常州馬公橋地塊發(fā)展定位報(bào)告高檔小區(qū)低密度社區(qū)營(yíng)銷(xiāo)組織建議

1、馬公橋地塊發(fā)展定位報(bào)告常州上元置業(yè)有限公司二零一一年十月十七日前 言 馬公橋項(xiàng)目屬于典型的老城區(qū)小型項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)條件好，周邊配套非常成熟。地塊成本較高，對(duì)售價(jià)要求也較高且本地塊目標(biāo)銷(xiāo)售回籠期較短。因此進(jìn)行精確定位是又快又好實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)的前提。 本報(bào)告從市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、板塊競(jìng)爭(zhēng)情況、地塊立地條件等角度出發(fā)，經(jīng)過(guò)詳細(xì)的分析，明確了本項(xiàng)目的市場(chǎng)占位、目標(biāo)客群，進(jìn)而對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃方向及產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行了系統(tǒng)的論證。最后根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度對(duì)營(yíng)銷(xiāo)組織工作進(jìn)行了初步的思考。報(bào)告結(jié)構(gòu) 地塊分析項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略宏觀政策分析常州市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶(hù)定位整體發(fā)展定位項(xiàng)目定位規(guī)劃發(fā)展方向界定發(fā) 展

2、 策 略 整體規(guī)劃定位產(chǎn)品定位建議營(yíng)銷(xiāo)組織建議典型案例分析12011年宏觀政策分析 第一部分：市場(chǎng)分析2011年1月26日，總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議確定的相關(guān)政策調(diào)控措施簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)八條”進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。加大保障性安居工程建設(shè)力度。調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)

3、用地供應(yīng)總量的70%的要求。合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。宏觀政策 “國(guó)八條”政策出臺(tái)注定2011年以“限” 核心為基調(diào)，從政府監(jiān)管、金融政策、土地市場(chǎng)、交易稅收方面全面調(diào)控 自2010年全國(guó)16城市限購(gòu)令出臺(tái)后，“限購(gòu)”注定成為今年的主基調(diào)，1-7月份一線(xiàn)城市限購(gòu)名單陸續(xù)增加至40個(gè)。2011年7月16日住建部下發(fā)文件，要求各省在8月20日之前上報(bào)所轄區(qū)內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況，并給出限購(gòu)五大標(biāo)準(zhǔn)。5條標(biāo)準(zhǔn)包括：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)

4、布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市；將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年底的住宅價(jià)格做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線(xiàn)城市；今年上半年成交量同比增幅較高的城市；位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地人購(gòu)房比例較高的城市；群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。住建部建議，凡符合上述2條者就納入到限購(gòu)范圍內(nèi)。宏觀政策 限購(gòu)政策的出臺(tái)，有效遏制了投資客戶(hù)的同時(shí)扼殺了部分剛性需求客戶(hù) 2011年，國(guó)家七次上調(diào)銀行準(zhǔn)備金率，三次上調(diào)貸款利率；自“國(guó)八條”強(qiáng)調(diào)差別化住房信貸政策以來(lái)，首套房首付比例由20%調(diào)整至30%；貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率

5、不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三套房全面停貸。宏觀政策 通過(guò)差異化貸款政策，增加購(gòu)房者成本及開(kāi)發(fā)商雙向成本，急速加劇市場(chǎng)觀望情緒宏觀政策小結(jié) 2010-2011年，國(guó)家逐步加強(qiáng)的宏觀調(diào)控，表明政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康運(yùn)行的決心。因此調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)存在松動(dòng)的可能性，因此2012年上年整體形勢(shì)不容樂(lè)觀。2011年，在宏觀調(diào)控主導(dǎo)理念下，房產(chǎn)市場(chǎng)將回歸到理性狀態(tài)，有利于行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。宏觀政策調(diào)控政策已初見(jiàn)成效，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)及成交量同比下降、常州房地產(chǎn)調(diào)控政策整體較為“溫柔”，是滬寧線(xiàn)唯一一個(gè)未限購(gòu)的二三線(xiàn)城市。22011年常州宏觀市場(chǎng)分析 第一部分：市場(chǎng)分析常州市場(chǎng) 常州作為二

6、三線(xiàn)城市之一，政策影響面存在一定的滯后性，因此2011年上半年整體走勢(shì)呈平穩(wěn)上揚(yáng)趨勢(shì)。在2011年政策綜合效應(yīng)以及限購(gòu)風(fēng)波的綜合影響下，2011年6月后均價(jià)呈現(xiàn)一路下滑態(tài)勢(shì)，目前均價(jià)已經(jīng)跌至7000元/左右。常州整體市場(chǎng)存在的不確定性，目前局部競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)的版塊已經(jīng)開(kāi)始打折促銷(xiāo)，但市中心版塊項(xiàng)目售價(jià)仍比較堅(jiān)挺。市場(chǎng)供給量 2011年，常州商品住宅月度供給量持續(xù)低位徘徊，9月部分開(kāi)發(fā)商加大市場(chǎng)推量，以期待積累更多流動(dòng)資金；9月份，全市商品房新增供應(yīng)157.07萬(wàn)、商品住宅新增供應(yīng)130.9萬(wàn)，環(huán)比分別73.95% 、77.07% ；環(huán)比分別 16.32%、 18.06%；住宅銷(xiāo)售面積 2011年，常

