物業(yè)管理規(guī)范化現(xiàn)象剖析

1、物業(yè)管理規(guī)范化現(xiàn)象剖析摘要:本文從對規(guī)范化一詞的解讀開始,論及物業(yè)管理實施規(guī)范化的益處,同時對現(xiàn)實物業(yè)管理中的不規(guī)范現(xiàn)象進行了梳理,剖析其深層次的原因和癥結,進而探討并指明物業(yè)管理規(guī)范化的途徑,最后,展望物業(yè)管理規(guī)范化的可能性和前景。 關鍵詞:規(guī)范化現(xiàn)象剖析展望 1規(guī)范化 何為規(guī)范化? 我的理解,規(guī)范化應該是,一定的社會組織依照國家的法律、法規(guī)和社會發(fā)展規(guī)律以及自然規(guī)律,結合自身(如本單位、本行業(yè)、本企業(yè)、本部門、本系統(tǒng)等)實際情況,通過法定程序,制定一系列較為系統(tǒng)和完整的規(guī)范文件(如規(guī)章、制度、程序、標準、公約、合同等),并在實際運作中真正地、切實地予以貫徹執(zhí)行。 規(guī)范化,首先是一種管理思想

2、,一種管理理念。一定的社會組織能否實行規(guī)范化運作,首先取決于該社會組織領導(決策)層尤其是主要領導者即決策者的管理思想,其次取決于管理層、執(zhí)行層人員的思想意識。如果一定社會組織的領導層都沒有按規(guī)范辦事的思想,那么,又怎么能保證這個社會組織在具體管理中嚴格按規(guī)章制度、標準和程序辦事呢? 其次,規(guī)范化是一種管理要求,一種管理原則。毫無疑問,規(guī)范化,不僅僅是一種思想或理念,它一方面要求將規(guī)范化的思想和理念貫徹到實際工作中去,另一方面又是實際工作對管理者和被管理者以及整個社會組織所提出的要求和原則。 再次,規(guī)范化是一種管理手段、一種管理方法、一種管理途徑。一定的管理者選擇管理本社會組織,總是面臨著管理

3、手段、方法、途徑的,規(guī)范化之所以越來越被更多的管理者所青睞,乃是管理現(xiàn)代化的必然要求和社會歷史發(fā)展的必然趨勢。人類走向更高層次的文明,必需一系列全套管理手段、方法、途徑,而規(guī)范化極有可能是最終最佳選擇。 最后,規(guī)范化是一種管理機制、一個系統(tǒng)工程。規(guī)范化的表現(xiàn)形式是規(guī)章、制度、程序、標準、公約、合同等,規(guī)范化還可以說是一種較高管理水平和管理能力的體現(xiàn),規(guī)范化對人包括管理者和被管理者來說,都是一種約束,同時從另一個角度來說,又都是一種保障。因此,它更迫切地體現(xiàn)在具體的現(xiàn)實操作和執(zhí)行中,它需要自上而下的宣傳、教育、發(fā)動、貫徹,更需要自下而上的充分理解和嚴格執(zhí)行,同時,它還需要來自方方面面的支持和配合

4、,規(guī)范化亦是一個系統(tǒng)工程。 2物業(yè)管理實施規(guī)范化的益處 首先,在物業(yè)管理中實施規(guī)范化,有利于凈化物業(yè)管理市場環(huán)境和市場秩序。我國物業(yè)管理市場環(huán)境,無論是法律法規(guī)政策環(huán)境、政府重視程度、整個物業(yè)管理市場狀況,還是區(qū)域物業(yè)管理市場、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理運作、業(yè)主對物業(yè)管理的接受程度等,都并不十分理想。而且,為數(shù)不少的物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理很不到位,嚴重影響物業(yè)管理行業(yè)的整體社會形象。在物業(yè)管理中實施規(guī)范化,可以理順物業(yè)管理關系,規(guī)范物業(yè)管理市場秩序,使物業(yè)管理工作步上良性循環(huán)的發(fā)展軌道。 其次,在物業(yè)管理中實施規(guī)范化,有利于提升整個物業(yè)管理行業(yè)的社會性形象。一個行業(yè)的良好的社會形象的樹立和提升,有賴

5、于整個行業(yè)的從業(yè)人員的共同努力。這種努力,應該是有一個前進方向,是有標準的,有秩序的,是可以執(zhí)行的,那么,這就需要規(guī)范化。 再次,在物業(yè)管理中實施規(guī)范化,有利于具體的物業(yè)管理企業(yè)提高管理水平和服務質量,同時,也有利于具體物業(yè)管理企業(yè),提高經(jīng)濟效益和盈利水平。 最后,綜上所述,在物業(yè)管理中實施規(guī)范化,有利于具體物業(yè)管理企業(yè)乃至整個物業(yè)管理行業(yè)步上良性發(fā)展的軌道。作為物業(yè)管理從業(yè)人員,有誰不指望物業(yè)管理行業(yè)能夠良性發(fā)展? 3物業(yè)管理規(guī)范化的途徑 市場的發(fā)展往往具有某種自發(fā)性和盲目性,它自身不可能規(guī)范自身,極需要有權部門即政府職能部門的強有力的有效的行政管理,以引導、規(guī)范。物業(yè)管理市場和物業(yè)管理行業(yè)

