《中華人民共和國土地管理法》教學(xué)課件

1、中華人民共和國土地管理法專題土地管理法概況土地管理法的幾個(gè)重要土地制度 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批 土地的收回與土地收購儲(chǔ)備1第1頁，共29頁。一、土地管理法概況土地管理法是行政管理法，不是土地市場(chǎng)交易法。1986年的這部土地管理法經(jīng)過1988年(有償配置、依法轉(zhuǎn)讓)、1998年(耕地保護(hù))、2004年(征收與征用)三次的修改和修正，始終維持著一部管理性法律的本色，主要是對(duì)土地的權(quán)屬、用途管理、耕地的保護(hù)等進(jìn)行規(guī)范，而土地交易如土地的出讓劃撥、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等，主要在城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例(國務(wù)院55令)、中華人民共和國房地產(chǎn)管理法當(dāng)中予以規(guī)范。這部土地管理法由于運(yùn)行時(shí)間長，尤其是國家的土地政策

2、及物權(quán)法出臺(tái)后，許多重要的土地制度已經(jīng)發(fā)生了很大變化，如：土地的招拍掛；征收補(bǔ)償；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、土地的空間權(quán)等。因此土地管理法的修改勢(shì)在必行。土地管理法的兩個(gè)核心任務(wù)：一是土地的權(quán)屬及其資源配置；二是耕地的保護(hù)。2第2頁，共29頁。二、 土地管理法的幾個(gè)重要土地制度（一）土地的所有制形式1、兩種土地所有制形式以社會(huì)主義公有制為基礎(chǔ)，我國的土地有兩種所有制形式：全民所有（國家所有）和農(nóng)民集體所有。物權(quán)法將“農(nóng)民集體所有”改為“農(nóng)民集體成員集體所有”，明確并強(qiáng)化了集體所有的土地的權(quán)利歸屬主體是集體成員。我們可以簡單地理解為我國的土地只屬于“兩個(gè)人”，一是國家所有的土地，其權(quán)利主體的代表是國務(wù)院；

3、二是農(nóng)民集體成員集體所有土地，其權(quán)利主體的代表是村民經(jīng)濟(jì)組織或者是村民委員會(huì)。3第3頁，共29頁。（一）土地的所有制形式2、土地資源的配置我國土地資源無法由所有權(quán)人自行充分利用，為了物盡其用，物盡其值，物權(quán)法出臺(tái)了土地的用益物權(quán)制度，即非所有人將他人所有的物占有、使用、收益，通俗地講，就是國家、集體將自己用不盡的土地資源以多種方式分配給單位、個(gè)人使用、收益。國有土地資源的配置方式以有償使用方式為主，以無償使用方式（即劃撥）為輔。國有土地的五種配置方式：劃撥、出讓、租賃、作價(jià)投資和入股、授權(quán)經(jīng)營。農(nóng)民集體成員所有的土地資源配置對(duì)象基本上就是本村村民，配置方式主要是占用審批。如土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基

4、地使用權(quán)、集體建設(shè)用地土地使用權(quán)。 4第4頁，共29頁。（一）土地的所有制形式3、國家和集體土地的所有權(quán)范圍屬于國家所有的土地： (1)城市市區(qū)的土地； (2)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地； (3)國家依法征用的土地； (4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； (5)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地； (6)因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。5第5頁，共29頁。（一）土地的所有制形式重點(diǎn)提示：村民轉(zhuǎn)居民后，集體土地能否直接轉(zhuǎn)為國有土地？根據(jù)土地條例第二條(五