7、州商品住宅月度銷(xiāo)售面積呈明顯下滑趨勢(shì)，持續(xù)保持低位運(yùn)行。9月商品房與住宅銷(xiāo)售跟上月相比還算平穩(wěn)，商品房銷(xiāo)售面積52.20萬(wàn)方，但環(huán)比下降5.09%，同比下降42.69%；商品住宅銷(xiāo)售面積42.32萬(wàn)方，環(huán)比下降2.43%，同比下降42.78%；月度供銷(xiāo)比 2011年，常州商品住宅月度供銷(xiāo)比呈現(xiàn)波動(dòng)上升趨勢(shì)，9月達(dá)到歷史峰值。由于9月份各大樓盤(pán)加大項(xiàng)目推案量，新增量達(dá)到今年峰值，使得當(dāng)月新增供需比上升至3.09，供大于求以使得供需矛盾繼續(xù)激化，預(yù)計(jì)后期競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈商品房存量 2011年，常州商品存量呈上升趨勢(shì)，主要是由于供給量與成交量的反向進(jìn)程，目前常州住宅套數(shù)存量已經(jīng)達(dá)到近4.7萬(wàn)套，需要15

8、左右方能去化。9月全市商品房存量再度創(chuàng)新高，達(dá)1144.84萬(wàn)，而住宅存量更是達(dá)到今年最高峰點(diǎn)；成交量如繼續(xù)下挫，預(yù)計(jì)后期市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)將愈演愈烈。常州市場(chǎng)相對(duì)健康2011年，常州市場(chǎng)整體發(fā)展相對(duì)健康。價(jià)格與成交量均比較平穩(wěn)。是滬寧線(xiàn)唯一不限購(gòu)的二三線(xiàn)城市。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈全市范圍而言，存量較大（4.7萬(wàn)套住宅），常州市場(chǎng)逐步進(jìn)入白熱化競(jìng)爭(zhēng)，部分區(qū)域6折、68折、8折隨處可見(jiàn)，但中心城區(qū)因供應(yīng)量相對(duì)較少，價(jià)格相對(duì)比較堅(jiān)挺。“明星”項(xiàng)目差異化勝出在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的市場(chǎng)環(huán)境中，定位精準(zhǔn)，特色鮮明，價(jià)格策略成功的項(xiàng)目依然銷(xiāo)售形勢(shì)非常良好。常州政策小結(jié) 3鐘樓區(qū)域市場(chǎng)分析 第一部分：市場(chǎng)分析區(qū)域一級(jí)市場(chǎng)201

9、1年，城中心土地出讓18幅（包括本案），住宅用地僅7塊，因此區(qū)域后期競(jìng)爭(zhēng)較少2011年常州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)幅數(shù)（單位：宗）2011年常州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)面積（單位：平方米）時(shí)間市區(qū)中心區(qū)新北區(qū)武進(jìn)區(qū)時(shí)間市區(qū)中心區(qū)新北區(qū)武進(jìn)區(qū)1月1220101月458249.3413950416854.32月43012月1629941358650271293月52123月281301.311241043827125064.34月2210214月1085487.83793001047557.765月104065月45120050069.70401130.36月101096月545465554005399257

10、月00007月00008月2210218月889411.3374200851991.39月74039月354613.5992200255393.5地產(chǎn)大鱷進(jìn)駐地產(chǎn)大鱷的進(jìn)駐，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格轉(zhuǎn)戰(zhàn)品質(zhì)，市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展階段保利地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)新城地產(chǎn)朗詩(shī)地產(chǎn)凱悅地產(chǎn)嘉宏地產(chǎn)本案寶龍地產(chǎn)2011年，眾多地產(chǎn)名企坐定鐘樓，保利、龍湖、寶龍、新城等，品牌地產(chǎn)商在挖掘常州地產(chǎn)潛力的同時(shí)，也在迅速提高著常州城市住宅的建設(shè)水準(zhǔn)。不僅僅是在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)理念上，在企業(yè)品牌營(yíng)建、產(chǎn)品品質(zhì)、品牌營(yíng)建、銷(xiāo)售理念和售后服務(wù)上，都將在12年對(duì)常州的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生很大的影響，對(duì)常州本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提出了新的要求。 鐘樓新城規(guī)劃 本案地

11、處鐘樓新城規(guī)劃區(qū)域，屬于城市規(guī)劃的重點(diǎn)版塊。鐘樓新城規(guī)劃總面積27萬(wàn)平方公里，北至古運(yùn)河，南至新運(yùn)河，東至長(zhǎng)江路南運(yùn)河，西至童子河，由“一心一軸六區(qū)”等重點(diǎn)功能區(qū)構(gòu)成。其中，“一心”，就是3.5平方公里的青楓公園核心區(qū)；“一軸”，就是長(zhǎng)達(dá)6公里的龍江路商貿(mào)經(jīng)濟(jì)中心軸；“六區(qū)”，就是中央商務(wù)區(qū)、金融街區(qū)、商貿(mào)街區(qū)、科技街區(qū)、市場(chǎng)物流區(qū)、現(xiàn)代化教育示范區(qū)。本案地處鐘樓新城，是城市中心生態(tài)居住示范區(qū)鐘樓新城概況鐘樓新城，正在常州核心發(fā)展方向，將成為城市新型生態(tài)區(qū)生態(tài)：常州最大的戶(hù)外公園青楓公園落戶(hù)鐘樓，周邊五星公園、荊川公園共同形成區(qū)域生態(tài)網(wǎng)交通：快速公交系統(tǒng)BRT1、2號(hào)線(xiàn)已全部通車(chē)。繞城高架將鐘

