恒聯(lián)地產(chǎn)洛陽新區(qū)項目發(fā)展策劃溝通案(合富輝煌)

恒聯(lián)地產(chǎn)洛陽新區(qū)項目發(fā)展策劃溝通案(合富輝煌)第一頁，共194頁。全國視野本土智慧合力創(chuàng)造財富專業(yè)成就輝煌第二頁，共194頁。項目目前條件并不具備發(fā)展大型城市綜合體如何解決新區(qū)人氣不足和項目大體量商業(yè)的矛盾？如何解決項目期望售價較高與周邊環(huán)境雜亂的矛盾；如何解決項目長遠合理化發(fā)展以及項目首期快速銷售的矛盾？如何達到項目開發(fā)的利潤最大化。項目核心問題第三頁，共194頁。我們怎么樣創(chuàng)造市場，引領(lǐng)市場洛陽城市規(guī)劃及商業(yè)中心特征；項目全案能夠在洛陽承擔一個什么樣的市場角色？洛陽成功項目的特性與共性分析；項目全案業(yè)態(tài)規(guī)劃建議，項目發(fā)展前景展望？項目首期住宅規(guī)劃設(shè)計建議？本案重點內(nèi)容第四頁，共194頁。問鼎中原恒聯(lián)地產(chǎn)定鼎九朝氣勢恢宏第五頁，共194頁。項目特征項目位置項目周邊規(guī)劃項目地塊特性項目定位思考第六頁，共194頁。項目位于洛陽市洛龍區(qū)，洛南新區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。北臨隋唐植物園（規(guī)劃二期），西鄰龍門大道，南距關(guān)林市場2公里，距龍門石窟8公里。西南側(cè)2公里為市政府。目前洛南新區(qū)建設(shè)的重點區(qū)域在龍門大道以西，項目處于新區(qū)的邊緣地帶。項目在城市中的位置第七頁，共194頁。項目北側(cè)為規(guī)劃的隋唐植物園；東側(cè)及南側(cè)將形成綠地、商貿(mào)及辦公的集中區(qū)域；項目西南側(cè)為已建設(shè)的市政府商務(wù)區(qū)及中高檔居住區(qū)；項目周邊規(guī)劃項目東南西北四面將逐漸形成旅游商貿(mào)區(qū)及中高檔居住區(qū)，因此項目未來擁有成為區(qū)域中心的地域基礎(chǔ)。第八頁，共194頁。項目地塊特性項目地塊包括商業(yè)金融、住宅、教育、綠地及景觀河，總規(guī)模上千畝，商、住用地合計700余畝，為新區(qū)屈指可數(shù)的綜合性大盤。第九頁，共194頁。項目周邊環(huán)境項目周邊目前環(huán)境雜亂，居住氛圍不濃厚，配套不齊全，目前無法支撐高端住宅及大型賣場。第十頁，共194頁。項目定位思考項目處于城市未來發(fā)展的方向上，但目前客戶及城市地域條件尚達不到支撐新區(qū)開發(fā)近40萬商業(yè)金融項目。

故而，我們認為：項目規(guī)劃應(yīng)基于對地塊及城市規(guī)劃的充分理解之上，結(jié)合城市的定位與區(qū)域資源的特性，賦予其超越競爭的規(guī)劃想象力，才可能使項目成功運營，并成功推動城市的發(fā)展。第十一頁，共194頁。國色天香

——洛陽市場的物理特色第十二頁，共194頁。項目宏觀背景研究分析洛陽概況洛陽城市經(jīng)濟背景洛陽城市規(guī)劃研究洛陽樓市宏觀分析第十三頁，共194頁。洛陽歷史悠久城市簡介：洛陽歷史洛陽因地處洛水之陽而得名，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城；以洛陽為中心的河洛地區(qū)是華夏文明的重要發(fā)祥地；中國古代伏羲、女媧、黃帝、唐堯、虞舜、夏禹等神話，多傳于此；夏太康遷都斟，商湯定都西毫；武王伐紂，八百諸候會孟津；周公輔政，遷九鼎于洛邑。平王東遷，高祖都洛，光武中興，魏晉相禪，孝文改制，隋唐盛世，后梁唐晉,相因相襲,共十三個王朝；漢魏以后，洛陽逐漸成為國際大都市，隋唐時人口百萬，四方納貢，百國來朝，盛極一時。洛陽第十四頁，共194頁。城市簡介：洛陽經(jīng)濟洛陽科技實力雄厚，是中國重要的工業(yè)基地；大中型骨干工業(yè)企業(yè)集中，是洛陽的一大特色；從1983年起，洛陽人以花為媒，廣交朋友，文化搭臺，經(jīng)貿(mào)、旅游唱戲，成功舉辦了26屆洛陽牡丹花會，取得了良好的經(jīng)濟和社會效益，成為河南省對外開放的重要窗口和全國四大名會之一；洛陽位于豫西山區(qū)，東臨嵩岳，西依秦嶺，南望伏牛，北靠太行，地形、地貌復(fù)雜多變，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞溫泉、原始森林等風景名勝。第十五頁，共194頁。城市主要職能洛陽城市定位國家歷史文化名城；河南省副中心城市；著名旅游城市；重要的裝備制造業(yè)、原材料、能源生產(chǎn)基地；科研開發(fā)基地，中西部區(qū)域物流樞紐。第十六頁，共194頁。項目宏觀背景研究分析洛陽概況洛陽城市經(jīng)濟背景洛陽城市規(guī)劃研究洛陽商業(yè)及樓市分析第十七頁，共194頁。洛陽經(jīng)濟發(fā)展水平、人民生活水平快速提高；但居民住房水平相對滯后；洛陽房地產(chǎn)市場尚有一定發(fā)展空間，潛在需求有待釋放。洛陽宏觀經(jīng)濟背景2008年數(shù)據(jù)增長率備注GDP（億元）1919.614.4%城市GDP達到一定高度,但城市固定資產(chǎn)投入與同等城市相比相對不足固定資產(chǎn)投資（億元）1105.531.3%人均GDP（美元）433429.53%人均GDP達到較高水平，但與人均可支配收入增速不匹配人均可支配收入(元)146728.0%城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額（億元）840.320.89%城市居民儲蓄能力高速提升，居民購買大型消費品的能力較強，但消費觀念有待引導(dǎo)07年末城市居民人均住房使用面積(m2)26.44.76%根據(jù)政府住房規(guī)劃，2012年人均住房面積達到31㎡,有較大的提升空間第十八頁，共194頁。洛陽城市經(jīng)濟發(fā)展水平城市武漢石家莊西安鄭州洛陽合肥濟南GDP（億元）39602770

