森隆國際地產(chǎn)項目規(guī)劃及定位建議ppt課件

1、森/隆/國/際 工程規(guī)劃及定位建議上海盛勵機構(gòu)2021.4.13.市場篇調(diào)查分析.昆山區(qū)位及行政劃分昆山市位于江蘇省東南部。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。東西最大直線間隔33千米，南北48千米?？偯娣e927.7平方千米，其中陸地面積641.1平方千米，水域面積286.6平方千米。千年古鎮(zhèn)周莊被譽為“中國第一水鄉(xiāng)，享譽海內(nèi)外。昆山物富饒，盛產(chǎn)著名中外的陽澄湖清水大閘蟹，素有江南“魚米之鄉(xiāng)美稱。昆山市屬于江蘇省蘇州市管轄 ；昆山市轄10個鎮(zhèn)：玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)、陸家鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)、淀山湖鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)。12個園區(qū)：中科昆山高

2、科技產(chǎn)業(yè)園、中國留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、清華昆山科技園、昆山市沿滬產(chǎn)業(yè)帶、昆山模具產(chǎn)業(yè)基地、昆山旅游度假區(qū)、昆山國家農(nóng)業(yè)示范區(qū)、昆山高新技術(shù)效力中心、昆山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、昆山出口加工區(qū)、花橋國際商務(wù)城。.個案分析 項目名稱：吉田國際廣場商業(yè)街項目地址：柏廬路與中華園路交叉口開發(fā)商：吉田建設(shè)開發(fā)（昆山）有限公司代理商：自銷占地面積：15.5 萬m2總建筑面積：70萬 m2容積率：4.5綠化率：46%1期開盤時間：2005年4月1期交房時間：2006年11月寫字樓現(xiàn)價：5800元/m27600元/m2均價：6700元/m2建筑類型：小高層, 高層面積范圍：100 m2300 m2主力

3、面積：100 m2房型配比：不詳銷售狀況：50%項目定位：都市生活第一居所，大潤發(fā)超市締造的首席商圈?？蛻纛愋停豪ド奖镜厝?、上海人、臺灣人。項目優(yōu)勢：地段較好,城男升值潛力較大；引進(jìn)樂購，周邊配套相對齊全。項目劣勢：項目量體較大，需要前期招商。.個案分析 項目名稱：世茂蝶湖灣項目地址：玉山鎮(zhèn)長江南路188號 開發(fā)商：世茂蝶湖灣開發(fā)建設(shè)有限公司 代理商：自銷占地面積：717800m2總建筑面積： 1076580 m2容積率：1.5綠化率：40%規(guī)劃分期：2總戶數(shù)：6500開盤：一期2006.05 二期08.11交房：一期已交房 二期09.12物業(yè)類型：住宅 高層公寓 別墅 商業(yè)現(xiàn)均價（元/）：精

4、裝修單身公寓5500，精裝高層6200，湖畔復(fù)式兩房4500，水岸聯(lián)排別墅7500； 疊加別墅7200；獨棟別墅均價13000，商鋪價格12000建筑類型：高層（32層）面積范圍：50500m2主力面積：公寓50 住宅100-200 商鋪20-50 別墅300-500 面積配比：55m2占60%銷售狀況：75%項目定位：5A甲級國際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、昆山未來CBD核心?？蛻纛愋停荷虾＜昂Ｍ馊耸烤佣?，少量本地人士購買項目優(yōu)勢：1.世茂品牌；2.產(chǎn)品定位比較豐富；3.海外銷售；4.產(chǎn)品的硬件及配套； 項目劣勢：精裝價格較高，離市政部門較遠(yuǎn)，行政不便。 .個案分析項目名稱：華敏世家花園項目地址：前進(jìn)路與黑

5、龍江路交叉口開發(fā)商：昆山華敏置地有限公司代理商：自銷占地面積：1.7萬M2總建筑面積：9.7萬M2 ，寫字樓1.7萬M2容積率：5.7綠化率：52%規(guī)劃分期：1總戶數(shù)：640戶，其中寫字樓110戶分期開盤：2006年3月交房時間：2007年6月建筑類型：高層層高：22層現(xiàn)均價：8300元/M2現(xiàn)價格范圍:8000元/M2 -15000元/M2物業(yè)戶型：住宅、寫字樓面積范圍：122M2 、 149M2 、 155M2 、 172M2 、 173M2共5種面積。銷售狀況：85%項目定位：鉆石級市中心領(lǐng)地，至純商務(wù)空間，領(lǐng)銜昆山未來。客戶類型：昆山本地人、上海人、蘇州人項目優(yōu)勢：距市政府150米，交

