房地產(chǎn)行業(yè)全面研究與企業(yè)專項課題探索

把脈、洞察借鑒、提升第期2015.03關(guān)于CRIC研究中心第13期下克而瑞信息集團(tuán)的專業(yè)研發(fā)部第13期年時間為線索的四大基礎(chǔ)研究領(lǐng)

研究札記此處為封面折頁的裁剪線研究札記序言聚焦房企發(fā)展變革與金融創(chuàng)新規(guī)模房企并不代表它的利潤也達(dá)到了規(guī)模，幾百億規(guī)模的企業(yè)發(fā)展會更從容。它不受規(guī)模的局限，不用為了規(guī)模增長而增長。可以根據(jù)自身的發(fā)展要求，決定發(fā)展方向和發(fā)展戰(zhàn)略?！拙樱ㄖ袊﹫?zhí)行總裁、克而瑞信息集團(tuán)董事長丁祖昱房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷十多年的快速發(fā)展之后已經(jīng)進(jìn)入了新的階段，即所謂的“白銀時代”或是“新常態(tài)”。新常態(tài)下行業(yè)的發(fā)展速度以及盈利水平都將出現(xiàn)明顯的回落，對此，多數(shù)房企已經(jīng)有了清醒的認(rèn)識，繼續(xù)沿用原來的高負(fù)債、高杠桿的發(fā)展模式將面臨更大的發(fā)展風(fēng)險，迫使房企不斷探索轉(zhuǎn)型及金融創(chuàng)新的新模式。萬科、綠地、萬達(dá)和恒大四家龍頭房企都走上了多元化轉(zhuǎn)型的道路，希望能通過改變開發(fā)模式或進(jìn)軍其他行業(yè)來增加新的盈利點，一些中小型房企也進(jìn)行了各種業(yè)務(wù)的試水。而金融創(chuàng)新目前同樣如火如荼，目前主流模式包括：輕資產(chǎn)小股操盤，基金化，資產(chǎn)證券化以及互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新等。小股操盤模式是以較小的股權(quán)比例，進(jìn)行項目操盤，賺取管理費和投資收益。而基金和資產(chǎn)證券化模式則是利用基金、REITS等放大房企的經(jīng)營規(guī)模，解除房企因資金不足帶來的限制；互聯(lián)網(wǎng)極具爆發(fā)力與顛覆性，成為眾多房企金融創(chuàng)新的必爭之地。未來行業(yè)發(fā)展模式正在轉(zhuǎn)變，順應(yīng)變化進(jìn)行積極轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新的企業(yè)將涅磐重生，當(dāng)然轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新之路可能十分坎坷，但因循守舊的企業(yè)無疑將逐步被行業(yè)淘汰，何去何從，每個企業(yè)都應(yīng)盡早做出自己的選擇。本刊編輯部目錄CONTENTS本期關(guān)注P142聚焦房企發(fā)展變革金融創(chuàng)新樓市“新常態(tài)”鞭策房企們紛紛走向轉(zhuǎn)型與多元化——或者從地產(chǎn)業(yè)務(wù)出發(fā)，或者進(jìn)行體制改革；或者向行業(yè)的上下游延伸；又或者索性跨界發(fā)展，謀求金融、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域的突破。08

大佬看市地產(chǎn)熱評26市場把脈 2015年兩會直擊房地產(chǎn)政策解析及行業(yè)走向解讀一季度樓市十大熱點剖析行業(yè)環(huán)境平穩(wěn)寬松，市場回暖在望98

2015年值得投資的十大重點城市以史為鑒：28城2014年銷冠特征分析142特別關(guān)注 聚焦房企發(fā)展變革與金融創(chuàng)新房企自身優(yōu)勢和多元化道路選擇路徑一：房企金融創(chuàng)新與金融服務(wù)展望眾籌建房：從舶來到迅速發(fā)展路徑二：易居、小米、萬科：玩轉(zhuǎn)家裝O2O路徑三：當(dāng)企業(yè)站在全國化擴張的三岔口224企業(yè)縱深 佳兆業(yè)事件引發(fā)對舊改模式的思考龍湖的“住守商攻”之路標(biāo)桿房企大本營特征對擴張路徑影響282更多研究預(yù)告關(guān)于我們282更多編委會EditorialBoard 2015年第一期 總第十三期出品單位：總編：主編：責(zé)任編輯：編輯：

CRIC研究中心丁祖昱張燕孟音林波崔琳羅雯王曉晨衛(wèi)剛順撰稿：楊科偉董妍朱一鳴陳開朝房玲馬千里沈曉玲蔡建林傅一辰柳啟慧楊晶晶余仁花江怡珊俞倩倩謝楊春王青青陶媛余露晴尹鵬陳楨穎孫月

何瑋新浪樂居中房網(wǎng)地產(chǎn)人網(wǎng)/research/cricyanjiuresearch2@021-60867824021-60867863