2190300419191664.843017增幅15.10%11%15.60%12.50%14.40%17.2%

13%全國排名13253622434921中原城市群鄭州洛陽許昌平頂山焦作新鄉(xiāng)開封漯河濟源GDP（億元）30041919105010501031886695550227中原城市群2008年GDP比較一覽表數(shù)據(jù)來源：河南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源：中國城市排名網(wǎng)洛陽與其它城市2008年GDP比較一覽表洛陽經(jīng)濟水平與華中各省會城市相比處于中下水平，但差距較小；洛陽經(jīng)濟水平在中原城市群中處于領(lǐng)頭羊的地位。第十九頁，共194頁。洛陽經(jīng)濟實力強，加速增長，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟環(huán)境。經(jīng)濟指標1：GDPGDP保持10%以上的加速增長態(tài)勢，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的經(jīng)濟環(huán)境；08年受金融危機影響，增幅放緩。數(shù)據(jù)來源:l洛陽市統(tǒng)計年鑒第二十頁，共194頁。固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，城市建設(shè)力度較大，但與周邊城市相比有很大的漲幅空間。經(jīng)濟指標2：固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：洛陽市統(tǒng)計年鑒2008年洛陽周邊城市固定資產(chǎn)投資一覽表(單位:億元)城市武漢石家莊西安鄭州洛陽合肥濟南固定資產(chǎn)投資2252.0517271906.191772.71105.51838.641415.3固定資產(chǎn)投資/GDP56.87%60.84%87.04%59.01%57.59%110.44%46.90%固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，固定資產(chǎn)投資占每年GDP的比例加速提高，城市建設(shè)力度增大；與周邊主要城市相比，洛陽固定資產(chǎn)投資最低，增長速度下滑，有較大的提升空間。第二十一頁，共194頁。經(jīng)濟指標3：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第二產(chǎn)業(yè)增長迅速，占絕對主導(dǎo)主導(dǎo)地位，屬于典型的工業(yè)城市；洛陽第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，將來有較大的發(fā)展空間。發(fā)展目標：加快產(chǎn)業(yè)集聚，合理布局城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，促進一、二、三產(chǎn)業(yè)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展?！堵尻柺谐鞘锌傮w規(guī)劃（2008-2020）》數(shù)據(jù)來源：洛陽市統(tǒng)計年鑒第二十二頁，共194頁。經(jīng)濟指標4：人均GDP從2005年人均生產(chǎn)總值突破17000元，高于全國、全省平均水平；

08年洛陽人均GDP高達4334美元，根據(jù)國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展期。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期

快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期緩慢發(fā)展期第二十三頁，共194頁。指標5：人均可支配收入數(shù)據(jù)來源：洛陽市統(tǒng)計年鑒2008年洛陽周邊城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入一覽表數(shù)據(jù)來源：各大城市統(tǒng)計公報城市武漢石家莊西安鄭州洛陽合肥濟南城市居民人均可支配收入(單位:元)16712.44150621520713692146721559120802同比增長16.40%14.10%13.30%15.80%8.00%16.10%15.50%洛陽城市居民人均可支配收入保持小幅增長的態(tài)勢，城市居民消費能力逐漸增強；該項指標在中處于華中省會城市相比處于中等偏下水平，但與多個城市基本相當。第二十四頁，共194頁。指標6：社會消費品總額社會消費品零售總額受GDP高速增長帶動，04-08年保持10%以上增幅加速增長；尤其是06年以來,增幅保持在15%以上,洛陽市民消費能力顯著提高。數(shù)據(jù)來源：洛陽市統(tǒng)計年鑒第二十五頁，共194頁。指標7：消費支出洛陽城市市民消費支出與可支配收入的比例逐步降低，人民生活水平提升；城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額穩(wěn)步增長，為市民購買大型消費品奠定了堅實的基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)來源：洛陽市統(tǒng)計年鑒第二十六頁，共194頁。洛陽市2008年恩格爾系數(shù)為34.3%，住房支出占總支出10.16%，兩者嚴重不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)發(fā)展未能跟上經(jīng)濟水平；2006年，洛陽城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米，低于全國平均數(shù)據(jù)28平方米。指標8：住房支出比重恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準生活水平恩格爾系數(shù)（%）住房支出比重（%）溫飽型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”平均投資僅占10％左右，發(fā)達國家一般達到25％。洛陽市2007年經(jīng)濟數(shù)據(jù)恩格爾系數(shù)（％）34.3%住房支出10.16%城鎮(zhèn)居民人均住房面積（m2）26.4數(shù)據(jù)來源：洛陽市統(tǒng)計年鑒第二十七頁，共194頁。小結(jié)項目宏觀經(jīng)濟背景研究洛陽歷史悠久，文化底蘊豐富；洛陽經(jīng)濟水平較好，與華中省會城市相比差距不大；洛陽屬于典型的工業(yè)城市，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿^大；洛陽居民消費力較強，擁有地產(chǎn)良好發(fā)展的基礎(chǔ)；洛陽固定資產(chǎn)投資比例不高，樓市發(fā)展滯后于經(jīng)濟發(fā)展；第二十八頁，共194頁。洛陽宏觀背景研究分析洛陽概況洛陽城市經(jīng)濟背景洛陽城市規(guī)劃研究洛陽商業(yè)及樓市分析第二十九頁，共194頁。城市規(guī)模發(fā)展中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模：至2010年，中心城區(qū)建設(shè)用地203平方公里，人均建設(shè)用地約99平方米；至2020年，中心城區(qū)建設(shè)用地294.9平方公里，人均建設(shè)用地98.3平方米。中心城區(qū)城市人口規(guī)模：至2010年，中心城區(qū)城市人口205萬人，其中暫住人口46萬人；至2020年，中心城區(qū)城市人口300萬人，其中暫住人口82萬人；發(fā)展意義：城市框架的拉大將有助于洛南新區(qū)的完善以及與老城區(qū)的融合。而大量的新增人口將為房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的驅(qū)動作用。市區(qū)第三十頁，共194頁。城市空間結(jié)構(gòu)分片組團式的用地布局結(jié)構(gòu)：規(guī)劃“一主兩副”的復(fù)合型城市中心；各片區(qū)、組團的功能結(jié)構(gòu)相對完整，組團與片區(qū)之間通過快速交通走廊連接；“五區(qū)一團”的城市分區(qū)結(jié)構(gòu)：“五區(qū)”由洛河北岸的澗東分區(qū)、道北分區(qū)、澗西－高新分區(qū)和洛南分區(qū)、伊南分區(qū)組成；“一團”為黃河沿岸的飛地吉利組團。項目位于未來城市中心區(qū)域，發(fā)展前景良好。★第三十一頁，共194頁。城市整體生態(tài)格局南側(cè)的龍門山－香山和北側(cè)的邙山、黃河構(gòu)成城市的南北自然生態(tài)屏障；周山－洛河－伊洛河間的大型生態(tài)綠色開敞空間自西向東貫穿城市中部；澗河、瀍河等南北向綠色通廊將東西向帶形綠色空間串接。旅游城市的定位及良好的規(guī)劃使洛陽整體形成網(wǎng)絡(luò)狀的城市山水格局?！锏谌摚?94頁。綜合交通規(guī)劃交通基礎(chǔ)設(shè)施投資應(yīng)向公共交通建設(shè)傾斜，充分體現(xiàn)公共交通優(yōu)先發(fā)展的策略。公交出行比例達到30％，95%以上的居民單程出行時間不超過40分鐘；60%以上的居民單程出行時間不超過25分鐘。積極發(fā)展快速公交網(wǎng)絡(luò)，建立城市從橫快速交通網(wǎng)絡(luò)。項目處于快速公交路網(wǎng)包圍之中，未來交通發(fā)展前景較好?！锏谌?，共194頁。未來10年內(nèi)區(qū)域都是城市發(fā)展的重點。洛陽城市發(fā)展時序近期建設(shè)重點（2010年）：完善洛南分區(qū)功能，培育洛南分區(qū)的生活服務(wù)職能，洛陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)向商貿(mào)居住開發(fā)。中期發(fā)展（2015年）:城市向北擴展，基本建成道北新區(qū)；擴大澗西-高新片區(qū)規(guī)模；改造瀍河?xùn)|部地區(qū)。完善洛南的空間結(jié)構(gòu)。遠期發(fā)展（2020年）:將澗西中心提升為城市商貿(mào)服務(wù)中心，加強澗西的商業(yè)職能。西工區(qū)重點在于歷史展示，建成旅游服務(wù)、文化展示中心。伊南地區(qū)建設(shè)居住生活服務(wù)設(shè)施，由工業(yè)區(qū)向工業(yè)主導(dǎo)的綜合型新區(qū)轉(zhuǎn)變。洛南地區(qū)重點強化商務(wù)功能，建成洛陽區(qū)域服務(wù)的重要載體。