6、通便利、周邊公共配套齊全、貼近中央公園。項目劣勢：項目量體較大、單價較高。.個案分析項目名稱：紅頂會館項目地址：震川路與順帆路交叉口開發(fā)商：昆山格林菲爾有限公司代理商：自銷占地面積：200畝總建筑面積：7萬M2容積率：1.9綠化率：50%規(guī)劃分期：1期總戶數(shù)：488戶左右開盤：2006年9月 交房：2008年12月物業(yè)類型:酒店式公寓建筑類型：高層均價：9000元/M2總價范圍：65萬100萬面積范圍：70M2120M2主力面積：70M2房型配比： 不詳銷售狀況：70%項目定位：市中心首席景觀商務(wù)酒店，城東酒店式公寓的典范?？蛻纛愋停豪ド奖镜厝?、外籍人士、上海人。項目優(yōu)勢：周遍有高爾夫球場 、

7、華美達(dá)酒店做配套；靠近黃埔公園；臨近前進(jìn)路和震川路，交通便利；適合投資。項目劣勢：離市中心較遠(yuǎn)、周邊住宅不成熟、無大型生活賣場.商業(yè)部分 定位及規(guī)劃建議.市場定位泛上海：昆山，緊鄰上海。依托高鐵、地鐵的建成，便利的交通動線，成就了“泛上海概念。都市圈：都市生活，涵蓋便利的出行，溫馨的居住、多元的消費。在此，這一切都將一應(yīng)俱全。首站：不僅僅是上海至江蘇的交通動線第一站，更是該“都市圈內(nèi)首個構(gòu)成的中心商業(yè)標(biāo)桿。泛上海都市圈首站.部落格：依托地塊形狀，自然構(gòu)成“Block街區(qū)格局。主題商業(yè)：根據(jù)地塊形狀，對不同業(yè)種/業(yè)態(tài)進(jìn)展劃分，讓各自的商業(yè)主題在其中即發(fā)揚各自的優(yōu)勢，又起到相互補充的作用。 聚點：

8、在此，不是單一的商業(yè)體，是多元生活的聚集地，更是區(qū)內(nèi)多彩生活的聚焦點。 功能定位部落格主題商業(yè)聚點.規(guī)劃建議從整體出發(fā)，強調(diào)內(nèi)部差別化.難點本工程是規(guī)劃區(qū)內(nèi)首批建立工程，區(qū)域環(huán)境仍不成熟。地塊內(nèi)現(xiàn)規(guī)劃動線不利于從成熟區(qū)域的人流導(dǎo)入，影響商業(yè)的初期運營。周邊商務(wù)效力類的規(guī)劃體量頗大，日后會構(gòu)成內(nèi)部競爭。地塊內(nèi)河道規(guī)劃不能單獨構(gòu)成亮點。規(guī)劃建議從“難點到“亮點的蛻變.房地產(chǎn)E網(wǎng)-fdcew傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,會聚海量的免費管理資料。.打通北面地塊以社區(qū)內(nèi)步行街的方式，連通“中華園路和規(guī)劃路規(guī)劃建議.利用天然河道，整體構(gòu)成酒吧餐飲風(fēng)情線。規(guī)劃建議.盡量縮窄該條規(guī)劃路的寬度。弱化市政道路的相

9、關(guān)設(shè)備。減少紅線退界尺寸。規(guī)劃建議.街鋪是商業(yè)價值最大化的方式。在地塊現(xiàn)狀的根底上，結(jié)合實踐可實現(xiàn)的運營條件，劃出最多的街鋪量。初步測算的商業(yè)總規(guī)劃面積3萬平方米左右。規(guī)劃建議.建筑形狀：一層建筑面積：2700m2業(yè)種：文化用品/小型書店/動漫用品/冰室/少量零售規(guī)劃建議.建筑形狀：一層雙邊建筑面積：3000m2業(yè)種：家具品/工藝品/食品/手工制造精品/少量零售規(guī)劃建議.規(guī)劃建議建筑形狀：兩層雙邊建筑面積：7600m2業(yè)種：裝潢家居展現(xiàn)廳/數(shù)碼產(chǎn)品展現(xiàn)廳/美容媒體保健/城市超市/培訓(xùn)學(xué)校/社區(qū)配套銀行，郵局，電信，干洗店，藥房等.規(guī)劃建議建筑形狀：兩層雙邊建筑面積：16000m2業(yè)種：餐飲文娛