5、)的規(guī)定，答案是肯定的，但2005年3月4日國務(wù)院法制辦公室、國土資源部關(guān)于對(duì)中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例第二條第（五）項(xiàng)的解釋意見(國法函200536號(hào))做出了新的解釋：“該項(xiàng)規(guī)定，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地被依法征收后，其成員隨土地征收已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國家所有?！庇纱丝磥?，不經(jīng)征收補(bǔ)償集體土地不能直接轉(zhuǎn)為國有。屬于農(nóng)民集體所有的土地：（1）除由法律規(guī)定屬于國家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地（2）宅基地和自留地、自留山。6第6頁，共29頁。（一）土地的所有制形式4、土地登記制度(物權(quán)法的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度) 國家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制

6、度。 國家所有的土地所有權(quán)不需登記直接產(chǎn)生物權(quán)的效力； 集體土地的所有權(quán)、使用權(quán)需要登記以后才能產(chǎn)生物權(quán)的效力，但宅基地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)無需登記也產(chǎn)生物權(quán)的效力。7第7頁，共29頁。（一）土地的所有制形式5、土地使用權(quán)取得和交易的嚴(yán)格法定性。民法的基本原則是民事行為不違法就是合法的，但土地取得及交易無法律依據(jù)均為非法。土地使用權(quán)，是指使用土地的單位和個(gè)人在法律所允許的范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及依法處分的權(quán)利。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用，但是，單位和個(gè)人的土地使用權(quán)必須依法取得。8第8頁，共29頁。（二）土

7、地用途管制制度1、土地用途管制的概念土地用途管制是指國家為保證土地資源的合理利用，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地利用區(qū)，確定土地使用限制條件，土地的所有者、使用者必須嚴(yán)格按照國家確定的用途利用土地，違者將受到嚴(yán)厲處罰的制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)與土地利用總體規(guī)劃相銜接，城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模。 9第9頁，共29頁。（二）土地用途管制

8、制度2、土地用途分類2002年1月1日，國土資源部在部門規(guī)章中，將土地共分為3級(jí)72類，一級(jí)三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。土地管理法只分為此三類。土地利用總體規(guī)劃中確定的一級(jí)三類土地分類，無論進(jìn)行任何調(diào)整，如農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批(農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地)，此環(huán)節(jié)的報(bào)批只需原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，無需規(guī)劃部門的審批，需要規(guī)劃部門同步審批的是三級(jí)中的建設(shè)用地土地用途的改變，并且是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。10第10頁，共29頁。（二）土地用途管制制度農(nóng)用地，是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括(二級(jí)類)耕地、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用地等。其中耕地中80%以上劃定為基本農(nóng)田，作為保命田并受到國家嚴(yán)格的管制。建設(shè)用地，是指建

9、造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、公共設(shè)施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地、特殊用地。未利用地，是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地，包括未利用土地，其它土地。3、確立土地用途的依據(jù)：土地利用總體規(guī)劃。11第11頁，共29頁。（三）占用耕地補(bǔ)償制度國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地。包含下列五個(gè)內(nèi)涵：12第12頁，共29頁。（三）占用耕地補(bǔ)償制

10、度1、任何建設(shè)占用耕地都必須履行開墾耕地的義務(wù)。無論是國家重點(diǎn)工程、城市建設(shè)，還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村村民建住宅占用耕地都必須履行開墾耕地的義務(wù)。確保建設(shè)占用耕地與開墾耕地的平衡。2、開墾耕地的責(zé)任者是占用耕地的單位。根據(jù)目前建設(shè)用地的情況，分三種情況：一是城市建設(shè)用地統(tǒng)一征地后供地的，承擔(dān)造地義務(wù)的為市、縣人民政府，造地的費(fèi)用可以打入建設(shè)用地的成本，但責(zé)任必須由縣、市政府承擔(dān)。二是城市建設(shè)用地外建設(shè)項(xiàng)目用地，承擔(dān)開墾耕地義務(wù)的是建設(shè)單位，縣、市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督和驗(yàn)收。三是村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用耕地，承擔(dān)開墾耕地義務(wù)的是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)，縣、市人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督

