北京北五環(huán)項(xiàng)目某策劃報(bào)告38

1、.PAGE ：.；北京北五環(huán)工程某謀劃報(bào)告一、工程概略 地理位置本案位于北五環(huán)路北面，西鄰安立路，東鄰北苑路，北面緊鄰萬(wàn)科星園和北辰綠色家園，處于朝陽(yáng)區(qū)，概念上屬于亞奧商圈范圍。本案用地為北辰綠色家園轉(zhuǎn)讓, 建筑性質(zhì)為住宅及配套設(shè)備。擬建面積：約30萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率為2.68。本案區(qū)域地圖建筑形狀為塔板結(jié)合。工程運(yùn)作現(xiàn)狀建立區(qū)域已完成土地平整，無(wú)拆遷阻力，條件具備可迅速開(kāi)工。目前正在進(jìn)展規(guī)劃方案的修正。二、工程謀劃背景 內(nèi)部要素屬規(guī)模較大的工程，開(kāi)發(fā)周期能夠要較長(zhǎng)，必需思索工程的可繼續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力及質(zhì)量的超前性。容積率較高，對(duì)工程整體規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)水準(zhǔn)要求高。本案必需順該當(dāng)前主流市場(chǎng)的需求。本工

2、程的綜合本錢(qián)決議本案市場(chǎng)價(jià)錢(qián)水準(zhǔn)處于中間形狀，又有萬(wàn)科星園質(zhì)量和北辰綠色家園價(jià)錢(qián)的雙重?cái)D壓，工程必需從差別化的產(chǎn)品、差別化的營(yíng)銷(xiāo)和較強(qiáng)的價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)等方面努力，才干有所作為。本工程開(kāi)發(fā)商是初次進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，沒(méi)有閱歷和品牌實(shí)力，對(duì)工程的品牌籠統(tǒng)的推行不是很有利。 外部要素本案屬亞北地域，這一區(qū)域由于亞運(yùn)概念和安立路的通行而不斷開(kāi)展起來(lái)的，屬于亞運(yùn)村的向北延伸，隨著2021年奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，本區(qū)域由于具有與奧林匹克公園只隔一個(gè)五環(huán)路的優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢(shì)，所以開(kāi)發(fā)更是前所未有，質(zhì)量也較高，由于本區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，土地本錢(qián)較北四環(huán)到北五環(huán)的區(qū)域要低，所以本區(qū)域的工程多以陽(yáng)光板樓為主，價(jià)錢(qián)從52006500元不等

3、。區(qū)域工程整體質(zhì)素都比較高，規(guī)模也比較大，曾經(jīng)初步構(gòu)成區(qū)域居住板塊。區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，但周邊配套比較缺乏，會(huì)在一定程度上影響工程的推行。本案南面緊臨奧林匹克公園，隨著2021年奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，本案的奧運(yùn)概念會(huì)更加不斷的表達(dá)，進(jìn)而為本案的開(kāi)展帶來(lái)新的機(jī)遇。三、區(qū)域環(huán)境分析1、交通條件南面緊鄰剛剛通車(chē)的北五環(huán)路，連通了中關(guān)村、望京和首都機(jī)場(chǎng)，使本區(qū)域的出行非常便利。西側(cè)的安立路是市政主干道，也是本區(qū)域出行的主要道路之一，銜接四環(huán)、五環(huán)，北至立水橋。東側(cè)北苑路也是銜接北四環(huán)和五環(huán)的主干道，集中了本區(qū)域出行的如758、849、809等眾多公交線(xiàn)路。建立中的地鐵5號(hào)線(xiàn)大羊坊站正好位于本區(qū)域東側(cè)的北苑路上，

4、為本區(qū)域的出行帶來(lái)了更大便利。 綜述：本案所在區(qū)域目前為市政條件比較完善的地域，新路網(wǎng)系統(tǒng)曾經(jīng)構(gòu)成，有效的提高了本區(qū)域的出行效率，也提升了本區(qū)域的價(jià)值籠統(tǒng)。多條市政干道將北京市主要交通干路北四環(huán)、北五環(huán)有機(jī)地銜接在一同，構(gòu)成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，以?shī)W運(yùn)村為中心的交通樞紐體系使本案交通動(dòng)線(xiàn)延伸向至全市。本區(qū)域出行的公交線(xiàn)路多達(dá)三十余條，而且多集中在北苑路上，不同程度上呵斥了道路擁堵。2、周邊環(huán)境本區(qū)域緊鄰13000畝的國(guó)家森林公園，空氣清新，碧水宜人，環(huán)境優(yōu)勢(shì)無(wú)可比抵。本案西南面緊鄰?qiáng)W林匹克公園，是2021年北京奧運(yùn)會(huì)的主會(huì)場(chǎng)，對(duì)本區(qū)域價(jià)值的提升非常有利。本案周邊生活配套設(shè)備，醫(yī)療、教育、商業(yè)配套

5、、金融、郵政及餐飲文娛等配套設(shè)備不夠齊全，商業(yè)配套主要集中在北苑路兩側(cè)和萬(wàn)科星園與北辰綠色家園之間的商業(yè)街，各種配套設(shè)備都有待進(jìn)一步完善。3、開(kāi)展趨勢(shì)本區(qū)域緊鄰?qiáng)W林匹克公園，具有明顯的奧運(yùn)概念，隨著2021年北京奧運(yùn)會(huì)的不斷臨近，本區(qū)域的開(kāi)發(fā)建立也將全面提速，特別是市政根底設(shè)備如商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療等的配套效力設(shè)備建立將全面展開(kāi)，也將進(jìn)一步帶動(dòng)本區(qū)域區(qū)位價(jià)值的提升。北京市已經(jīng)過(guò)了五環(huán)路百米綠化帶的綠化方案，按照目的，五環(huán)路兩側(cè)將完成不低于米寬的綠化帶建立，構(gòu)成點(diǎn)線(xiàn)片結(jié)合、氣勢(shì)宏大、風(fēng)光宜人的生態(tài)景觀大道，再加上西面的萬(wàn)畝森林公園，本區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步表達(dá)出來(lái)。北京將建成的第二道綠化隔離地

6、域就是要控制市區(qū)建立向外蔓延的生態(tài)環(huán)，根據(jù)規(guī)劃，今后北京在五環(huán)路和六環(huán)路間的區(qū)域內(nèi)將限制大型居住區(qū)的建立，所以隨著本案的建成入住和北辰綠色家園二、三期的開(kāi)發(fā)和入住，再加上先前曾經(jīng)入住的萬(wàn)科星園、北辰綠色家園一期等，本區(qū)域?qū)?gòu)成五環(huán)路周邊少有的成熟綠色居住區(qū)，它的稀缺性決議了它的升值潛力。隨著建立中的地鐵5號(hào)線(xiàn)的2006年全面通車(chē)，本區(qū)域的出行將更加方便快捷，也將帶動(dòng)本區(qū)域價(jià)值的進(jìn)一步提升。四、區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域界定本案位于朝陽(yáng)區(qū)亞運(yùn)村正北3公里，毗鄰北五環(huán)，位于安立路與北五環(huán)交界處的東北角，向西接北苑路。屬北京亞北地域，從地域概念上位屬亞奧商圈，而在行政上隸屬朝陽(yáng)區(qū)。北五環(huán)為這個(gè)區(qū)域里最為重要的