第三十四頁，共194頁。城市規(guī)劃研究洛陽城區(qū)框架將在未來10年獲得較大程度的拉大；洛陽城區(qū)發(fā)展較為注重綠地和山水格局；洛陽將大力發(fā)展城市綠地、公交等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)施，新城區(qū)配套將不斷完善；洛陽將有步驟的逐步發(fā)展，項目區(qū)域?qū)⑹俏磥沓鞘邪l(fā)展的重點。項目的發(fā)展處于洛陽城市發(fā)展的中心城區(qū)，屬于城市集中綠地、快速交通、城市新居住區(qū)發(fā)展的重點區(qū)域，未來發(fā)展前景可觀。第三十五頁，共194頁。洛陽宏觀樓市研究分析洛陽概況洛陽城市經(jīng)濟背景洛陽城市規(guī)劃研究洛陽樓市及商業(yè)分析第三十六頁，共194頁。洛陽樓市竣工面積逐年增加，銷售量也逐年增加，樓市發(fā)展較為健康。2007年洛陽全年銷量達400余萬㎡，城市消費力巨大；2008年洛陽受經(jīng)濟危機影響較大，說明洛陽樓市消化以改善需求為主。洛陽樓市供銷分析數(shù)據(jù)包含二手房成交數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于洛陽統(tǒng)計年鑒。第三十七頁，共194頁。洛陽價格相比于整體呈現(xiàn)上升態(tài)勢，但上升幅度相對較小。洛陽樓市目前均價約3300元/㎡，遠低于與其經(jīng)濟水平相當?shù)暮戏省⑽靼驳瘸鞘?；洛陽房價仍有較大的增長空間。洛陽樓市價格走勢分析2009年2—12月商品住宅銷售價格走勢第三十八頁，共194頁。洛陽樓市在2009年呈現(xiàn)回暖態(tài)勢；洛陽樓市供銷一直保持較為平衡的態(tài)勢。2009年洛陽樓市走勢數(shù)據(jù)來源：洛陽房產(chǎn)網(wǎng)，數(shù)據(jù)滯后1月左右2009年洛陽3——12月商業(yè)供銷情況第三十九頁，共194頁。未來三年洛陽市住宅實施年計劃約347萬公頃，相比08、09年明顯增加；洛陽市住宅建設(shè)計劃年份普通商品房經(jīng)濟適用房廉租住房合計套型面積小于90㎡2008201131252.5228.52009335232233.2361.22010352242213.13762011348219211.8370.8201234223519.52363.5總計1578105919.512.51700

洛陽市2008至2012年住宅用地年度實施計劃單位：公頃洛陽市2008至2012年住宅用地年度實施計劃單位：公頃第四十頁，共194頁。未來洛陽住房建設(shè)將以存量土地改造為主；澗西區(qū)、瀍河區(qū)將會是未來土地供應(yīng)的重點區(qū)域；項目所在的老城區(qū)土地供應(yīng)量較??；洛陽市住宅用地規(guī)劃

2008--2012年用地投放布局表單位：公頃

瀍河區(qū)老城區(qū)西工區(qū)澗西區(qū)洛龍區(qū)吉利區(qū)總計新增土地50437018020300存量土地城中村改造1051080510195