掃一掃加入研究微信幫，你也是房地產(chǎn)行業(yè)的百事通！版權(quán)聲明本刊物內(nèi)容為克而瑞（中國）信息集團(tuán)所有，未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載！免責(zé)聲明不負(fù)責(zé)。研究札記微言堂007研究札記微言堂研究札記微言堂007研究札記微言堂行業(yè)展望王石：房地產(chǎn)行業(yè)最大的調(diào)控就是反腐隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)會有很好的前景。不過“買了就能賺錢”的階段已經(jīng)過去了?，F(xiàn)在一線城市房價已經(jīng)控制住了，其他城市穩(wěn)中有降，如果這個趨勢能保持住，那么整個房地產(chǎn)就會進(jìn)入一個良性健康的軌道。此外，對房地產(chǎn)行業(yè)來講，最大的調(diào)控就是反腐。你會發(fā)現(xiàn)，反腐以后，高檔房子的需求立刻就減少了，如果能堅持下去那就太好了?！f科集團(tuán)董事會主席王石張玉良：讀懂樓市“新常態(tài)”未來房地產(chǎn)調(diào)控、地產(chǎn)投資的關(guān)鍵在于讀懂“新常態(tài)”。住宅市場已進(jìn)入平穩(wěn)增長期，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域仍存在較大增長空間。就區(qū)域成長性而言，北京、上海等一線城市經(jīng)歷了較長時間市場調(diào)整，正呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇跡象。參考國際經(jīng)驗，中國的一線城市見頂言之過早?！G地集團(tuán)董事長張玉良王健林：不要對“再次高潮”抱有任何幻想不要再對房地產(chǎn)行業(yè)再次高潮抱有任何幻想，除了北上廣深等局部地區(qū)，行業(yè)整體已經(jīng)呈現(xiàn)過剩局面。中國房地產(chǎn)不會崩盤，城鎮(zhèn)化發(fā)展是最大利好因素。中國有強有力的政府，也會適度調(diào)控。再加上一個最大利好——中國城鎮(zhèn)化率還比較低，所以我們還有一段時間的轉(zhuǎn)型期?！f達(dá)集團(tuán)董事長王健林臧建軍：宏觀利好不意味著皆大歡喜2015年的市場環(huán)境相當(dāng)好，全年商品房交易量應(yīng)當(dāng)會超過2014——易居（中國）執(zhí)行總裁臧建軍吉姆·羅杰斯：中國是巨大的潛力股再過20年，中國應(yīng)該是21世紀(jì)最為成功的國家?！顿Y家吉姆·羅杰斯厲以寧：支柱作用不可低估中國經(jīng)濟發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)的作用是不可低估的,今天仍然需要振興房地產(chǎn)業(yè)。沒有房地產(chǎn)業(yè)的帶動,整個經(jīng)濟拉力不夠。光靠結(jié)構(gòu)調(diào)整,對長遠(yuǎn)的經(jīng)濟發(fā)展是有好處的。經(jīng)濟創(chuàng)新,對增強經(jīng)濟競爭力也是有好處的。但是,要說有個拉動經(jīng)濟發(fā)展的強大的機車,還是要靠房地產(chǎn)業(yè)，不要一提及房地產(chǎn)就把其和“泡沫”聯(lián)想到一起?！?jīng)濟學(xué)家厲以寧價格走向丁祖昱：一線城市仍有向上空間在全國房價僵持的情況下，2015年一線城市仍有向上空間。即使在堪稱轉(zhuǎn)折年的2014年，北上廣深的房價仍然小幅上升。隨著市場的回穩(wěn)，考慮日趨平衡的供求關(guān)系，預(yù)計2015年北上廣深房價向下空間幾乎沒有。當(dāng)然再回到2011年、2013年那種高歌猛進(jìn)的年代也是不可能的?？傮w上說，北上廣深房價也將穩(wěn)中有升，整體漲幅會在5%左右。——易居（中國）執(zhí)行總裁、克而瑞信息集團(tuán)董事長丁祖昱任志強：９月房價或觸底反彈——原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強標(biāo)普：房價回升可能性不高房企2015年銷售比較疲弱，預(yù)期房地產(chǎn)價格回升的可能性不高。2015年中國房地產(chǎn)銷售降幅最高將達(dá)5%，2014年下降7.8%，2013年則激增27%；預(yù)計今年下半年房價將回穩(wěn)。政府推行的政策集聚的作用開始顯現(xiàn)。按揭、限貸、限購政策進(jìn)一步推進(jìn)，會導(dǎo)致投資性需求改善。近期的降息政策，不但能降低開發(fā)商的融資成本，還能幫助購房者降低購房成本?！獦?biāo)普公司報告趙國雄：未來兩年房價極可能下降未來幾年中國經(jīng)濟增速還將慢慢下降，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)卻更為成熟，不再止步于做“世界工廠”，而是發(fā)現(xiàn)新的經(jīng)濟增長點。中國經(jīng)濟新的增長點有兩方面：一是高科技、高增值產(chǎn)業(yè)；二是內(nèi)部經(jīng)濟需求。過去幾年，房地產(chǎn)供應(yīng)量過大，導(dǎo)致存貨可能需要幾年才能銷售盡。同時，過高的財務(wù)成本也阻礙了內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。不僅是二三線城市，上海等一線城市的房產(chǎn)市場同樣不樂觀，未來兩年，內(nèi)地房地產(chǎn)市場將面臨調(diào)整，房價極可能下降?！L江實業(yè)執(zhí)行董事趙國雄賈康：泡沫擠得差不多了目前中國城鎮(zhèn)化實際水平還不到40%，要一路發(fā)展到70%，在這個高速發(fā)展階段里，房地產(chǎn)業(yè)必然是一個支柱產(chǎn)業(yè)。未來幾十年內(nèi)，應(yīng)該還有4億人要從農(nóng)村到城里去居住,這個建成區(qū)必須有住房、各種基礎(chǔ)設(shè)施，建成區(qū)要擴大、基礎(chǔ)設(shè)施要升級。至于房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”一說，過去這一年多的調(diào)整，早已把房地產(chǎn)業(yè)泡沫擠得差不多了?，F(xiàn)在主要問題不是泡沫，而是在經(jīng)濟下行過程中，房地產(chǎn)業(yè)的分化，應(yīng)該得到必要的制度建設(shè)和政策引領(lǐng)?！斦控斦茖W(xué)研究所原所長賈康梅興保：不動產(chǎn)登記很難“倒逼”房價下調(diào)不動產(chǎn)登記,給廣大公眾帶來促進(jìn)房產(chǎn)反腐、“倒逼”房價下調(diào)等諸多期待。對此,不動產(chǎn)登記把原屬不同部門監(jiān)管的財產(chǎn)登記予以統(tǒng)一,對房產(chǎn)投機和房產(chǎn)腐敗勢必有抑制作用，短期內(nèi)確實對房市有一定影響。然而,房價主要還是由供求、預(yù)期等因素決定，因此長期看很難“倒逼”房價下調(diào)?！珖f(xié)委員、中國銀行監(jiān)事梅興保政策預(yù)判倪虹：限購政策因地施策支持居民自住和改善性需求將是2015年住房政策的重要導(dǎo)向。今年的政府工作報告提出六個方面作為消費新的增長點,其中一個就是穩(wěn)定住房消費。中央的政策是堅持分類指導(dǎo)、因地施策。住建部一定會按照中央的要求,把老百姓最關(guān)心的住房工作進(jìn)一步做好?！》亢统青l(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人倪虹秦虹：分類調(diào)控將是政策必然“分化”是房地產(chǎn)市場的新常態(tài)，分類調(diào)控的政策也將是政策的必然。目前中國房地產(chǎn)的住房供求關(guān)系的確進(jìn)入一個新的階段，從過去總體偏緊、到目前總體偏松，部分地區(qū)比較過剩，這種結(jié)構(gòu)性不均衡問題的難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于解決總量的問題，這對于政府和企業(yè)都是巨大的挑戰(zhàn)。這樣的格局并不是永久的、持久的或者長期很難解決的矛盾，而是一個階段性的，主要原因是，供求關(guān)系取決于銷售的增長速度和供給的增長速度這兩者之間的變化?！〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缟缈圃海悍康禺a(chǎn)限購政策可能全面退出2015年房價將以軟著陸為主，限購政策可能全面退出，一線城市有望在下半年出現(xiàn)復(fù)蘇。從長期來看，市場將呈現(xiàn)時間更長、速度更慢、程度更深的L形調(diào)整，中速增長或?qū)⒊蔀槲磥戆l(fā)展新常態(tài)。2015年樓市可能會繼續(xù)呈現(xiàn)一個調(diào)整的態(tài)勢，但某些熱點城市房價可能會繼續(xù)盤上，出現(xiàn)一個二八行情，熱點城市房市繼續(xù)強化，而中小城市房市繼續(xù)承受巨大壓力?！袊缈圃鹤》烤G皮書《中國住房發(fā)展報告(2014-2015)》中金：房產(chǎn)政策放松方向明確今年政府工作報告提出“支持居民自住和改善性住房需求”，意味著政策放松的方向繼續(xù)明確。按照上述政策方向，未來房地產(chǎn)業(yè)政策放松的概率較大，主要手段包括限購放開、交易稅減免等。在限購方面，廣深區(qū)域存在技術(shù)性放松可能性，但京滬因房價偏高、控制人口需要，仍然會嚴(yán)格限制；在稅收方面，下調(diào)房地產(chǎn)交易契稅、營業(yè)稅“五改二”（全額征收年限從“不足5年”縮短為“不足2年”）等政策可能推出，但中長期保有稅如房產(chǎn)稅將上升?！薪鸸緢蟾媛櫭飞悍康禺a(chǎn)救市政策呼之欲出中國經(jīng)濟進(jìn)入到調(diào)整期，不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到下行階段，整個經(jīng)濟都是如此。2月份土地出售基本下降40%左右，這令許多業(yè)內(nèi)人士沒有想到。預(yù)計房地產(chǎn)政策呼之欲出了，但是不能肯定的說像2009年那樣，政策一刺激，市場房價就迅猛上漲?！靶鲁B(tài)”下的房企應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，要慢慢的與國際上的房地產(chǎn)運營模式接軌。不要期待中國會有什么不同，經(jīng)濟與房地產(chǎn)運行都有自己的周期，進(jìn)入到下行周期，就必須熬過這個時期，就像股市一樣?！?lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生賈康：房地產(chǎn)稅方案不能照搬哪國模式中央財稅體制改革要求在2016年基本完成重點工作、任務(wù)，從時間表看，房地產(chǎn)稅立法最遲應(yīng)該在2017年完成。房地產(chǎn)稅進(jìn)入立法程序之后，還要征求社會各方面的意見，還會有激烈的爭論。我國房地產(chǎn)稅方案不能照搬哪國模式，要有一定的豁免范圍，如第一套房或人均一定面積以下?！斦控斦茖W(xué)研究所所長賈康房企轉(zhuǎn)型夏海鈞：房企多元化需要金融創(chuàng)新新常態(tài)下，地產(chǎn)創(chuàng)新要跟金融創(chuàng)新和社會資本結(jié)合起來，只是銀行的資本，地產(chǎn)創(chuàng)新很難走得通。在新常態(tài)下，解決好了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新問題，對大企業(yè)而言是一個非常好的機遇。目前私募股權(quán)基金對于國內(nèi)地產(chǎn)也表示了充分的興趣。REITs是一個重要的發(fā)展方向，在中國是必走之路。目前國家的產(chǎn)業(yè)政策、配套政策還不夠?！愦蟮禺a(chǎn)總裁夏海鈞馮侖：互聯(lián)網(wǎng)改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)之間的聯(lián)系越來越緊密，主要有四種形式。第一是買房、租房越來越多的可以利用移動互聯(lián)網(wǎng)。第二是智能家居。第三是社區(qū)服務(wù)。第四是在房屋的制造過程當(dāng)中能有一個自由的定制，即C2B。這四個方面對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)都會有很大的一個改變。無論是萬通還是整個房地產(chǎn)行業(yè)都十分關(guān)注這四個趨勢，未來也會做一些相應(yīng)的投資，并進(jìn)行一些嘗試。郁亮：萬科要“忘記規(guī)?！?/p>

——萬通集團(tuán)董事長馮侖整個集團(tuán)在去年就已經(jīng)放棄了規(guī)模，而強調(diào)以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的“真實價值”創(chuàng)造。如果說還通過擴大規(guī)模做更多的項目，只獲得更低的利潤，是不值得的，因為地越來越難買，風(fēng)險越來越大了，這種規(guī)模模式走不下去。今年要求萬科“忘記規(guī)?！?，我們對每個公司和區(qū)域要求是一樣的，是以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的真實價值創(chuàng)造，效益增長必須超過規(guī)模增長。————萬科集團(tuán)總裁郁亮丁祖昱：易居、小米、萬科入駐家裝大市場——易居（中國）執(zhí)行總裁、克而瑞信息集團(tuán)董事長丁祖昱毛大慶：互聯(lián)網(wǎng)思維就是怎么做渠道商業(yè)地產(chǎn)可以賣各種東西，業(yè)務(wù)形態(tài)不同，我就在想一個商業(yè)空間資產(chǎn)價值怎樣才能釋放，把什么放里面租金回報率高。轉(zhuǎn)型去做創(chuàng)客空間其實與其對房地產(chǎn)市場的感知也有關(guān)，房地產(chǎn)市場變化比較大，尤其是去年萬科提出互聯(lián)網(wǎng)思維開始?；ヂ?lián)網(wǎng)思維實際上就是怎么做渠道，怎么發(fā)現(xiàn)客戶。做創(chuàng)客空間實際上還是房地產(chǎn)角度，由于做房地產(chǎn)的多年經(jīng)驗，其對客戶理解自然會好過投資者和做IT的。——前萬科集團(tuán)高級副總裁毛大慶張玉良：加快綠地海外收入投資2015年，綠地海外銷售收入目標(biāo)300億元。未來5年綠地海外收入占比會達(dá)到25%。未來綠地海外房地產(chǎn)投資規(guī)模還會增長。另一方面，加快“引進(jìn)來”腳步，重點加快海外非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資發(fā)展，包括順應(yīng)中國市場消費結(jié)構(gòu)和消費需求轉(zhuǎn)型升級的趨勢，圍繞快消品、日用品、醫(yī)療健康等“大消費”相關(guān)的領(lǐng)域進(jìn)行精準(zhǔn)投資?！G地集團(tuán)董事長張玉良Policy