7、交通大動(dòng)脈。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，目前在北五環(huán)沿線(xiàn)從西向東曾經(jīng)構(gòu)成了四個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的集中區(qū)域，其物業(yè)形狀有著明顯的差別。該區(qū)域市場(chǎng)以北五環(huán)路為主干線(xiàn)，可明顯分為四個(gè)大區(qū)域。西北五環(huán)路區(qū)域由于臨近頤和園和圓明園，有山有水，環(huán)境非常優(yōu)美，是京城一個(gè)別墅工程比較集中的區(qū)域，另外又有五環(huán)路的經(jīng)過(guò)，處理了這一區(qū)域的出行問(wèn)題，所以本區(qū)域的別墅工程也比較受歡迎，價(jià)位根本在萬(wàn)元以上，代表工程有：半山楓林、圓明園花園別墅，主要面向高端人群，價(jià)錢(qián)普通在10000元/平米附近，明顯的，該區(qū)域物業(yè)類(lèi)型與本案不具可比性。沿北五環(huán)向東，八達(dá)嶺高速沿線(xiàn)區(qū)域是又一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，本區(qū)域向南臨近中關(guān)村，向西臨近上地信息產(chǎn)業(yè)基地

8、，隨著中關(guān)村的建立和開(kāi)展，這一區(qū)域也得到了空前的開(kāi)發(fā)和建立，而且主要的購(gòu)買(mǎi)人群也中關(guān)村，由于周邊環(huán)境較差，土地本錢(qián)也較低，而且選擇本區(qū)域的客群消費(fèi)程度有限，本區(qū)域的工程多以高塔為主，主要工程有永泰園、美欣家園、怡清園等，售價(jià)也根本在4200-5500元/平米之間，銷(xiāo)售情況相對(duì)普通。繼續(xù)向東的亞北地域，這一區(qū)域由于亞運(yùn)概念和安立路的通行，不斷開(kāi)展起來(lái)的，屬于亞運(yùn)村的向北延伸，隨著2021年奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，本區(qū)域由于具有與奧林匹克公園只隔一個(gè)五環(huán)路的優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢(shì)，所以開(kāi)發(fā)更是前所未有，質(zhì)量也較西面的八達(dá)嶺高速沿線(xiàn)區(qū)域要高，由于本區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，土地本錢(qián)較北四環(huán)到北五環(huán)的區(qū)域要低，所以本區(qū)域的工程多

9、以陽(yáng)光板樓為主，如：光大名筑、嘉銘桐城、倚林佳園、風(fēng)林綠洲、萬(wàn)科星園、北辰綠色家園等工程代表工程，也有以錦繡馨園為代表的塔樓，價(jià)錢(qián)大都在52006500元不等，還有以康斯丹郡、亞運(yùn)新新家園為代表的低密度高檔工程，售價(jià)在萬(wàn)元左右。再繼續(xù)向東的東北五環(huán)區(qū)域是曾經(jīng)概念非常深化的望京地域，這一區(qū)域的開(kāi)展主要源自一些日、韓公司設(shè)在酒仙橋，這些公司的日籍、韓籍員工多居住于此，而逐漸開(kāi)展起來(lái)的，這一區(qū)域的構(gòu)成先于五環(huán)路的建立，但五環(huán)路和輕軌的通車(chē)進(jìn)一步帶動(dòng)了這一區(qū)域的開(kāi)發(fā)和建立，目前本區(qū)域曾經(jīng)成為一個(gè)新興的、大規(guī)模的居住集中區(qū)，所以物業(yè)的包容性非常強(qiáng)，有塔樓、板樓，還有低密度的低板，價(jià)錢(qián)也從5000到800

10、0元不等。目前產(chǎn)品方式也正從以塔樓為主的鋼筋混凝土大森林向以慧谷陽(yáng)光為代表的低密度板樓轉(zhuǎn)變，而且還出現(xiàn)了在產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝及行銷(xiāo)執(zhí)行上都堪稱(chēng)目前業(yè)內(nèi)一流的標(biāo)志性工程CLASS。值得一提的是，北五環(huán)通車(chē)、地鐵5號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，交通易達(dá)性使得競(jìng)爭(zhēng)輻射圈進(jìn)一步擴(kuò)展。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)劃分由于本案正處于亞奧商圈，即南至北四環(huán)路，西至八達(dá)嶺高速，北到清河路，東至北苑路所包括的一片區(qū)域，所以競(jìng)爭(zhēng)主要亞奧商圈區(qū)域和其周邊臨近的一些區(qū)域，主要競(jìng)爭(zhēng)工程也是這些區(qū)域的與本案同質(zhì)的一些工程。下面即對(duì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域進(jìn)展細(xì)致劃分，并對(duì)各區(qū)域中的代表工程進(jìn)展分析：本案所處位置為基點(diǎn)，根據(jù)不同地塊工程的性質(zhì)及定位區(qū)別，本案周邊區(qū)域可以劃分為

11、三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：中心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)：北五環(huán)以北一公里以?xún)?nèi)，安立路至來(lái)廣營(yíng)北路之間。主要射競(jìng)爭(zhēng)區(qū)：北四環(huán)至北五環(huán)之間、八達(dá)嶺高速公路與安立路所構(gòu)成區(qū)域。輻射競(jìng)爭(zhēng)區(qū)：北五環(huán)以北，八達(dá)嶺高速公路沿線(xiàn)、望京區(qū)域。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)表示圖區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特點(diǎn)及分析1、中心競(jìng)爭(zhēng)區(qū) 主要工程包括：北辰綠色家園、萬(wàn)科星園之水榭花都、北京青年城參見(jiàn)附表1該區(qū)域建筑類(lèi)型主要分兩類(lèi)：以萬(wàn)科星園水榭花都為代表的區(qū)域內(nèi)高知名度品牌產(chǎn)品。工程憑仗“萬(wàn)科的良好企業(yè)品牌籠統(tǒng)及產(chǎn)品品牌知名度、以工程的景觀規(guī)劃及周邊國(guó)家森林公園良好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)為賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)工程地處奧運(yùn)商圈所具有的奧運(yùn)概念。所瞄準(zhǔn)客群為：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，注重居住環(huán)境，比較認(rèn)可萬(wàn)科的