11、和驗(yàn)收。13第13頁，共29頁。（三）占用耕地補(bǔ)償制度3、開墾耕地的地塊應(yīng)當(dāng)落實(shí)。各地在制定土地利用總體規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋刭Y源的狀況制定耕地后備資源開發(fā)的區(qū)域，使建設(shè)單位有地可開。開墾耕地還應(yīng)當(dāng)與生態(tài)環(huán)境建設(shè)相結(jié)合，防止亂開濫墾。4、沒有條件開墾，或開墾耕地不符合要求的，建設(shè)單位可以繳納耕地開墾費(fèi)，由地方政府土地行政主管部門履行造地義務(wù)。沒有條件開墾是指建設(shè)單位沒有開墾的人力和機(jī)械，而無法從事土地開墾工作。開墾的耕地不符合要求是指耕地開墾的數(shù)量和質(zhì)量沒有達(dá)到規(guī)定的指標(biāo)。14第14頁，共29頁。（三）占用耕地補(bǔ)償制度5、耕地占補(bǔ)平衡核心是耕地總量的動(dòng)態(tài)平衡耕地總量的動(dòng)態(tài)平衡是指以省、自治區(qū)

12、、直轄市為單位實(shí)行耕地總量平衡，這就明確了省級(jí)人民政府保護(hù)耕地的目標(biāo)和責(zé)任。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，可以易地開發(fā)和核減該省、直轄市的耕地保護(hù)指標(biāo)。但一定要經(jīng)過嚴(yán)格審查，并經(jīng)專家論證，該省、直轄市確實(shí)無地可開了，國務(wù)院方可批準(zhǔn)，并根據(jù)減免數(shù)量進(jìn)行異地開墾，以確保耕地總量動(dòng)態(tài)平衡目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。耕地占補(bǔ)平衡制度以省為考核單位，以耕地保有量(列入年度計(jì)劃指標(biāo))為考核數(shù)量。15第15頁，共29頁。三 、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的內(nèi)涵(又稱農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批、農(nóng)轉(zhuǎn)非)：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是指現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)批后轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。決定農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的依據(jù)（共3個(gè)）： 土地利

13、用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、建設(shè)用地供應(yīng)政策。16第16頁，共29頁。（一）土地利用總體規(guī)劃土地用途管制制度的核心是土地利用總體規(guī)劃，如果符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途，即在建設(shè)用地區(qū)范圍內(nèi)，可以轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，否則將不得轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。 1、土地利用總體規(guī)劃的概念土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，對(duì)土地的開發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間上、時(shí)間上所作的總體安排。土地利用總體規(guī)劃是實(shí)行用途管制的依據(jù)。（一）土地利用總體規(guī)劃17第17頁，共29頁。（一）土地利用總體規(guī)劃2、土地利用總體規(guī)劃的期限在通常情況下，土地利用總體規(guī)劃的期限為十五年。本輪

14、土地利用總體規(guī)劃是1997年開始編制的(期間2006年修編一次)，現(xiàn)已接近規(guī)劃期末，規(guī)劃建設(shè)用地已使用殆盡，項(xiàng)目選址可以騰挪的余地已經(jīng)不大，新一輪規(guī)劃修編已經(jīng)進(jìn)入準(zhǔn)備階段。18第18頁，共29頁。（一）土地利用總體規(guī)劃3、土地利用總體規(guī)劃的編制與修改我國的土地利用總體規(guī)劃由國家、省、地（市）、縣（市）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級(jí)組成。編制土地利用總體規(guī)劃，采用自上而下的方法，逐級(jí)進(jìn)行。上級(jí)土地利用總體規(guī)劃是下級(jí)土地利用總體規(guī)劃的編制依據(jù)。下級(jí)土地利用總體規(guī)劃要落實(shí)上級(jí)土地利用總體規(guī)劃的要求。土地利用總體規(guī)劃修改必須報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。 19第19頁，共29頁。（二）土地利用年度計(jì)劃土地利用年度計(jì)劃中，包括了農(nóng)