12、樓與常州其他區(qū)域更加緊密的聯(lián)系在一起，3、5、22、50、310、328、902、928、517等多條公交線(xiàn)縱橫交錯(cuò)。配套：常州繁華購(gòu)物中心、萊蒙商業(yè)街區(qū)、大潤(rùn)發(fā)、樂(lè)購(gòu)大型賣(mài)場(chǎng)，以及未來(lái)的寶龍城市廣場(chǎng)，共同形成了一應(yīng)俱全的配套網(wǎng)絡(luò)。教育：局前街小學(xué)、覓渡橋小學(xué)、省常中等全市一流學(xué)校外，外圍還擁有花園幼兒園、花園中學(xué)、花園一小幼等便利性教育配套。界定：馬公橋項(xiàng)目地處懷德版塊城心零距離、傳統(tǒng)富人區(qū)競(jìng)爭(zhēng)版塊劃分本案勤業(yè)花園版塊清潭版塊懷德版塊 目前，區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)從本案實(shí)際地域分析，可以將鐘樓新城的競(jìng)爭(zhēng)歸結(jié)為三大競(jìng)爭(zhēng)版塊，分別為：勤業(yè)花園版塊、清潭版塊及懷德版塊。勤業(yè)花園：傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)、居住區(qū)，城市配

13、套成熟，隨著龍湖、新城進(jìn)駐，版塊競(jìng)爭(zhēng)白熱化清潭版塊：80年代傳統(tǒng)居住區(qū)，主要以區(qū)域改善型居住為主，但受限于區(qū)域承受力，價(jià)格承受力有限。懷德版塊：城市中心零距離，常州傳統(tǒng)富人區(qū)，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)。區(qū)域內(nèi)目前僅凱悅中心在售，存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空白。本案：三大版塊交匯處，緊臨懷德中路，因此建議將其劃入懷德版塊本案地處三大版塊交匯處，區(qū)域各項(xiàng)目均與本案形成不同程度的競(jìng)爭(zhēng)版塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)本案朗詩(shī)國(guó)際嘉宏七棠上書(shū)房格蘭藝堡凱悅中心中意寶第香江華庭龍譽(yù)城香悅半島高成萊茵御水華庭 縱觀本案周邊新老項(xiàng)目交替，產(chǎn)品 差異化較大，各版塊競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)各不相同。勤業(yè)花園版塊，以新盤(pán)為主，12年推量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈清潭板塊，新老項(xiàng)目并存，產(chǎn)品以毛

14、坯為主；懷德板塊，新項(xiàng)目?jī)H凱悅，整體競(jìng)爭(zhēng)弱區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：36.1萬(wàn)存量，板塊供應(yīng)相對(duì)稀缺懷德版塊住宅存量分析案名剩余總量2012年預(yù)計(jì)推量(萬(wàn)方)凱悅中心207嘉宏七棠3.63上書(shū)房126格蘭藝堡0.50.5合計(jì)36.116.5合理的項(xiàng)目定位、合理的價(jià)格體系，成為本案競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵版塊價(jià)格分析價(jià)格：從05年開(kāi)始，區(qū)域價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)趨勢(shì)產(chǎn)品：從產(chǎn)品分析，隨著時(shí)間區(qū)域產(chǎn)品發(fā)生明顯變化，均有早期的毛坯轉(zhuǎn)向精裝系列毛坯：周邊區(qū)域毛坯產(chǎn)品價(jià)格維持在10000元/左右精裝：精裝產(chǎn)品的價(jià)格維持在15000元/左右朗詩(shī)國(guó)際上書(shū)房嘉宏七棠凱悅中心格蘭藝堡香江華庭御水華庭高成萊茵香悅半島中意寶第2005年2007年20

15、08年2009年2010年2011年開(kāi)盤(pán)時(shí)間現(xiàn)有價(jià)格15000100008000精裝毛坯合理的產(chǎn)品面積定位、總價(jià)定位，將成為能否抓住市場(chǎng)機(jī)遇的關(guān)鍵版塊戶(hù)型分析朗詩(shī)國(guó)際上書(shū)房嘉宏七棠凱悅中心格蘭藝堡香江華庭御水華庭高成萊茵香悅半島中意寶第80總價(jià)20015010010012014016050主力面積戶(hù)型面積：目前市場(chǎng)新推項(xiàng)目，主力戶(hù)型面積大多在140以上，130左右的戶(hù)型存在一定的市場(chǎng)空白；產(chǎn)品總價(jià)：本案周邊，戶(hù)型總價(jià)要不在100萬(wàn)左右，要不在150-200萬(wàn)，其實(shí)存在一定的總價(jià)空白，產(chǎn)品定位時(shí)應(yīng)該充分考慮。懷德板塊作為城市中心零距離版塊，常州傳統(tǒng)富人居住區(qū)。該類(lèi)居住人群整體購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，對(duì)生活品

16、質(zhì)要求偏高，因此如何創(chuàng)造高品質(zhì)的生活區(qū)，以產(chǎn)品品質(zhì)打動(dòng)客戶(hù)成為關(guān)鍵。懷德板塊離市中心距離非常近，板塊內(nèi)現(xiàn)存項(xiàng)目比較少，主要在售項(xiàng)目?jī)H有凱悅中心一個(gè)項(xiàng)目。區(qū)域目前在售主力產(chǎn)品為精裝修大平層，總價(jià)較高、銷(xiāo)售去化總體較好。但去化速度較慢，因此在本項(xiàng)目產(chǎn)品定位時(shí)可另辟蹊徑，瞄準(zhǔn)板塊中端與最高端客戶(hù)的“夾心層”，以恰到好處的舒適度及總價(jià)占領(lǐng)細(xì)分市場(chǎng)。懷德版塊市場(chǎng)小結(jié)新的建筑形態(tài)，良好的戶(hù)型創(chuàng)新空間，才更具競(jìng)爭(zhēng)力4典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 第一部分：市場(chǎng)分析懷德版塊凱悅中心城中央精裝大平層開(kāi)發(fā)商凱悅地產(chǎn)規(guī)模占地10.6萬(wàn)，總建筑面積56萬(wàn)容積率5.3配套南大街、萊蒙都會(huì)、沃爾瑪、好又多、樂(lè)購(gòu)BRT等多條公交產(chǎn)品類(lèi)