12、企業(yè)及產(chǎn)品品牌的消費(fèi)群。但由于工程所處地段為北五環(huán)外，目前依然面臨交通不便，周邊商業(yè)配套不完善、產(chǎn)品方式以蝶塔為主，實(shí)踐密度較大等缺乏。因此，雖然萬(wàn)科依仗本身品牌優(yōu)勢(shì)，借國(guó)家森林公園及奧運(yùn)概念，但在均價(jià)6500元/平米的相對(duì)高價(jià)位，銷(xiāo)售表現(xiàn)僅僅算是普通。根據(jù)調(diào)查闡明，購(gòu)買(mǎi)該工程的大多消費(fèi)者看中的主要是工程的環(huán)境及萬(wàn)科的品牌優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，他們也表達(dá)出對(duì)該地域交通不便的埋怨。以北辰綠色家園及新華聯(lián)地產(chǎn)的北京青年城為代表的普通商品住宅。雖然開(kāi)發(fā)商也具有強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)實(shí)力，但是相比之下，該類(lèi)樓盤(pán)由于不具備與萬(wàn)科一樣的高知名度品牌優(yōu)勢(shì)，且在景觀乃至產(chǎn)品質(zhì)量上也不法作到與萬(wàn)科同等質(zhì)量。因此，工程在定價(jià)戰(zhàn)略上明顯

13、采取低價(jià)錢(qián)競(jìng)爭(zhēng)手法，以爭(zhēng)取客戶(hù)，促進(jìn)銷(xiāo)售。產(chǎn)品方式上，北辰家園有板樓及塔樓兩種，而青年城全為12層以下的板樓。兩個(gè)工程定價(jià)根本一樣，均價(jià)在5200元/平米上下。訴求上，同樣以工程的環(huán)境及奧運(yùn)概念為出發(fā)點(diǎn)，而目的客群上，這兩個(gè)工程所瞄準(zhǔn)的客群與萬(wàn)科有一定差別，主要是中關(guān)村、亞運(yùn)村附近購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)弱一些的人群，特別是年輕人群，尤其是北京青年城，更是如此?？偟膩?lái)說(shuō)，與萬(wàn)科相比，這兩個(gè)工程具備價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)，定位相對(duì)較低，目的人群素質(zhì)也相對(duì)較低，其中北京青年城由于產(chǎn)品上為全板樓設(shè)計(jì)，戶(hù)型合理，因此銷(xiāo)售情勢(shì)非?？春?。2、主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū) 主要工程包括：陽(yáng)光新干線(xiàn)、潤(rùn)楓德尚國(guó)際宮寓、光大名筑、嘉銘桐城、錦繡馨園、歐陸經(jīng)

14、典、風(fēng)林綠洲、澳林春天參見(jiàn)附表2區(qū)域工程特征：該區(qū)域地處亞運(yùn)村北擴(kuò)區(qū)域，借亞運(yùn)村周邊完善的商業(yè)配套、 “亞運(yùn)村區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合奧運(yùn)概念及國(guó)家森林公園的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。該區(qū)域工程價(jià)錢(qián)明顯高于其他兩個(gè)區(qū)域，主要價(jià)錢(qián)區(qū)域在：6500-8800元/平米，更有高端工程如：亞運(yùn)新新家園和價(jià)錢(qián)高達(dá)萬(wàn)元以上。區(qū)域工程以小高層板樓為主。該區(qū)域工程所具特點(diǎn) 依托亞運(yùn)村完善的商業(yè)配套，生活設(shè)備完備。 緊鄰?qiáng)W運(yùn)主會(huì)場(chǎng)，奧運(yùn)概念提升工程價(jià)值。 良好的地域籠統(tǒng)。 接近國(guó)家森林公園。區(qū)域工程可分為兩類(lèi)：位于該區(qū)域西側(cè)，八達(dá)嶺高速東邊以倚林佳園為代表的高溫馨度、高質(zhì)量工程，由于工程與國(guó)家公園最為接近，因此環(huán)境是該類(lèi)型工程最值稱(chēng)道

15、的賣(mài)點(diǎn)，另外，由于緊靠奧運(yùn)運(yùn)發(fā)動(dòng)村，因此，“奧運(yùn)概念也是該類(lèi)工程比其他工程在宣傳上高調(diào)的一個(gè)理由。工程根本以低密度板樓、中大戶(hù)型為主，注重景觀，尤其是倚林家園，更是走高端道路，定位為CITY HOUSE北京第一居所，每平米均價(jià)為：7000元。該類(lèi)工程面向人群主要也是集中于亞運(yùn)村及部分中關(guān)村或其他區(qū)域人群，屬高端人群。以光大名筑為代表、借助亞運(yùn)村周邊完善的商業(yè)配套、定位于中央居住區(qū)的工程。此類(lèi)工程以板樓為住，板塔結(jié)合，強(qiáng)調(diào)生活的溫馨性與方便性，主要面向本區(qū)域內(nèi)人群，除個(gè)別工程如潤(rùn)楓德尚精裝修均價(jià)：8600元/平米外，大部分工程價(jià)錢(qián)集中于6400-7600元/平米之間。戶(hù)型以二居和三居面積90-1

16、50平米為主。3、輻射競(jìng)爭(zhēng)區(qū) 主要工程包括：美欣家園、永泰園、逸成東苑、怡清園、澳洲新星參見(jiàn)附表31、北五環(huán)以北，八達(dá)嶺高速公路沿線(xiàn)區(qū)域工程特征區(qū)域工程檔次較低，產(chǎn)品方式以塔樓、中等面積為主，區(qū)域工程價(jià)位較低：4200-5500元/平米。面向客群主要為當(dāng)?shù)鼐幼∪巳杭爸嘘P(guān)村和亞運(yùn)村潛在購(gòu)房者為主，由于區(qū)位較偏，區(qū)域籠統(tǒng)差，交通可達(dá)性較差。除逸成因毗鄰學(xué)院路、北五環(huán)以南，籠統(tǒng)良好，銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)樂(lè)觀外，其他工程工程推行力度弱，銷(xiāo)售情況普通。該區(qū)域工程最具有的比較優(yōu)勢(shì)：低價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)。2、望京區(qū)域工程特征這一區(qū)域的開(kāi)展主要源自一些日、韓公司設(shè)在酒仙橋，這些公司的日籍、韓籍員工多居住于此，而逐漸開(kāi)展起來(lái)的。該區(qū)

17、域目前曾經(jīng)構(gòu)成相對(duì)獨(dú)立的住宅區(qū)域，由于規(guī)模很大，產(chǎn)品的包容性也相應(yīng)的很大，有以較早開(kāi)發(fā)的工程的高塔方式、也有以大西洋新城、夏都盈座為代表的高板方式，還有以慧谷陽(yáng)光為代表的低密度板樓方式，目前還出現(xiàn)了在產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝及行銷(xiāo)執(zhí)行上都堪稱(chēng)目前業(yè)內(nèi)一流的標(biāo)志性工程CLASS，價(jià)錢(qián)也從5000到8000元不等。望京已成為北京又一成熟的、區(qū)位相對(duì)獨(dú)立的居住新區(qū)。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局分析1、競(jìng)爭(zhēng)形狀：本案競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域樓盤(pán)非常多，同質(zhì)類(lèi)工程也比較多，競(jìng)爭(zhēng)非常猛烈。本案所屬的亞奧商圈區(qū)域環(huán)境非常優(yōu)越、概念明顯、面積非常大，產(chǎn)品的包容性也就很大，所以本區(qū)域集中了高塔、高板、低密度板樓、聯(lián)排別墅等多種物業(yè)類(lèi)型。本案競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域樓盤(pán)