二套首付降至四成，營業(yè)稅“五改二”政策政策【CRIC點評】本次央行即財政部政策調(diào)整可謂亮點多多，調(diào)整力度均大大超出市場預(yù)期。改善型需求將大為提振，中大戶型普通住宅庫存去化將加快。另外，營業(yè)稅的年限由五年降低至二年，一、二手房市場將聯(lián)動受益。中央已是“大招出盡”，接下來應(yīng)該看銀行和地方政府落實了！存，實際成效還得看地方執(zhí)行。有的放矢，兩部委繼續(xù)助力去庫存【事件】3月27日國土部網(wǎng)站披露，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》?！綜RIC點評】通知有以下幾點值得關(guān)注：正視住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩問題，“有保有壓”對癥下藥；調(diào)整住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)，減少不適當(dāng)制度造成的庫存積壓；允許轉(zhuǎn)換土地用途糾偏不合時宜土地利用規(guī)劃；明確收儲商品住房作保障性住房房源,政府投資助力企業(yè)去庫存；推進(jìn)供地信息透明化，加速市場化進(jìn)程；中央千方百計去庫存，實際成效還得看地方執(zhí)行。不動產(chǎn)登記暫行條例3月1日實施【事件】《條例》于3月1日正式落地實施，全國所有地級以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延。【CRIC點評】《條例》設(shè)計初衷在于“明晰和保護(hù)產(chǎn)權(quán)”與“便利和保障交易”，與近年的房地產(chǎn)調(diào)控并無直接關(guān)系，因而就更說不上直接影響房價了。另外，其出臺與房地產(chǎn)稅相關(guān)政策也無直接關(guān)系，但為開征房產(chǎn)稅解決了一大技術(shù)難題。Market市Market市場【事件】截至3月15日，今年年內(nèi)，北京成交單價超過6萬元／平方米的豪宅總計成交310套，成交總額為100.41億元。與去年同期30.37億元的成交總額相比，暴漲2.3倍以上。【CRIC點評】1月30日，盤古大觀項目集中網(wǎng)簽123套79.42億元，若剔除此項目的影響，那么，北京豪宅今年與去年的市場成交量變化不大。去年北京商品住宅市場需求疲軟，加之政府反腐力度加大，豪宅需求勢必大大縮減，因此，我們判斷2015年北京豪宅市場壓力頗大，目前的成交暴增或許只是曇花一現(xiàn)。統(tǒng)計局發(fā)布2月份住宅銷售價格變動【事件】3月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2015年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，70個城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合平均降幅比上月擴大0.1個百分點?！綜RIC點評】2月份房價跌幅較大，其原因更多的是受到銷售淡季以及春節(jié)假期的影響。隨著3月份市場成交的回升，房價也將趨穩(wěn)。可以預(yù)見的是本次調(diào)整后，市場不會出現(xiàn)以往“V”型反轉(zhuǎn)，價格上自然也不會出現(xiàn)太大的漲跌。春節(jié)樓市繼續(xù)下滑，返鄉(xiāng)置業(yè)并非良藥【事件】去年樓市暖冬后，受市場信心不振及春節(jié)臨近影響，今年年初市場快速大幅下滑，根據(jù)CRIC對部分重點城市的監(jiān)測，春節(jié)期間房地產(chǎn)市場整體繼續(xù)走低?！綜RIC點評】對開發(fā)商來說，對春節(jié)市場下滑無需過多解讀，不必LandLand土地【事件】3月16日，深圳前海管理局在香港舉辦“前海促進(jìn)深港合作政策宣講會”。據(jù)透露，今年前海計劃再出讓8~10宗土地，且將加大對港企土地出讓力度，近10宗土地中最好的5宗擬定向出讓港企?！綜RIC首2月國有土地出讓收入同比降36.2%【事件】財政部16日發(fā)布1-2月財政收支情況，數(shù)據(jù)顯示受房地產(chǎn)市?！綜RIC點評】就前2月而言，市場并沒能延續(xù)去年4季度的回暖。在行業(yè)仍處于調(diào)整期中，政府土地供應(yīng)的減少、企業(yè)謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，以及去年同期基數(shù)較高，都直接導(dǎo)致了國有土地使用權(quán)收入的減少。未來而言，土地收入的減少也將成為行業(yè)新常態(tài)之一。11市縣試點土地“黑名單”【事件】2015年，國土部將開展土地管理專項整治，核查土地出讓金不能及時入庫、虛列征地成本、土地違規(guī)抵押等問題?！綜RIC點評】該項新規(guī)對于土地市場規(guī)范操作將是一大進(jìn)步，然而，土地財政問題一日未解決，地方政府與開發(fā)商的“裙帶關(guān)系”就一天解不開，能否落到實處令人生疑。Company公Company公司【事件】3月24日，中海地產(chǎn)宣布其母公司中建股份擬將中建股份及其關(guān)聯(lián)公司運營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部注入中海。收購資金將主要以配股的方式獲取，總值338.16億元。【CRIC點評】此次中海順利完成中建旗下項目收購，可謂大賺一筆，不僅不用現(xiàn)金付出而且拿到大量一二線城市的優(yōu)質(zhì)土地。并購之后，中海地產(chǎn)的地位得以進(jìn)一步提升，可售貨源大量補充，財務(wù)結(jié)構(gòu)再次優(yōu)化。此次整合順利且快速完成，說明中海有著強大的執(zhí)行和調(diào)控能力，這為企業(yè)在未來行業(yè)并購中占得先機。“涉足”房企迎足改紅利【事件】3月16日，中國政府網(wǎng)發(fā)布《中國足球改革發(fā)展總體方案》，方案共有50條改革措施?！綜RIC點評】這次足改深刻體現(xiàn)了國家振興足球的決心，大力鼓勵社會資本投資足球場建設(shè)，并將配套以土地、稅收、金融等優(yōu)惠政策，而這些優(yōu)惠政策最后都將落實到參與建設(shè)的房企。而相比其他房企，涉足房企在項目競爭上將有很大的優(yōu)勢，此番足改，恒大、萬達(dá)之類對其“先見之明”大可得意一番了。綠地成立GClubO2O平臺【事件】綠地GClub全球會員平臺成立。它致力于打造向會員提供集成無線應(yīng)用、商旅服務(wù)以及不動產(chǎn)、汽車、能源、消費、金融甚至足球俱樂部等資源的O2O平臺?！綜RIC點評】相比有些房企的O2O概念，綠地建立的平臺更為“看得見摸得著”，最終運營效果值得期待。多元化使得綠地有更多、更豐富的資源，如何利用好這些大數(shù)據(jù)，并將其整合成新業(yè)務(wù)，向客戶提供創(chuàng)新而便利的服務(wù)，將是綠地未來利潤增長的關(guān)鍵。Sales營Sales營銷【事件】上海大寧金茂府3月7日認(rèn)籌，當(dāng)日完成了400多組。據(jù)悉，該項目支付1萬元意向金可領(lǐng)購房號，開盤享1萬抵10萬等5重優(yōu)惠，并可獲得千元油卡。而最后若未能購房，意向金可全額退還，并享受5%的年化收益率?！綜RIC點評】從產(chǎn)品看，在“霧霾”相關(guān)事件的熱議下，大寧金茂府項目引入的環(huán)保概念確實會觸發(fā)更多的高端置業(yè)需求。從營銷看，理財環(huán)節(jié)的設(shè)置也將理財客戶的需求嫁接進(jìn)入，拓寬銷售渠道，有效實現(xiàn)跨界客戶資源的整合。活抓取，既合理分配營銷團(tuán)隊，又讓營銷動作出擊即有回應(yīng)。杭州城南一樓盤直降6000元/平方米【事件】據(jù)杭州日報報道，3月3日位于濱江核心區(qū)的星耀城一期拋出19800元/平方米的清盤價，疑似扮演了“羊年第一降”?！綜RIC點評】星耀城作為杭州羊年首個降價項目，與去年德信北海公園在降價說辭和力度上都極為相似，但作為商業(yè)項目，對區(qū)域其他項目影響相對有限，更多是項目自身的銷售策略調(diào)整所致。杭州在經(jīng)歷2014年樓市調(diào)整之后，房價再度下行空間有限，數(shù)據(jù)披露，目前杭州房價定基指數(shù)僅為91.7，較去年同期下降已經(jīng)一成有余。恒大上海首個項目首付4萬4萬”活動，主要針對其79平方米兩房戶型，按照其報價計算，總價約為150萬，首付需要45萬。但恒大以墊資的形式，只收取總價的3%也就是4.5萬?！綜RIC點評】2014年便有不少房企和服務(wù)商合作，推出了類似貼首付、貼利息等活動，目的是降低購房門檻，擴大目標(biāo)購房群體范圍。恒大名都位于剛需板塊安亭，采用金融手段能對銷售有較為直接的促進(jìn)作用，也能打響恒大在上海的名氣，是一次成功的營銷。界Crossover跨界

世聯(lián)行4.2億收購Q房網(wǎng)15%股份【事件】3月11日，世聯(lián)行發(fā)布公告稱，公司及其合作伙伴擬投資4.2億元收購Q房網(wǎng)15%的股權(quán)，各方已于11日簽署了《投資協(xié)議書》?！綜RIC點評】這是3月以來房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)第三起收購案例。從鏈家收購德佑，到58同城并購安居客，再至世聯(lián)行入股Q房網(wǎng)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)進(jìn)入快速轉(zhuǎn)型期，資源優(yōu)勢整合成各方力拼的焦點。世聯(lián)行業(yè)務(wù)重在一手房代理，入股Q房網(wǎng)即為二手房服務(wù)鋪路，備戰(zhàn)存量市場。萬科與you+探討合作欲試水長租公寓【事件】小米式公寓“you+國際青年公寓”創(chuàng)始人向媒體透露，在1月中旬萬科集團(tuán)2014年營銷大會上，雙方正在就租賃型公寓領(lǐng)域的合作進(jìn)行初步探討?！綜RIC點評】萬科在非住宅領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型已經(jīng)有聲有色，如能住宅領(lǐng)萬達(dá)院線上市后連續(xù)出現(xiàn)12個漲?！臼录?月22日，萬達(dá)院線在深交所掛牌上市，開盤即“漲?！?。之后連續(xù)高走，截至2月6日已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)12個漲停，股價報87.7元，總市值高達(dá)491億元，成為A股傳媒產(chǎn)業(yè)市值最高的股票?！綜RIC點評】萬達(dá)院線股價出現(xiàn)如此行情，一方面固然是因為看好萬達(dá)本身穩(wěn)步增長的業(yè)績，另一方面也表現(xiàn)出市場對文化產(chǎn)業(yè)的看好。目前隨著人們消費水平的提高，對于文化產(chǎn)業(yè)的需求可以說與日俱增，單就影業(yè)來說，無論是從放映場次、觀影人數(shù)還是票房，都逐年快速增長，那么萬達(dá)院線的成功自然在情理之中。融Financial融

央行將密切監(jiān)測樓市和影子銀行【事件】2月9日至10日，二十國集團(tuán)（G20）財長和央行行長會議上，央行副行長易綱表示，中國將密切監(jiān)測房地產(chǎn)市場和影子銀行，增加地方政府債務(wù)的透明度?！綜RIC點評】房地產(chǎn)市場下行，地方債進(jìn)入償債高峰，金融系統(tǒng)性風(fēng)險激增，房地產(chǎn)行業(yè)是誘發(fā)風(fēng)險爆發(fā)的重大隱患，加強監(jiān)管的同時，還應(yīng)積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高風(fēng)險抵御能力。首只商業(yè)地產(chǎn)REITs正式掛牌【事件】2月6日，首只商業(yè)地產(chǎn)REITs“蘇寧云創(chuàng)”掛牌，將通過發(fā)行資產(chǎn)支持證券，募集合格機構(gòu)投資者資金43.95億元，出資認(rèn)購中信金石基金管理公司設(shè)立的非公募基金，最終用于購買蘇寧云商持有的11家自有門店物業(yè)?！綜RIC點評】商業(yè)地產(chǎn)REITs的“破冰”給房企新增了一種資金退出通道，有助于房企緩解持有型商業(yè)物業(yè)長期資金沉淀的壓力。不過，由于當(dāng)前二三線城市商業(yè)地產(chǎn)運營不容樂觀，投資者對于商業(yè)地產(chǎn)投資應(yīng)謹(jǐn)慎鑒別。一月份房企海外融資銳減七成【事件】數(shù)據(jù)顯示，2015年1月宣布在海外資本市場融資的房企僅有7家，合計融資額為158億元人民幣，相比2014年1月的21家企業(yè)600億元融資額銳減七成?！綜RIC點評】房企海外融資熱情變淡，不僅受近期人民幣貶值、成本增加的影響，還一定程度上受到佳兆業(yè)海外債兌付危機的波及，隨著國內(nèi)再融資政策寬松，或?qū)⒂懈嗟姆科筠D(zhuǎn)向國內(nèi)融資。事Personnels人事