17、型高層、公寓、商業(yè)、酒店，城市綜合體 戶(hù)型及 銷(xiāo)售狀況 ARTDECO建筑風(fēng)格，歐式園林風(fēng)格90-210大平層精裝住宅，2011年9月25日首開(kāi)新風(fēng)系統(tǒng)、大金中央空調(diào)、A.O史密斯、高儀龍頭一線(xiàn)品牌精裝典范，3500元/精裝標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格高層17000元/（精裝修）點(diǎn)評(píng)城中央稀缺地段、國(guó)際一線(xiàn)團(tuán)隊(duì)鑄造而成精裝成品精致的物料、奢華的售樓處、全方位的推廣共同形成全面推廣懷德版塊凱悅中心城中央精裝大平層項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型面積（）房型配比凱悅中心2室2廳1衛(wèi)8613%3室2廳2衛(wèi)13946%1434室2廳2衛(wèi)17141%204產(chǎn)品：凱悅中心產(chǎn)品定位以大平層為主，主力面積集中在140以上，這與懷德板塊傳統(tǒng)富人居住區(qū)

18、的定位密不可分。成交：2011年9月25日，首次開(kāi)盤(pán)，推出376套，成交77套，主力成交面積以143為主，成交均價(jià)17000元/，有效的驗(yàn)證了產(chǎn)品定位的精準(zhǔn)性。懷德版塊香江華庭07年 中高端項(xiàng)目 售罄開(kāi)發(fā)商常州市康橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)模占地面積：180000 ；建筑面積：380000 容積率2.0配套南大街、萊蒙都會(huì)、沃爾瑪、好又多、大潤(rùn)發(fā)樂(lè)購(gòu)BRT等多條公交產(chǎn)品類(lèi)型高層、小高層、社區(qū)商業(yè) 戶(hù)型及 銷(xiāo)售狀況 2600套國(guó)際化社區(qū)景觀居所，四期開(kāi)發(fā)，現(xiàn)已售罄歐式皇家園林，裝修狀況：毛坯價(jià)格目前毛坯二手房售價(jià)約1萬(wàn)元/點(diǎn)評(píng)中高端定位、大潤(rùn)發(fā)配套的引進(jìn)、核心景觀的打造，促使本案成為區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目懷

19、德版塊香江華庭07年 中高端項(xiàng)目 售罄項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型面積（）戶(hù)數(shù)房型配比香江華廷（四期）二房9018120.00%三房95136597套65.97%101431108211571120160126105四房1283377套8.51%13344五房144444.86%復(fù)式16636套0.66%1803開(kāi)發(fā)周期為2期，一期170000 ，二期101920 ，二期主推戶(hù)型以95-126 的精致三房為主，90 舒適二房為輔。93126.73懷德版塊中意寶第05年 中端項(xiàng)目 基本售罄開(kāi)發(fā)商常州中億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)?？傉嫉兀?0000多 ；總建筑：280000容積率2.7配套南大街、萊蒙都會(huì)、沃爾瑪、好

20、又多、大潤(rùn)發(fā)樂(lè)購(gòu)BRT等多條公交產(chǎn)品類(lèi)型高層、小高層、社區(qū)商業(yè) 戶(hù)型及 銷(xiāo)售狀況 2000多戶(hù)，三期開(kāi)發(fā)，首推時(shí)間2005年11月常州首席太陽(yáng)能環(huán)保住宅價(jià)格售罄目前毛坯二手房售價(jià)約1萬(wàn)元/，高層余房9500元/點(diǎn)評(píng)推售周期慢，項(xiàng)目品質(zhì)較差懷德版塊中意寶第05年 中端項(xiàng)目 基本售罄項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型面積（）戶(hù)數(shù)房型配比中意寶第（二期）2008.7一房54-55203.75%二房1018830.77%10576三房1287539.40房143-1449618.01%五房165-16681.50%復(fù)式55-165356.57%項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型面積（）戶(hù)數(shù)房型配比中意寶第（三期）200

21、9.11.15一房4512243.21%5221二房6814844.71%三房1104012.08%戶(hù)型配比：二期主推101-105精雅兩房30.77%和128 -160 闊景三房39.40%；三期根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整為68 二房44.71%和45-52 一房43.21%。開(kāi)發(fā)周期為3期，2005年11月一期推92923 ，2008年7月二期推65810 ，2009年11月三期推26369 ，在售面積為78和140-150 ，可售套數(shù)308套，可售面積31196.75 。清潭版塊朗詩(shī)國(guó)際精裝、科技大宅 尾房開(kāi)發(fā)商常州朗詩(shī)置業(yè)有限公司規(guī)模占地面積：55000 ；總建筑面積：138000 容積率2配套

