海外經(jīng)歷，教誨限度和知識較為淵博，能接受新事業(yè)，崇尚科技環(huán)保生活；客戶實(shí)際狀況為：50-60平方米比較稀缺，50%以上是老客戶再購；大戶型為再改型客戶，多為公務(wù)員、經(jīng)融機(jī)構(gòu)人員、企事業(yè)單位中高層、生意人客戶對于項(xiàng)目認(rèn)同點(diǎn)在于朗詩品牌；科技產(chǎn)品；區(qū)域?qū)戆l(fā)展前景；交通以便；55、65平米居住性一房；客戶抗性在于缺少附送面積；大戶型單位高總價；對科技住宅持久性疑慮；陽臺采光3）萬科金域藍(lán)灣——優(yōu)勢地塊及品牌開發(fā)商是項(xiàng)目重要價值點(diǎn)，但市場機(jī)會把握錯失，整體銷售狀況欠佳A、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地15萬㎡，總建筑面積36萬㎡，容積率2.4，建筑形態(tài)為11棟高層+4棟超高層。B、推售節(jié)奏121213149月23日一期開盤，推出12#、13#，5月加推14#C、戶型配比表

面積推盤量套數(shù)比例兩房9026444.4%三房1226611.1%四房15813222.2%1756611.1%2166611.1%一期首推三幢戶型配比表D、價格走勢圖E、銷售狀況——項(xiàng)目總共推出594套，當(dāng)前去化537套，達(dá)到6.9萬方

面積推盤量已售銷售率兩房9026426399%三房122664569%四175666395%216665279%F、產(chǎn)品——項(xiàng)目在售14號樓，推出158和122兩種戶型，戶型設(shè)計普通，緊湊四房銷售狀況較好122122㎡三房158㎡四房典型戶型：158㎡戶型空間布置合理；但是該戶型相對以均衡為主，缺少亮點(diǎn)；客戶關(guān)注亮點(diǎn)為入戶花園贈送；122㎡戶型南北不通透，且舒服度有限，去化相對較慢；當(dāng)前在售14幢樓兩梯三戶兩個單元，均價14000-16000，兩種產(chǎn)品差價50萬左右，不存在客戶重疊G、客戶客戶整體定位于以運(yùn)河精品住宅以及萬科品牌為主線；重要注重歷史地緣、萬科品牌客戶；實(shí)際客戶狀況為萬科品牌追隨客戶，三分之一為萬科品牌二次置業(yè)者；158㎡定位于成熟改進(jìn)型客戶；122面向年輕小夫婦改進(jìn)型客戶?？蛻粽J(rèn)同點(diǎn)：萬科品牌；梁溪河運(yùn)河人文景觀；精裝修；交通便利；將來發(fā)展前景客戶抗性為：缺少附送面積；船舶、汽車噪音；大戶型單位高總價；當(dāng)前生活配套不完善；建筑密度較大具備壓抑感，高樓層抵觸大4）茂業(yè)豪園——依托地段極度放大都市價值，定位中高品位綜合體A、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地1.1萬㎡，總建筑面積7.1萬㎡，容積率6.5，總戶數(shù)501，建筑形態(tài)為高層B、項(xiàng)目簡介無錫茂業(yè)城規(guī)劃集綜合購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、高檔住宅為一體，近50萬平方米商務(wù)休閑綜合體，其中涉及大型百貨商場、國際時裝品牌連鎖店、美食城及各種娛樂休閑配套設(shè)施，一應(yīng)俱全住宅方面，打造四棟144米住宅樓，為無錫最高住宅建筑，氣派豪華外立面，凸顯都市潮流氣息，分為兩期，一期推出571套100平米以上房源，二期推出276套300平米以上房源。C、戶型配比表

名稱面積套數(shù)比例高層兩房114、116、11715230%三房1498417%三房18216834%300平以上312、366、471、4859719%一期茂業(yè)戶型配比表D、價格走勢圖E、銷售狀況——一期茂業(yè)豪園當(dāng)前銷售率達(dá)到78.6%。但重要通過降價打折拉動銷售，對項(xiàng)目形象和開發(fā)商品牌受到極大影響；一期501套，去化395套，達(dá)到5.5萬方，年去化2.8萬方高層戶型面積單價總價推盤量銷售率兩房113-11710000113-117萬15278%三8490%三11166%300平以上312、366、471、48510000300萬以上9790%F、產(chǎn)品——并無太大亮點(diǎn)一期一期149平米三房二期茂業(yè)天地觀園大面積戶型圖二期茂業(yè)天地觀園大面積戶型圖G、客戶客戶定位于無錫本地金字塔尖客戶；實(shí)際客戶狀況為一期茂業(yè)豪園客戶重要為無錫本地中高收入人群，其中經(jīng)商為主，占到60%以上，其她涉及金融從業(yè)人員、大學(xué)教師等；二期茂業(yè)天地觀園客群重要是經(jīng)商，約占到80%。尚有溫州炒房和開發(fā)商。政府官員不會買，當(dāng)前處在蓄客期，實(shí)際成交狀況待觀望客戶認(rèn)同點(diǎn)在于成熟商業(yè)配套；便利交通；區(qū)域?qū)戆l(fā)展?jié)摿?；太湖廣場核心區(qū)高品位商業(yè)住宅定位客戶抗性當(dāng)前周邊環(huán)境；大戶型較高總價；豪宅形象高度不夠5）世貿(mào)公寓——同樣依托地段極度放大都市價值，定義為都市頂級豪宅，石材立面品質(zhì)較高，但產(chǎn)品過于超越市場接受限度，社區(qū)意向弱，去化緩慢A、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積55568㎡，總建筑面積30萬㎡，容積率4.55，總戶數(shù)487，建筑形態(tài)為高層B、項(xiàng)目簡介——形象訴求為國際型豪宅原則、別墅后CBD王者生活、高層豪宅標(biāo)桿C、銷售狀況面積區(qū)段價格總價范疇剩余套數(shù)剩余比257萬26總共487套；已售145套，已售比例為30%183-20614500265-298萬132214-27913900297-387萬47290-31114700426-457萬24286-495(商業(yè))356001018-1762萬9D、產(chǎn)品242242㎡358㎡242平米戶型：雙面大露臺358平米戶型：動靜分明E、客戶客戶定位于頂級都市豪宅；高形象建立，定位為頂級都市精英專享官邸；實(shí)際客戶狀況為無錫金字塔頂層人群；注重大宅生活高品位商務(wù)人士；當(dāng)前客戶50%為大型公司私企主；30%為外企高層及大型公司高層；20%為外地投資者，涉及一某些浙江客戶，但整體去化緩慢客戶認(rèn)同點(diǎn)成熟商業(yè)配套；便利交通；區(qū)域?qū)戆l(fā)展?jié)摿?；頂端豪宅定位；?nèi)部中心綠化；客戶抗性為較高總價；對于大面積平層豪宅感知不強(qiáng)，某些別墅回歸者；6）清揚(yáng)御庭——非知名開發(fā)商之小規(guī)模項(xiàng)目，使產(chǎn)品各方面都落入中端A、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積93000平方米，總建筑面積為210000平方米，容積率為2.2，建筑形態(tài)為酒店式公寓、高層住宅、商鋪B、客戶配比表