毛大慶創(chuàng)業(yè)欲做WeWork中國版【事件】萬科高級副總裁毛大慶離職后將選擇自主創(chuàng)業(yè)，試圖打造中國版WeWork，從商業(yè)模式來看，其做法是先用折扣價格租下整層寫字樓，然后分拆租給其它創(chuàng)業(yè)型公司，被稱為“二房東模式”?！綜RIC點評】由于租金低廉、場地相對自由，類似的模式在國外有一定的市場。但在國內(nèi)，高昂的成本使得租金對于創(chuàng)業(yè)者來說依然是障礙，運營者如何通過資源嫁接，在扶持租戶創(chuàng)業(yè)和項目盈利間達(dá)到平衡，將是模式成功推廣的關(guān)鍵。倪建達(dá)牽手周忻：同志、同心、同道【事件】2月2日，倪建達(dá)發(fā)出告別信《同行十八載，你成熟了，而我依然年輕》，表示他將離開上實平臺，轉(zhuǎn)戰(zhàn)易居，出任旗下金融服務(wù)集團(tuán)董事長及易居投資的鉅派投資集團(tuán)聯(lián)席董事長兼CEO。營銷條線成房企離職重災(zāi)區(qū)【事件】雅居樂地產(chǎn)主管營銷的副總裁劉鵬飛于1月中旬已辭去雅居樂的職務(wù)。據(jù)統(tǒng)計，14年以來有60家A股上市房企中出現(xiàn)超80次重要管理崗位離職案例，比去年同期增70%，其中營銷條線成重災(zāi)區(qū)?！局苄谩看舜问茄啪訕吩跒槠诓坏揭荒陜?nèi)的第3名營銷高管離職，雖然當(dāng)事人以身體為由，但不得不讓外界聯(lián)想到去年雅居樂的業(yè)績狀況不佳。而今年的房產(chǎn)市場又被視為不樂觀的一年，營銷線人員的壓力將繼續(xù)加大。研究札記市場把脈025研究札記研究札記市場把脈025研究札記市場把脈2015年兩會直擊房地產(chǎn)政策解析及行業(yè)走向解讀 文/CRIC研究中心就是因為政策一片利好，讓我們不得不反思行業(yè)發(fā)展背后的隱患，短期激勵無異于一劑腎上腺激素，不過是權(quán)宜之計，如果一個行業(yè)要不斷“打雞血”才來維持，那也說明這個行業(yè)行將朽木不遠(yuǎn)矣。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷多年的調(diào)控，及2013年和2014年的大起大落，在宏觀經(jīng)濟下行壓力不斷增加的背景下，今年兩會中，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度，已經(jīng)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，以往的“調(diào)控”、“抑制”等詞匯未再出現(xiàn)，取而代之的是“穩(wěn)定”、“支持”等積極性的措辭。2015年房地產(chǎn)市場政策環(huán)境平穩(wěn)、寬松的基調(diào)已基本確立。同時，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)、新型城鎮(zhèn)化、深化服務(wù)業(yè)改革開放、大力發(fā)展旅游、健康、養(yǎng)老、創(chuàng)意設(shè)計等生活和生產(chǎn)服務(wù)業(yè)等都將為房地產(chǎn)市場注入新的活力。因此，無論從短期來看，還是中長期來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境都將保持相對平穩(wěn)。然而，從中長期來看，中國經(jīng)濟高速增長轉(zhuǎn)向中低速增長時代，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基石已不再穩(wěn)固；行業(yè)已從“努力增加供應(yīng)量”到“千方百計去庫存”，結(jié)構(gòu)性過剩的局面已經(jīng)形成，部分城市庫存壓力畸高，區(qū)域、產(chǎn)品供求結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。在這樣的情況下，政府和企業(yè)應(yīng)站在各自的角度，分城施策、量體裁衣，長遠(yuǎn)規(guī)劃、盡早轉(zhuǎn)型，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、持續(xù)發(fā)展的同時，也為企業(yè)良性發(fā)展找到持續(xù)推動力。1

兩會房地產(chǎn)相關(guān)政策簡覽GDP增長預(yù)期7%，穩(wěn)增長方針不變《政府工作報告》指出：“經(jīng)濟增長預(yù)期7%左右，考慮了需要和可能，與全面建成小康社會目標(biāo)相銜接，與經(jīng)濟總量擴大和結(jié)構(gòu)升級的要求相適應(yīng)，符合發(fā)展規(guī)律，符合客觀實際。以這樣的速度保持較長時期發(fā)展，實現(xiàn)現(xiàn)代化的物質(zhì)基礎(chǔ)就會更加雄厚。穩(wěn)增長也是為了保就業(yè)，隨著服務(wù)業(yè)比重上升、小微企業(yè)增多和經(jīng)濟體量增大，7%左右的速度可以實現(xiàn)比較充分的就業(yè)。各地要從實際出發(fā)，積極進(jìn)取、挖掘潛力，努力爭取更好結(jié)果?！崩羁藦娬f：“中國經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)，我們經(jīng)濟增速調(diào)整為今年預(yù)期增長7%左右，看起來增速是調(diào)低了，實際上實現(xiàn)這個目標(biāo)并不容易，因為中國的經(jīng)濟總量增大了，已經(jīng)超過了十萬億美元。如果按7%增長，那每年就要增加一個中等國家的經(jīng)濟規(guī)模。在這個過程中，如果我們能夠注重質(zhì)量、效益，促使中國經(jīng)濟由中低端向中高端升級，那就可以在較長時期保持中國經(jīng)濟在中高速水平增長。我們實現(xiàn)現(xiàn)代化就有了堅實的基礎(chǔ)，對世界也是巨大的貢獻(xiàn)。”另外針對中國經(jīng)濟會不會繼續(xù)放緩，李克強總理也做出表態(tài)：在新常態(tài)下，我們會保持中國經(jīng)濟在合理區(qū)間運行。如果速度放緩影響了就業(yè)收入等，逼近合理區(qū)間的下限，我們會在穩(wěn)定政策與穩(wěn)定市場對中國長期預(yù)期的同時，加大定向調(diào)控的力度，來穩(wěn)定市場的當(dāng)前信心。我們這幾年沒有采取短期強刺激的政策，可以說運用政策的回旋余地還比較大，我們“工具箱”里的工具還比較多。貨幣政策穩(wěn)健、松緊適度，M2預(yù)期增長12%《政府工作報告》指出：“穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度。廣義貨幣M2預(yù)期增長12%左右，在實際執(zhí)行中，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展需要，也可以略高些。加強和改善宏觀審慎管理，靈活運用公開市場操作、利率、存款準(zhǔn)備金率、再貸款等貨幣政策工具，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模平穩(wěn)增長。加快資金周轉(zhuǎn)，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，提高直接融資比重，降低社會融資成本，讓更多的金融活水流向?qū)嶓w經(jīng)濟。”面臨新常態(tài)，觀察貨幣政策松緊的程度，M2的增長速度是較好的體M2區(qū)間，而且我們的儲蓄率比較高，地方政府性債務(wù)70%以上是投資性堅持“分類指導(dǎo)，因地施策”、“穩(wěn)定住房消費”《政府工作報告》指出：“鼓勵大眾消費，控制“三公”消費。促進(jìn)養(yǎng)老家政健康消費，壯大信息消費，提升旅游休閑消費，推動綠色消費，穩(wěn)定住房消費，擴大教育文化體育消費。”“堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”針對房地產(chǎn)行業(yè)，李克強總理說：“中國還是一個發(fā)展中國家，住房既是經(jīng)濟問題，更是民生問題。中國政府要做的就是要為低收入住房困難群體提供住房保障。今年，我們在改造棚戶區(qū)、城市和農(nóng)村危房方面還要加大力度，各增加100萬套。中國政府有保障群眾基本居住條件的責(zé)任。房地產(chǎn)市場有其自身的規(guī)律，中國國土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮(zhèn)，情況各異，所以我們要求強化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場的責(zé)任，因地制宜，分城施策。中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快，中國房地產(chǎn)市場的需求是剛性的，我們鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展?！奔涌焱七M(jìn)新型城鎮(zhèn)化改革，從根本上解決城鄉(xiāng)差距《政府工作報告》指出：“用改革的辦法解決城鎮(zhèn)化難點問題。抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策。對已在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住但尚未落戶的外來人口，以居住證為載體提供相應(yīng)基本公共服務(wù)，取消居住證費。建立財政轉(zhuǎn)移支付與市民化掛鉤機制，合理分擔(dān)農(nóng)民工市民化成本。建立規(guī)范多元可持續(xù)的城市建設(shè)投融資機制。堅持節(jié)約集約用地，穩(wěn)妥建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善和拓展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點。加強資金和政策支持，擴大新型城鎮(zhèn)化綜合試點?！贬槍π滦统擎?zhèn)化改革，全國政協(xié)委員、瑞安集團(tuán)主席羅康瑞表示：“中國新型城鎮(zhèn)化的核心是人的城市化，本質(zhì)上是從傳統(tǒng)的以推進(jìn)棚戶區(qū)改造，加大保障房建設(shè)力度《政府工作報告》指出：“加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區(qū)改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。農(nóng)村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)房抗震改造。住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！笔苌鐣鹘绲谋O(jiān)督，使棚改專項資金使用更加公開透明；對濫用職權(quán)扣留、截留、挪用棚改專項政策資金的部門領(lǐng)導(dǎo)實行“官員問責(zé)審慎開展土地改革試點工作《政府工作報告》指出：“做好土地確權(quán)登記頒證工作，審慎開展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度、集體產(chǎn)權(quán)制度等改革試點。在改革中，要確保耕地數(shù)量不減少、質(zhì)量不下降、農(nóng)民利益有保障。深化供銷社、農(nóng)墾、種業(yè)、國有林場林區(qū)等改革，辦好農(nóng)村改革試驗區(qū)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。完善糧食最低收購價和臨時收儲政策，改進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品目標(biāo)價格補貼辦法。加強涉農(nóng)資金統(tǒng)籌整合和管理。無論財政多困難，惠農(nóng)政策只能加強不能削弱，支農(nóng)資金只能增加不能減少?！标P(guān)于土地改革工作，全國政協(xié)委員陳錫文表示：“針對土地征個縣級單位進(jìn)行改革試點，試點涉及突破某些現(xiàn)33個試點縣的范圍內(nèi)，在一定時間全面完成“營改增”，房地產(chǎn)稅改革只字未提《政府工作報告》指出：“推動財稅體制改革取得新進(jìn)展。實行全面規(guī)范、公開透明的預(yù)算管理制度，除法定涉密信息外，中央和地方所有部門預(yù)決算都要公開，全面接受社會監(jiān)督。提高國有資本經(jīng)營預(yù)算調(diào)入一般公共預(yù)算的比例。推行中期財政規(guī)劃管理。制定盤活財政存量資金的有效辦法。力爭全面完成“營改增”，調(diào)整完善消費稅政策，擴大資源稅從價計征范圍。提請修訂稅收征管法。改革轉(zhuǎn)移支付制度，完善中央和地方的事權(quán)與支出責(zé)任，合理調(diào)整中央和地方收入劃分。關(guān)于營改增，財政部長樓繼偉說:“其實是我最傷腦筋的一個問是不納入抵扣的，現(xiàn)在不動產(chǎn)可以納入抵扣了。那么，從道理上來辦公室有買的，有租的，廠房也有買的，也有租的，還有水壩和公養(yǎng)老、旅游、健康等服務(wù)業(yè)將擴容《政府工作報告》指出：“服務(wù)業(yè)就業(yè)容量大，發(fā)展前景廣。要深化服務(wù)業(yè)改革開放，落實財稅、土地、價格等支持政策以及帶薪休假等制度，大力發(fā)展旅游、健康、養(yǎng)老、創(chuàng)意設(shè)計等生活和生產(chǎn)服務(wù)。”22房地產(chǎn)相關(guān)VIEW