22、大潤(rùn)發(fā)、H1、BRT等多條公交產(chǎn)品類(lèi)型小高層、高層 戶(hù)型及 銷(xiāo)售狀況 1142戶(hù)，三期開(kāi)發(fā)， 2期望族；3期綠峰恒溫恒濕恒氧低噪適光，朗詩(shī)獨(dú)特的科技產(chǎn)品09開(kāi)售至今，截至目前剩余最后11套房源，均價(jià)15000元/價(jià)格高層15000元/（精裝）點(diǎn)評(píng)常州早期唯一科技住宅，獨(dú)特的產(chǎn)品獲得了市場(chǎng)青睞清潭版塊朗詩(shī)國(guó)際精裝、科技大宅、基本售罄項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型面積（）戶(hù)數(shù)房型配比朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)一房581779套14.88%6562二房8764100套18.83%9836三房131-133104249套46.89房1851585套16.01%18870六房278183.39%戶(hù)型配

23、比：主推戶(hù)型以131-152 的闊景三房為主46.89%，87-98 舒適二房和185 尊貴奢適五房為輔。清潭版塊嘉宏七棠精裝、退臺(tái)電梯花園洋房開(kāi)發(fā)商常州嘉宏置業(yè)有限公司規(guī)模占地面積：17940；總建筑面積：36850容積率1.72配套清潭菜場(chǎng)、清潭體育館、永紅激光醫(yī)院產(chǎn)品類(lèi)型多層 戶(hù)型及 銷(xiāo)售狀況 209戶(hù)，以大戶(hù)型為主，主要面積段集中在1502011年7月首次開(kāi)盤(pán)，目前銷(xiāo)售30余套，成交均價(jià)14850元/，成交面積以140-160為主價(jià)格高層15000元/（精裝）點(diǎn)評(píng)獨(dú)特的產(chǎn)品規(guī)劃，以文化底蘊(yùn)、產(chǎn)品為特色的宣傳，有效吸引了常州中高端市場(chǎng)的關(guān)注清潭版塊嘉宏七棠精裝、退臺(tái)電梯花園洋房物業(yè)類(lèi)型戶(hù)

24、型面積比例多層二房97-12318%三房107-16955%四房166-18127%清潭版塊上書(shū)房中式大宅，中國(guó)文化精粹開(kāi)發(fā)商常州永紅萬(wàn)嘉規(guī)模占地面積：91000 ；建筑面積：198700 容積率2.18配套清潭菜場(chǎng)、清潭體育館、永紅激光醫(yī)院、荊川公園產(chǎn)品類(lèi)型住宅、別墅、花園洋房 戶(hù)型及 銷(xiāo)售狀況 1597套，一期536套房源，2009年9月26日首次開(kāi)盤(pán)，均價(jià)6700元/二期，2011年4月23日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)8500元/，主力戶(hù)型125-140價(jià)格高層9000元/點(diǎn)評(píng)中式規(guī)劃設(shè)計(jì)，獨(dú)特的案名，所有的企劃設(shè)計(jì)均圍繞此開(kāi)展，通過(guò)獨(dú)特的訴求吸引市場(chǎng)關(guān)注清潭版塊上書(shū)房中式大宅，中國(guó)文化精粹項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型

25、面積（）房型配比上書(shū)房二房8463.58%90105-108116120三房13234.18%138139四房1292.24%市場(chǎng)占位 地塊分析項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略宏觀政策分析常州市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶(hù)定位整體發(fā)展定位項(xiàng)目定位規(guī)劃發(fā)展方向界定整體規(guī)劃定位產(chǎn)品定位建議營(yíng)銷(xiāo)組織建議典型案例分析1地塊屬性研究 地塊處于傳統(tǒng)高尚居住區(qū)，周邊人口密集，交通非常方便，在售項(xiàng)目較少；地塊北側(cè)懷德路及東側(cè)的長(zhǎng)江路均為城市主干道，東側(cè)為南運(yùn)河及南運(yùn)河公園；距離大潤(rùn)發(fā)大型超市不到1公里，周邊配套非常成熟；地塊區(qū)域環(huán)境研究地塊東南側(cè)的南運(yùn)河是不可多得的自然資源；地塊西側(cè)麗豐苑小區(qū)較為破舊，規(guī)劃時(shí)應(yīng)

26、作有效規(guī)避。地塊周邊現(xiàn)狀本案11南運(yùn)河22地塊內(nèi)部33麗豐苑2地塊SWOT分析 STOW地處懷德板塊，區(qū)域配套成熟度極高地塊距離南大街商圈較近，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，交通便捷榮盛房產(chǎn)規(guī)模品牌，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，易形成品牌操作地塊東側(cè)為南運(yùn)河，依據(jù)天然優(yōu)勢(shì)，易打造一個(gè)品質(zhì)好的高檔小區(qū)地塊有一微波通道在此地塊北側(cè)上空穿過(guò)，該穿過(guò)建筑物高度限高60.83米區(qū)域總體價(jià)格在常州地區(qū)仍處于較高水平，銷(xiāo)售推盤(pán)易受周邊以前低價(jià)拿地項(xiàng)目的低價(jià)沖擊。區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)房源較少，供應(yīng)量較小，競(jìng)爭(zhēng)壓力不大周邊傳統(tǒng)高端小區(qū)已不能滿(mǎn)足高端客戶(hù)日益增長(zhǎng)的居住品位需求市中心高價(jià)產(chǎn)品擠壓部分客源外溢至近郊區(qū)域，帶來(lái)消費(fèi)需求周邊舊城改造的拆遷戶(hù)