18、根本以亞奧商圈及中關(guān)村為主要訴求區(qū)域，目的客群按收入及購(gòu)買(mǎi)力高低分成不同的細(xì)分市場(chǎng)，既有面向較高收入都市指點(diǎn)群為目的客群的潤(rùn)楓德尚國(guó)際宮寓、風(fēng)林綠洲和萬(wàn)科星園，也有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力都市白領(lǐng)為目的客群的北辰綠色家園、北苑家園，以收入不高的年輕白領(lǐng)為目的客群的北京青年城和澳洲新星。由于競(jìng)爭(zhēng)的影響，各工程都在尋覓工程銷(xiāo)售的突破點(diǎn)，而且出現(xiàn)了在產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝及行銷(xiāo)執(zhí)行上都堪稱(chēng)目前業(yè)內(nèi)一流的標(biāo)志性工程CLASS。2、競(jìng)爭(zhēng)工程銷(xiāo)售情況：產(chǎn)品的包容性很強(qiáng)，幾乎集中了高塔、高板、低密度板樓、聯(lián)排別墅等所目前見(jiàn)到物業(yè)類(lèi)型，而且各種物業(yè)都有本人獨(dú)立的目的客群，銷(xiāo)售情況都不錯(cuò)。本案周邊競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)既有強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)與產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)

19、計(jì)，如萬(wàn)科星園、北京青年城、風(fēng)林綠洲，也有低調(diào)入市以?xún)r(jià)錢(qián)及產(chǎn)品的適用性取勝的澳洲新星和北苑家園等工程，兩種產(chǎn)品均獲得了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，為本案在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及營(yíng)銷(xiāo)推行戰(zhàn)略選擇方面提供了較大的運(yùn)作調(diào)整空間。3、目的客群現(xiàn)狀分析：目前亞奧區(qū)域的主要購(gòu)房者為看重本區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢(shì)和升值潛力的其他區(qū)域購(gòu)房者；亞運(yùn)村的民營(yíng)、私企老板及公司高級(jí)管理人員以及中關(guān)村和CBD區(qū)域的；有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的都市白領(lǐng)階層和原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的注重居住環(huán)境的富有戶(hù)及拆遷戶(hù)。2545歲的社會(huì)主流群體，其中中端工程如萬(wàn)科星園、北辰綠色家園的購(gòu)買(mǎi)者多在3545歲之間，北京青年城的購(gòu)買(mǎi)者那么主要集中在2535歲之

20、間。目的客群主要看重亞奧區(qū)域環(huán)境和升值潛力的其他區(qū)域的購(gòu)房者、亞運(yùn)村、中關(guān)村和CBD獨(dú)身貴族或夫婦和原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域的社會(huì)中心家庭。大多接受過(guò)良好的教育，特別是萬(wàn)科星園等中端工程。目的客群都處于社會(huì)中至中上階層，經(jīng)濟(jì)情況穩(wěn)定，部分家庭曾經(jīng)擁有或即將擁有私家車(chē)，購(gòu)買(mǎi)才干方面根本有6080萬(wàn)元支付才干，15萬(wàn)元的存款。 4、結(jié)論：由于目前競(jìng)爭(zhēng)非常猛烈，本案必需根據(jù)本身?xiàng)l件選擇可進(jìn)入的目的市場(chǎng)，并針對(duì)之進(jìn)展產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及營(yíng)銷(xiāo)推行。本案將處于萬(wàn)科星園的質(zhì)量和北辰綠色家園的價(jià)錢(qián)的雙重?cái)D壓之下，未來(lái)周邊環(huán)境的開(kāi)展與變化決議了本案應(yīng)具備較高的產(chǎn)品質(zhì)量及社區(qū)檔次。本案所屬區(qū)域的籠統(tǒng)已根本構(gòu)成，對(duì)于工程

21、的質(zhì)量構(gòu)成很大的提升作用。本案所屬區(qū)域的土地價(jià)錢(qián)決議了它不具備與低價(jià)位樓盤(pán)周旋的能夠。本案周邊區(qū)域高端與中端產(chǎn)品構(gòu)成了1000元/平方米的價(jià)錢(qián)落差，為本案提供了中間形狀的生存空間。五、本案的價(jià)值表達(dá) 一、工程的SWOT分析 1、優(yōu)勢(shì)分析區(qū)位概念優(yōu)勢(shì)比鄰?qiáng)W林匹克公園，具有極其突出的奧運(yùn)概念。地處北五環(huán)路，東西連通中關(guān)村、望京和首都機(jī)場(chǎng)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。交通資源優(yōu)勢(shì)周邊公路交通路網(wǎng)四通八達(dá)，出入方便快捷。周邊已有三十余條公交線(xiàn)路，出行非常方便。北五環(huán)路曾經(jīng)通車(chē)，使抵達(dá)中關(guān)村、望京和首都機(jī)場(chǎng)等地的時(shí)間大大縮短。建立中的地鐵5號(hào)線(xiàn)將于2006年全面通車(chē)運(yùn)營(yíng)，給本區(qū)域居民提供更加經(jīng)濟(jì)、快捷的出行方式選擇。

22、生活配套優(yōu)勢(shì) 目前本區(qū)域的醫(yī)療、教育、商業(yè)配套、金融、郵政及餐飲文娛等配套設(shè)備還比較缺乏，但隨著奧運(yùn)會(huì)日期的不斷臨近和周邊其他工程的建成入住，各種配套設(shè)備將會(huì)快速的得到完善，以滿(mǎn)足居住生活和奧運(yùn)的各種需求。環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)西面的萬(wàn)畝森林公園加上規(guī)劃建立的五環(huán)路百米綠化帶，本區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步表達(dá)出來(lái)。由于今后北京在五環(huán)路和六環(huán)路間的區(qū)域內(nèi)將限制大型居住區(qū)的建立，所以周邊自然環(huán)境將得到很好的保證。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)主要有萬(wàn)科星園和北辰綠色家園，其中北辰綠色家園價(jià)錢(qián)較低，但質(zhì)量非常普通，萬(wàn)科星園的質(zhì)量很好但價(jià)錢(qián)偏高，所以兼具質(zhì)量和價(jià)錢(qián)雙重優(yōu)勢(shì)的工程在本區(qū)域內(nèi)還存在著市場(chǎng)空白，本案可以在盡力緊縮本