900舊城改/p>

500小計2607221366019501400合計310115220660375201700第四十一頁，共194頁。洛陽樓市小結(jié)及預(yù)測洛陽樓市的熱點區(qū)域集中在新區(qū)和澗西等區(qū)域；洛陽樓市基礎(chǔ)扎實，但發(fā)展相對緩慢；未來發(fā)展預(yù)測洛陽樓市未來幾年供應(yīng)充足，市場競爭將更加激烈；洛陽樓市未來供應(yīng)中，瀍河區(qū)將異軍突起；城中村改造等老城區(qū)的改造將吸引大批的城市客戶，項目發(fā)展需從其他層面著手。第四十二頁，共194頁?？偨Y(jié)洛陽宏觀樓市研究分析洛陽城市經(jīng)濟基礎(chǔ)牢固，居民消費力較高，樓市發(fā)展基礎(chǔ)較好；洛陽樓市發(fā)展相對落后，未來發(fā)展?jié)摿^大；洛陽未來幾年市場供應(yīng)較大，樓市將平穩(wěn)發(fā)展；洛陽樓市未來發(fā)展將出現(xiàn)新興區(qū)域和老城改造結(jié)合的局面。第四十三頁，共194頁。洛陽商業(yè)現(xiàn)狀特征分析目前洛陽市80%以上的居民仍居住在洛河以北，傳統(tǒng)的西工區(qū)商業(yè)中心（王城廣場附近王府井區(qū)域）及逐漸形成的澗西商業(yè)中心（西苑公園及牡丹廣場附近）仍是市民商業(yè)購物的重要選擇。但相對來說，洛陽商業(yè)相對較散，老城、西工、澗西各具特色，這也為新區(qū)商業(yè)發(fā)展帶來一定契機。第四十四頁，共194頁。項目定位洛陽商業(yè)MALL參考商業(yè)定位解析項目商業(yè)定位項目住宅定位全案定位集開發(fā)第四十五頁，共194頁。未曾領(lǐng)略洛陽在此何以代言洛陽國際化未來第四十六頁，共194頁。寶龍城市廣場是寶龍集團房地產(chǎn)業(yè)的核心品牌，寶龍集團先后在全國十余個城市開發(fā)建設(shè)了寶龍城市廣場。寶龍城市廣場涵蓋購物、休閑、游樂、娛樂、旅游、餐飲、運動、文化、商務(wù)九大功能于一體，是一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式。洛陽寶龍城市廣場訴求點：寶龍就是商業(yè)中心洛陽寶龍城市廣場位于洛陽新區(qū)，北倚開元大道、洛龍區(qū)政府，南臨牡丹大道，西望亞洲最大的音樂噴泉，東接百年商業(yè)圣地關(guān)林批發(fā)市場，占地533畝，總建筑面積超100萬平方米。第四十七頁，共194頁。洛陽寶龍城市廣場洛陽寶龍城市廣場規(guī)劃建設(shè)五大主題區(qū)：ShoppingMall超級商業(yè)中心、lifestlyle休閑游樂水街、國際批發(fā)中心、專業(yè)市場、CBD住宅。ShoppingMall超級商業(yè)中心：未動，一站式消費多功能綜合性大型商用物業(yè)，集旅游、購物、休閑、娛樂、等各種商業(yè)功能于一體。lifestlyle休閑游樂水街：游樂場國際批發(fā)中心：項目一期，近25萬平米，以服裝、小商品、茶葉等服裝批發(fā)為主專業(yè)市場：五金等專業(yè)市場，擬引進品牌商家CBD住宅：歐式新古典建筑第四十八頁，共194頁。洛陽寶龍城市廣場因項目批發(fā)市場及專業(yè)市場比例過大，且為其首期啟動項目，致使項目商業(yè)檔次向中低端發(fā)展。因項目商業(yè)比例過大及商住區(qū)分不明顯，導(dǎo)致項目住宅無法體現(xiàn)高端性。因其商業(yè)體量較大，因此建議項目商業(yè)定位實現(xiàn)與其錯位競爭。簡析：項目緊鄰關(guān)林市場，雖周邊商業(yè)氛圍不濃厚，但可延續(xù)性較強。寶龍城市廣場以高標準規(guī)劃、高定位調(diào)性入市。第四十九頁，共194頁。泉舜財富廣場洛陽泉舜財富中心總占地面積約417.6畝，規(guī)劃建筑面積118萬平方米，是集商業(yè)、辦公、居住為一體的復(fù)合型地產(chǎn)項目。7000多平方米的社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施，1.6萬平方米的高標準中庭景觀，3000席地上地下停車場，22棟湖濱花園式住宅建筑，18萬平方米的購物中心，集大型百貨店、超市、餐廳、酒吧、水上樂園、電影院、銀行、郵局等于一體。第五十頁，共194頁。作為泉舜集團在新區(qū)中心區(qū)投巨資開發(fā)的項目，泉舜財富中心工程進展順利。近期，二期住宅樓、五星級酒店、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等項目相繼啟動，意味著這個占地418畝的大型城市綜合體項目全面啟動。泉舜財富廣場據(jù)悉，世界500強之一的豪生國際酒店集團有意與泉舜集團進行全方位合作，打造一個五星級酒店。泉舜集團還聯(lián)手國際頂級建筑設(shè)計公司——美國LLA公司，為酒店、商場、寫字樓等進行規(guī)劃設(shè)計。泉舜財富中心的商業(yè)體主要在于商務(wù)、休閑及超市購物，商務(wù)及生活配套味道更濃，娛樂性不足，項目可在此方面實現(xiàn)與其差異化。第五十一頁，共194頁。洛陽萬達廣場位于澗西商圈的核心區(qū)域。地處洛陽市亞世廣場，澗西區(qū)核心地塊，與五星級華陽酒店毗鄰；東至珠江路，南至遼寧路，西至麗新路，北至洛陽少年文化中心，地理位置十分優(yōu)越。洛陽萬達廣場洛陽萬達廣場占地48畝，總建筑面積約為11萬平方米。目前，已全面引進萬千百貨、萬達國際影城、永樂生活電器、大歌星KTV、大玩家超樂場、華潤萬家大型綜合連鎖超市等國內(nèi)外一流主力商家。萬達廣場集時尚、購物、休閑、娛樂、美食于一體，結(jié)合其周邊豐富的客戶群，項目運營十分成功。第五十二頁，共194頁。一層是名品匯。二層是潮流街；三層是美食坊；萬達廣場的戰(zhàn)略合作商家如：麥當勞、DQ、永和豆?jié){、金韓宮、屈臣氏等將滿足消費者的高端需求。靚麗的室內(nèi)商業(yè)步行街，引領(lǐng)國際時尚，體驗繁華精髓。室內(nèi)步行街全長193米，長廊一至三層一覽無余，與六大主力店融會貫通，是萬達廣場的樞紐與核心，400平方米陽光中庭設(shè)置透光穹頂，使步行街四季如春。萬達廣場地段及客戶的優(yōu)勢無可復(fù)制，其意在打造一個城市標志商業(yè)、服務(wù)洛陽市民。而本案處于新區(qū)發(fā)展中心，可更多的融入一些旅游、娛樂和商務(wù)元素，以服務(wù)洛陽市民及洛陽游客。洛陽萬達廣場第五十三頁，共194頁。項目定位洛陽商業(yè)MALL參考項目商業(yè)定位解析項目商業(yè)定位項目住宅定位全案定位集開發(fā)第五十四頁，共194頁。本項目可建近40萬方商業(yè)，80余萬方住宅，與目前洛陽額大型城市綜合（如：寶龍、泉舜、升龍等）相比，規(guī)模相差不大規(guī)模因素外在資源配套資源發(fā)展?jié)摿椖繐碛泄珗@、河景及隋唐植物園（后期）等資源，但同時發(fā)現(xiàn)洛陽各項目均擁有獨特的優(yōu)勢資源。項目周邊商業(yè)氛圍缺乏，商務(wù)市場尚未完全體現(xiàn)，且居住氛圍不濃厚。相比于其他綜合體項目配套及人氣略差。從城市發(fā)展來看，各綜合體均具備成為區(qū)域甚至城市中心的基礎(chǔ)，關(guān)鍵在于企業(yè)的運營水準及企業(yè)實力。項目定位思考第五十五頁，共194頁。城市發(fā)展規(guī)律目前洛陽新興商務(wù)區(qū)剛剛度過起步區(qū)，逐步步入初步發(fā)展期，未來幾年商業(yè)及商務(wù)價值將不斷體現(xiàn)。第五十六頁，共194頁。綜合體發(fā)展的五種模式綜合體的發(fā)展規(guī)律第五十七頁，共194頁。不同類型物業(yè)在綜合體中承擔的功能綜合體的發(fā)展規(guī)律第五十八頁，共194頁。