電梯維保服務方案

電梯維保服務方案

電梯維修保養(yǎng)服務方案目錄

1.人員配備、時間安排..................................2

1.1人員酉己備：...........................................2

1.2時間安排：..........................................2

2.24小時故障處理.....................................2

2.1普通故障處理........................................2

2.2特殊故障處理.......................................2

2.3關人故障處理........................................2

3.巡檢點檢.............................................3

4.維護保養(yǎng).............................................3

5.運行保障.............................................3

6.年季質(zhì)量檢查........................................3

7.文明、安全作業(yè)........................................3

8.零配件供應保證........................................4

9.減輕物業(yè)成本的措施...................................4

9.1電子板維修措施.......................................4

9.2巡檢點檢中的發(fā)現(xiàn)預告措施。..........................4

9.3配合物業(yè)保險索賠的措施..............................4

10.其它服務承諾..........................................5

附件一：另行收費項目....................................6

附件：上海交大電梯與控制設備有限公司急修及處理記錄7

附件：上海交大電梯與控制設備有限公司--電梯維修零、部件更換記

...7

附件：電梯保養(yǎng)程序周期表

.8

附件：電梯維修保養(yǎng)記錄............................0

1

2

附件：電梯檔案卡........................................1

附件：電梯維修保養(yǎng)自檢報告..............................1

附件：電梯維修工作人員駐現(xiàn)場管理規(guī)定...................1

附件：用戶回訪單..........................................

附件：顧客滿意度調(diào)查表......................................1

電梯維修保養(yǎng)服務方案

濟南鼎盛物業(yè)管理有限公司學院東路西班牙莊園小區(qū)，型號西子

OTIS5100電梯的維保要求，我公司專業(yè)資質(zhì)、技術資格能力已能滿足。

現(xiàn)將人員配備、24小時故障處理、巡檢點檢、維護保養(yǎng)、運行保障、年

季質(zhì)量檢查、文明安全作業(yè)、零配件供應保證、減輕物業(yè)成本措施、服務

承諾等內(nèi)容逐一安排如下：

1.人員配備、時間安排

1.1人員配備：

為確保濟南鼎盛物業(yè)管理有限公司西班牙莊園小區(qū)電梯設備的安全、

正常運行，我司派出執(zhí)證專業(yè)員工，以確?，F(xiàn)場電梯24小時能進行應急

維修，及時處理電梯故障。對技監(jiān)局年檢等重大工作，公司根據(jù)現(xiàn)場保

養(yǎng)工作量和項目維修內(nèi)容，另增派人員加強維保工作。

1.2時間安排：

現(xiàn)場24小時不中斷急修服務。在法定工作時間進行保養(yǎng)工作，保養(yǎng)時

間安排以有利于物業(yè)管理與服務的日期、時段進行，具體保養(yǎng)時間雙方

商議確定。除處理和進行故障檢修、保養(yǎng)工作外，現(xiàn)場員工還要做好電梯

每周不少于1次的日常巡檢點檢工作。

2.24小時故障處理

2.1普通故障處理

任何時間段電梯一旦有故障發(fā)生時，維保人員應在1小時內(nèi)趕赴，及

時處理電梯故障。修理完成后填寫“急修及處理紀錄”（附件）0如發(fā)生

更換零部件，填寫“零部件更換紀錄表”（附件），并由貴公司指定人

員核查簽認，如急修工作發(fā)生在深夜不方便簽證，應在次日辦理上述有關

手續(xù)。

2.2特殊故障處理

現(xiàn)場發(fā)生特殊故障，現(xiàn)場維修人員短時無法解決，將通知公司工程部，

由工程部另行派遣技術人員赴現(xiàn)場處理，以盡快排除故障，恢復電梯正常

運行。如發(fā)生重大故障，則即將啟動公司應急預案組織人員進行搶修。

搶修結束后填寫“急修及處理紀錄”并查明和分析事故原因，提出相

應改進措施。

2.3關人故障處理

當發(fā)生關人故障時，現(xiàn)場維保人員即將進行緊急放人操作，并查明故

障產(chǎn)生原因，根除故障防止同一故障的再次發(fā)生。

3.巡檢點檢

現(xiàn)場駐點維保人員每周1次對電梯進行巡檢、點檢，電梯運行情況實

行時常性監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)電梯維保工作中存在的缺陷，乘客安全乘梯是

否存在問題，業(yè)主管理中和設備運行環(huán)境是否存在問題，及早發(fā)現(xiàn)并采

取措施，或者與管理單位商議解決問題的辦法，使電梯的故障率降至最低,

并做好相關記錄。

4.維護保養(yǎng)