15、用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的計(jì)劃，是政府審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的依據(jù)，即政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須在土地利用年度計(jì)劃控制指標(biāo)范圍之內(nèi)，不得超計(jì)劃批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。20第20頁，共29頁。1、土地利用年度計(jì)劃的概念土地利用年度計(jì)劃是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，對(duì)年度各項(xiàng)用地?cái)?shù)量的具體安排，是實(shí)施土地利用總體規(guī)劃的重要施，是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審查和用地審批、土地開發(fā)和土地整理審批的依據(jù)。（二）土地利用年度計(jì)劃21第21頁，共29頁。（二）土地利用年度計(jì)劃2、土地利用年度計(jì)劃的內(nèi)容原來的土地利用計(jì)劃指標(biāo)體系由三項(xiàng)組成：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)、土地開發(fā)整理計(jì)劃指標(biāo)和耕地保有量計(jì)劃指標(biāo)。22第22頁，共29頁

16、。(三)建設(shè)用地供應(yīng)政策建設(shè)用地政策將由國務(wù)院土地行政主管部門根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策制定。對(duì)國家明確禁止建設(shè)的項(xiàng)目，禁止為其辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和供地，對(duì)國家鼓勵(lì)投資的建設(shè)項(xiàng)目，優(yōu)先為其辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和供地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的權(quán)限原為國務(wù)院及省人民政府兩級(jí)審批。23第23頁，共29頁。四、土地的收回與土地收購儲(chǔ)備 土地收購儲(chǔ)備制度是地方政府和國土部門順應(yīng)“經(jīng)營城市，經(jīng)營土地”的需要所進(jìn)行的我國土地制度創(chuàng)新的一個(gè)重要成果。24第24頁，共29頁。土地的收回與土地收購儲(chǔ)備1、土地的征收與征用征收改變的是所有權(quán)的形態(tài)(集體土地轉(zhuǎn)為國有土地)。征用不改變所有權(quán)(緊急時(shí)臨時(shí)使用)。集體土地的征收過程特別注意的兩個(gè)問題

17、：征收主體：征地是一種政府行為，是政府的專有權(quán)力，其他任何單位和個(gè)人都沒有征地權(quán)，因此征收的主體是人民政府。擬用地人不能參與征收補(bǔ)償。同地同價(jià)：不能根據(jù)不同的土地用途確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。25第25頁，共29頁。土地的收回與土地收購儲(chǔ)備2、物權(quán)法對(duì)征收和征用的規(guī)定內(nèi)涵要點(diǎn)(物權(quán)法第42條) 物權(quán)法征收的對(duì)象有兩個(gè)：一是征收集體土地；二是征收單位、個(gè)人房屋及不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)象不同補(bǔ)償規(guī)則不一樣。征收改變的是物的所有權(quán)形態(tài)。物權(quán)法對(duì)征收作了原則性規(guī)定，征收集體所有的土地，除應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用外，還要安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地

18、農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。(物權(quán)法148條)26第26頁，共29頁。土地的收回與土地收購儲(chǔ)備3、國有土地使用權(quán)收回的范圍(土地法第58條) 土地管理法規(guī)定國有土地使用權(quán)收回的范圍為：（1）為公共利益需要使用土地的；（2）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；（5）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的，為公共利益和舊城區(qū)改建涉及到收回國有土地使用權(quán)的應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。27第27頁，共29頁。土地的收回與土地收購儲(chǔ)備4、土地收回的三種不同的性質(zhì)：行政處罰性收回，無償(閑置土地二年以上、擅自改變用途的等)；行政決定性收回，有償(毛地出讓)；協(xié)議性收回，有償(收購)。5、土地的收回與征收、征用的區(qū)別：土地的收回對(duì)象只能是國有土地，是將土地的使用權(quán)收有國有，是使用權(quán)與所有權(quán)的轉(zhuǎn)化。土地的征