3月15日，頗受關(guān)注的“兩會”圓滿閉幕。從“兩會”中透露的各種信息來看，2015年房地產(chǎn)行業(yè)政策都將平穩(wěn)向好。在《政府工作報告》中，李克強總理表示，宏觀層面，經(jīng)濟將保持穩(wěn)定增長，貨幣政策保持穩(wěn)健寬松；而對房地產(chǎn)行業(yè)，政府將實施“分類指導(dǎo)，因地施策”；加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化改革，從根本上解決城鄉(xiāng)差距；推進(jìn)棚戶區(qū)改造，加大保障房建設(shè)力度等等；在措辭上，“抑制”、“調(diào)控”等詞語也未再出現(xiàn)，取而代之的是“支持”和“促進(jìn)”。同時，此次“兩會”再次強調(diào)了要做好集體土地流轉(zhuǎn)、大力發(fā)展服務(wù)業(yè)、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化等等，也將為房地產(chǎn)市場的發(fā)展持續(xù)注入活力。短期（1年內(nèi)）：政策面平穩(wěn)寬松從李克強總理的報告可以看出，2015年宏觀經(jīng)濟整體維穩(wěn)，貨幣政策環(huán)境寬松，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境將保持相對平穩(wěn)。短期內(nèi)，我們可以重點關(guān)注以下幾個方面?！胺€(wěn)增長”方針不變，房地產(chǎn)行業(yè)勢必從中受益今年《政府工作報告》中，開宗明義地提出“國內(nèi)生產(chǎn)總值增長7%左右”,2015年還是要“穩(wěn)增長”。要“穩(wěn)增長”，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的景氣度至關(guān)重要。才有事半功倍之效，正基于此，我們認(rèn)為年內(nèi)對房地產(chǎn)的各項扶持政策必將迅速出臺；在中央仍將延續(xù)房地產(chǎn)業(yè)“去行政化、分類調(diào)控”的整體思路，類似以前“國五條”“國八條”等直接行政性的干預(yù)措施將不再出現(xiàn)，出臺相對寬松的信貸政策、更加優(yōu)惠的稅費舉措加大對企業(yè)和購房者的扶持；地方政府也將會進(jìn)一步落實戶籍改革、調(diào)整公積金貸款、加快區(qū)域一體化、給予購房者或者引進(jìn)人消費(C)出口(X)投資(I)經(jīng)濟增長三消費(C)出口(X)投資(I)經(jīng)濟增長支柱產(chǎn)業(yè)駕 房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)馬車年內(nèi)1-2次降息、降準(zhǔn)極有可能2015“兩會”報告中提出“靈活運用公開市場操作、利率、存款準(zhǔn)備金率、再貸款等貨幣政策工具，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模平穩(wěn)增長”。2015年M2增長預(yù)期為12%，從增量角度來看，12%的增速其實并不低，目前我國M2每提高1個百分點，需投放貨幣1.2萬億，差不多是5年前的兩倍，且執(zhí)行中，根據(jù)需要還“可以略高些”，這也進(jìn)一步顯示2015年貨幣政策會相對寬松。去年以來的接連降準(zhǔn)、降息僅僅是個開始，2015年再有1-2次降息、降準(zhǔn)將是大概率事件。然而，資金面寬松劍指整體社會經(jīng)濟層面，而非房地產(chǎn)行業(yè)，實體經(jīng)濟、股市等等都將分流資金，故而整體市場資金面的寬松卻并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的資金“漫灌”。放寬資金面本意在緩解經(jīng)濟下行壓力，降低企業(yè)融資成本，支持實體經(jīng)濟資金需求，因此政府會通過窗口指導(dǎo)使資金更多地流向?qū)嶓w經(jīng)濟。實體經(jīng)濟2015資金面寬松放寬資金面本意在緩解經(jīng)濟下行壓力，降低企業(yè)融資成本，支持實體經(jīng)濟資金需求，因此政府會通過窗口指導(dǎo)使資金更多地流向?qū)嶓w經(jīng)濟。實體經(jīng)濟2015資金面寬松股市房地產(chǎn)股市房地產(chǎn)市場內(nèi)盛傳20年不遇的“牛市”來了，預(yù)計對開發(fā)企業(yè)而言，貨幣面寬松，使社會資金量整體寬裕，房企融資渠道拓寬，基金、信托等都將為其帶來資金供給，尤其對于上市房企而言，融資成本將會有所降低，提升企業(yè)的利潤空間，無疑使房企當(dāng)前持續(xù)下滑的盈利能力有所改善。市場內(nèi)盛傳20年不遇的“牛市”來了，預(yù)計對于購房者來說，寬松的貨幣環(huán)境、較低的貸款利率，能一定程度上降低購房成本而促進(jìn)成交。如：以現(xiàn)行基準(zhǔn)利率商業(yè)貸款100萬元、30年期限、等額本息還款法計算，月供較去年11月22日降息之前大幅減少419元，相當(dāng)于此前的9折優(yōu)惠利率。這將對仍在觀望的購房者出手入市有莫大激勵，短期內(nèi)部分需求將會得到有效釋放。調(diào)首付、加補貼、降稅費等措施將落實“兩會”提出：“要穩(wěn)定住房消費，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。穩(wěn)定住房消費無疑成為了中央穩(wěn)定市場、擴大內(nèi)需、培育消費增長點的重要一環(huán)。相比2014年報告去除了“抑制投機投資性需求”的表述，首次明文提出了支持改善性住房需求。整體政策環(huán)境將平穩(wěn)、寬松，或相比2014年或更為優(yōu)渥?？梢灶A(yù)見，一攬子支持住房消費的激勵政策將會在4月紛紛落地。中央層面：1、二套房首付比例由當(dāng)前的60%、70%分別下降至50%、60%，二套貸款利率下調(diào)由上浮10%、20%將至基準(zhǔn)利率；2、地方層面，在“分類指導(dǎo)、因地施策”的指引下，可能繼續(xù)在以下幾個方面做出調(diào)整：1、公積金貸款門檻繼續(xù)降低、額度上調(diào)、首付比例降低，多城市或省內(nèi)城市異地互認(rèn)等方面的激勵力度將進(jìn)一步加大；2、戶籍政策進(jìn)一步放寬，增強城市人口吸附力，引入新需求；3、契稅減免的范圍和力度繼續(xù)加大，二手房交易營業(yè)稅減免條件有望放寬，免征期由5年恢復(fù)至此前的3年，降低改善型需求房屋置換成本而刺激市場交易；4、供求矛盾突出的二、三線城市，購房財政補貼力度將進(jìn)一步加大；5、市場普遍預(yù)期的一線城市限購政策調(diào)整將會落空，北京、上海兩市市長在“兩會“已明確表態(tài)不考慮調(diào)整限購政策。房地產(chǎn)稅只字未提，未來出臺更復(fù)雜漫長對于房地產(chǎn)稅，十七屆六中全會就已明確要對其立法，十八屆三中全會更再次提出“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進(jìn)改革”的要求，但在2015年的《政府工作報告》中，房地產(chǎn)稅并未被提及。但是我們要注意到，在預(yù)算草案報告中的“認(rèn)真貫徹新預(yù)算法，做好2015年財政改革發(fā)展工作”板塊中，提到“按照落實稅收法定原則的計劃安排，配合做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護(hù)稅、船舶噸稅等的立法工作……”因此，房地產(chǎn)稅并非被遺忘了，而是目前尚處于立法研究階段，現(xiàn)在還不是房地產(chǎn)稅出臺的最佳時機。房地產(chǎn)稅開征需要兩個基本條件，不動產(chǎn)登記制度和房地產(chǎn)稅立法。雖然不動產(chǎn)登記在今年3月1日已正式實施，但是各地進(jìn)度不一，完成登記并實現(xiàn)信息共享尚需多年實踐。而房地產(chǎn)稅立法方面遲遲沒有進(jìn)展。原因有三：第一，房地產(chǎn)稅本身較為復(fù)雜，立法存在爭議。房地產(chǎn)稅是一個涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等等的綜合稅，且其設(shè)計的稅率、免稅條件、稅基、征收要求等等短時間內(nèi)很難設(shè)定準(zhǔn)確標(biāo)準(zhǔn)，立法難度比較大。第二，立法程序相當(dāng)繁瑣，需要時日，并且根據(jù)修正后的《立法法》草案，房地產(chǎn)稅立法要經(jīng)人大和常委，立法程序進(jìn)一步繁瑣。第三，就當(dāng)前經(jīng)濟形勢來看，時機很不合適。房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)由2013年年末的19.8%下降到2014年年末的10.5%，已然嚴(yán)重影響經(jīng)濟的穩(wěn)步增長。如果此時房地產(chǎn)稅出臺，勢必加劇房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力，從而進(jìn)一步拉低國民經(jīng)濟增速。因此目前并非房地產(chǎn)稅出臺的最佳時機。因此，短期來看，房地產(chǎn)稅出臺的可能性幾乎為零，更勿論對房地產(chǎn)市場的影響，而從中長期來看，政府支持自住型和改善型需求的指引將長期持續(xù)，房地產(chǎn)稅將主要針對高收入人群，多套房持有者，對于普通百姓并無過多影響。存量轉(zhuǎn)保障房有利于緩解庫存壓力今年《政府工作報告》首次明文提出“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”，這對房地產(chǎn)市場來說是一個大利好。房、安置房，而提出實物保障與貨幣補貼并舉，這既避免了重復(fù)建2014年末全國房地產(chǎn)可售面積達(dá)6億平方米，同比增長26.1%，從地方政府層面來看，這無疑也是其熱切期盼的，但值得注意的是，在當(dāng)前經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場不振，大多數(shù)城市土地財政依賴嚴(yán)重，土地出讓金和房地產(chǎn)交易稅費成為地方財政主要來源，而當(dāng)前地方土地財政收入銳減的情況下，存量房轉(zhuǎn)保障房的資金來源問題如何解決成為難點。隨著土地出讓收入的下滑，未來地方政府從發(fā)行地方債、PPP模式、向銀行借貸等渠道獲得資金的比例會有所加大。棚戶區(qū)改造，拉升投資及催生新需求棚戶區(qū)改造作為保障民生的安居工程，在近幾年的“兩會”中頻頻被重點提及。今年“兩會”中，棚戶區(qū)改造的規(guī)模連年上升，從2013年的320萬套，2014年的470萬套已經(jīng)上升至今年的580萬套，并將城市危房改造納入棚改政策范圍。李克強總理在答記者問時也明確表示：“中國還是一個發(fā)展中國家，住房既是經(jīng)濟問題，更是民生問題。中國政府要做的就是要表：歷年《政府工作報告》中棚戶區(qū)改造目標(biāo)時間目標(biāo)2013年城建保障性住房基本建成470萬套、新開工630萬套，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。（未提及棚改目標(biāo)）2014年加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，曲終各類棚戶區(qū)470萬套以上。2015年今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區(qū)改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。資料來源：《政府工作報告》為低收入住房困難群體提供住房保障?！迸飸魠^(qū)改造是一項實實在在的惠民工程，但同時它也是一項發(fā)展工程，可以有效拉動投資、消費需求，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。對房地產(chǎn)而言，棚戶區(qū)改造將大量中心城區(qū)的土地騰挪出來，帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模上升。在棚戶區(qū)改造安置補償方式上，此次“兩會”也提出了新的模式——“貨幣化安置”和“回購商品房源”等。在經(jīng)濟社會發(fā)展的新常態(tài)下，以往的實物安置并不是最好的安置途徑，實物安置需要建設(shè)周期，棚戶區(qū)居民等待時間較長。而“貨幣化安置”和“回購商品房源”等方式，首先，可以有效縮短等待周期；其次，可以增加棚戶區(qū)居民滿足其住房需求選擇，增加房地產(chǎn)市場需求；再次，政府回購或者回租市場中的存量商品房，用于安置棚戶區(qū)改造居民，可以有效減低地方房地產(chǎn)庫存壓力；第四，棚戶區(qū)居民可租住或者可購房二手房，新安置模式也可以加快二手房的流通。因此，新安置模式，不僅能夠解決棚戶區(qū)居民安置的民生問題，同時也能緩解市場庫存過高的市場問題，而且也讓閑置資源盡快得到有效利用，可謂一舉多得。然而，值得注意的是，棚戶區(qū)改造除了是保障安居的民生工程外，也是在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、“去房地產(chǎn)化”的過程中，由于當(dāng)前經(jīng)濟下行壓力大增，為拉動投資、保持經(jīng)濟穩(wěn)定的過渡性手段，是暫時性，具有不可持續(xù)性。部分城市土地供應(yīng)節(jié)奏或?qū)⒎啪彯?dāng)前，土地財政的問題并未解決，部分地方政府為解決財政問題，盲目推地，而部分企業(yè)亦只看眼前利益，缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃及對市場的前瞻性，盲目拿地，部分城市已出現(xiàn)土地儲備嚴(yán)重過剩的問題，如寧波、濟南、大連、杭州、青島和武漢等。過高的土地儲備為當(dāng)?shù)匚磥?-5年的房地產(chǎn)市場埋下定時炸彈，一旦爆發(fā)，不僅當(dāng)?shù)卣推髽I(yè)將面臨畸高的房地產(chǎn)庫存風(fēng)險，而且企業(yè)可能面臨血本無歸、資金鏈斷裂的窘境，而政府依賴土地出讓來維持財政的局面也將不可持續(xù)。因而，為保證房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，這些庫存過高的城中期（1-3年）：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及三四線城市或迎發(fā)展契機此次《政府工作報告》中，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)和深化服務(wù)業(yè)改革開放，大力發(fā)展旅游、健康、養(yǎng)老等生活和生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的指示也為房地產(chǎn)市場未來1-3年內(nèi)發(fā)展送來新的曙光。集體土地流轉(zhuǎn)為“農(nóng)民進(jìn)城”提供財產(chǎn)支撐報告指出，“做好土地確權(quán)登記頒證工作，審慎開展農(nóng)村土地方面，有利于增加農(nóng)民收入，將進(jìn)城農(nóng)民的潛在需求真正轉(zhuǎn)變?yōu)橛辛硪环矫?，新型城?zhèn)化下，政府有意提升地級市、縣城和中心產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來新契機，養(yǎng)老地產(chǎn)更值得關(guān)注特別養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。隨著我國進(jìn)入人口老齡化社會，養(yǎng)老問題的解決已顯得愈加緊迫。雖然目前我國老齡人口占總?cè)丝诘谋壤械陀谥饕l(fā)達(dá)國家，但我國的人口基數(shù)大，老齡人口數(shù)已遠(yuǎn)超主要發(fā)達(dá)國家，而老齡化對我國而言，現(xiàn)在僅僅是個開始，老齡人口所占比例還將繼續(xù)攀升，人數(shù)也將會有個爆炸式的增長。我們將面臨的社會養(yǎng)老壓力已不是一般的養(yǎng)老模式所能夠承受，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老將是必選之路。對房地產(chǎn)而言，無疑將滋生巨量的養(yǎng)老地產(chǎn)的需求。報告指出，“做好土地確權(quán)登記頒證工作，審慎開展農(nóng)村土地另一方面，新型城鎮(zhèn)化下，政府有意提升地級市、縣城和中心產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來新契機，養(yǎng)老地產(chǎn)更值得關(guān)注可以預(yù)見，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整的不斷深入，以及作為新興業(yè)態(tài)的旅游、文化、健康和養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)日顯欣欣向榮，對經(jīng)濟增長的拉動作用愈加明顯，政府對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的支持力度也在不斷加大，作為這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將再上新臺階。長期（3年以上）：新型城鎮(zhèn)化注入的需求恐遠(yuǎn)低于預(yù)期戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度，用改革的辦法解決城鎮(zhèn)化難點問題，提升城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)水平，加強資金和政策支持，擴大“新型城鎮(zhèn)化”綜合試點?！靶滦统擎?zhèn)化”為房地產(chǎn)持續(xù)注入需求，但不可盲目樂觀口增長，以2014年年底13.68億人口計算，未來將有2.74億農(nóng)村人口涌人口老齡化加速、二孩全面放開無望33從“兩會”政策方向VIEW