23、錢(qián)的同時(shí)提升工程質(zhì)量，以到達(dá)樹(shù)立較高性?xún)r(jià)比的目的。工程的戶(hù)型設(shè)計(jì)上參考周邊工程，制定更加靈敏的戶(hù)型方案。2、優(yōu)勢(shì)分析本區(qū)域各種配套設(shè)備不夠完善，一定程度上制約了區(qū)域內(nèi)工程的銷(xiāo)售。地理位置上處于北五環(huán)，比較偏遠(yuǎn)，認(rèn)知度不高。工程用地為北辰轉(zhuǎn)讓?zhuān)惧X(qián)較高，不利于工程本錢(qián)的控制。曾經(jīng)入住的萬(wàn)科星園對(duì)本案構(gòu)成了產(chǎn)品壓力，北辰綠色家園由于價(jià)錢(qián)較低，構(gòu)成了價(jià)錢(qián)壓力。集中了本區(qū)域出行的主要公交線(xiàn)路的北苑路上下班期間比較擁堵，對(duì)于業(yè)主的出行呵斥了一定程度的影響。3、時(shí)機(jī)分析比鄰?qiáng)W林匹克公園，隨著奧運(yùn)會(huì)日期的臨近，以及五環(huán)百米綠化帶的逐漸建立完成，本區(qū)域的升值潛力將不斷的表達(dá)出來(lái)。隨著京城樓市新一輪的外擴(kuò)熱潮，

24、住宅規(guī)劃邊緣化已成大勢(shì)所趨，本區(qū)域的認(rèn)同度也將得到大大提高。五環(huán)路、安立路、北苑路和建立中的地鐵5號(hào)線(xiàn)構(gòu)成了立體交通網(wǎng)，進(jìn)一步帶動(dòng)了本區(qū)域區(qū)位價(jià)值的提升。周邊工程建成時(shí)間較長(zhǎng)，相對(duì)目前新建工程質(zhì)量普通，而且產(chǎn)品和戶(hù)型的設(shè)計(jì)上存在著市場(chǎng)空白。人們對(duì)于本身居住質(zhì)量和環(huán)境的要求越來(lái)越高，所以客群規(guī)模相對(duì)比較充足。4、要挾分析臨近工程北辰綠色家園三期即將建立，由于土地本錢(qián)較低，所以售價(jià)能夠較低，會(huì)對(duì)本工程的銷(xiāo)售呵斥一定的影響。中國(guó)人民銀行新下發(fā)的中規(guī)定：商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體構(gòu)造已封頂?shù)木用癜l(fā)放個(gè)人住房貸款，這就要求開(kāi)發(fā)商必需具有非常強(qiáng)大的資金實(shí)力才干進(jìn)展工程的開(kāi)發(fā)建立。次競(jìng)爭(zhēng)區(qū)的同質(zhì)工程很多，而且各

25、種配套比較完善，勢(shì)必與本工程產(chǎn)生一定程度上的競(jìng)爭(zhēng)。在這個(gè)主打環(huán)境品牌的區(qū)域內(nèi)，2.68的容積率比較偏高，認(rèn)同度低。五環(huán)路的通車(chē)和地鐵5號(hào)線(xiàn)鋪設(shè)，能夠帶動(dòng)其他通達(dá)區(qū)域的開(kāi)展，如望京區(qū)域，從而影響到本區(qū)域工程的銷(xiāo)售。二、本案的市場(chǎng)時(shí)機(jī)1、本案具有很強(qiáng)的地段優(yōu)勢(shì)、而且周邊工程的開(kāi)發(fā)曾經(jīng)使本區(qū)域的籠統(tǒng)初步構(gòu)成。2、本區(qū)域的典型工程之間存在著1000元的市場(chǎng)落差，給本案提供了很大的市場(chǎng)生存空間。3、周邊工程的開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，籠統(tǒng)曾經(jīng)比較過(guò)時(shí)，本案容易在質(zhì)量上超越之。三、本案的市場(chǎng)突破點(diǎn) 1、差別化的產(chǎn)品戰(zhàn)略，區(qū)別于八達(dá)嶺沿線(xiàn)的高塔工程，區(qū)別于北五環(huán)區(qū)域北辰綠色家園呆板程式化的規(guī)劃格局，強(qiáng)調(diào)最好的生活環(huán)境、

26、景觀和最適宜居住的地段打造最適宜居住的產(chǎn)品。 2、差別化的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，區(qū)別于周邊工程過(guò)于平淡的營(yíng)銷(xiāo)基調(diào)，在準(zhǔn)確定位的根底上，營(yíng)造工程的景觀性、親切性、調(diào)和性和溫馨性。 3、價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略，在確保產(chǎn)質(zhì)量量的情況下，盡能夠的控制本錢(qián)，已到達(dá)壓低價(jià)錢(qián)的目的，從而到達(dá)塑造區(qū)域內(nèi)極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的工程的目的。六、目的客群分析本區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)人群主要看重本區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢(shì)和升值潛力的其他購(gòu)房者；原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域的搬遷居民；亞運(yùn)村、中關(guān)村的初次置業(yè)者；以及少部分CBD任務(wù)的注重生活環(huán)境的白領(lǐng)，以下是對(duì)這些客群的詳細(xì)分析：1、目的客群形狀特征分析：年齡：2545歲社會(huì)主流群體。社會(huì)形狀：2535歲左右的中關(guān)村和CB

27、D獨(dú)身貴族或夫婦，3045以上的原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域的社會(huì)中心家庭。教育情況：大多接受過(guò)良好的教育。生活形狀：追求穩(wěn)定生活之后的閑適與溫馨，對(duì)生活環(huán)境要求較高，注重生活品味，追求生活質(zhì)量，看重欣賞性、適用性、合理性與功能性的一致，有一定生存、競(jìng)爭(zhēng)和生活壓力。經(jīng)濟(jì)情況：有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，處于社會(huì)中至中上階層，經(jīng)濟(jì)情況穩(wěn)定，有一定的接受才干，一部分家庭曾經(jīng)擁有或即將擁有私家車(chē)。購(gòu)買(mǎi)才干： 塔樓中小戶(hù)型：3040萬(wàn)元支付才干，8萬(wàn)元左右存款，價(jià)錢(qián)為主要決議要素，戶(hù)型以一居和小二居為宜，對(duì)交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)性和快捷性以及居住生活的便利性要求較高，出行主要依賴(lài)公共交通。 板樓中大戶(hù)型：6080萬(wàn)元支付才干，