各種物業(yè)類型之間的相互影響綜合體的發(fā)展規(guī)律第五十九頁，共194頁。開發(fā)時序與物業(yè)價值最大化的關(guān)系綜合體的發(fā)展規(guī)律第六十頁，共194頁。影響綜合體構(gòu)成的主要因素：區(qū)域?qū)傩?、環(huán)境資源、開發(fā)目標綜合體的發(fā)展規(guī)律主要因素主題商業(yè)賣場寫字樓酒店公寓區(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)需求★★★★★★★★★★★★★★★★商務(wù)需求★★★★★★★★★★★★★★★★旅游資源★★★★★★★★★★★★★★環(huán)境資源自然資源★★★★★★★★★★★★★★★產(chǎn)業(yè)資源★★★★★★★★★★★★★★人流資源★★★★★★★★★★★開發(fā)目標租（持有）★★★★★★——★★★★——售（回款）★★——★★——★★從本案的資源及未來發(fā)展特點看，項目適宜開發(fā)主題商業(yè)、酒店、公寓產(chǎn)品，賣場及寫字樓目前市場支撐不明顯。第六十一頁，共194頁。主要綜合體模式的內(nèi)外因驅(qū)動因素比較模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線較大的規(guī)模――建筑面積20萬㎡以上客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐――已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關(guān)簇群/未來商務(wù)核心區(qū)地理位置――不遠離城市核心區(qū)交通可達性——主干道沿線客戶支持――商務(wù)客戶地理位置――區(qū)域中心交通可達性強/主干道沿線區(qū)域產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，功能的缺乏；人流及商業(yè)氣氛內(nèi)因強制性的視覺沖擊――超高層/建筑群高水準規(guī)劃設(shè)計――各功能共融不互擾功能化體系――五星級酒店/甲級寫字樓/高檔/中高檔購物中心/頂級酒店式/服務(wù)式公寓開發(fā)商強勁的實力和豐富的經(jīng)驗專業(yè)的管理團隊――物業(yè)管理/經(jīng)營管理強制性的視覺沖擊――超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系——寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善――商場、公寓定位差異化――通過提供頂級差異化服務(wù)而非直面競爭建立其核心地位功能化體系――五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟實力配套設(shè)施――頂級商場明確定位――大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/…獨具特色――建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/…功能化體系――商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團隊規(guī)劃設(shè)計/經(jīng)營管理綜合體的發(fā)展規(guī)律第六十二頁，共194頁。1、洛陽的城市定位為旅游城市，省副中心城市；2、本區(qū)域的功能定位為旅游、休閑、商務(wù)、居住等；3、未來快速交通系統(tǒng)的建設(shè)接近了區(qū)域與老城中心的聯(lián)系，擴大了區(qū)域的客戶輻射范圍；4、一個新的功能區(qū)的發(fā)展周期一般都要經(jīng)過起步期、初步發(fā)展期、快速發(fā)展期與成熟期。一般每個階段均需要4-6年；5、新區(qū)物業(yè)的一般發(fā)展規(guī)律為：居住——商務(wù)——商業(yè)；其中公寓一般在后期出現(xiàn)，商業(yè)在成熟期出現(xiàn)，酒店及主題商業(yè)一般在初期與成長期均有發(fā)展。綜合體研究綜合體的發(fā)展規(guī)律第六十三頁，共194頁。綜合體研究對本案的影響與借鑒本區(qū)域作為新興商務(wù)區(qū)，住宅市場先于商業(yè)商務(wù)進入快速發(fā)展階段，而商務(wù)市場則剛剛進入起步期，從規(guī)律上看需要5年左右的市場培育期方能相對成熟；根據(jù)項目資源及各商業(yè)商務(wù)產(chǎn)品特點，項目適宜開發(fā)主題性商業(yè)、酒店及公寓產(chǎn)品。本項目商業(yè)體量較大，未來需要大型賣場的支撐；在開發(fā)秩序上，建議本項目遵循主題驅(qū)動——居住——商務(wù)——商業(yè)規(guī)律，從而實現(xiàn)各物業(yè)形態(tài)的價值最大化；綜合體的發(fā)展規(guī)律第六十四頁，共194頁。項目定位洛陽商業(yè)MALL參考項目商業(yè)定位解析項目商業(yè)定位項目住宅定位第六十五頁，共194頁。魚跳龍門河洛圣地光耀汗青群星燦爛文韜武功第六十六頁，共194頁。商業(yè)地產(chǎn)的模式能否成功關(guān)鍵點在于項目位置、周邊的人群客戶以及未來發(fā)展規(guī)劃；首先，項目的位置決定了土地的價值和屬性，成為商業(yè)模式定位的最主要因素；其次，周邊的人群或者客戶，是未來商業(yè)經(jīng)營的衣食父母，沒有客戶的光顧消費，再好的設(shè)計物業(yè)，也沒有實現(xiàn)價值的可能；再次，項目區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃，成為項目未來持續(xù)升值或者商業(yè)物業(yè)持續(xù)經(jīng)營價值的保障，區(qū)域未來規(guī)劃對商業(yè)影響很大的話，大概此項目也沒啥前途；最后，商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計規(guī)劃、經(jīng)營模式選擇、盈利模式選擇和市場判斷，啟動策略和經(jīng)營策略，是非常關(guān)鍵的因素，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營周期較長，必須要做好前期的商業(yè)氛圍的培養(yǎng)，既需要資金，有需要時間。商業(yè)定位依據(jù)第六十七頁，共194頁。商業(yè)中心與房地產(chǎn)相輔相成，與周邊居住環(huán)境相互依賴、相互依托，這在我國表現(xiàn)明顯。數(shù)據(jù)顯示，10萬平方米的Mall，周圍需要50萬人口的購買力來支撐。上海正大廣場在開業(yè)啟動之初只啟動了30%的功能，2005年的招鋪率也才達到83%，而且其中真正開始運營的只有53%，還有30%在裝修。上海正大廣場位于陸家嘴、居住區(qū)還不成熟，最初只能靠易初蓮花來吸引客流，這是它難以盈利的主要原因之一。上海的8家Mall中，盈利的很少，上海友誼南方商城是其中一家。據(jù)該商城對外公布，有77%的消費者來自周圍社區(qū)。我們選取一二三線城市類似的典型商業(yè)體定位作為項目商業(yè)定位的參考，希望能夠從中找到規(guī)律及靈感。商業(yè)定位第六十八頁，共194頁。建筑面積：18.8萬平米商業(yè)定位：完整及協(xié)同的體驗，包括購物、休閑、餐飲及娛樂開發(fā)理念：全新的建筑形態(tài)、全新的消費環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合商業(yè)形態(tài)：4家主力店+店中店華潤萬象城深圳都市文化品位且富有個性的主題購物中心