按照我公司編制的“電梯維修保養(yǎng)技術工藝規(guī)程”（略）的技術工藝

要求，對金帝華庭小區(qū)電梯進彳掩護保養(yǎng)。每月例行保養(yǎng)次數(shù)不少于二次，

間隙時間不大于15天。每次保養(yǎng)結束，將保養(yǎng)的內(nèi)容、時間、梯號等相

關紀錄填入“電梯維修保養(yǎng)紀錄”，由業(yè)主管理方指定人員核查或者簽認。

我公司對西班牙莊園小區(qū)電梯建立電梯檔案卡，實行一梯一檔管理，見

“電（扶）梯檔案卡”（附件）。

5.運行保障

接到貴公司有要客服務的通知后，現(xiàn)場維保人員提前到達維?，F(xiàn)場，檢

查設備運行情況，確保電梯設備安全運行。對業(yè)主管理方要求的如緊急

救援、消防迫降、消防演習等活動，及早派人配合操作。

6.年季質(zhì)量檢查

公司質(zhì)檢部門每年不少于1次對電梯抽檢，填寫公司電梯維修保養(yǎng)自

檢報告（附件）。

班組每月進行一次安全檢查，對查出的不安全隱患和公司質(zhì)檢人員查

出的不合格項，公司責成工程部及現(xiàn)場維保小組及時整改。涉及到設備

原因一時無法整改的，由公司與濟南鼎盛物業(yè)管理有限公司電梯主管部

門協(xié)調(diào)解決辦法。

我公司確保西班牙莊園電梯維保工作通過市技術監(jiān)督局的年度安全檢

驗，并取得檢驗合格證。如一次檢驗未能通過，相關人員按我公司扣罰機

制處罰。

7.文明、安全作業(yè)