面積供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比例兩房80-904610090-10044100110-12044100三房120-1305293.9130-1405291.6四房160-1708797180-19075100200以上48100C、價格走勢圖D、銷售狀況

面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率兩房80-90464610090-1004444100110-1204444100三房120-130524994.2130-140524892.3四房160-170878597.7180-1907575100200以上4848100E、客戶客戶整體定位于交通以便中檔樓盤；客戶實(shí)際狀況為以本區(qū)域客戶；拆遷客戶；30歲到50歲改進(jìn)型客戶為最重要群體2、項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)硗恋毓?yīng)狀況南長區(qū)將來土地供應(yīng)量大，多為住宅用地，且優(yōu)勢地塊陸續(xù)推出，但隨著拆遷成本增長，拿地成本將不斷上升。香江集團(tuán)：財富港香江集團(tuán)：財富港正在與香江集團(tuán)接洽，擬打造一種高檔綜合體。建面94095；容積率不大于2.0-2.3夾城里振新路地塊南長區(qū)最佳一種地塊，5000戶居民，拆遷難度大，出讓狀況不明確，剛開始拆遷公交三廠地塊、職業(yè)技術(shù)學(xué)院地塊建面124100方，容積率不大于2.0-2.4；綠地率不不大于30%九龍倉70號地塊華潤地塊也許在來年10月份前面市豪宅項(xiàng)目，位置在梁溪河附近，金域藍(lán)灣西側(cè)海岸城項(xiàng)目建面7.7萬葉片廠地塊建面85620方；容積率1.7-2.0五愛北地塊建面83070方；容積率1.4-1.6嚴(yán)巷地塊建面54760方；容積率1.4-1.6，綠地率不不大于35%新蘇機(jī)械廠地塊建面106994；容積率2.0-2.3；九龍倉71、73號地塊71號地塊建面24萬方九龍倉72號地塊建面：34萬方本項(xiàng)目3、區(qū)域外住宅競爭項(xiàng)目調(diào)研1）市中心板塊——以解放環(huán)路為中心，向外輻射2公里范疇內(nèi)，覆蓋北塘區(qū)、南長區(qū)等都市舊改項(xiàng)目，成為無錫市民向往之地，點(diǎn)式項(xiàng)目突圍，為本項(xiàng)目重點(diǎn)競爭區(qū)域西水東——盛高在無錫首個項(xiàng)目，卻依托市中心地段稀缺性、外部景觀資源、配套及榮氏歷史文脈，將樓盤打?qū)е聻橐环N全市范疇內(nèi)高品位住宅形象A、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積25000㎡，總建筑面積147000㎡，容積率5.88，建筑形態(tài)為多層、高層、超高層。B、項(xiàng)目簡介優(yōu)勢地段：北面解放路是無錫都市核心象征，沿健康路步行10分鐘及可到達(dá)市中心商圈核心；南為太湖廣場商務(wù)區(qū)，為無錫行政及商務(wù)設(shè)施匯集地；酒店、商業(yè)配套：項(xiàng)目規(guī)劃一幢280米都市地標(biāo)，含一種五星級酒店以及沿河西水東國際名品特色商業(yè)街，從豪華配套已經(jīng)樹立起項(xiàng)目高品位形象；文化價值深耕：榮氏文化底蘊(yùn)深耕，以情系西水東系列推廣樹立客戶心目中高品位口碑C、開發(fā)思路——首期推售以稀缺低密度產(chǎn)品及創(chuàng)新復(fù)式產(chǎn)品提高高品位形象，主流高層產(chǎn)品增長客戶接受度泓府共由10棟樓宇構(gòu)成，共規(guī)劃顧客680余戶，6層到49層.項(xiàng)目一期戶型由84--110㎡精致兩房、118-135㎡緊湊三房、145-180㎡舒服大三房、216-240㎡寬敞四房、以及300㎡以上珍藏版空中別墅構(gòu)成，樓層高度從6層到49層不等高層2#和5#共260套，可售242套，產(chǎn)品為緊湊兩房（93.5萬）和舒服三房（184-204萬）多層8#和9#共51套，可售41套，產(chǎn)品線豐富，從137-399不等，有三成是300平以上大平層和頂復(fù)產(chǎn)品，總價在500萬以上D、戶型配比表高層面積面積單價（元）總價（萬）推盤量銷售率緊湊兩房891050093.5131100%舒服三20411198.1%多層緊湊三房1371500020620100%舒服三房183130002382100%寬敞四房196-230（復(fù)式）14000280-32513100%300平以上300以上（復(fù)式）16000500萬以上16100%E、銷售狀況——地段優(yōu)勢以及對榮氏歷史文脈深耕和推廣使得項(xiàng)目高調(diào)起勢，迅速去化完畢，高層產(chǎn)品當(dāng)天去化率達(dá)到99%，當(dāng)前總體去化約4.6萬方高層面積面積單價（元）總價（萬）推盤量銷售率緊湊兩房891050093.5131100%舒服三20411198.1%多層緊湊三房1371500020620100%舒服三房183130002382100%寬敞四房196-230（復(fù)式）14000280-32513100%300平以上300以上（復(fù)式）16000500萬以上16100%F、產(chǎn)品——初次推售產(chǎn)品線豐富，戶型通透且贈送面積較大，客戶承認(rèn)度高設(shè)備平臺設(shè)備平臺空中花園設(shè)備平臺入戶花園空中花園電梯入戶3.84.73.3戶型長處：空間花園、入戶花園、實(shí)用飄窗及設(shè)備平臺總送面積大，設(shè)備平臺可變?yōu)橐环N房間，135㎡電梯入戶，私密性好，客戶感知強(qiáng)烈設(shè)備平臺設(shè)備平臺大尺度橫廳二層一層觀景陽臺家庭廳G、客戶——定位于全市范疇內(nèi)改進(jìn)（再改）及少量投資人群，最看重項(xiàng)目地段稀缺性以及周邊配套客戶描述：無錫本地居民較多，占比80%左右，其中約15%為市中心拆搬家民；30%為政府官員，屬于投資及再改型客戶；20%為周邊企事業(yè)單位員工及高層管理人員；此外15%為父母為子女購房；現(xiàn)場來人約20%為浙商及滬商投資客?？蛻籼匦裕含F(xiàn)場約20%為28-38歲客戶，大某些客戶年齡約為40歲以上。置業(yè)目：70%約以改進(jìn)型居住為主，此外30%以投資為主，后期以收取租金及出售為重要動機(jī)。客戶關(guān)注點(diǎn)：非常承認(rèn)此項(xiàng)目地段，以為此處適當(dāng)居住，周邊配套齊全，投資客則以為此地段與地塊稀缺性，以及出眾產(chǎn)品規(guī)劃和后期濃厚商業(yè)氛圍，以為非常適合投資且保值。H、市中心板塊將來競爭狀況————都市舊改力度較強(qiáng)，競爭項(xiàng)目及出讓用地較多，都市價值較高，為重點(diǎn)競爭區(qū)域茅涇浜地塊茅涇浜地塊可建設(shè)用地面積34850平，容積率不大于2.2-2.4，用地性質(zhì)為居住、商業(yè)、辦公用地探礦機(jī)械廠地塊可建設(shè)用地面積約48610平，地塊容積率1.8-2.0，用地性質(zhì)為商業(yè)金融居住用地中百一店地塊可建設(shè)用地面積14577平，容積率不大于8.5，用地性質(zhì)為商業(yè)、辦公、酒店用地華仁鳳凰城歐風(fēng)新天地香榭一品吾愛人家天元世家金域緹香一級市場：市中心及周邊將來出讓地塊有限，當(dāng)前僅有兩個地塊含居住性質(zhì)，且體量較小二級市場：市中心及周邊后續(xù)存量及面市樓盤點(diǎn)式分布，體量大，且都為中高品位樓盤，是項(xiàng)目將來重點(diǎn)競爭區(qū)域西水東2）河埒口片區(qū)——初期成型，中期停滯，現(xiàn)又得到都市建設(shè)發(fā)展機(jī)遇，區(qū)域配套逐漸成熟，日趨形成都市中央生活區(qū)，依托適中區(qū)位、完善配套成為無錫首改客戶優(yōu)選之地，但由于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃有限，3-5年內(nèi)高品位項(xiàng)目較少上世紀(jì)上世紀(jì)80年代80年代初到21世紀(jì)近近鄰老式商業(yè)中心密集型居住區(qū)獨(dú)有梅園和榮氏家族、江南大學(xué)、輕工業(yè)大學(xué)等人文旅游資源背景興建了一批市政配套設(shè)施如無錫展覽館、無錫博物館、江南商場等進(jìn)入21世紀(jì)河埒口商圈成為無錫最早成型成熟商圈之一奠定基本該區(qū)域并沒有再浮現(xiàn)大規(guī)模改造和建設(shè)。初期規(guī)劃政策導(dǎo)向變化太快，河埒口商圈發(fā)展近浮現(xiàn)了停滯狀態(tài)區(qū)域配套成熟，河埒市民廣場一期已經(jīng)正式開放，二期工程正在建設(shè)中，年內(nèi)全面建成開放。青祁路高架貫通以及萬達(dá)廣場進(jìn)入，極大帶動了片區(qū)發(fā)展，其適中區(qū)位、完善配套成為無錫首改客戶優(yōu)選之地都市規(guī)模擴(kuò)容，河埒口商圈得到新機(jī)遇，日趨形成都市中央生活區(qū)，萬達(dá)廣場——無錫萬達(dá)廣場合在濱湖區(qū)河埒片區(qū)，當(dāng)前屬于城中心邊沿板塊，政府規(guī)劃導(dǎo)向下價格透支形成價格高地，市場接受度較高A、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積70萬方，容積率3。產(chǎn)品類型為小高層、高層、商業(yè)、辦公、酒店、公寓。CC地塊D地塊E地塊A地塊B地塊區(qū)位：項(xiàng)目所在濱湖片區(qū)是片區(qū)是僅次于次中心區(qū)價格高地；市場：居住氛圍局限性、配套有待完善，但在政府良好規(guī)劃及宣傳導(dǎo)向下，品牌開發(fā)商進(jìn)駐仍使得該區(qū)域成為接受限度較高、廣泛承認(rèn)區(qū)域；客戶：客戶以濱湖區(qū)原有人群為主，某些市區(qū)及其她區(qū)域客戶，置業(yè)目重要是自住及養(yǎng)老。B、推售節(jié)奏重點(diǎn)重點(diǎn)時間軸C區(qū)二批12月產(chǎn)品面積10月精裝公寓主力戶型55平米小高層（大平層）樓王D區(qū)第三批9月D區(qū)第四批10月高層70-144平米兩房至三房高層及小高層D區(qū)第二批8月79-140平米兩房至三房高層D區(qū)第一批6月128及140小三房及三房沿街商鋪及高層C區(qū)第三批4月高層及小高層108-150平米兩房及三房C區(qū)一批9月高層90-140平米兩房及三房165-170平方商鋪：45-200平方C、產(chǎn)品——啟動區(qū)選用市場主流住宅產(chǎn)品率先入市，住宅底商緊隨其后，樓王在住宅后階段推出（170平米四房）