6、也是如此。沒有包括政府部門在內(nèi)的國家權力機關的介入,在國內(nèi)至少大陸的物業(yè)管理行業(yè)將遭遇嚴峻的挑戰(zhàn)。 本著這種思想,基于這種信念,我認為,物業(yè)管理規(guī)范化的途徑應該是: 3.1廣泛調(diào)研,充分醞釀,通過法定程序,制定更高層次的物業(yè)管理法及其實施條例。 3.2所有相關職能行政部門必須切實加強對物業(yè)管理市場和物業(yè)管理行業(yè)的指導、管理和監(jiān)督,維護好物業(yè)管理過程中相關主體的合法權益,依法處罰物業(yè)管理過程中相關主體的違法行為。而法治、規(guī)范化的內(nèi)涵也就必然包含著規(guī)范化的行政管理。加強對物業(yè)管理市場的管理和監(jiān)督,乃是物業(yè)管理行業(yè)良性發(fā)展的必然而迫切的現(xiàn)實需要。 3.3物業(yè)管理是一種市場行為,物業(yè)管理過程中所發(fā)生的

7、大多是經(jīng)濟關系、民事關系,往往是一對多,有時甚至是一對幾百乃至上千的主體關系。主體數(shù)量或主體力量的嚴懲不均衡,毫無疑問會制約著物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。 3.4即便是如今,僅就物業(yè)管理而言,國家最高權力機關、最高行政機關及國家有關主管行政部門業(yè)已頒布了一定數(shù)量的法律(如民法通則、合同法、房地產(chǎn)管理法)、行政法規(guī)(如物業(yè)管理條例)、行政規(guī)章(如業(yè)主大會規(guī)程、前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法、物業(yè)服務收費管理辦法、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定、房屋出租管理規(guī)定等,以及各地方權力機關制定的相關地方法規(guī)、規(guī)章、政策如內(nèi)蒙古物業(yè)管理條例等。從根本上講,物業(yè)管理規(guī)范化,也主要是針對這方面而言,尤以物業(yè)管理企業(yè)及

8、其從業(yè)人員的依法辦事。因此,我們說,在物業(yè)管理中應堅持依法辦事,是指物業(yè)管理企業(yè)及其從業(yè)人員依據(jù)有關物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)、政策、規(guī)章、制度、規(guī)定、公約、標準、程序、合同等實施具體的物業(yè)管理工作和物業(yè)服務活動。這是物業(yè)管理規(guī)范化的中心。 3.5為促進物業(yè)管理規(guī)范化,必須進行并且加強宣傳和教育。包括物業(yè)管理企業(yè)對其從業(yè)人員所進行的職業(yè)培訓、物業(yè)管理行政主管部門以及物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓和考核;也有學校、媒體、公眾等對物業(yè)管理法規(guī)、政策、知識的宣傳和教育。任何行業(yè)的良性發(fā)展,都離不開全社會的廣泛了解、理解和支持。就物業(yè)管理而言,比如,因業(yè)主或物業(yè)使用人欠交或拒交物業(yè)服務費致使物

9、業(yè)管理企業(yè)捉襟見肘,還奢談什么規(guī)范化?而在這方面就確實需要廣泛的社會輿論支持,需要一定形式的宣傳、教育,包括專業(yè)學校的教育、普通學校的教育、行政主管部門的宣傳教育、業(yè)主及主委員會對某些業(yè)主和物業(yè)使用人的宣傳教育,當然也包括物業(yè)管理企業(yè)對個別業(yè)主或物業(yè)使用人的耐心宣傳和教育等。 3.6必須規(guī)范對物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理市場、物業(yè)管理行業(yè)的管理和監(jiān)督。比如業(yè)主、業(yè)主委員會和業(yè)主大會對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督,物業(yè)管理企業(yè)之間的監(jiān)督、物業(yè)管理對業(yè)主和物業(yè)使用人的管理和監(jiān)督,業(yè)主或物業(yè)使用人之間的監(jiān)督,當然也含及社會輿論監(jiān)督,等等,讓物業(yè)管理市場行為中所有的一切都置于廣泛而規(guī)范的社會監(jiān)督之下,那些現(xiàn)在仍不規(guī)范

10、的甚至違法乃至犯罪的行為,便會如過街老鼠,人人喊打。 3.7發(fā)動各種社會力量,深入探討解決物業(yè)管理規(guī)范化過程中所可能出現(xiàn)的方方面面的現(xiàn)實問題。在物業(yè)管理實踐中,許多物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會甚至地方物業(yè)管理行政主管部門、相關行政職能部門等業(yè)已探索出種種行之有效的管理、監(jiān)督、考核的方法、手段和途徑。 3.8充分發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用,規(guī)范其運作,確保其依法依約行使職權、履行法定和約定義務。在促進物業(yè)管理規(guī)范化這方面,業(yè)主大會和業(yè)主委員會具有無可替代、舉足輕重的地位和作用,絕不容忽視。 4物業(yè)管理規(guī)范化之結論和展望 通過以上分析,我們便不難得出這樣一些結論:無論是物業(yè)管理企業(yè)本身、物業(yè)管理從業(yè)人員,還是物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主、建設單位等,也不論是物業(yè)管理招投標、前期物業(yè)管理,規(guī)范化已成為物業(yè)管理市場、物業(yè)管理行業(yè)良性發(fā)展的必然要求和趨勢。物業(yè)管理規(guī)范化是一個社會系統(tǒng)工程,需要包括物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、建設單位乃至社會各界方方面面的理解、支持、配合和共同努力。物業(yè)管理規(guī)范化的必要性和重要性已毋庸置疑,但同時它又不可能一蹴而就。這需要一個過程。 可能誰也無法準確預見在未來的物業(yè)管理過程中會出現(xiàn)何種局面,更不能準確預言其發(fā)展進程,但物業(yè)管理的發(fā)展規(guī)律告訴我們:在實行社會主義市場經(jīng)濟的中國,在全社會共同努力構建和諧社會的中國,物業(yè)管理的規(guī)范化必將實現(xiàn),而規(guī)范化的物