我公司嚴格遵守國家各項特種設備安全管理條例和維修規(guī)范（國務院

令第549號、國家質(zhì)檢總局TSGT5001-2009《電梯使用管理與維護

保養(yǎng)規(guī)則》、GB/T18775、GB7588、GB10060、GB16899）等。

維修人員嚴格遵守并執(zhí)行濟南鼎盛物業(yè)管理有限公司各項規(guī)章制度和

管理條例，嚴格遵守并執(zhí)行我司“駐點人員管理規(guī)定”（見附件）。如遇

災害性天氣，根據(jù)應急預案配合西班牙莊園小區(qū)做好相關工作。

員工實行安全教育制度，每一員工必須接受三級教育后，才干進行上

崗作業(yè)。現(xiàn)場安全教育由班組長負責進行，每月二次安全教育學習，學習

內(nèi)容紀錄在“安全教育學習紀錄表”內(nèi)（略）。

維修人員做到文明用語、統(tǒng)一著裝、文明施工、安全作業(yè)，見公司“電

梯維修安全操作規(guī)程”（略），“電梯保養(yǎng)安全操作規(guī)程”（略）。

8.零配件供應保證

為確保電梯的正常使用，確保電梯備品配件的正常供應，公司工程科

負譴責、配件總需求計劃的編制，技術科負譴責、配件技術參數(shù)的審核，

庫房負譴責、配件的集中管理、計劃采購和供應，財務會計科負責備、配

件的核價和定價，各保養(yǎng)組負譴責、配件計劃編制、申領、現(xiàn)場保管和使

用，質(zhì)量科負責在產(chǎn)品維修過程中備、配件的處理及備、配件在實際使用

中的質(zhì)量信息反饋。公司在保養(yǎng)點設立備、配件存儲，便于管理，方便使

用。

西班牙莊園維保組內(nèi)常備部份電梯的易損件，以便電梯故障時損壞部

件的及時更換。

公司備、配件倉庫品種齊備，庫存?zhèn)?、配件一旦短缺，及時補充確保

電梯備、配件的供應。

9.減輕物業(yè)成本的措施

9.1電子板維修措施

電梯電子板的損壞更換是電梯維護成本的重要部份，各電梯維保單位

均是在損壞后采購換新。我公司對在使用中自然損壞或者非正常（如跑水、

過電壓、雷擊等）損壞的電子板，有較強的長年的電子板維修能力，其

維修后成本普通僅是換新的30-40%擺布，我司建議維修后繼續(xù)使用，

可大大降低維護成卒。

9.2巡檢點檢中的發(fā)現(xiàn)預告措施。加強電梯的巡檢點檢，將及時發(fā)現(xiàn)的

非正常因素：如非正常的使用，意外的事故，人為的損傷，管理方的欠缺

等做到早發(fā)現(xiàn)，早報告，早采取防救措施和預防的措施，以減少損失降低

維護成本。

9.3配合物業(yè)保險索賠的措施

協(xié)助物業(yè)辦理電梯設備（設備險）和第三方安全責任保險。對因意外

造成的電梯損壞，如跑水、過電壓、高溫、雷擊等原因?qū)е码娞莨收闲杌?/p>

費較大的維修費用，我司協(xié)助和配合物業(yè)進行商業(yè)保險索賠，以減少或

者

徹底規(guī)避損失降低維護成本。

10.其它服務承諾

10.1電梯困人時維保工趕赴故障電梯時間普通不超過30分鐘。

10.2現(xiàn)場派駐人員保持通訊暢通。

10.4當物業(yè)進行消防等項目檢測時，及時派人員予以配合。

10.5派駐服務現(xiàn)場的維保人員，除遵守本公司的各項制度外，同時遵

守用戶單位的有關規(guī)章制度。10.6配合物業(yè)進行每年電梯年檢，及時完

成年檢缺陷問題的整改。除因國家和地方檢驗標準變更需另行增加或者

修改項目以及電梯非正常使用造成的原因，電梯年檢一次合格通過，并

獲得安全檢驗合格標志。若發(fā)生電梯年檢不合格，電梯停用，公司愿承

擔因此產(chǎn)生的相關費用。

10.7加強維護保養(yǎng)，確保電梯、自動扶梯在設計使用壽命期內(nèi)各系統(tǒng)、

各部件的完好性能。10.8加強維護保養(yǎng)，確保電梯在保證安全、性能（振

動、噪聲等）完好條件下正常運行。設備的安全、技術性能符合迅達電梯

的技術標準、符合國家現(xiàn)行標準規(guī)定，以及雙方的合同規(guī)定。

10.9公司確保有充足的備品備件，更換的零配件均是斬新的、未使用

過的合格產(chǎn)品，均為西子OTIS電梯專用的中國創(chuàng)造的產(chǎn)品。

10.10對已不符合電梯使用技術標準和條件的易損部件，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時

更換。每次更換零部件，均告之物業(yè)更換原因，并填寫有關記錄表，經(jīng)物

業(yè)簽字確認。

10.11堅持電梯使用狀況的年度報告制度，除正常的質(zhì)量檢查以外，公

司工程部每年向物業(yè)提交一份電梯狀況分析，運行、維修情況匯總，以及

下一年度估計維修項目等內(nèi)容的報告。

上海交大電梯與控制設備有限公司

附件一：另行收費項目電梯大修和重大改裝（改造）為另行收費項目。

1.對電梯主機、電控設備等主要設備磨損嚴重、性能下降或者損壞，

需進行全面調(diào)整清洗或者更換零部件的修理為大修。主要有以下各項：

（1）.曳引機電：解體檢查、清洗換油，調(diào)整電樞、更換油封、軸承或者

更換機電；

⑵.制動器：拆卸清理、潤滑和調(diào)整鐵芯，更換電磁鐵、制動臂、制動

乩、彈簧等主要部件；（3）.減速器：換油清洗、調(diào)整間隙、更換油封軸承

或者更換減速器及減速齒輪；

（4）.曳引鋼絲繩：更換曳引鋼絲繩和繩頭組合、切繩并重做繩頭；

⑸.安全鉗-限速器系統(tǒng)：卸下解體清洗調(diào)整，更換軸承和提拉機構的零

件；

（6）.緩沖器：液壓緩沖器解體清洗、更換零件；

（7）.門系統(tǒng)：更換開門機系統(tǒng)、更換轎門層門，拆卸門扇進行修理、較

正或者進行包覆；

⑻.控制柜：除微機和調(diào)速裝置外，更換大部份元件和電線；

（9）.拆卸轎頂、轎壁或者轎底進行修理、校正或者更換，轎廂架解體修

理、更換構件；

（10）.導軌系統(tǒng)：導軌的更換和校正。

2.重大改裝（改造）是指下列一項或者幾項內(nèi)容的修理改造工程:

⑴.改變電梯額定速度;

⑵.改變電梯額定載分量；

⑶?改變電梯轎廂質(zhì)量；

（4）.改變電梯行程；

⑸.改變門鎖裝置的類型；

（6）.改變或者更換控制系統(tǒng)，拖動系統(tǒng)、三方通話;

（7）.改變或者更換導軌或者導軌類型；

⑻.改變門的類型、增加層門或者轎門；

⑼.改變或者更換限速器、緩沖器、安全鉗裝置中任一種安全裝置。

上海交大電梯與控制設備有限公司

附有h：上回交大電，梯與控制設備有限公百--急修及處理記錄

附件：上海交大電梯與控制設備有限公司電梯維修零、部件更換記

上海交大電梯與控制設備有限公司附件：電梯維修保養(yǎng)記錄

A、機房

②1.清理控制柜所有零件，清洗接觸器。

③2.檢查所有接線柱、接地線、檢查各繼電器吸放程序及延時線路。

①3.檢查電阻、電容、線圈、整流器、保險絲。

②4.清潔檢查曳引機，檢查曳引機的油量，電動機的潤滑情況。①

5.檢查制動器（軸銷、柱塞潤滑、清潔閘瓦）。

③6.清潔及潤滑選層器各部件、檢查各接線、接點、碳精、編碼器、

限速器。

①7.檢查齒輪、鏈條、鋼帶等。

①8檢查機電運行情況，碳精磨損情況。

B、層站

④1.檢查調(diào)整門板。③2.更換磨損的門滑塊。

①3.檢查平層情況運行舒適感。

①4.檢查樓層指示、光鐘、底層鑰匙。

①5.清潔外呼按鈕箱、更換損壞的樓層指示及外呼裝置。③6.檢

查手動開鎖裝置。

C、頂

②1.清掃轎頂。

①2.檢查轎頂各開關是否有效，檢查限速器鋼絲繩端部連接情

況。⑥3.緊固轎頂各螺栓。

④4.檢查導靴、更換磨損的靴襯（靴輪）。

①5.檢查油杯油量。

③6.清潔檢查及潤滑廳門、門導靴、門掛輪、防跳偏心輪、

③7.清潔檢查及潤滑強迫關門裝置、門鎖裝置、鎖間隙、門接點。

D、井道與底坑

③1.檢查清潔井道端站開關、隨動電纜、纜網(wǎng)、纜架。

①2.檢查井道7米燈及各類開關燈，檢查檢修電源。

④3.檢查、清潔緩沖器、對重緩沖器距離、漲緊輪、補償輪。

⑥4.清潔檢查安全鉗，檢查緩沖器開關，漲緊輪開關，安全住手開關。

①5.清潔底坑。

（12）6.檢查緊固導軌螺絲。

③7.檢查曳引繩漲力。

⑥8.檢查清潔曳引繩、保險繩、補償繩（鏈）。

④9.檢查緊固平衡鏈導向裝置。

④10.檢查緊固平衡鋼絲繩漲緊裝置和轉軸潤滑。

E、綜合

⑥緊急供電，消防功能試驗。

附件：電梯檔案卡

電梯檔案卡（副頁）

上海交大電梯與控制設備有限公司附件：電梯維修保養(yǎng)自檢報告

上海交大電梯匚拎利設帝有眼公司

附件：電梯繼修保養(yǎng)臼檢報告

R824O4

使用羊位

使月地址電恬frifi

用戶設備埸號品牌規(guī)祐型號

控制萬戈

菲俎白椅自見

珀級自栓人員：年月

工程卬復檢察見：

綁］負吏人年月日

安云卬氏檢意見

祁門同負人：年月日

檢驗藥檢驗內(nèi)容與妾求班俎自更檢與結

目編號檢論

3機房應通風良好，門窗應防風雨,門感有鎖.并標有“機房至地，閑人免iT字樣.機

信皿有合蛹的消防冷佛.61宗m明和中源摘區(qū).