建筑面積所屬地塊戶型推出套數(shù)去化套數(shù)價格去化狀況酒店式公寓（精裝修）3萬方B主力戶型55平方5215218700元/平方銷售完畢住宅（高層、小高層）12.3萬方（B區(qū)尚未推）C、D、E139-143三房96358000元/平方總體去化84%124-127三房26422789-94兩房39035665-72一房264236（住宅小高層樓王，毛坯）C、D總高10層，大平層，165-170平方545011000萬/平方當(dāng)前還剩頂樓及3、4層沿街商鋪3萬方C、D50-200平方，一附二層

30000元/平方當(dāng)前只剩150-200平米大戶型購物中心23萬方B——

————五星級酒店4萬方A——

————商務(wù)樓2.7萬方(兩棟）A——

————休閑廣場3萬方B——

————D、客戶——定位于區(qū)域范疇內(nèi)初次置業(yè)型、初次改進(jìn)型及少量投資人群，最看重項(xiàng)目周邊成熟生活配套以及自身打造商業(yè)體客戶描述：多為河埒本地客戶，占比80%左右，大學(xué)教師和有一定工作資歷收入較高公司管理階層等泛公務(wù)員階層。置業(yè)目：買住宅客戶，投資較少，占20%左右，公寓投資就比較多了，占80%客戶關(guān)注點(diǎn)：以為此處適當(dāng)居住，周邊配套齊全，距離市中心適當(dāng)，價格相對適中，品牌開發(fā)商和商業(yè)驅(qū)動效用優(yōu)勢明顯投資客承認(rèn)萬達(dá)整體規(guī)劃以及將來升值潛力E、河埒口板塊將來競爭狀況——非都市熱點(diǎn)出讓區(qū)域，將來供應(yīng)較少，非重點(diǎn)競爭區(qū)域儀表廠地塊儀表廠地塊總建面25200方，容積率不大于1.5-1.8，綠化率不不大于20%，用地性質(zhì)商業(yè)、商務(wù)辦公用地3）沿蠡湖片區(qū)——資源競爭性區(qū)域沿蠡湖片區(qū)政府規(guī)劃預(yù)期高，存在大量未出讓用地，隨著品牌開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐，政府將控制出讓節(jié)奏，將來是項(xiàng)目重點(diǎn)競爭區(qū)域中心區(qū)中心區(qū)中央公園休閑度假、酒店商業(yè)街商業(yè)居住學(xué)校商業(yè)辦公居住商業(yè)居住政府對于蠡湖新城清晰復(fù)合功能定位，成功引導(dǎo)了蠡湖新城發(fā)展走在一種對的方向，為蠡湖新城發(fā)展奠定了良好發(fā)展基本。代表樓盤有蠡湖一號、長廣溪濕地別墅項(xiàng)目、太湖錦園，依托太湖資源，實(shí)現(xiàn)溢價，客戶多為再改或投資客戶。蠡湖尚郡蠡湖尚郡占地面積:45800平方米總建筑面積:7平方米物業(yè)類型：聯(lián)排、公寓5月31日開盤，均價11000當(dāng)前多層共90套，已售77套，去化率86%別墅總價460萬，271套，已售229套，去化率85%客戶：再改第二居所客戶，某些客戶來自長三角地區(qū)太湖錦園占地面積:403600平方米總建筑面積:242237平方米物業(yè)類型：多層、小高層、別墅5月開盤，獨(dú)棟2500-3100萬，聯(lián)排420萬，公寓均價1當(dāng)前小高層共418套，已售224套，去化率54%別墅42套，已售35套，去化率83%客戶：三四次置業(yè)以上再改客戶，某些客戶來自上海、香港，本地客戶以濱湖區(qū)居多蠡湖一號占地面積:453700平方米總建筑面積:710000平方米物業(yè)類型：聯(lián)排、湖景高層、洋房6月開盤，湖景高層、別墅18000，洋房1當(dāng)前多層共140套，已售90套，去化率64%高層816套，已售535套，去化率66%客戶：重要為再改客戶，高層投資客占到50%，上海和浙江居多，本地客戶以改進(jìn)為主蠡湖新城片區(qū)將來出讓土地量大，涉及綠城在內(nèi)土地供應(yīng)達(dá)到1021畝，但由于政府對片區(qū)遠(yuǎn)期價值看好，會恰當(dāng)控制出讓節(jié)奏。民房民房蠡湖一號湖濱1號蠡湖人家規(guī)劃CBD中心蠡湖公園度假村度假村中學(xué)餐飲、酒店山明水秀大酒店空地規(guī)劃商業(yè)街中央公園蠡園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)蠡湖太湖黿頭渚規(guī)劃會展用地空地體育中心景華苑空地綠城4）太湖新城片區(qū)——高品位項(xiàng)目價值兌現(xiàn)偏遠(yuǎn)期；太湖新城依托生態(tài)+都市驅(qū)動，但成熟偏遠(yuǎn)期，政府進(jìn)駐對高品位項(xiàng)目拉動效果有限77123456城中區(qū)：居住生活為主，承擔(dān)都市綜合職能太湖新城：教誨、科研、旅游、高品質(zhì)居住蠡溪區(qū)：以旅游居住商貿(mào)體育為主綜合區(qū)山北區(qū)：居住功能為主，保存老式工業(yè)東亭:以工業(yè)、居住、商貿(mào)為主綜合區(qū)錫北區(qū)：居住、物流、工業(yè)及高科技園新區(qū)：以工業(yè)、居住、物流為主綜合區(qū)，是無錫最重要高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)1234６７５無錫七片一帶規(guī)劃太湖新城市區(qū)太湖新行政中心太湖新城距離中心城區(qū)車程在20分鐘以內(nèi)，是一種開放式、生態(tài)型當(dāng)代化新城；重要功能定位為商務(wù)商貿(mào)中心、科教創(chuàng)意中心和休閑宜居中心從無錫在無錫市城區(qū)“七片一帶”總體布局構(gòu)造中規(guī)劃為高品質(zhì)居住區(qū)當(dāng)前區(qū)域內(nèi)有綠城高品位項(xiàng)目以及華潤太湖國際社區(qū)、萬科魅力之城非沿蠡湖即靠政府，別的地帶高品位項(xiàng)目浮現(xiàn)偏遠(yuǎn)期太湖國際社區(qū)——憑借蠡湖自然資源、都市級地標(biāo)配套以及戶型創(chuàng)新優(yōu)勢走都市高品位路線開放式公園開放式公園戶型創(chuàng)新濱湖東區(qū)濱湖西區(qū)中央港灣區(qū)國際藝術(shù)中心國際商業(yè)中心社區(qū)配套商業(yè)鄰里中心蠡湖大橋公園主題廣場濱湖步道36萬方中央港灣配套戶型配比表：開發(fā)周期物業(yè)類型名稱戶型配比套數(shù)比例一期6月開盤推量套花園洋房舒服三房135~143平米11413.18%舒服四房161平米384.39%舒服五房210平米384.39%多層（6層）舒服二房100.6平米485.55%緊湊三房124.43平米485.55%小高層（9層）舒服二房120平米364.16%緊湊三房131.35平米364.16%小高層（11層）緊湊三房128.05平米8810.17%高層（20層，兩梯四戶）緊湊二房89.81平米809.25%舒服二房130.85平米404.62%舒服三房140.57平米404.62%推出高層（20層，一棟兩梯四戶，一棟兩梯兩戶）緊湊二房89.81平米404.62%舒服三房135.17平米10011.56%舒服三房140.57平米202.31%二期小高層（11層）舒服一房72平米111.27%舒服二房106~107平米222.54%緊湊三房132~139平米222.54%舒服三房142平米222.54%舒服三房150平米222.54%總體銷售狀況：物業(yè)類型銷售面積年去化量多層62716.8427874.15小高層77868.3734608.16高層16165371845.8客戶：剛性需求客戶，注重住房經(jīng)濟(jì)實(shí)用性、交通便利性，總價敏感受區(qū)域環(huán)境及將來價值吸引，注重物業(yè)管理、戶型、周邊配套關(guān)注區(qū)域價值、價格和品牌綠城玉蘭花園——核心優(yōu)勢在于雄厚客戶基本、產(chǎn)品品質(zhì)及精致園林搭配，走高品位路線經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積18.1萬方，容積率2.05，總建筑面積39.82萬方，產(chǎn)品形態(tài)高層。09.10.11一期推出1、5號樓西單元，共180多套，所有售完戶型配比表：戶型面積區(qū)段總套數(shù)比例單價總價銷售率%2房1034826.1%10198105萬95.8%3房168-1835831.5%9940167-182萬96.6%4房205-2127842.4%9893203-210萬93.6%共計184184