28、15萬(wàn)元左右存款，戶(hù)型以溫馨型的大戶(hù)型為主，對(duì)交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)性和快捷性以及居住生活的溫馨性要求較高，出行主要依賴(lài)私家車(chē)。2、目的客群定位有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的都市白領(lǐng)階層。亞運(yùn)村區(qū)域的民營(yíng)、私企老板及公司高層管理人員。中關(guān)村及CBD的民營(yíng)、私企老板及公司高層管理人員。原居住于北三環(huán)、四環(huán)區(qū)域內(nèi)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的注重居住環(huán)境的富有戶(hù)及拆遷戶(hù)。京城其他區(qū)域有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，注重并想改善其居住環(huán)境的人。3、住宅購(gòu)買(mǎi)需求分析：看重本區(qū)域奧運(yùn)概念的升值潛力和綠色居住環(huán)境的其他區(qū)域購(gòu)房者的二次置業(yè)選擇。任務(wù)于中關(guān)村、CBD的注重居住環(huán)境和價(jià)錢(qián)的白領(lǐng)一族，想擁有本人的生活空間，滿(mǎn)足居住需求，初次置業(yè)。原有住房拆遷，改善居

29、住環(huán)境，二次置業(yè)。七、工程價(jià)值分析1、地塊價(jià)值的客觀評(píng)價(jià) 本地塊在北京市具有獨(dú)特性南面的五環(huán)路、東面的北苑路和建立中的地鐵5號(hào)線(xiàn)、西面的安立路構(gòu)成了立體的交通網(wǎng)，具有很強(qiáng)的交通資源優(yōu)勢(shì)。南鄰?qiáng)W林匹克公園和百米城市綠化帶，西靠萬(wàn)畝國(guó)家級(jí)森林公園，擁有無(wú)可比較的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。緊鄰?qiáng)W林匹克公園，奧運(yùn)板塊概念明顯。周邊工程曾經(jīng)入住，區(qū)域整體籠統(tǒng)初步建立。結(jié)論：有條件成為北五環(huán)區(qū)域極佳居住環(huán)境和極具升值潛力的工程。五環(huán)路百米綠化帶萬(wàn)畝國(guó)家森林公園和奧林匹克公園人們對(duì)奧運(yùn)概念的認(rèn)同五環(huán)路、安立路和北苑路組成的公路網(wǎng)建立中的地鐵5號(hào)線(xiàn)本案本區(qū)域籠統(tǒng)的初步構(gòu)成周邊配套的不斷完善眾多公交線(xiàn)路的通達(dá)本工程價(jià)值構(gòu)成表示

30、圖2、價(jià)值提升小區(qū)整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)一致上作足文章。1、差別性的產(chǎn)品：經(jīng)過(guò)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)減弱容積率偏高所呵斥的不利影響，同時(shí)構(gòu)成社區(qū)內(nèi)部景觀與外部景觀的呼應(yīng)，到達(dá)工程與周邊環(huán)境融為一體的目的，建議采取圍合式或半圍合式的社區(qū)規(guī)劃方式。在社區(qū)概念上和建筑風(fēng)格上要與周邊環(huán)境一致，再居住氣氛上，強(qiáng)調(diào)溫馨性、安康性和高質(zhì)量性。容積率雖然較高，但可以經(jīng)過(guò)規(guī)劃建立較大規(guī)模的中心庭園來(lái)強(qiáng)調(diào)添加綠地率的同時(shí)加強(qiáng)綠視效果，構(gòu)成高綠化率、低密度的覺(jué)得。在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，以中大戶(hù)型為主，兼顧中小戶(hù)型，并提供多種戶(hù)型設(shè)計(jì)方式，如平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等，滿(mǎn)足需求多樣性的要求。在產(chǎn)品質(zhì)量、均好性方

31、面超越周邊同質(zhì)工程萬(wàn)科星園。2、差別性的營(yíng)銷(xiāo):強(qiáng)調(diào)營(yíng)造社區(qū)園林環(huán)境及人文環(huán)境，強(qiáng)化社區(qū)歸屬感和生活高質(zhì)量感。注重建筑藝術(shù)感、現(xiàn)代感以及適用功能性，用充溢人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)吸引并打動(dòng)消費(fèi)者。產(chǎn)品的定位、包裝、市場(chǎng)推行方面的一致性和超前性。營(yíng)造工程的景觀性、親切性、調(diào)和性和溫馨性，樹(shù)立區(qū)域內(nèi)極具競(jìng)爭(zhēng)力工程的籠統(tǒng)。 (3)、產(chǎn)品價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)：在有效控制本錢(qián)的前提下，努力提升工程的質(zhì)量，樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)極具競(jìng)爭(zhēng)力工程的籠統(tǒng)。在質(zhì)量方面向萬(wàn)科星園看齊，在價(jià)錢(qián)方面向北辰綠色家園看齊，提升工程競(jìng)爭(zhēng)力。結(jié)論：本工程將經(jīng)過(guò)差別性的產(chǎn)品、差別性的營(yíng)銷(xiāo)、以及樹(shù)立產(chǎn)品價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略等多環(huán)節(jié)的組合，協(xié)調(diào)成為北五環(huán)區(qū)域內(nèi)內(nèi)較大規(guī)模

32、，具有目的性、均好性、超前性的現(xiàn)代綠色居住社區(qū)，本案為各單項(xiàng)目的全面提升從而到達(dá)整體價(jià)值提升的樓盤(pán)。八、工程市場(chǎng)定位 1、定位根據(jù) 案獨(dú)特的區(qū)位概念優(yōu)勢(shì)和環(huán)境概念優(yōu)勢(shì)對(duì)于工程起著決議性的作用。 南面的五環(huán)路，東面的北苑路、建立中的地鐵5號(hào)線(xiàn)，西面的安立路構(gòu)成了立體交通網(wǎng)，具有很強(qiáng)的交通資源優(yōu)勢(shì)。 交通的通達(dá)性，廣泛延伸性，具備了較大升值潛力的工程的能夠性。 整體的社區(qū)規(guī)劃，板塔結(jié)合的設(shè)計(jì)為大尺度、溫馨性戶(hù)型設(shè)置提供先決條件，同時(shí)兼顧了中小戶(hù)型設(shè)計(jì)，具有均好性。 與北四環(huán)至北五環(huán)區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)工程比較，本工程價(jià)位最低。 在定位方面參考臨近工程萬(wàn)科星園和北辰綠色家園，板樓的均價(jià)應(yīng)與萬(wàn)科星園相近或略低

33、之，塔樓的定價(jià)可以參考北辰綠色家園，其中較好景觀及朝向的戶(hù)型可以到達(dá)板樓中較差戶(hù)型的價(jià)錢(qián)程度。2、產(chǎn)品定位建議 區(qū)位定位北五環(huán)區(qū)域極具性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)的高質(zhì)量社區(qū)型住宅。 產(chǎn)品概念 強(qiáng)調(diào)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，倡導(dǎo)安康生活理念，注重生活質(zhì)量。 經(jīng)過(guò)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)減弱容積率偏大的不理影響，注重中庭水景園林設(shè)計(jì)，確保各朝向的景觀量，注重塑造產(chǎn)品和營(yíng)造環(huán)境及居住氣氛，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的均好性。 在嚴(yán)厲控制本錢(qián)的根底上確保外立面的設(shè)計(jì)新穎，戶(hù)型的設(shè)計(jì)多樣性和興趣性，突出優(yōu)化性?xún)?yōu)勢(shì)。 產(chǎn)品定位 差別化產(chǎn)品戰(zhàn)略是工程勝利最為可靠的保證。 同區(qū)域缺乏高質(zhì)量、適中價(jià)錢(qián)產(chǎn)品。 注重商業(yè)配套的完善。 功能檔次定位 居住的溫馨性。 社區(qū)本身及