27、消費(fèi)能力強(qiáng)勁政策性風(fēng)險(xiǎn)依然存在項(xiàng)目規(guī)模較小，打造高品質(zhì)樓盤(pán)的缺乏一定的規(guī)模效應(yīng)外區(qū)域尤其是清潭及勤業(yè)板塊在售項(xiàng)目相對(duì)較多，且價(jià)格較低，比較容易受到外區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)格沖擊項(xiàng)目SWOT分析3項(xiàng)目戰(zhàn)略模型研究 懷德板塊高端項(xiàng)目的挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者以創(chuàng)新產(chǎn)品占領(lǐng)細(xì)分市場(chǎng) 地塊區(qū)域環(huán)境研究本項(xiàng)目戰(zhàn)略模型領(lǐng)導(dǎo)者價(jià)格壟斷產(chǎn)品不可復(fù)制創(chuàng)新產(chǎn)品和需求挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者補(bǔ)缺者搭便車(chē)，借勢(shì)以小搏大價(jià)格戰(zhàn)制造者目標(biāo)明確，挖掘客戶(hù)瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙市場(chǎng)挑戰(zhàn)者姿態(tài)占位，抓取中高端圈層客戶(hù)情景展示印證高端市場(chǎng)典范通過(guò)高端客戶(hù)圈層影響力帶動(dòng)更大區(qū)域市場(chǎng)圈層影響力，口碑傳播影響大區(qū)域市場(chǎng)的高端客戶(hù)

28、圈；最佳的戶(hù)型，最好的景觀，誰(shuí)看都心動(dòng)；周邊高端項(xiàng)目的居住舒適度均有問(wèn)題，產(chǎn)品面積偏大；以更適合中高端客戶(hù)的產(chǎn)品滿(mǎn)足區(qū)域高端細(xì)分市場(chǎng)、樹(shù)立產(chǎn)品形象標(biāo)竿，強(qiáng)化本項(xiàng)目的自然、景觀、品質(zhì)；現(xiàn)場(chǎng)沿河景觀觀光帶高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)景展示，再創(chuàng)常州景觀投入新高度。以苛刻的細(xì)節(jié)來(lái)打動(dòng)客戶(hù)的心。問(wèn)題：如何挑戰(zhàn)周邊項(xiàng)目的高端占位？ 他們的產(chǎn)品有沒(méi)有漏洞？確定在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)獨(dú)特身份規(guī)劃市場(chǎng)內(nèi)具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，提升項(xiàng)目附加值。戰(zhàn)略導(dǎo)出 從本區(qū)域目前市場(chǎng)供應(yīng)及銷(xiāo)售情況來(lái)看，精裝修大面積戶(hù)型是本區(qū)域目前供應(yīng)的主流，成交均價(jià)15000-18000元/M2,總價(jià)較高?？梢哉f(shuō)本區(qū)域高總價(jià)大戶(hù)型市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已比較激烈，因此本項(xiàng)目定位上可適當(dāng)避開(kāi)

29、這一高端市場(chǎng)，以中高端的客戶(hù)為目標(biāo)客群，以恰到好處的舒適性及極致的細(xì)節(jié)把控，滿(mǎn)足這部分客群的對(duì)產(chǎn)品功能性及品味的需求。項(xiàng)目定位方向發(fā)展定位 地塊分析項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略宏觀政策分析常州市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶(hù)定位整體發(fā)展定位項(xiàng)目定位規(guī)劃發(fā)展方向界定整體規(guī)劃定位產(chǎn)品定位建議營(yíng)銷(xiāo)組織建議典型案例分析1客戶(hù)研究 客戶(hù)研究客戶(hù)研究說(shuō)明 經(jīng)過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目（香江華庭、朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)、嘉宏七棠）的成交客戶(hù)一手?jǐn)?shù)據(jù)的整理、統(tǒng)計(jì)、分析，可以看到區(qū)域內(nèi)各樓盤(pán)成交客群情況。周邊項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)人士訪(fǎng)談 經(jīng)過(guò)對(duì)周邊項(xiàng)目有操盤(pán)經(jīng)歷的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士的訪(fǎng)談，我們可以從中得到專(zhuān)業(yè)人士對(duì)本區(qū)域客戶(hù)的特征的一些判斷。區(qū)域市場(chǎng)

30、其他項(xiàng)目客戶(hù)研究樓盤(pán)名稱(chēng)客戶(hù)年齡凱越中心君庭全市范圍的私企業(yè)主、工商戶(hù)、高級(jí)公務(wù)員以及企事業(yè)單位高級(jí)管理層35-60歲中意寶第懷德橋、勤業(yè)、花園版塊老居民為主，周邊企事業(yè)單位管理層、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民25-45歲香江華庭周邊社區(qū)居民、鐘樓區(qū)的中高收入者、教師、公務(wù)員、私企中高層管理人員30-45歲嘉宏七棠鐘樓區(qū)私企業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員、企事業(yè)單位高級(jí)管理層為主40-60歲朗詩(shī)國(guó)際全市范圍私企業(yè)主、公務(wù)員、外企及新型企業(yè)管理人員、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收入人群30-50歲上書(shū)房清潭區(qū)域老居民、工商戶(hù)、企事業(yè)單位中高階管理層30-40歲格蘭藝堡清潭、花園區(qū)域老居民、小工商戶(hù)、企事業(yè)單位員工25-45歲方圓云山詩(shī)意花園、白