客戶：太湖新城將來競爭——土地供應(yīng)量較大，但客戶預(yù)期較遠(yuǎn)，非重點(diǎn)競爭區(qū)域信城道東側(cè)地塊信城道東側(cè)地塊可建設(shè)用地213411平，分為A、B、C三塊，容積率不大于3.2，B地塊容積率不大于2.2，C地塊容積率不大于2.2，用地性質(zhì)為商業(yè)、商務(wù)辦公、居住用地信城道西側(cè)地塊可建設(shè)用地138540平，分為A、B、C三塊，容積率不大于3.2，B地塊容積率不大于2.2，C地塊容積率不大于2.2，用地性質(zhì)為商業(yè)、商務(wù)辦公、居住用地威尼斯花園東側(cè)地塊可建設(shè)用地158600平，分為A、B兩個地塊，容積率不大于1.3-1.5，A地塊為酒店用地，B地塊為居住用地，容積率不大于1.6-1.8將來將尚有連片大面積土地出讓，但當(dāng)前周邊居住氛圍較差，配套不完善，客戶對片區(qū)認(rèn)知成熟預(yù)期較遠(yuǎn)太湖新城太慌了，沒安全感，住在那邊，晚上出去，就像去找鬼同樣。那邊當(dāng)前居住氛圍太差了——規(guī)劃局陳杰客戶語錄5）其她區(qū)域————以品牌開發(fā)商品牌影響打造中高品位項(xiàng)目，點(diǎn)式突圍，對本項(xiàng)目會形成競爭干擾，代表樓盤，萬科金域緹香。競爭優(yōu)勢為：品牌絕對影響力、稀缺物業(yè)產(chǎn)品（4+1退臺洋房）金域緹香——依托營銷及產(chǎn)品圖片破新區(qū)區(qū)域形象，明星產(chǎn)品洋房奠定價格基本，成功與九龍倉洋房產(chǎn)品直面競爭57575859192120323534332360項(xiàng)目屬于新區(qū)門戶，距離市中心及太湖廣場均只有10分鐘，且周邊配套完善10月31日開盤，推出9層小面積樓中樓產(chǎn)品，2#3#面積在78-105之間，預(yù)測后期推出60#兩梯四戶90平米高層A、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積12.2萬㎡，總建筑面積30.5萬㎡，容積率2.5，總戶數(shù)約2170套，建筑形態(tài)為多層、高層B、戶型配比表