34、周邊環(huán)境的優(yōu)越性。 社區(qū)環(huán)境的人居調(diào)和性。 情感訴求定位 擁有綠色生活空間。 極具區(qū)位升值潛力。 市場(chǎng)身份定位 北五環(huán)區(qū)域，亞奧商圈有較高競(jìng)爭(zhēng)力的高質(zhì)量綠色居住社區(qū)。 北五環(huán)區(qū)域，亞奧商圈極具居住溫馨性和區(qū)位升值潛力的物業(yè)。 市場(chǎng)籠統(tǒng)定位 目的客群所欣賞的環(huán)境清新、居住溫馨的產(chǎn)品方式。 溫馨、閑適而不奢華，溫馨、自然而不做作，有檔次、個(gè)性但不虛榮的小區(qū)基調(diào)。結(jié)論：較高質(zhì)量、適中價(jià)位，北五環(huán)區(qū)域，奧運(yùn)商圈極具競(jìng)爭(zhēng)力工程。板塔結(jié)合的社區(qū)建筑方式，消除較高容積率帶來(lái)的不利影響，大面積的中庭園林與周邊環(huán)境相呼應(yīng)，使工程與環(huán)境融為一體。 3、價(jià)錢(qián)定位建議 控制本錢(qián)，構(gòu)成價(jià)錢(qián)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持優(yōu)良性?xún)r(jià)比。 本

35、案擬建板樓為主，毛坯房定價(jià)可參考萬(wàn)科星園，或略低之，建議均價(jià)6000元/m2；塔樓或板塔聯(lián)體為輔，價(jià)錢(qián)方面毛坯房可以參考北辰綠色家園，建議均價(jià)5300元/m2。房型均價(jià)層差板樓依層數(shù)東西向58005400620050南北向62005900650050塔樓依景觀朝向?qū)訑?shù)朝向好、景觀好560053505850每25層依朝向?qū)硬?0朝向差、景觀好540051505650朝向好、景觀差520050505400朝向差、景觀差500048505150 4、戶(hù)型定位建議 板樓：以中大戶(hù)型為主，可以采取疊拼、復(fù)式、錯(cuò)層等多元化戶(hù)型的設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)其溫馨性和景觀性。如采用圍合式設(shè)計(jì)，那么東西向的板樓由于朝向和景觀的

36、影響，應(yīng)以中小戶(hù)型80100平米為主，價(jià)錢(qián)不宜過(guò)高，應(yīng)與塔樓較好戶(hù)型的價(jià)錢(qián)持平；南北向板樓由于朝向和景觀都非常好，為本案的主要盈利點(diǎn)，戶(hù)型可以中大戶(hù)型100160平米為主，輔以少量躍層180200平米，價(jià)錢(qián)應(yīng)為本工程最高的，可以參照萬(wàn)科星園的定價(jià)。戶(hù)型面積及配比東西向南北向面積平米配比占板樓總面積面積平米配比占板樓總面積兩居8010030%90-10020%三居12016045%躍層180200頂層，5% 塔樓：應(yīng)采取細(xì)塔方式，規(guī)范層面積不要超越800平米，電梯配置方面應(yīng)到達(dá)或超越2梯68戶(hù)，滿(mǎn)足大家出行的需求。由于塔樓的目的客群主要為一些年輕的白領(lǐng)一族，他們對(duì)朝向要求不是很高，所以可以設(shè)置在

37、圍合式社區(qū)的東西兩側(cè)，但戶(hù)型設(shè)置上一定要思索到景觀要素。由于塔樓只是本案添加面積的部分，非主要盈利點(diǎn)，所以定價(jià)方面，構(gòu)造和景觀都較好的戶(hù)型可以與東西向板樓中較差戶(hù)型的價(jià)錢(qián)持平。應(yīng)根據(jù)朝向和景觀的不同適當(dāng)設(shè)置100120平米的中檔戶(hù)型。戶(hù)型面積及配比面積朝向好、景觀好朝向差、景觀好朝向好、景觀差朝向差、景觀差能否設(shè)置配比能否設(shè)置配比能否設(shè)置配比能否設(shè)置配比一居60010%15%20%小兩居7080015%10%10%兩居8010010%5%00小三居1001205%000七、產(chǎn)品建議目前房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)進(jìn)入性?xún)r(jià)比時(shí)代，各家工程都在強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品的附加價(jià)值，營(yíng)銷(xiāo)方式的選擇上也從單純的平面媒體宣傳向立體化

38、、多元化的宣傳方式過(guò)渡。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟、置業(yè)者購(gòu)房的理性化，盲目的概念炒作曾經(jīng)不再順該當(dāng)前的市場(chǎng)情勢(shì)，開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)將留意力全部轉(zhuǎn)向提供產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比。產(chǎn)品的附加價(jià)值越來(lái)越成為房地產(chǎn)工程提升產(chǎn)品質(zhì)量的重要砝碼，也越來(lái)越多的被開(kāi)發(fā)商們所注重、開(kāi)發(fā)和運(yùn)用，這些隱性?xún)r(jià)值包括賦予會(huì)所以主題和組織適宜的活動(dòng)，各種配套設(shè)備的提供，裝修規(guī)范的可選性，以及為工程銷(xiāo)售所特意組織的活動(dòng)和制造的事件等，這些都無(wú)疑大大提升了工程的認(rèn)知度和競(jìng)爭(zhēng)性。營(yíng)銷(xiāo)方面，傳統(tǒng)的平面媒體曾經(jīng)不能順應(yīng)目前房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的需求了，立體多元化的宣傳方式紛紛被各家開(kāi)發(fā)商所采用，這些宣傳方式包括報(bào)紙、雜志、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、開(kāi)發(fā)商的書(shū)面承諾、戶(hù)外展