2015年“兩會”于房地產(chǎn)行業(yè)而言，可謂暖風(fēng)頻吹，利好不斷。然而在市場的一片振奮和歡騰中，我們也應(yīng)該保持清醒的頭腦，深刻認(rèn)識到，在長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢不可避免一方面，房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其自身規(guī)律，有高潮必定也會有2014年住宅商品房銷售面積已超過10億平方米，是1998年的近10平方米，部分城市已嚴(yán)重供過于求，未來房▲Q?fi"▲Q?fi"???fla§?ffi?fi?flfifl▲Q"?]fi?fl)?fi?4t??]fl????Θfi‰???,?}fi]Θ??fi房地產(chǎn)行業(yè)自身要加快轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新發(fā)展，這樣才能在房地產(chǎn)“新常中長期經(jīng)濟進(jìn)入中低速增長，需求疲軟2015年GDP增速再度下調(diào)至7%，正如報告中所言，這是綜合考慮了“需要和可能”而制定的目標(biāo)，李克強總理在答記者問時也毫不避諱的說：“實現(xiàn)這個目標(biāo)并不容易”，字里行間不難看出經(jīng)濟增長的巨大壓力。同時，也預(yù)示著中國經(jīng)濟正式步入“新常態(tài)”，中長期內(nèi)都將保持中低速增長。一方面，GDP增速下調(diào)，強化了人們對經(jīng)濟下行的預(yù)期，社會投資和消費意愿都將更趨保守；另一方面，經(jīng)濟增速持續(xù)下滑，國內(nèi)投資疲軟，最終將影響就業(yè)和居民收入，同時，世界經(jīng)濟回升乏力，中國出口貿(mào)易增速趨緩，相關(guān)產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊將進(jìn)一步加深，從而也將影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)和收入，隨著居民收入下滑，社會消費能力也將有所下降。國內(nèi)整體需求疲軟，房地產(chǎn)行業(yè)也無法獨善其身，商品房市場也終將面臨需求不振。庫存問題依然嚴(yán)峻，部分城市中長期存風(fēng)險2014年市場持續(xù)低迷，而供應(yīng)卻居高不下，商品住宅庫存壓力節(jié)節(jié)攀升，下半年在中及地方政府的各項政策刺激之下，市場明顯轉(zhuǎn)暖，庫存壓力有所緩解，然而，供過于求的基本面并未改變。庫存問題依然是當(dāng)下樓市的一大病癥，2015年需要解決的一大難題。年市場供應(yīng)反應(yīng)滯后，導(dǎo)致供求結(jié)構(gòu)失衡據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國住宅商品房銷售面積由1998年的善型需求主導(dǎo)市場指日可待。從近年各戶型成交結(jié)構(gòu)的變化也可見一斑。據(jù)CRIC表：十二大重點城市各戶型成交占比及同比漲跌情況房型20132014漲跌幅一房8.34%7.48%-0.86%二房38.59%37.40%-1.19%三房41.65%43.37%1.72%四房8.41%9.13%0.73%五房及以上1.12%1.17%0.05%復(fù)式1.90%1.45%-0.45%資料來源：CRIC中央有意扶持，然而地方“招”已幾近出盡2014調(diào)整、契稅減免、購房補貼、購房落戶、降低首付比例等方面做文在2015年《政府工作報告》中，房地產(chǎn)行業(yè)政策面再度放寬，并且提出了“支持改善性住房需求”，同時再次強調(diào)“分類指導(dǎo)，因地施策”，今年地方政府將有更大的政策調(diào)整的主導(dǎo)權(quán)。然而，從各地政策出臺情況來看，各地方政府已是多手段、全方位出擊，多項政策已被提前透支，公積金、稅費、財政補貼、購房落戶、降低首付、利率優(yōu)惠等等手段各地多已調(diào)整過，各項政策調(diào)整力度也相對較大。因而不管是從政策手段的廣度來看，還是從各項政策調(diào)整的深度上來看，地方政府余下的可操作空間都十分有限。此外，土地財政依賴度過高也將嚴(yán)重影響地方政府“因地施策”的力度。近年隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國有土地出讓收入占地方財政收入的比例越來越高，而在當(dāng)前部分城市商品房庫存風(fēng)險居高不下，企業(yè)拿地愈加謹(jǐn)慎，土地出讓收入將出現(xiàn)滑坡，從而直接導(dǎo)致財政資金緊缺。地方政府有槍無彈，想扶持房地產(chǎn)，恐怕也是有心無力。而對于一線城市而言，因為其特殊的地位和強大的人口吸附能力，住房需求旺盛，無需過多政策刺激亦能保持相對穩(wěn)定。而對于二線城市而言，“招”已出盡，唯一可用稅費減免和財政補貼，也在巨大的財政壓力無法施展，短期內(nèi)難言改善。而對于三四線城市而言，三四線城市因為人口大量外流，需求不足，供應(yīng)過剩，未來這些城市房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀。44企業(yè)盡早轉(zhuǎn)型VIEW