名稱面積套數(shù)比例小復(fù)式兩房784028.7%三房10553.5%多層二房825035.9%三房1202014.3%洋房三房12564.3%14464.3%160128.6%C、銷售狀況小復(fù)式面積面積單價（元）總價（萬）推盤量銷售量銷售率兩房781000078萬402973%三房10512500131萬5240%多層兩房821000082萬504896%三房12012400149萬201995%退臺洋房三房12513000163萬64666117%16018000288萬1200D、產(chǎn)品——退臺洋房戶型贈送尺度大，但由于總價過高，去化較慢。當(dāng)前項(xiàng)目單月去化1.1萬方洋房頂樓洋房頂樓160㎡洋房144㎡洋房120㎡E、客戶整體定位于交通以便高檔樓盤，實(shí)際客群狀況為以本區(qū)域客戶；40%左右泛公務(wù)員群體和公司中高層；25%左右生意人。項(xiàng)目所在地商業(yè)市場條件項(xiàng)目周邊太湖廣場商圈商業(yè)體量多，已擬定商業(yè)面積27.5萬平米，將來預(yù)測增長供應(yīng)12.5萬平米。區(qū)域商業(yè)將來供應(yīng)將集中在至，周邊商業(yè)競爭明顯，本項(xiàng)目商業(yè)體量不占優(yōu)勢，應(yīng)與競爭對手差別化經(jīng)營。 由于項(xiàng)目周邊為無錫市新開發(fā)商業(yè)區(qū)域，因而重要開發(fā)量集中在后來；后來，特別是、，預(yù)測隨著太湖廣場商圈幾種大型商業(yè)項(xiàng)目建成，區(qū)域內(nèi)將有大體量商業(yè)集中供應(yīng)；本項(xiàng)目上市時間預(yù)測在左右，屆時將面臨大規(guī)模體量商業(yè)項(xiàng)目直接競爭和挑戰(zhàn)；由于后來商業(yè)項(xiàng)目單體體量規(guī)模均在6萬平方米以上，而本項(xiàng)目受自身地塊限制，難以發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，因而，應(yīng)突出項(xiàng)目主題，與之錯位競爭。項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會判斷：項(xiàng)目無錫當(dāng)前商業(yè)屬于單核心構(gòu)造，但將來太湖廣場有望成為無錫第二商業(yè)副中心。考慮太湖廣場及周邊環(huán)境對本項(xiàng)目影響，本項(xiàng)目商業(yè)條件介于集中型商業(yè)和街區(qū)商業(yè)之間，參照周邊商業(yè)競爭形態(tài)，可依照開發(fā)力度靈活調(diào)節(jié)商業(yè)方向商業(yè)中心單核發(fā)展，其她區(qū)域人口密度較弱局限性以支撐商業(yè)發(fā)展；中心區(qū)域消費(fèi)能力強(qiáng)，消費(fèi)觀念老式，跟風(fēng)意識明顯，追求新鮮商業(yè)形態(tài)和主題商業(yè)中心單核發(fā)展，其她區(qū)域人口密度較弱局限性以支撐商業(yè)發(fā)展；中心區(qū)域消費(fèi)能力強(qiáng)，消費(fèi)觀念老式，跟風(fēng)意識明顯，追求新鮮商業(yè)形態(tài)和主題無錫當(dāng)前商業(yè)市場研判：當(dāng)前將來區(qū)域?qū)砩虡I(yè)市場預(yù)測：隨著南長區(qū)太湖廣場商圈逐漸成熟，太湖廣場有望成為無錫第一種商業(yè)副中心，南禪寺、古運(yùn)河商業(yè)街有較大發(fā)展，吸引旅游客戶，陽光都市花園及太湖半島依托自身超市拉動人氣形成區(qū)域商圈。思考優(yōu)勢商業(yè)項(xiàng)目總結(jié)：社區(qū)型商業(yè)憑借自身超市拉動人氣，形成區(qū)域商業(yè)中心。購物中心憑借周邊商務(wù)氛圍成熟拉升區(qū)域品質(zhì)吸引人氣，帶動高檔消費(fèi)典型項(xiàng)目：陽光都市花園SKIPIF1<0SKIPIF1<0SKIPIF1<0SKIPIF1<0項(xiàng)目存在集中式商業(yè)開發(fā)機(jī)會，但較有風(fēng)險，銷售型沿街商鋪發(fā)展成熟，可依照規(guī)劃詳細(xì)貫徹體量，原則上盡量控制商業(yè)體量。項(xiàng)目商業(yè)幾乎有三種，本項(xiàng)目建議第二種方案。運(yùn)用超市業(yè)態(tài)發(fā)力，形成區(qū)域商業(yè)氛圍，帶動住宅發(fā)展。（本項(xiàng)目周邊超市已飽和，不具備再發(fā)展條件）運(yùn)用超市業(yè)態(tài)發(fā)力，形成區(qū)域商業(yè)氛圍，帶動住宅發(fā)展。（本項(xiàng)目周邊超市已飽和，不具備再發(fā)展條件）1發(fā)展集中式商業(yè)，主體三層為主，但從操作難度來看，需要充分考慮公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型需求，功能依然是打造一站式商業(yè)場合23商業(yè)發(fā)展沿街商業(yè)為主，沿重要街區(qū)排布形成主題都市街鋪，成為幾種社區(qū)共享（九龍倉+本項(xiàng)目+朗詩）一站式商業(yè)場合5、公寓調(diào)研公寓市場——當(dāng)前無錫小戶型公寓分布格局：重要分布在市中心區(qū)域，濱湖區(qū)及新區(qū)市中心：市中心：紅豆國際廣場（投資型）甲殼蟲2933（投資型）愛家金河灣（居住型）哥倫布廣場（投資型）D-PARK國際（居住型）名品城二期（居住型）濱湖區(qū)：陽光嘉園（居住型）世家名門（居住型）湖濱杰座（投資型）天鵝湖Ⅱ（居住型）蠡湖國際公寓（投資型）萬達(dá)廣場（投資型）錫山區(qū)：匯堅國際五金城（投資型）蔚將來（居住型）惠山區(qū)：寶龍湖畔花城（居住型）融創(chuàng)抱負(fù)都市（居住型）明發(fā)商業(yè)廣場（投資型）中威國際公寓（投資型）奧林匹克花園（居住型）新區(qū)：博客山新都會花園公寓香梅人家梅里新街口萬商美寓（投資型）潤澤東都中銳瑞城國際社區(qū)（投資型）寶龍都市廣場（投資型）南長區(qū)：朗詩將來之家（居住型）南禪寺紫金廣場（投資型）時代國際（投資型） 無錫公寓產(chǎn)品成交客戶，購房性質(zhì)以投資兼自住為主投資兼自住投資兼自住純自住純投資公寓成交客戶購房性質(zhì)：總體居住需求不不大于投資需求此類客戶購買力低，對總價極為敏感；隨著著總價調(diào)節(jié)，自主類產(chǎn)品客戶口徑伸縮力度強(qiáng)，對產(chǎn)品舒服度規(guī)定更高。