第六十九頁，共194頁。華潤萬象城商業(yè)規(guī)劃設(shè)計將“萬象城”作為一個獨立的建筑主體進行設(shè)計，完全站在購物的角度進行規(guī)劃和設(shè)計，給予其設(shè)計規(guī)劃的較大自由空間。平面動線設(shè)計流暢，在立體動線設(shè)計上從多個樓層直接導(dǎo)入人流；立體動線設(shè)計減少了樓層之間的租金差距；出租空間呈現(xiàn)“兩高”特色：層高高（5.6米至6.8米不等）、實用率高（達60％），方正實用；88部電扶梯與直梯縱橫交錯，購物非常方便；店鋪的可視性與通達性強；公共區(qū)域的空間舒適、色彩和諧；巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光；體現(xiàn)自然化、人性化，無障礙設(shè)計給殘疾人購物提供了方便；女性洗手間配置高出國家標準的兩倍。第七十頁，共194頁。華潤萬象城負一層主力店：華潤萬家超市CITYVALUE超級廣場主力店采取錯位經(jīng)營方式，走時尚路線，推特色商品，建設(shè)一個以進口商品為特色的新概念超市，避免商品組合與競爭對手同質(zhì)化；第七十一頁，共194頁。1-3層主力店：Réel時尚生活百貨（2萬平米）首次進入中國內(nèi)地的百貨公司，深圳百貨真正市場細分，開創(chuàng)了個性化女性消費環(huán)境。它的購物環(huán)境、商品組合和服務(wù)極具個性化；華潤萬象城第七十二頁，共194頁。4層主力店：嘉禾電影城、真冰滑冰場5F主力店：大型餐飲華潤萬象城華潤萬象城的成功在于其高端的定位制造的市場的稀缺，且開發(fā)商的實力運營使商業(yè)能夠保持良好的運營。第七十三頁，共194頁。合肥首座“都市摩爾商城”（SHOPPING-MALL）的出現(xiàn)，使這座城市的全新的生活方式的體系性營造得以全面初成。從居住到休閑，從購物到娛玩，從室內(nèi)到戶外，從身體到心境將產(chǎn)生一種體系圓成的變化。這種變化是開放的，向著未來，向世界。主要經(jīng)濟技術(shù)指標：總占地面積：26903M2總建筑面積：158438M2商場面積：61983M2住宅面積：77000M2地下層面積：19455M2合肥元一購物廣場第七十四頁，共194頁。首創(chuàng)合肥綜合體場四大功能組團

第一組團：量販超市。數(shù)千廠家，萬類商品，滿足各類人群的日常生活需求。

第二組團：名店中心。匯集國內(nèi)外數(shù)百家知名品牌的旗艦店、專賣店，涵納最前衛(wèi)的流行時尚商品。

第三組團：情趣世界。多種菜系、多國風味的特色餐飲；男女老少各有其趣的休閑場所；追蹤流行時尚的娛樂天地。第四組團：星級酒店——五星級希爾頓酒店合肥元一購物廣場第七十五頁，共194頁。合肥元一購物廣場啟示：合肥首座具有旅游特征的商城現(xiàn)代的城市，應(yīng)該是多功能的城市。提倡什么東西都可以變成旅游資源。不見得非得有好山好水或者有名勝古跡，才有旅游資源。如果從旅游者的角度來說，更吸引他們的也不完全是好山好水，或是名勝古跡，更吸引人的可能是城市本身。所以，任何東西，只要它對旅游者構(gòu)成吸引力，能夠吸引旅游者前來，能夠在這里消費，形成城市發(fā)展的一個推動力，這就是旅游資源。旅游資源的廣延性，使城市的旅游中心這種功能，在發(fā)展的過程中會越來越強化。另一方面，城市的發(fā)展，市民對休閑的要求越來越普遍。休閑要求的普遍性，使城市的旅游中心的功能也需要進一步發(fā)揮。元一集團深諳城市旅游的發(fā)展趨勢，在元一時代廣場的商業(yè)規(guī)劃上，他們首先不是直撲商業(yè)本身而是直面生活方式的未來變化。當他將“生活空間”移植進商場的時候，當他將購物、餐飲、休閑、娛樂集于一體的時候，就呈現(xiàn)出真正的具有旅游特征的商城，也就注定了在合肥商業(yè)領(lǐng)域?qū)⒕哂袆潟r代的意義。第七十六頁，共194頁。佛山保利水城項目地處廣佛交界處，起始既難吸引廣州消費，也難改變佛山人外出大宗消費的習(xí)慣，地里位置較為尷尬；周邊居住社區(qū)過少，缺乏穩(wěn)定的消費基礎(chǔ)；四周交通干線來往車輛較少，人氣不旺；保利集團以廣佛一體化及休閑、娛樂水世界打造出了特色的休閑購物中心。第七十七頁，共194頁。華南最大水景購物中心-保利水城，總面積40萬平方米，其中東廣場建筑面積16萬平方米，集購物、餐飲、美容美發(fā)為一體，提供全新的一站式購物休閑新體驗。保利水城擁有佛山第一家超五星級的電影院、第一家環(huán)保真冰溜冰場、第一家“奇幻島”主題室內(nèi)嘉年華、第一家吉之島GMS旗艦店。保利水城超豪華的商戶陣容，為消費者提供頂級的購物選擇。此外，保利購物中心還設(shè)有非常完善的配套設(shè)施，包括設(shè)有1200個地下停車位、的士站、公交站。靈活、完善的設(shè)施，使保利水城成為廣佛知名的購物與休閑匯聚點。佛山保利水城第七十八頁，共194頁。新華南MALL·生活城，匯集了眾多國際國內(nèi)著名品牌商家，聯(lián)袂打造一個集購物、娛樂、餐飲、商務(wù)、辦公、家居、休閑、旅游等為一體的國際化“新都市主義”生活街區(qū)。