4*每臺電梯應配備供電樂統(tǒng)斷相、錯相俁護裝蚩，該裝蚩在電梯運行中斷相也應起保護作

用。對變頻變壓控制的電榜，斷相保護功能應有效。

5電氣元件林志和導線端于編號阻音晰,并與技術資料相備.電氣元件工作無界常“

曳引機工作無畀常。油量適當，除犧桿伸出端外無滋漏。曳引輪桶符合檢址要求的顏色

機6

標擊”同一機房內(nèi)有多臺電梯時，各臺曳引機應有編號區(qū)別。

嚴制功器勵作靈便，工作可車。制動時丙值1閘瓦應累密、均勻地貼合在制動輪工作面上.

松閘時制功輪與閘瓦不發(fā)生磨擦。

11機店肉陋貼方發(fā)生因人故障時,加步觸方法刑格廂移勺裳圈使用的單舊說明“松閘扳

手應漆成紅色.盤車輪應涂成苗色，可折卸的盤車輪應放^在機房內(nèi)容烏接近的明顯部

位0在電動機或者飛輪上悠!有與轎廂升降方向距對應的椽志，

房

13*殖有可伶止轎廂上、下兩個方向運行的非自功復位的電氣開關。該開關在遷到限速甥功

住調(diào)府方前期作.

14*限逆器及使用周期達刮2年時，應進行限逆器對作速度校驗。其動作避度應挎合標準規(guī)

癥。年月

15機房應清潔，無雜物：曳引機組、限速縱控制屏等無灰塵、油污。保養(yǎng)記錄,直修1慌

并全。

17*井適上下兩端速裝設極限位^保護開關。它您在轎廂或者對里接融級沖器前起作用，并在

井沖器被壓第期間保持其動作狀態(tài)。

18導軌澗滑清潔良好

道19國閉井過內(nèi)應設蚩固定照明,井道最高與XMLO.5m以內(nèi)各裝設盤燈,井道中間每

隔7m設一盍燈。mm

21,轎】貞檢修控制戴fit應由一個雙希厲開關操乍，并滿足下列妥求：

□.一經(jīng)進入檢偌運行，應取銷正常運行（牖任何自動作）?家急電功運行、對接操作

運行。惟獨再?次操作檢侈開關,才籥使電梯星新衩復正常工化

b轎廂運行起!依牽一種持燥懂樂按鈕，防止謀操化并標明運行方向，轎跑運行透度不

逾大于0.63m/s：

c.轎廂運行仍應依豐安全裝暨.轎亞轎底應保持清潔無積塵、無油污。

附件：電梯堆修工作人員駐現(xiàn)場管理規(guī)定

為規(guī)范本公司電梯維修人員的行為，使之符合本公司的相關制度、規(guī)定，

保障駐現(xiàn)場的工作生活環(huán)境和公共秩序的正常有序，特制定電梯維修工作

人員駐現(xiàn)場管理規(guī)定。

1.管理細則

1.1電梯維修工作人員必須嚴格遵守駐現(xiàn)場小區(qū)（大廈）物業(yè)管理的各

項管理制度和規(guī)定。

1.2進出駐現(xiàn)場小區(qū)的電梯維修工作人員必須統(tǒng)一著具有公司徽標的服

飾，于胸前佩戴公

司胸卡（物業(yè)有要求時），并在物業(yè)管理公司備案。

1.3所有電梯維修工作人員不得在駐場小區(qū)（大廈）的任何公共場所和

工作區(qū)域吸煙或者亂

丟咽頭、雜物。

1.4在電梯維修保養(yǎng)過程中，須設置明顯、規(guī)范的告示牌，工作結束應

做到工完場清。

1.5

1.6

1.7電梯維保工作中，涉及小區(qū)（大廈）業(yè)主或者有影響業(yè)主工作生活

的作業(yè)，應先與物業(yè)公司有關人員商議，