此類客戶最關(guān)懷總價，投資回報率，當(dāng)前無錫公寓總體回報率較低。周邊投資型產(chǎn)品選取面多，投資公寓重要是看重該片區(qū)租賃市場及較商鋪低投資門檻。在產(chǎn)品選取方面，更傾向于投資寫字樓產(chǎn)品。關(guān)注點(diǎn)是地段，總價，投報率剛性初次置業(yè)客戶此類客戶重要是對公寓年限，水電費(fèi)有抗性，但看好公寓產(chǎn)品低投資門檻及將來升值空間。涉及一某些商辦自用客戶，需求面積較小，可以靈活分割。此類客戶傾向與購買現(xiàn)房。公寓市場產(chǎn)品供應(yīng)特點(diǎn)——當(dāng)前無錫小戶型公寓供應(yīng)充分，產(chǎn)品競爭較激烈。公寓整體主力均價6000-8000元之間，某些高品位樓盤報價1元，主力面積為40-80平米樓盤名稱參照價格所屬板塊主推戶型樓盤名稱參照價格所屬板塊主推戶型紅豆國際廣場18800元/㎡崇安區(qū)50-140平米精裝公寓哥倫布廣場7600元/㎡崇安區(qū)45-79㎡單身公寓甲殼蟲29335500元/㎡崇安區(qū)29㎡、33㎡、62㎡戶型湖濱杰座9000元/㎡濱湖區(qū)47-108平米精裝修房朗詩將來之家1元/㎡南長區(qū)55平米至65平米一居室南禪寺紫金廣場1元/㎡南長區(qū)40-80平方米精裝修公寓世家名門6000元/㎡濱湖區(qū)49.19㎡、51.07㎡爵世風(fēng)華8500元/㎡濱湖區(qū)40-170平方米精裝修公寓博客山6000元/㎡新區(qū)43.29-56.50㎡單身公寓香梅人家4600元/㎡新區(qū)57.03㎡、65㎡精致小戶新都會花園公寓待定新區(qū)37.70㎡-85.20㎡戶型梅里新街口22萬元/套新區(qū)40-80平米精裝修公寓愛家金河灣6500元/㎡崇安區(qū)69-92平米MINI戶型萬商美寓5000元/㎡新區(qū)一居小戶型單身公寓寶龍湖畔花城2850元/㎡惠山區(qū)29㎡單身公寓明發(fā)商業(yè)廣場5500元/㎡惠山區(qū)30-70平精裝酒店式公寓匯堅國際五金城14000元/㎡錫山區(qū)42㎡、70㎡中威國際公寓4800元/㎡惠山區(qū)42㎡-150㎡精致小戶萬達(dá)廣場8700元/㎡濱湖區(qū)55㎡蔚將來待定錫山區(qū)76㎡小戶型公寓市場——客戶居住型小戶型公寓有需求，投資型公寓不被市場認(rèn)知，非剛性需求客戶對投資公寓持反對態(tài)度公寓不會買，自己也買過，當(dāng)前公寓算一算，回報很低，都不如銀行利息，必定不要，至少回報要到公寓不會買，自己也買過，當(dāng)前公寓算一算，回報很低，都不如銀行利息，必定不要，至少回報要到5%才干考慮，增值空間更沒有，我自己公寓想賣掉，都賣不出去?！鹂茤|方王榭洋房23#樓業(yè)主葉先生小戶型公寓：之前打算買哥倫布，當(dāng)前不考慮了，后來再說，投資要看環(huán)境，當(dāng)前漲厲害，要等等——金科洋房客戶戴先生50-60平方米項(xiàng)目比較稀缺，周邊基本沒有。咱們項(xiàng)目老客戶再購比例很高，50%以上（無錫大某些項(xiàng)目都挺高），小一點(diǎn)給父母，大一點(diǎn)自己住；另一種是大買給小孩住，小就老人搬出去住，當(dāng)前都喜歡分開住，但又離得不是很遠(yuǎn)；咱們項(xiàng)目整體總價、檔次都比較高。——朗詩國際業(yè)務(wù)員陳蓮第三某些：土地屬性分析一、規(guī)劃條件地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為居住和商業(yè)（商業(yè)建筑面積不低于總建筑面積10%），建筑密度<30%，綠地率>40%，公用綠地不不大于1平方米/人。建筑風(fēng)格：當(dāng)代，體現(xiàn)時代特性。色彩：淡雅。開放空間：1，沿路、沿河綠化必要對外開放，不得設(shè)立封閉圍墻。2、沿金城路、運(yùn)河西路應(yīng)開放通透，不適當(dāng)設(shè)立沿街店面用路。3、由開發(fā)商代建都市道路必要對外開放，不得封閉。四周規(guī)劃道路紅線寬度：東30米，南60米，西40米，北14米；圍墻后退規(guī)劃道路紅線：東25米，南20米，西15米，北無。建筑后退規(guī)劃道路紅線：東：地上30米，地下25米，南：地上28米，地下20米，西：地上20米，地下15米，北：地上5米，地下5米。出入口限制：沿金城路北側(cè)、運(yùn)河西路西側(cè)、中南路東側(cè)不得開設(shè)機(jī)動車出入口。停車位：機(jī)動車方面，住宅樓1車位/百平方米建面積；商業(yè)按60車位/萬平方米建筑面積。非機(jī)動車住宅樓3.5平米/戶；商業(yè)500平米/萬平米建筑面積。配套方面故意托兒所不不大于10800平米。二、用地現(xiàn)狀占地207401平米，容積率2.2，總建筑面積456282.2平米。分為六個地塊，當(dāng)前處在拆遷啟動狀態(tài)。三、地塊價值分析1、住宅價值分析：1）住宅價值評價模型——住宅功能排布前提，依照金科項(xiàng)目住宅價值評價模型，對本地塊進(jìn)行內(nèi)部資源評價項(xiàng)目資源評價要素項(xiàng)目資源評價要素12345鄰里區(qū)位5%地塊間關(guān)聯(lián)昭示與進(jìn)入25%外部展示進(jìn)入性景觀與配套資源30%運(yùn)河資源景觀地塊尺度15%地塊大小地塊形狀外部影響25%外部環(huán)境2）項(xiàng)目價值分析——項(xiàng)目被分割較碎，暫時受外部形象和小學(xué)影響較大，運(yùn)河景觀價值在短期市場難以發(fā)揮高價值高架高架高架中南路運(yùn)河西路九龍倉項(xiàng)目運(yùn)河123456老舊社區(qū)規(guī)劃小學(xué)研究所地塊地塊有利資源：項(xiàng)目緊靠運(yùn)河，可運(yùn)用臨河資源風(fēng)光北邊靠著九龍倉項(xiàng)目，將來形象較高幾乎每塊地周邊都規(guī)劃有綠化帶，私密性較好地塊不利資源：項(xiàng)目東南面某些接近高架項(xiàng)目西南面是都市老社區(qū)和工業(yè)園區(qū)，都市形象較低大量綠化帶規(guī)劃，嚴(yán)重阻礙商業(yè)氛圍地塊被分割破碎，被小學(xué)和研究所隔斷內(nèi)部有小學(xué)噪音干擾各地塊要素評分