31、云區(qū)域老居民、小工商戶(hù)、企事業(yè)單位員工、凌家塘等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、新常州人25-45歲項(xiàng)目定位周邊樓盤(pán)客戶(hù)特征客戶(hù)普遍關(guān)心居住小區(qū)的品質(zhì)、戶(hù)型結(jié)構(gòu)及功能設(shè)置；對(duì)本區(qū)域有強(qiáng)烈的歸屬感，不太能接受遠(yuǎn)離市中心的置業(yè)；成交客戶(hù)多為周邊區(qū)域的中高收入者，相當(dāng)一部分為周邊區(qū)域公 務(wù)人員及私營(yíng)業(yè)主；置業(yè)目的以改善型為主，也有部分首次置業(yè)及投資型置業(yè)；以三房需求為主，需求特征較為明顯，并且需求有進(jìn)一步拔高的趨勢(shì) 年齡在30-50歲之間；有強(qiáng)烈的財(cái)富意識(shí)，重視家庭生活質(zhì)量；每個(gè)月會(huì)有比較豐厚的固定收入，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，追求品位與格調(diào)生活；項(xiàng)目定位客戶(hù)共性描述全市范圍內(nèi)的投資、婚房置業(yè)者核心客戶(hù)重點(diǎn)客戶(hù)游離客戶(hù)鐘樓區(qū)企事

32、業(yè)單位中高收入實(shí)力階層、教師、公務(wù)員及區(qū)域內(nèi)的私營(yíng)企業(yè)主周邊次新高檔住戶(hù)、相隔不到5公里的凌家塘、鄒區(qū)、西林等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的進(jìn)城型客戶(hù)、周邊區(qū)域部分拆遷戶(hù)項(xiàng)目定位客戶(hù)定位客戶(hù)定位客戶(hù)需求描述置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)于房產(chǎn)具備成熟的判斷力；對(duì)單價(jià)的敏感度較低，但對(duì)“貴得其所”的含義理解透徹；強(qiáng)調(diào)自己的審美觀和價(jià)值觀；重視產(chǎn)品文化內(nèi)涵，具備一定的建筑審美能力；生活品質(zhì)對(duì)于他們不僅是享受與社會(huì)認(rèn)同的體現(xiàn)，更重要的是品位上的滿(mǎn)足,身心的和諧與寧?kù)o 歸結(jié)到最后是一種階層的性格徽征.物質(zhì)層面：注重地段、配套及產(chǎn)品的超值性和舒適性精神層面：對(duì)高品位形象有潛在的需求追求物質(zhì)和精神的雙重享受客戶(hù)一：王先生 40歲，鐘樓區(qū)某局副

33、局長(zhǎng)，三口之家，現(xiàn)住在銀河灣小區(qū)。兒子在五中上學(xué)，一家人習(xí)慣住在這個(gè)片區(qū)。2002年的小區(qū)，當(dāng)初已經(jīng)很高檔了，可現(xiàn)在停車(chē)是個(gè)大問(wèn)題，而且隨著年齡的增大和應(yīng)酬的增多，沒(méi)有電梯的4樓已經(jīng)爬的有點(diǎn)吃力了。很希望在這個(gè)區(qū)域重新買(mǎi)一套三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的電梯房?？蛻?hù)二：李老板 38歲，在凌家塘市場(chǎng)做水產(chǎn)批發(fā)生意，經(jīng)過(guò)多年的奮斗，現(xiàn)在身價(jià)已經(jīng)上千萬(wàn)了。鄉(xiāng)下的房子雖然很大，但是周邊環(huán)境很差，很想到城里買(mǎi)一套房子，房子不能太小，而且家和市場(chǎng)之間來(lái)回一定要方便?？蛻?hù)定位典型客戶(hù)描述2項(xiàng)目整體定位 不適宜規(guī)劃低密度社區(qū)地塊的成本較高：本地塊土地成本起拍價(jià)為580萬(wàn)/畝，容積率為1.5至2.5，若做犧牲容積率低密度產(chǎn)品，

34、勢(shì)必成本更高；地塊規(guī)模較?。罕镜貕K僅55畝，缺乏做低密度社區(qū)的規(guī)模性；項(xiàng)目整體定位思考檔次定位：中高端的品質(zhì)高層住宅項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)型分析凱悅中心 33層精裝修高層、商業(yè)綜合體懷德板塊為高層為主，定位均較為高端，目前在售項(xiàng)目精裝修比例較高中意寶地小高層、28層高層香江華庭小高層、33層高層朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)精裝修小高層、18層高層清潭版塊大都定位中等，各項(xiàng)目均有密度較低的產(chǎn)品嘉宏七棠7層精裝修洋房上書(shū)房聯(lián)排別墅、多層、18層、33層格蘭藝堡6層洋房、33層高層御水華庭18層、25層、33層勤業(yè)板塊供應(yīng)以高層為主，有部分別墅供應(yīng)，其中龍湖龍譽(yù)城別墅銷(xiāo)售情況較好，其余別墅尚未推出高成萊茵3別墅、18層、2

35、6層龍湖龍譽(yù)城別墅、洋房、高層香悅半島別墅、32層高層本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目以高層為主。目前在售項(xiàng)目以精裝修為主，戶(hù)型面積以150M2以上的大戶(hù)型為主。周邊區(qū)域項(xiàng)目有較多的別墅、洋房等低密度產(chǎn)品，面積在200-350M2；本項(xiàng)目須發(fā)揮地段、景觀、品質(zhì)尤其是產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，細(xì)分中高端市場(chǎng)。項(xiàng)目整體定位思考地段 、配套景觀 產(chǎn)品 、品牌懷德路市中心傳統(tǒng)高尚居住板塊，寸土寸金；便捷交通；全齡化生活配套南運(yùn)河一線(xiàn)大美河景荊川公園南運(yùn)河公園符合區(qū)域客戶(hù)功能及品質(zhì)需求的舒適型三房產(chǎn)品榮盛品牌項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)懷德板塊稀缺性一線(xiàn)大美河景高品質(zhì)社區(qū)傳統(tǒng)高尚社區(qū)交通便捷全配套生活舒適的環(huán)境品質(zhì)的生活高附加價(jià)值周邊資源核心優(yōu)勢(shì)客戶(hù)