在新華南MALL·生活城，到處徜徉著濃郁的異域風情：陽光激情的南加州海岸、清朗明媚的阿姆斯特丹、感性美麗的加勒比海岸，以及威尼斯城和巴洛克風格建筑，這里矗立著來自異國的柱廊，演繹著異域城市的情緒，各種建筑相得益彰,讓人在休閑、娛樂、購物同時享受至美的感官體驗。東莞新華南MALL第七十九頁，共194頁。黃興路步行商業(yè)街北起司門口，南到南門口，全長838米，街面寬23-26米，商業(yè)總面積25萬平方米，其中新建面積15萬平方米，是集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化及旅游等多項功能于一體的綜合性場所。步行商業(yè)街通過突出商業(yè)功能、體現(xiàn)古城風貌、展示湖湘文化、注入時代氣息，使其成為長沙經(jīng)濟繁榮的代表點、城市文明的形象點、歷史文化遺產(chǎn)與現(xiàn)代文明在商業(yè)發(fā)展中的交融點；整個步行商業(yè)街已經(jīng)成為長沙城市形象新的標志性建筑群，黃興南路步行商業(yè)街已經(jīng)成為全新概念的商業(yè)中心及旅游區(qū)，并贏來了“三湘商業(yè)第一街”的美譽。黃興路不僅是長沙購物的代名詞，美食同樣是很出名的，目前新建的好吃一條街更是與黃興路步行街平行緊靠。好吃一條街有長沙著名的百年店火宮殿等名店，很多特色菜，著名的小吃有臭豆腐，口味蝦等。長沙黃興路步行街第八十頁，共194頁。規(guī)劃的超前性，高標準規(guī)劃和新穎化賣點成為市場吸引客戶的核心；結(jié)合項目特性，打造出與本土文化及時代文化的強有力結(jié)合；把娛樂、休閑、旅游的精神融入商業(yè)體中，部分商業(yè)項目已成為旅游的一部分。典型成功商業(yè)體特征第八十一頁，共194頁。洛陽是一個旅游城市，我們認為：城市發(fā)展旅游，不但是把旅游作為一個產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，而且要把城市本身作為一個中心目的地來發(fā)展。一個城市光靠幾個景區(qū)運營的城市旅游是最初級的階段。上海、深圳、大連并沒有頂級的資源，它們是把自身作為一個終極目的地推出，發(fā)展都市旅游。發(fā)展都市旅游，應(yīng)當將“行、游、住、食、購、娛”六大要素，在城市中全面發(fā)展起來，這樣才能構(gòu)成一個城市的旅游業(yè)本身。我們認為：本案的商業(yè)應(yīng)更多的考慮旅游因素。

本案商業(yè)定位方向第八十二頁，共194頁。集唐文化展示、旅游觀光、特色餐飲美食、休閑購物、休閑娛樂、高端酒店、一站式購物七大主題功能，主要分商業(yè)中心、星級酒店、唐風美食城、唐風娛樂城、產(chǎn)權(quán)式公寓組成商業(yè)組團。洛陽王城新中心一站式旅游娛樂商業(yè)中心商業(yè)綜合體定位第八十三頁，共194頁。唐風酒吧街3萬㎡7.5%唐風購物步行街：6萬㎡（商業(yè)總體量）40萬平方米商業(yè)中心：10萬㎡唐風美食城：4萬㎡產(chǎn)權(quán)式公寓：6萬㎡15%25%10%10%此處面積僅作為功能式推導(dǎo)需求的概算項目綜合業(yè)態(tài)定位五星級酒店：4萬㎡10%唐風娛樂城：7萬㎡15%第八十四頁，共194頁。項目綜合業(yè)態(tài)定位五星級酒店：引進國內(nèi)或國際知名機構(gòu)商業(yè)中心(MALL)：引進三家以上主力店分別經(jīng)營超市、百貨、影視等唐風美食城：引進洛陽水席、蕭記燴面以及各省市知名餐飲機構(gòu)（大部分招商持有）唐風娛樂城：洗浴中心、演藝場、游樂中心等娛樂休閑設(shè)施唐風酒吧街：KTV、酒吧等夜生活商業(yè)唐風步行街：類似鄭州德化步行街，引入休閑及情趣元素；產(chǎn)權(quán)式公寓：產(chǎn)權(quán)酒店銷售，服務(wù)商業(yè)、居住及旅游。第八十五頁，共194頁。唐風商業(yè)特色盛唐文化展示利用情景再現(xiàn)貞觀之治、開元盛世等場景，以及制作洛陽萎縮景觀（牡丹雕塑、天子駕六、龍門石窟、白馬寺等）第八十六頁，共194頁。高尚居住中心由聯(lián)排別墅、高尚住宅、體育公園、中小學(xué)教育、幼兒教育、特色商業(yè)街構(gòu)成。項目住宅區(qū)定位洛陽新區(qū)中心地段良好的景觀資源良好的商業(yè)配套良好的旅游資源良好的教育資源良好的休閑配套實力的開發(fā)企業(yè)洛陽新區(qū)公園化高尚居住中心第八十七頁，共194頁。項目業(yè)態(tài)劃分建議調(diào)整太康路以南綠地至太康路北；如此社區(qū)各組團均可較近享受綠地公園。第八十八頁，共194頁。119項目業(yè)態(tài)劃分12345671081314121、中央廣場2、星級酒店3、商業(yè)中心（MALL）4、唐風美食城5、唐風娛樂城及酒吧街6、唐風步行街7、產(chǎn)權(quán)式公寓8、普通住宅區(qū)9、精品住宅區(qū)10、高端住宅區(qū)11、體育公園12、教育中心13、精品住宅14、普通住宅第八十九頁，共194頁。項目開發(fā)順序11912345671081314121、中央廣場2、星級酒店3、商業(yè)中心（MALL）4、唐風美食城5、唐風娛樂城及酒吧街6、唐風步行街7、產(chǎn)權(quán)式公寓8、普通住宅區(qū)9、精品住宅區(qū)10、高端住宅區(qū)11、體育公園12、教育中心13、精品住宅14、普通住宅第九十頁，共194頁。商業(yè)景觀規(guī)劃：商業(yè)街區(qū)營造首個生態(tài)商業(yè)概念，讓消費者置身其中是一種享受，產(chǎn)生再來的欲望。