評判要素地塊1地塊2地塊3地塊4地塊5地塊6評判要素鄰里區(qū)位權(quán)重5333222昭示與進(jìn)入權(quán)重25554332景觀與配套資源權(quán)重30344233地塊尺度權(quán)重15143155外部影響權(quán)重25333332結(jié)論總分3.23.953.552.353.252.75從居住角度對本地塊分為三級：1123456高價值地塊低價值地塊中價值地塊根對地塊資源挖掘和不利條件分析，將地塊價值由高到低分為3級地塊價值不同則相應(yīng)開發(fā)強(qiáng)度和產(chǎn)品檔次也相應(yīng)不同地塊價值分級是產(chǎn)品分布、價格分布、開發(fā)方略選取重要根據(jù)2、商業(yè)價值分析：1）商業(yè)價值評價模型——商業(yè)功能排布前提，依照金科項(xiàng)目商業(yè)價值評價模型，對本地塊進(jìn)行商業(yè)價值評價項(xiàng)目資源評價要素項(xiàng)目資源評價要素12345對外輻射度25輻射范疇輻射級別進(jìn)入及昭示性20外部展示進(jìn)入性人流匯集度30連接區(qū)域帶來人群屬性匯集人氣能力沿街狀況15沿街面長沿街面方向商業(yè)尺度10尺度大小形狀2）本項(xiàng)目價值分析——對項(xiàng)目內(nèi)部路和外部路路況進(jìn)行分析以擬定各條路商業(yè)價值，大量市政綠化帶規(guī)劃大大貶損了項(xiàng)目商業(yè)價值高架高架中南路運(yùn)河西路九龍倉項(xiàng)目運(yùn)河123456隱秀路內(nèi)部路1內(nèi)部路2金城路內(nèi)部路3高架老舊社區(qū)外部道路狀況分析：運(yùn)河西路：雙向四車道車流量相對較少中南路：雙向四車道南為老社區(qū)，有公交通過金城路：雙向四車道都市快車道、噪音大、人流停留性差九龍倉規(guī)劃路：預(yù)測可以與九龍倉形成雙面街內(nèi)部道路狀況分析：內(nèi)部路——隱秀路：規(guī)劃市區(qū)道路，與市區(qū)接通內(nèi)部路1—內(nèi)部路2：社區(qū)內(nèi)部路，級別及路尺度未擬定從商業(yè)價值層面給出項(xiàng)目內(nèi)部路和外部路評分