10、/休閑會館健身，咖啡吧，網(wǎng)吧，壁球館，室內(nèi)高爾夫，小型SPA.規(guī)劃建議建筑形狀：中心廣場建筑面積：2000m2功能：社區(qū)內(nèi)步道與規(guī)劃道路的過度/會聚人氣/大商業(yè)籠統(tǒng)展現(xiàn).零售：6800m2規(guī)劃建議.餐飲文娛：10000m2規(guī)劃建議.會館：6000m2規(guī)劃建議.美容/美體/保?。?500m2規(guī)劃建議.展現(xiàn)廳：1500m2規(guī)劃建議.城市超市：500m2規(guī)劃建議.培訓(xùn)學(xué)校：1000m2規(guī)劃建議.社區(qū)配套：2000m2規(guī)劃建議.一致有序的運營管理，是一個商業(yè)體勝利之本。在商業(yè)工程建立之初，商業(yè)管理團隊的介入，將對工程的成敗起到至關(guān)重要的作用。商業(yè)體的初期培育，必需得以開發(fā)商與商業(yè)管理團隊的共同支持，因

11、此可售的商鋪比例建議小于商鋪總量的70%。商業(yè)運作思緒.張家港購物公園勝利案例.上海朱家角南北廣場勝利案例.上海銅仁路酒吧街勝利案例.上海雁蕩路步行街勝利案例.西安西北商貿(mào)中心勝利案例.住宅部分 定位及規(guī)劃建議.市場定位國 際：在“全球一體化經(jīng)濟格局逐漸構(gòu)成的同時，中國經(jīng)濟在世界經(jīng)濟中的位置也愈發(fā)重要；為此，越來越多的境外人士選擇來到中國任務(wù)、生活。在此背景下，將產(chǎn)品的推行視野從外鄉(xiāng)走向國際，在此刻將是一個契機。菁 英：具備境內(nèi)外的文化背景，追求更多的精神生活，菁英人士們共同向往的生活方式，將在此會聚，在此實現(xiàn)。風(fēng)尚社區(qū)：風(fēng)尚，沒有框架式的定義，它是一種生活態(tài)度，是在改動中不斷前進(jìn)的一個過程。

12、國際菁英風(fēng)尚社區(qū).“LIVING POD概念來源于蘋果MP3播放器ipod，意指整合復(fù)雜機能，以更便利、更時髦的姿態(tài)滿足運用者的體恤性。延伸到居住領(lǐng)域，即意味著進(jìn)一步加大設(shè)計在普通建筑中的分量，利用科技化手段處理人性化問題，不僅有更豐富適用的生活功能，更讓居住者在其中獲得愉悅的審美享用。 “LIVING POD力圖經(jīng)過復(fù)雜的過程，得到簡單的東西，實現(xiàn)一種融洽閑適的生活態(tài)度。 功能定位LIVING POD.“設(shè)計是LIVING POD的中心，一切都是為了更簡單溫馨的生活?！暗蔚蔚?，輸入密碼，家門就開了；一面電視墻，在客廳與臥室之間，跟隨著他翻轉(zhuǎn)；帶有MP3數(shù)據(jù)接口，衛(wèi)生間也是愛樂者的天堂以上這些

13、生活隨想盡在LIVING POD的設(shè)計中。LIVING POD歡迎業(yè)主分享生活中的創(chuàng)意與感悟，經(jīng)過不斷改良與添加，讓產(chǎn)品更加完善。強調(diào)“設(shè)計來源于生活，LIVING POD是開放的互動的生活的。功能定位LIVING POD集“時髦個性科技人性于一體.選擇簡約、現(xiàn)代的北歐風(fēng)格為基調(diào)，輔以細(xì)節(jié)雕琢，為整個建筑群注入時髦、高雅的產(chǎn)品氣質(zhì)。雪白色鋁合金框與超大面積透明玻璃陽臺，詮釋出現(xiàn)代風(fēng)格建筑的人本主義理念，凸窗、飄窗不同塊面組合陳列，通透光體建筑成為城市視野焦點。高低參差的建筑天際線，燈光映托下倍顯時髦現(xiàn)代。 產(chǎn)品規(guī)劃建筑形狀光影立面，詮釋通透人本主義.共享性：作為公共景觀空間組團，應(yīng)具有共享性，可以促進(jìn)鄰里和睦。多元化人性道路系統(tǒng)的設(shè)計，同時具備車行、步行、景觀綠化、居民交流公共空間等多種功能。私密性：作為住區(qū)空間，在規(guī)劃上有效控制居住的密度，從而產(chǎn)生獨具特征的居住領(lǐng)域感和歸屬感，帶給人一種平安穩(wěn)定的覺得。 產(chǎn)品規(guī)劃公共空間人景合一，動靜皆宜.采用框架剪力墻構(gòu)造方式，空間自在，靈動流暢，兩房拼一房，一房改兩房，靈動空間，隨心所欲。從精致一