36、需求項(xiàng)目定位原則與本區(qū)域的整體規(guī)劃和形象相匹配符合項(xiàng)目整體戰(zhàn)略對(duì)應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)群的價(jià)值取向整體項(xiàng)目定位都市貴胄，濱水生活形象定位以18層為主產(chǎn)品定位城市中心上流階層的景致生活區(qū)項(xiàng)目定位發(fā)展定位 地塊分析項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定市場(chǎng)分析發(fā)展戰(zhàn)略宏觀政策分析常州市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶(hù)定位整體發(fā)展定位項(xiàng)目定位規(guī)劃發(fā)展方向界定整體規(guī)劃定位產(chǎn)品定位建議營(yíng)銷(xiāo)組織建議典型案例分析1規(guī)劃定位 充分以景觀與朝向?yàn)閷?dǎo)向，在南向第一排布置150平米以上的大戶(hù)型；在東側(cè)沿河要考慮到觀景效果，設(shè)置觀景陽(yáng)臺(tái)；西側(cè)臨麗豐苑老小區(qū)較近，觀景效果較差，可適當(dāng)布置些90平米左右的小三房；地塊要求商業(yè)須獨(dú)立布置，考慮到住宅的品質(zhì)，及商業(yè)

37、的實(shí)際價(jià)值，可在西南角設(shè)置部分商業(yè)。以18層短進(jìn)深點(diǎn)式為主商業(yè)售樓處規(guī)劃建議本地塊周邊沿懷德路項(xiàng)目以現(xiàn)代為主，立面較為簡(jiǎn)潔?？紤]規(guī)劃部門(mén)可會(huì)對(duì)懷德路沿線(xiàn)建筑風(fēng)格有一致性的要求，所以本地塊建筑風(fēng)格建議立面風(fēng)格應(yīng)盡量簡(jiǎn)練?？紤]的方向有ART DECO與新古典主義。常州房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年來(lái)，凸顯品質(zhì)的新藝術(shù)主義建筑風(fēng)格，即ART DECO建筑風(fēng)格在房地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)用較多，市場(chǎng)運(yùn)用開(kāi)始“泛濫”，要達(dá)到預(yù)期效果導(dǎo)致外立面成本過(guò)高，因此不建議本項(xiàng)目采用該種風(fēng)格.新古典主義風(fēng)格在立面表現(xiàn)上精致不失穩(wěn)重，整體立面干凈利落，品質(zhì)感表現(xiàn)較好，成本更易控制。因此建議本地塊采用新古典主義建筑風(fēng)格。建筑風(fēng)格新古典主義景觀風(fēng)

38、格與建筑風(fēng)格、項(xiàng)目名稱(chēng)完美融合，并充分考慮南運(yùn)河的自然景觀與小區(qū)景觀的和諧。建議小區(qū)景觀規(guī)劃以“兩軸兩帶”來(lái)展開(kāi)。兩軸：以小區(qū)的南北兩條中軸線(xiàn)為中心，自然、勻稱(chēng)地布置小區(qū)內(nèi)部景觀。在各節(jié)點(diǎn)布置有異域情調(diào)的植被、花壇、噴泉、雕塑、小品、水池。兩帶：以自然、親水、觀景、休閑為主題，重點(diǎn)打造南運(yùn)河沿河觀光帶及北側(cè)沿懷德路景觀休閑帶。這是項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的景觀名片。法式園林風(fēng)格景觀風(fēng)格2產(chǎn)品定位 目標(biāo)客戶(hù)主力需求：由于本區(qū)域?yàn)槌Ｖ輦鹘y(tǒng)高端居住區(qū)，客戶(hù)對(duì)戶(hù)型的舒適度要求較高，板塊內(nèi)需求以130 M2左右的三房為主，其次是115 M2左右的三房 及90 M2左右的兩房或小三房。目前板塊供應(yīng)結(jié)構(gòu)：從項(xiàng)目周邊區(qū)域當(dāng)前存量房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，本版塊在售項(xiàng)目以150 M2以上的大戶(hù)型為主，客源基本瞄準(zhǔn)區(qū)域內(nèi)高端客戶(hù)，區(qū)域內(nèi)豪華大戶(hù)型短期內(nèi)供應(yīng)較為充足。細(xì)分市場(chǎng)差異化競(jìng)爭(zhēng)：以區(qū)域客戶(hù)的主力需求為主，適當(dāng)避開(kāi)同區(qū)域項(xiàng)目同質(zhì)化產(chǎn)品；創(chuàng)新產(chǎn)品提高附加值：引入贈(zèng)送面積大、居住舒適的創(chuàng)新戶(hù)型。因此建議本項(xiàng)目萃取區(qū)域中高端客戶(hù)，產(chǎn)品定位以中高端客戶(hù)的改善型需求為主。以130 M2 左右三房為主，輔以少量150 M2以上戶(hù)型。同時(shí)適當(dāng)設(shè)計(jì)部分90 M2左右戶(hù)型，以滿(mǎn)足周邊區(qū)域客戶(hù)