評判要素運(yùn)河西路中南路金城路隱秀路內(nèi)部路1內(nèi)部路2內(nèi)部路3評判要素對外輻射度權(quán)重251423221人流匯集度權(quán)重302314222商業(yè)尺度權(quán)重103413222沿街狀況權(quán)重151413221進(jìn)入性昭示性權(quán)重202433322結(jié)論總分1.83.71.653.52.221.6商業(yè)價值高商業(yè)價值高商業(yè)價值低商業(yè)價值中3、地塊價值分析小結(jié)：優(yōu)勢：都市核心區(qū)大規(guī)模地塊，運(yùn)河資源，完善教誨配套。劣勢：受老舊社區(qū)影響，認(rèn)知易陷入中橋區(qū)域，地塊較零散，規(guī)劃受限制面寬窄，不利于產(chǎn)品排布，空間有限，產(chǎn)品價值低；運(yùn)河資源價值區(qū)：高價值區(qū)域；外部環(huán)境影響區(qū)：受老舊社區(qū)形象影響；噪音影響區(qū)：受金城路高架影響第四某些：項(xiàng)目定位建議一、項(xiàng)目形象定位定位原則：公司目的公司目的項(xiàng)目本體差別化競爭從公司目的出發(fā)：需要建立項(xiàng)目高品位形象，實(shí)現(xiàn)溢價本體條件出發(fā)：地塊較為破碎，沿街面長商業(yè)面積大用地相對緊張與九龍倉形成差別化競爭“漫”街區(qū)生活“小上海?”無錫工商文化定義自身：與九龍倉形成反差九龍倉九龍倉都市建筑高、密本項(xiàng)目大規(guī)模容積率高當(dāng)代感強(qiáng)中檔規(guī)模容積率較低洋房感街區(qū)化街區(qū)生活反差反差依照以上原則，我司提出項(xiàng)目形象定位：SKIPIF1<0本項(xiàng)目是一種融合（建筑形態(tài)融合、歷史與潮流融合、中西融合）、優(yōu)雅愜意漫街區(qū)生活方式。什么是街區(qū)生活？——街區(qū)生活理論SKIPIF1<0SKIPIF1<0街區(qū)生活四要素：廣場廣場街道園林建筑半私密，走出去開放、公共風(fēng)情、通行居住、建筑美學(xué)街區(qū)生活有機(jī)融合廣場街區(qū)生活符號：幽默——社區(qū)內(nèi)幽默符號，街頭雕塑街區(qū)生活符號：溝通——給客戶一種休閑溝通環(huán)境，街區(qū)生活意向街區(qū)生活符號：童心——呈現(xiàn)活潑可愛你，幼兒園及文體設(shè)施設(shè)立、迪斯尼小朋友街街區(qū)生活符號：浪漫——體驗(yàn)溫馨、浪漫一刻，街角祝愿，街頭問候街區(qū)生活符號：欣賞——懂得欣賞，懂得品味人生，商業(yè)都市show場，品味建筑二、客戶定位客戶定位原則：依照項(xiàng)目入市節(jié)奏，主打客戶群體從購買能力來區(qū)別呈現(xiàn)逐漸遞增。以客戶購買因素為切入點(diǎn)，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏同區(qū)域價格平臺及區(qū)域發(fā)展——太湖廣場中心地位加強(qiáng)，將目的客戶分為：---區(qū)域緊湊型高層三房總價突破180萬*市場價格變動率前期首改客戶少量首置一某些再改及養(yǎng)老客戶中期再改客戶為主，某些首改及養(yǎng)老客戶后期追求極度舒服度再改頂端客戶茂業(yè)、西水東等中心區(qū)項(xiàng)目浮現(xiàn)不不大于250平米高層平層或復(fù)式產(chǎn)品，且走量穩(wěn)定目的客戶：1）前期客戶：前期重要以南長區(qū)都市價值及產(chǎn)品力打動客戶，在產(chǎn)品及戶型設(shè)計上照顧其實(shí)際支付能力，贈送面積及一定總價控制對價格敏感；對價格敏感；關(guān)注總價；對配套依賴度較高；對交通便利度規(guī)定高；對居住環(huán)境有點(diǎn)規(guī)定拆遷客戶在乎區(qū)域回歸此類客戶對于洋房此類區(qū)域內(nèi)稀缺物業(yè)產(chǎn)生感知本類客戶追求都市生活，容易被接近CBD中心都市價值所打動產(chǎn)品力是增進(jìn)購買競爭焦點(diǎn)，需要將戶型贈送設(shè)計、偷面積發(fā)揮到最大，做到同總價享有更多功能，同樣功能產(chǎn)品總價有優(yōu)勢置業(yè)關(guān)注點(diǎn)區(qū)域內(nèi)首改客戶具象化區(qū)域內(nèi)拆遷客戶區(qū)域內(nèi)外再改客戶本地養(yǎng)老及其她需求客戶少量首置客戶核心客戶重要客戶2）中后期客戶：隨著區(qū)域價格平臺抬高，首改客戶支付能力有限，擠出至河埒口片區(qū)，區(qū)域內(nèi)以再改客戶需求為主，對于產(chǎn)品舒服性及其關(guān)注社區(qū)感、溫馨居住氛圍社區(qū)感、溫馨居住氛圍產(chǎn)品舒服度景觀價值感知強(qiáng)某些擁有別墅居住體驗(yàn)，追求生活氛圍多次置業(yè)經(jīng)歷使其對于產(chǎn)品舒服度和建筑質(zhì)量等產(chǎn)生了相稱經(jīng)驗(yàn)，更注重體驗(yàn)對此類客戶而言，再買一套住房理由完全基于對產(chǎn)品自身舒服度和社區(qū)居住氛圍追求區(qū)域價格推高，以及高層居住體驗(yàn)感積累，會促使某些再改能力相應(yīng)較差客戶分流至高層舒服戶型當(dāng)客戶對于舒服度追求到了一定限度時，對于大平層產(chǎn)品需求將凸顯，此時真正意義豪宅時代來臨，其價格承受能力更高，與普通住宅價格會浮現(xiàn)明顯分化。（可時刻關(guān)注市中心西水東及茂業(yè)成交狀況判斷）置業(yè)關(guān)注點(diǎn)區(qū)域內(nèi)外再改客戶具象化某些首改客戶某些養(yǎng)老客戶核心客戶重要客戶目的客戶需求特性：1）、客戶對于高品位項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)定通過市場調(diào)研及訪談形式，得到無錫客戶對于高品位項(xiàng)目價值認(rèn)知排序如下：一方面，價格是前提。客戶以為單價達(dá)到一定梯度以上必定是高檔項(xiàng)目，但梯度會隨著市場變化變動，例如，去年無錫客戶以為單價7000以上是高品位項(xiàng)目，今年以為單價10000以上是高品位項(xiàng)目。在價格認(rèn)知前提下，客戶以為還必要有地段、開發(fā)商品牌、產(chǎn)品形態(tài)及戶型以及外立面及材質(zhì)等四方面作為高檔項(xiàng)目價格支持，那么四者重要限度排序依次為：地段>開發(fā)商品牌>產(chǎn)品形態(tài)及戶型>外立面及材質(zhì)A：地段地段是支撐高檔項(xiàng)目（高價）首要條件。她們以為好地段可以帶來生活便利，可以帶來物業(yè)保值增值功能，同步好地段占有也可以彰顯客戶身份感和標(biāo)簽感。例如西水東，客戶對項(xiàng)目地段認(rèn)知非常高，離市區(qū)近，可以完全享有都市價值，同步對稀缺地段物業(yè)占有也讓客戶在圈子里體現(xiàn)了身份。由于無錫整體都市擴(kuò)張速度較慢，客戶心理認(rèn)知依然集中于解放環(huán)路以內(nèi)，同步又由于近年來解放環(huán)路附近未浮現(xiàn)大量住宅供應(yīng)，隨著無錫這1-2年來都市舊改力度加強(qiáng)，解放環(huán)路周邊區(qū)域價值認(rèn)知非常高。對于本項(xiàng)目地段，專業(yè)人士和客戶有趨同觀點(diǎn)，以為本地段總體是不錯，屬于市中心南長區(qū)范疇（南長區(qū)為無錫客戶老式認(rèn)知較好區(qū)域），且離太湖廣場比較近，但當(dāng)前項(xiàng)目周邊受到