一方面，宏觀經(jīng)濟下行壓力加大；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)不論是短經(jīng)濟環(huán)境和行業(yè)背景已變，企業(yè)應(yīng)加快轉(zhuǎn)型當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部宏觀經(jīng)濟背景和內(nèi)部行業(yè)狀態(tài)已發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場步入深度調(diào)整期，以往的快增長、高盈利時代已一去不返。當(dāng)前宏觀環(huán)境重改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)增長，限貸、限購等短期行政調(diào)控政策逐步退出；行業(yè)內(nèi)部，市場庫存高企、融資成本攀升、供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)只能從加快周轉(zhuǎn)、成本控制和產(chǎn)品創(chuàng)新等方面挖掘盈利空間。同時，以住宅開發(fā)和銷售為絕對主體的階段即將過去，以資產(chǎn)管理為核心的商務(wù)樓宇的開發(fā)運營，以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生度假為核心的新型地產(chǎn)開發(fā)，以及老齡化趨勢下養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)開發(fā)將為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的轉(zhuǎn)型發(fā)展空間。企業(yè)應(yīng)以多元化經(jīng)營策略規(guī)避市場風(fēng)險，加強金融、互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)行業(yè)的融合，以互聯(lián)網(wǎng)思維的滲透、大數(shù)據(jù)、云計算和移動互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)的融入來促進(jìn)企業(yè)的加速轉(zhuǎn)型。短期發(fā)展機會仍在一二線城市“新型城鎮(zhèn)化”作為國家發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最大潛力所在。當(dāng)然新型城鎮(zhèn)化并不是房地產(chǎn)化。新型城鎮(zhèn)化，不僅是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動、節(jié)約集控制拿地節(jié)奏，謹(jǐn)慎對待高價地延伸兩會言論延伸黃紅云：弱化或取消土地增值稅，增加房產(chǎn)稅建議在抑制投機性炒房的前提下，進(jìn)一步取消制約，優(yōu)化調(diào)控政策。一是采取積極手段，激活房地產(chǎn)市場消費。二是要求金融機構(gòu)加大對地產(chǎn)投資的支持。三是進(jìn)一步對各種稅收、規(guī)費進(jìn)行優(yōu)化。如：將企業(yè)購買土地及支付政府規(guī)費成本納入增值稅進(jìn)項稅額進(jìn)行抵扣；將紅線外成本納入土地增值稅清算扣除范圍；取消企業(yè)所得稅及土地增值稅的預(yù)征；弱化或取消土地增值稅，增加房產(chǎn)稅等。——金科地產(chǎn)集團(tuán)董事會主席黃紅云許健康：把公共體育設(shè)施建設(shè)列入城市規(guī)劃公共體育設(shè)施是全民健身的基本需求和保障，國家應(yīng)列入城市管理和規(guī)劃，并提高公共資金對體育事業(yè)的投入，完善體育場館建設(shè)和布局，提高公共體育設(shè)施的服務(wù)功能和覆蓋面；政府有關(guān)部門應(yīng)制定并完善體育場館的管理制度，提高體育場館的利用率，引導(dǎo)多數(shù)場館向社會開放，以方便國民健身活動?！獙汖埣瘓F(tuán)董事局主席許健康黃其森：自住型商品房可適時退出我一向認(rèn)為，改善是個長期過程，中國的房地產(chǎn)依然大有作為。為此，我在以下方面提出建議：1、商品房配建保障房建議異地建設(shè)或競拍專項資金；2、北京總價1000萬以上住宅建議取消限購；3、自住型商品房可適時退出；4、開發(fā)企業(yè)歡迎不動產(chǎn)登記制度。面對市場新常態(tài)，泰禾的對策有三條，一是提前布局選好發(fā)展區(qū)域，二是在聚焦基礎(chǔ)上深耕，三是做好產(chǎn)品線。——泰禾集團(tuán)董事長黃其森胡葆森：加快推廣實施PPP模式城鄉(xiāng)公共服務(wù)設(shè)施投資需求規(guī)模巨大，僅僅依靠政府主導(dǎo)的投資已不能滿足公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的巨量資金需求。建議在城市燃?xì)狻⒐╇?、供熱、污水處理等市政公用設(shè)施及公路、鐵路、機場、醫(yī)院、學(xué)校等項目建設(shè)運營中加快推廣實施PPP模式（公私合營），更多地將政策及項目執(zhí)行落實于民間資本或私營部門。在減輕政府財政負(fù)擔(dān)的同時，提高項目的建設(shè)、運營效率，為群眾提供高質(zhì)量的公共服務(wù)產(chǎn)品。另外，加快推進(jìn)戶籍制度改革，推動基本公共服務(wù)全覆蓋?！I(yè)地產(chǎn)董事會主席胡葆森厲以寧：多建平價房讓工薪族買得起房地產(chǎn)是引領(lǐng)經(jīng)濟發(fā)展的大機車，有房子才能帶動消費，有房子才能買家電，所以應(yīng)該把老百姓最關(guān)心的房子問題解決好。如何解決這個問題？首先，高檔房要讓市場價格來調(diào)整，同時量不能太大；其次，廉租房要繼續(xù)蓋，讓低收入者有房住，帶來生活狀況改變；最后，一定要多建平價房，讓更廣泛的人群和一般工薪階層買得起?！?jīng)濟學(xué)家厲以寧李稻葵：房地產(chǎn)稅制定應(yīng)交給地方人大我不認(rèn)為房地產(chǎn)稅能調(diào)節(jié)房價，假設(shè)房地產(chǎn)稅最高能征收到2%，可房地產(chǎn)漲價是每年5%到10%的增幅，這樣房地產(chǎn)稅是打不贏（房價）的。房地產(chǎn)稅本質(zhì)上是“超級物業(yè)費”，可以成為地方政府和業(yè)主之間互動的機制，業(yè)主交稅后有權(quán)問責(zé)。房地產(chǎn)稅應(yīng)該交給地方人大，要因地制宜，而不要全國一刀切。因為各個地方情況不一樣，北上廣等比較成熟的地區(qū)應(yīng)當(dāng)在充分溝通基礎(chǔ)之上征收，公共服務(wù)缺乏的地方就暫緩征收房地產(chǎn)稅。——清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵全文概要《兩會房地產(chǎn)政策解析及對行業(yè)趨勢影響》導(dǎo)覽全文概要一、2015年“兩會”房地產(chǎn)相關(guān)政策簡覽二、2015年“兩會”房地產(chǎn)相關(guān)政策解析及行業(yè)走向（一）短期（1年內(nèi)）：政策面平穩(wěn)寬松，新棚戶安置模式催生新需求1、“穩(wěn)增長”方針不變，房地產(chǎn)行業(yè)勢必從中受益2、年內(nèi)1-2次降息、降準(zhǔn)極有可能，但房地產(chǎn)業(yè)資金仍不能盲目樂觀3、調(diào)首付、加補貼、降稅費等措施將落實，放松一線限購幾無可能4、房地產(chǎn)稅只字未提，稅收法定讓其未來出臺更復(fù)雜漫長5、存量轉(zhuǎn)保障房有利于緩解庫存壓力，但地方政府資金壓力較大6、棚戶區(qū)改造，拉升投資及催生新需求7、部分土地儲備過高的城市，土地供應(yīng)節(jié)奏或?qū)⒎啪彛ǘ┲衅冢?-3年）：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及三四線城市房地產(chǎn)或迎新的發(fā)展契機12、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整深入，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來新契機，養(yǎng)老地產(chǎn)更值得關(guān)注（三）長期（3年以上）：1、“新型城鎮(zhèn)化”為房地產(chǎn)持續(xù)注入需求，但不可盲目樂觀2、人口老齡化加速、二孩全面放開無望，剛性需求增長有限三、從“兩會”政策方向深度診脈房地產(chǎn)行業(yè)1、長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)也已步入“新常態(tài)”，下行趨勢不可避免2、中長期經(jīng)濟進(jìn)入中低速增長，需求疲軟，行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)不再穩(wěn)固3、庫存問題依然嚴(yán)峻，部分城市土地儲備過高，中長期存風(fēng)險4、需求結(jié)構(gòu)已變，而供應(yīng)因反應(yīng)滯后，導(dǎo)致供求結(jié)構(gòu)失衡5、中央雖有意扶持，然而地方政府“招”已幾近出盡四、企業(yè)盡早轉(zhuǎn)型、適度有選擇地關(guān)注三四線城市楊科偉，CRIC研究中心市場研究經(jīng)理，擅長房地產(chǎn)政策及宏中觀市場分析作者簡介電話箱：yangkewei@余仁花，CRIC作者簡介電話yurenhua@陶媛，CRIC電話箱：taoyuan@余露晴，CRIC研究中心市場研究員，擅長房地產(chǎn)市場研究電話郵箱：yuluqingg@市場把脈樓市十大熱點剖析一季度行業(yè)環(huán)境平穩(wěn)寬松，市場回暖在望文/CRIC研究中心十大熱點提要:

經(jīng)濟步入“新常態(tài)”，房地產(chǎn)迎新的機遇和挑戰(zhàn)資金面寬松，按揭支持購房消費將更給力供應(yīng)增成交降，城市表現(xiàn)持續(xù)分化剛需占比穩(wěn)定，改善性需求占比繼續(xù)提高供需銳減而均價升，一線及部分二線將持續(xù)高熱房企注重盈利指標(biāo)，調(diào)整布局及組織架構(gòu)056市場把脈研究札記研究札記隨著宏觀經(jīng)濟下行壓力進(jìn)一步加大，一季度房地產(chǎn)行業(yè)也步入足和需求疲軟，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基石已不再穩(wěn)固。但與此同時，經(jīng)濟下行對房地產(chǎn)行業(yè)而言也有利好的一面，３月“兩會”中，政府已明確“穩(wěn)增長”。住和改善型需求”，預(yù)計二季度有望進(jìn)一步放寬，各城市公積金、財政補貼、稅費調(diào)整等方面力度有望加大，但一線城市取消限購暫無可能；市場面，一季度未能延續(xù)上一季度行情，供求雙雙下滑，且供求表現(xiàn)基本平衡，庫存壓力基本維持2014年年底水平；對企業(yè)而言，一季度企業(yè)業(yè)績壓力相對年底較小，且去年年底隨著市場回暖，大多房企均取得較好的銷售業(yè)績，一季度項目優(yōu)惠幅度明顯收窄；與此同時，逐漸摒棄過去盲目擴張的規(guī)模化增長模式，而是更注重增長質(zhì)量，對拿地也表現(xiàn)的愈加理智和謹(jǐn)慎，但對于優(yōu)質(zhì)地塊的競爭依然激烈。研究札記市場把脈057行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境新常態(tài)下，房地產(chǎn)將迎新的機遇和挑戰(zhàn)新常態(tài)下，經(jīng)濟下行壓力進(jìn)一步加大，在“穩(wěn)增長”的經(jīng)濟發(fā)經(jīng)濟維“穩(wěn)”，房地產(chǎn)將從中受益3月的“兩會”中，明確2015年國民經(jīng)濟增長目標(biāo)為7%，相比2014年增長率下調(diào)了0.4個百分點，但經(jīng)濟“穩(wěn)增長”的方針不變。要“穩(wěn)增長”，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的景氣度至關(guān)重要。2014年房地產(chǎn)銷售額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)行業(yè)增加值分別達(dá)到GDP總量12%、15%和6%。如考慮其60多個上下游產(chǎn)業(yè)的間接貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)對整體經(jīng)濟的貢獻(xiàn)率至少在30%以上。因此，要“穩(wěn)增長”必須抓龍頭才有事半功倍之效。正基于此，我們認(rèn)為二季度對房地產(chǎn)的各項扶持政策必將陸續(xù)出臺：在中央仍將延續(xù)房地產(chǎn)業(yè)“去行政化、分類調(diào)控”的整體思路，類似以前“國五條”“國八條”等直接行政性的干預(yù)措施將不再出現(xiàn)，將出臺相對寬松的信貸政策、稅費方面也將加大對企業(yè)和購房者的扶持；地方政府也將會進(jìn)一步落實戶籍改革、調(diào)整公積金貸款、加快區(qū)域一體化、給予購房者或者引進(jìn)人才等特定人群直接購房補貼等?？偠灾?，“穩(wěn)增長”框架下，房地產(chǎn)必將受益。房地產(chǎn)維“穩(wěn)”基調(diào)已定，二季度政策或更為優(yōu)渥2015年開年以來，房地產(chǎn)行業(yè)暖風(fēng)頻吹。1月央行行長周小川和國務(wù)院總理李克強在冬季達(dá)沃斯論壇對房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)無疑對穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)信心至關(guān)重要。不僅各地政府紛紛出招救市，連住建部也在為“千方百計去庫存”出謀劃策，出臺一系列連貫性舉措。通過鼓勵地方存量房轉(zhuǎn)化保障房、支持企業(yè)積極“自救”、降低購房者負(fù)擔(dān)等多渠道，努力盤活現(xiàn)有存量房源，鼓勵住房消費，全力去庫存。央行于2月更是接連降準(zhǔn)降息，然而，對于房地產(chǎn)市場而言，降息、降準(zhǔn)本身旨在提振宏觀經(jīng)濟，而非針對房地產(chǎn)行業(yè)，對房地產(chǎn)市場的刺激作用有限。3月“兩會”提出：“要穩(wěn)定住房消費，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，首次明文提出“支持居民自住和改善型需求”，再次提振房地產(chǎn)市場信心。穩(wěn)定住房消費無疑成為了中央穩(wěn)定市場、擴大內(nèi)需、培育消費增長點的重要一環(huán)。3月27日國土資源部隨即發(fā)文，貫徹《政府工作報告》中“分類指導(dǎo)，因地施策”原則的同時，優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從源頭上解決部分城市供求矛盾嚴(yán)重的問題，接下來央行、銀監(jiān)會、國家稅務(wù)總局等部門或有政策陸續(xù)跟進(jìn)。因此，接下來的二季度政策環(huán)境將繼續(xù)平穩(wěn)、寬松，政策面或比2014年更為優(yōu)渥?？梢灶A(yù)見，一攬子支持住房消費的激勵政策將會在二季度紛紛落地。中央層面：二套房首付比例由當(dāng)前的60%、70%分別下降至地方層面，在“分類指導(dǎo)、因地施策”的指引下，可能繼續(xù)在以下幾個方面做出調(diào)整：續(xù)加大，二手房交易營業(yè)稅減免條件有望放寬，免征期由5此前的3經(jīng)濟步入“新常態(tài)”，行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)不再穩(wěn)固2015年GDP增速再度下調(diào)至7%，正如《政府工作報告》中所言，這是綜合考慮了“需要和可能”而制定的目標(biāo)，李克強總理在答記者問時也毫不避諱的說：“實現(xiàn)這個目標(biāo)并不容易”，字里行間不難看出經(jīng)濟增長的巨大壓力。同時，也預(yù)示著中國經(jīng)濟正式步入“新常態(tài)”，中長期內(nèi)都將保持中低速增長。一方面，GDP增速下調(diào)，強化了人們對經(jīng)濟下行的預(yù)期，社會投資和消費意愿都將更趨保守；另一方面，經(jīng)濟增速持續(xù)下滑，國內(nèi)投資疲軟，最終將影響就業(yè)和居民收入，此外，世界經(jīng)濟回升乏力，中國出口貿(mào)易增速趨緩，相關(guān)產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊將進(jìn)一步加深，從而也將影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)和收入，隨著居民收入下滑，社會消費能力也將有所下降。國內(nèi)整體需求疲軟，房地產(chǎn)行業(yè)也無法獨善其身，商品房市場也終將面臨需求不振。然而，事實并不盡于此，大量的保障房和棚戶區(qū)改造也將分流大批商品房市場需求，因而房地產(chǎn)行業(yè)將面臨更為嚴(yán)峻的需求問題，增長壓力更大。信貸環(huán)境信貸環(huán)境資金面寬松，按揭支持購房消費將更給力2014年四季度以來，我國信貸環(huán)境逐步寬松，繼去年11月降息信貸現(xiàn)狀：整體信貸環(huán)境寬松，提振房地產(chǎn)市場當(dāng)前我國整體經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，作為經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)行業(yè)亦難以獨善其身。為了緩解經(jīng)濟下行壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，自去年11月至今央行實施了兩次降息、一次降準(zhǔn)，為市場注入大量資金，有效緩解“錢緊”的窘境，房地產(chǎn)行業(yè)亦受益匪淺。1、接連降息降準(zhǔn)，房地產(chǎn)行業(yè)資金面寬松當(dāng)前，我國整體經(jīng)濟下行趨勢明顯，釋放流動性緩解資金面緊張的壓力進(jìn)一步加大；同時，當(dāng)前CPI處于歷史低位，通縮壓力顯現(xiàn)，也為降息、降準(zhǔn)提供了操作空間。去年11月和今年2月，央行分別進(jìn)行了兩次降息和一次降準(zhǔn)，并兩次提高金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限，最終將上限提高至存款基準(zhǔn)利率的1.3倍。其中，降息拉低了市場資金成本，降準(zhǔn)則有效增加市場的流動性；降息降表：33城市首套房貸利率最低、最高浮動倍數(shù)（基數(shù)為5.9%基準(zhǔn)利率）城市最低最高城市最低最高北京0.851哈爾濱0.91上海0.851.1長春11.1深圳0.851.1沈陽0.91廣州0.91徐州11武漢0.91.1廈門11無錫0.90.95福州11西安11長沙0.951鄭州11.1呼和浩特11.1成都0.91.05蘭州11天津0.91烏魯木齊11.1南京0.920.95合肥11蘇州0.91.05?？?.91杭州0.851貴陽11重慶0.91.05太原0.951青島0.881南昌0.951濟南0.91南寧0.951.3大連0.881資料來源：融360準(zhǔn)配合發(fā)力有效緩解了市場資金緊張的局面，在一定程度上刺激經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)也受益匪淺，首先，對房企而言，降準(zhǔn)提供了更多的流動性，有效降低房企獲得資金的難度；而降息又降低其融資成本，企業(yè)的資金壓力將大為緩解；其次，對于購房者而言，降息降準(zhǔn)可提高銀行放貸額度、縮短放貸周期和降低購房成本，短期內(nèi)將刺激部分需求入市，從而提振房地產(chǎn)市場。降息降準(zhǔn)雖能緩解資金面壓力，但我們還應(yīng)該看到，降息降準(zhǔn)旨在宏觀經(jīng)濟，而非針對房地產(chǎn)行業(yè)，整體經(jīng)濟資金面的寬松并不會對房地產(chǎn)造成資金“漫灌”；此外，自去年11月首次降息，量化寬松通道打開以來，降息降準(zhǔn)早已在市場預(yù)料之中，對未來降息降準(zhǔn)的期望有可能加重了市場的觀望情緒；再者，多次降息，存貸利差不斷縮小，銀行的利潤空間再受擠壓，迫使銀行將資金投入高收益行業(yè)，從而分流房地產(chǎn)行業(yè)的資金流。因此，對于降準(zhǔn)降息我們不可盲目樂觀。2、首套房貸款利率優(yōu)惠普遍，“認(rèn)貸不認(rèn)房”基本落實根據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前33個重點城市中，首套房最低貸款利率已無上浮情況；近7成的城市首套房利率有優(yōu)惠，且以基準(zhǔn)利率的9折為主，其中北京、上海、深圳、杭州等最低可達(dá)85折，青島和大連，最低也可達(dá)88折；最高貸款利率方面，也僅近3成城市有不同程度的上浮，多數(shù)城市的最高貸款利率為基準(zhǔn)利率。在33個重點城市中，近8成的城市已對二套房實行認(rèn)貸不認(rèn)房，可見“9·30”新政已基本落實。但二套房的首付要求仍沒有明顯松動，近7成城市的銀行要求60%以上的首付，南京甚至仍執(zhí)行二套房70%以上的首付標(biāo)準(zhǔn)。就利率來看，大多數(shù)城市的銀行都在執(zhí)行1.1表：33城市二套房貸款首付成數(shù)及利率上浮倍數(shù)（基數(shù)為5.9%基準(zhǔn)利率）城市首付成數(shù)貸款利率下限貸款利率上限城市首付成數(shù)貸款利率下限貸款利率上限北京60%1.11.1哈爾濱60%1.11.1上海70%1.21.2長春60%1.051.2深圳60-70%1.11.3沈陽60%-65%11.1廣州60-70%1.11.2徐州60%1.11.1武漢50-70%1.11.3廈門60%1.11.1無錫60%1.11.1福州60%1.051.2西安60-70%1.11.1長沙首套房大于90平最多貸3.5成，小于90平最多貸4成1.11.1鄭州60%1.11.2成都50%-60%1.051.1呼和浩特60%1.11.3天津60%-70%1.051.1蘭州60%1.11.1南京70%1.11.1烏魯木齊60%-70%1.11.2蘇州60%-70%1.11.1合肥60%1.11.1杭州60%-70%1.11.1?？?0%1.11.1重慶60%1.051.15貴陽60%1.11.2青島60%-70%1.11.1太原50%-70%11.1濟南60%1.11.2南昌40%-60%1.11.1大連60%-65%1.11.1南寧60%1.11.3資料來源：融360倍基準(zhǔn)利率；上海仍執(zhí)行1.2倍基準(zhǔn)利率；天津、成都、重慶、長春