39、現(xiàn)、路牌引導(dǎo)、實(shí)踐產(chǎn)品展現(xiàn)，以及組織活動(dòng)等。一、工程的整體建議 1、在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，經(jīng)過(guò)對(duì)社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)減弱容積率偏高所呵斥的不利影響，同時(shí)構(gòu)成社區(qū)內(nèi)部景觀與外部景觀的呼應(yīng)，到達(dá)工程與周邊環(huán)境融為一體的目的，建議采取圍合式或半圍合式的社區(qū)規(guī)劃方式。 2、注重中庭水景園林設(shè)計(jì)，確保各朝向的景觀量，注重塑造產(chǎn)品和營(yíng)造環(huán)境及居住氣氛，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的均好性。 3、注重商業(yè)配套的完善。 4、經(jīng)過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)強(qiáng)調(diào)工程的高質(zhì)量性，樹(shù)立區(qū)域內(nèi)極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的工程籠統(tǒng)。二、產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議 1、建筑方式 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格定位為新現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格：為了表達(dá)小區(qū)的主題，整體風(fēng)格上的處置應(yīng)以整個(gè)小區(qū)建筑物的風(fēng)格來(lái)到達(dá)表達(dá)綠

40、色、溫馨、安靜的主題的目的，整體風(fēng)格引入新現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格?，F(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以表達(dá)時(shí)代特征為主，沒(méi)有過(guò)份的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究外型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡(jiǎn)約。 外立面 強(qiáng)調(diào)綠色、溫馨內(nèi)涵的表達(dá)。 外型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)空間的個(gè)性與可識(shí)別性，隨著規(guī)劃規(guī)劃平行展開(kāi)，住宅外型也隨之變化。 注重室內(nèi)外空間的流動(dòng)性，立面以大面積玻璃窗加以顏色豐富的外墻面，強(qiáng)調(diào)輕盈、通透的效果，與中庭園林和周邊綠化有機(jī)結(jié)合。 采用高級(jí)外飾面磚，可以到達(dá)整潔的效果，并能堅(jiān)持耐久。 顏色應(yīng)追求簡(jiǎn)約現(xiàn)代的視覺(jué)感受，經(jīng)過(guò)顏色的運(yùn)用營(yíng)造休閑、溫馨、時(shí)髦、自然的家居氣氛。 窗 各戶(hù)的窗與窗之間應(yīng)思索

41、角度，防止對(duì)望，影響房間的私密性。 充分運(yùn)用飄窗、角窗、落地窗等窗體言語(yǔ)，使住戶(hù)充分享用陽(yáng)光和景觀，飄窗50CM，高度50CM。 盡能夠多的采用采光和觀景好的落地窗設(shè)計(jì)，加強(qiáng)室內(nèi)的采光性和溫馨性。 2、園林設(shè)計(jì) 如今住宅對(duì)區(qū)域環(huán)境的要求較高，對(duì)周邊環(huán)境的要求更高，真正的住宅應(yīng)具有人文親和力，且具有不可復(fù)制的人文特征。園林景觀設(shè)計(jì)建議 在萬(wàn)畝森林公園、百米綠化帶及中庭園林上文章作足，園林設(shè)計(jì)兼顧欣賞性與適用性，富有新意又滿(mǎn)足小區(qū)住戶(hù)親近綠色自然的追求，以提升社區(qū)檔次及居住溫馨度。 在園林風(fēng)格設(shè)計(jì)方面，目前主要有兩種，一種是注重整體恢弘的歐式風(fēng)格，一種是注重細(xì)節(jié)小品的日式風(fēng)格，本工程應(yīng)取兩種風(fēng)格之

42、所長(zhǎng)，并結(jié)合江南中式園林的設(shè)計(jì)理念來(lái)進(jìn)展規(guī)劃和設(shè)計(jì)。 在售樓時(shí)即應(yīng)全部或部分實(shí)現(xiàn)中庭園林，以加強(qiáng)消費(fèi)者現(xiàn)場(chǎng)感，烘托營(yíng)銷(xiāo)氣氛，到達(dá)對(duì)工程所提倡的安康、綠色、自然概念的認(rèn)可，并在一定程度上加強(qiáng)對(duì)本案開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力的認(rèn)同。 在營(yíng)銷(xiāo)中強(qiáng)調(diào)外國(guó)知名園林設(shè)計(jì)師為小區(qū)量身定做，以迎合目的客群的偏好。3、戶(hù)型設(shè)計(jì) 目前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常猛烈，人們對(duì)現(xiàn)代生活質(zhì)量的要求不斷提高，對(duì)居住環(huán)境溫馨性的高檔次需求不斷提升。因此，對(duì)于打造一個(gè)勝利的房地產(chǎn)工程產(chǎn)品而言戶(hù)型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的，戶(hù)型設(shè)計(jì)特征和構(gòu)造面積的配比及組合直接影響到工程后期最重要的環(huán)節(jié)產(chǎn)品銷(xiāo)售，注重戶(hù)型面積選擇及組合是打造房地產(chǎn)工程精品的

43、重要一環(huán)。戶(hù)型建議玄關(guān)的設(shè)計(jì)，不只是過(guò)渡空間，可安頓衣帽柜和鞋柜。客廳開(kāi)間至少4.5M，客廳具備較高級(jí)家庭影院的功能?？蛷d觀景陽(yáng)臺(tái)面積夠大，可作為其它功能。大戶(hù)型主臥帶陽(yáng)臺(tái)室，可拓展小書(shū)房，健身房等其它功能。飯廳緊臨廚房，具備構(gòu)成開(kāi)放式條件。按中西廚將廚房功能區(qū)分隔開(kāi)，廚房呈方正或L形格局，便于櫥柜布置，充分思索生活動(dòng)線(xiàn)。廚房帶效力型家政小陽(yáng)臺(tái)，兼作洗衣房，效力陽(yáng)臺(tái)設(shè)有電源，上下水。衛(wèi)生間干濕區(qū)功能分隔。大戶(hù)型主臥帶衛(wèi)生間，衣帽間。飄窗、角窗、落地窗、雙陽(yáng)臺(tái)充分享用陽(yáng)光和景觀，更顯通透，飄窗50CM，高度50CM，較為溫馨。設(shè)儲(chǔ)物間，中小居室可思索半間房設(shè)計(jì)充分思索景觀要素，在窗戶(hù)的設(shè)計(jì)上要充分表達(dá)與景觀的積極迎合關(guān)系。創(chuàng)新戶(hù)型，疊拼、復(fù)式、錯(cuò)層，充分表達(dá)多元化戶(hù)型的設(shè)計(jì)。解放首層，首層公共部分做到挑高亮堂通透、溫馨、自然主義的導(dǎo)入，奢華、親切。4、物業(yè)管理 一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理公司籠統(tǒng)和品牌可以直接影響到物業(yè)的銷(xiāo)售，一個(gè)好的物業(yè)管理公司不僅可以為業(yè)主提供更加稱(chēng)心的效力，還為工程的質(zhì)量和檔次的提升起著很大的作用。 在選擇物業(yè)管理公司的時(shí)候應(yīng)重點(diǎn)思索其品牌籠統(tǒng)和效力內(nèi)容等要素。 目前物業(yè)公司可提供的效力主要有： 生活居家效力：與住戶(hù)的信息聯(lián)絡(luò)效力、房屋建筑管理、公共設(shè)備、設(shè)備管理、園區(qū)交通管理、消防管理、平安管理、