利用商鋪頂部開辟少量綠化空間，局部增加三層商業(yè)，增加商業(yè)面積并提升消費樂趣商鋪門口的綠化商業(yè)景觀第九十一頁，共194頁。步行街示意參考體驗式全景商業(yè)大道餐飲觀光休閑購物娛樂第九十二頁，共194頁。廣場聯(lián)系原則：廣場提供休閑，同時提供分散、聚合人流的導(dǎo)向作用設(shè)置趣味休閑小品，休憩和趣味結(jié)合，成為特色符號之一。親水廣場下沉式廣場商業(yè)人流組織第九十三頁，共194頁。人氣聚集，加強與步行街的聯(lián)系商業(yè)中心第九十四頁，共194頁。啟動住宅規(guī)劃設(shè)計建議核心競爭力定位建筑風格定位景觀建議戶型設(shè)計建議智能化建議第九十五頁，共194頁。定位依據(jù)基本指標：占地：100.64畝合67094平米容積率：約3.0限高：60米根據(jù)規(guī)劃指標，項目為一個20萬平米的高層社區(qū)。相比區(qū)域及市場，產(chǎn)品形式上并無特色賣點，項目需要從建筑風格、園林景觀、戶型設(shè)計及智能化上尋找賣點。第九十六頁，共194頁。參考樓盤：泉舜·財富中心建業(yè)·高爾夫花園奧體花城東方今典建業(yè)·壹號城邦世紀華陽中泰·世紀花城高層案例參考建業(yè)高爾夫花園洛南樓盤中心樓盤典型樓盤中泰世紀花城東方今典奧體花城泉舜財富中心世紀華陽建業(yè)壹號城邦第九十七頁，共194頁。案例:建業(yè)森林半島項目位置：王城大道與英才路交匯處開發(fā)商：

建業(yè)住宅集團洛陽置業(yè)有限公司項目概況：總占地500畝，住宅類型為高層/小高層/別墅/洋房，共分五期開發(fā)。森林半島一期13棟疊加別墅，森林半島二期小高層（20#、21#、22#、25#）森林半島三期高層（26#、27#），美茵湖1期共143套疊加別墅和北邊三棟七層電梯觀景洋房;目前在售為美茵湖2期——建業(yè)高爾夫花園，高層住宅。項目配套有會所、游泳池、觀景湖、雙語幼兒園、約6萬平米左岸商業(yè)街（以臨街商業(yè)為主）;2期美茵湖1期美茵湖2期高爾夫花園1期3期建業(yè)森林半島第九十八頁，共194頁。案例:建業(yè)森林半島本期概況：共14棟26～33高層住宅，從南到北依次升高，2梯4戶為主；首批推出南側(cè)4棟26F高層，共657套。主力戶型：8種戶型面積48㎡、91㎡、118㎡、126㎡、135㎡、146㎡、214㎡、226㎡；戶型分布：27#小戶型，26層，獨單元，2梯8戶，48㎡、91㎡；28#樓\29#樓，26層，各2個單元，2梯4戶，13層以下為118㎡、126㎡，13層以上復(fù)式214㎡、226㎡。30#樓，26層，1個單元，兩梯兩戶，146㎡三房兩廳.

銷售情況:總約銷售300套，(約14個月)，合月均22套。120——146㎡房型銷售最好。銷售價格：均價約4200,單價3900——4500。競爭優(yōu)勢：建業(yè)品牌、地段、區(qū)域資源；競爭啟示：包裝、品牌力的合理利用。第九十九頁，共194頁。項目位置：麗春西路西端40路終點站開發(fā)商：洛陽中泰置業(yè)（本地）

項目概況：總占地面積24萬㎡，規(guī)劃建筑面積50萬㎡，分5期開發(fā)，目前在售為4期畔山花澗.4期概況：占地90畝，總建筑面積18萬㎡，容積率：2.3，綠化率45%。四期規(guī)劃15棟樓，7棟11層小高層，

8棟16層高層，總計1066套。案例:中泰世紀花城規(guī)劃五期第一百頁，共194頁。案例:中泰世紀花城產(chǎn)品概況:

(小高層)22#、23#樓一梯兩戶、27#、28#、32#、33#、35#樓一梯三戶;:高層20#、21#、25#、26#、29#、30#、31#、36#均為兩梯三戶。戶型面積：兩室兩廳一衛(wèi)

98.42㎡、99.81㎡;三室兩廳兩衛(wèi)119.75㎡——153㎡；四室兩廳兩衛(wèi)

162.81㎡、164㎡；暢銷戶型：98.42㎡、99.81㎡兩室、130㎡--140㎡三室銷售價格：均價約3700，單價3500——4100。銷售速度：約800套（20個月），月均40套；主力客群：158廠、202醫(yī)院、石化、縣礦主。老客戶代介紹客戶居多。競爭優(yōu)勢：成熟社區(qū)、中泰品牌、地勢資源；競爭啟示：合理利用地勢資源，以景觀取勝。第一百零一頁，共194頁。案例：泉舜財富中心項目位置：新區(qū)市政府正南方（正對南湖音樂噴泉）開發(fā)商：泉舜集團洛陽置業(yè)有限公司項目概況：總占地418畝，總建筑面積118萬平方，綠化率40%；住宅規(guī)劃共28棟樓，一期住宅之間規(guī)劃5層18萬平方米商業(yè)；首期開發(fā)：首期開發(fā)了位置最好的臨湖高層住宅，10棟高層住宅，百米樓高，百米樓間距。首批推出：1—4#住宅，兩梯兩戶和兩梯三戶為主。主力戶型：108㎡兩室兩廳（186套）152㎡三室兩廳（372套）164㎡三室兩廳（124套）197㎡四室兩廳（124套）第一百零二頁，共194頁。案例：泉舜財富中心銷售情況：各戶型銷售較為均衡，164㎡以上產(chǎn)品余貨較多，余貨多位高樓層（25F以上）單位。銷售速度：2008年4月開盤，目前銷售近80%（17個月約600套），月均35套。銷售價格：起價3900，均價約4400，最高價約5200（樓層高，可觀湖無遮擋）主力客群：本地生意人、公務(wù)員及領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)廠礦領(lǐng)導(dǎo)、科研院所領(lǐng)導(dǎo)、周邊縣市礦主生意人等。競爭優(yōu)勢：地段，發(fā)展前景的放大；競爭啟示：稀缺資源的最大化利用；第一百零三頁，共194頁。案例：世紀華陽地理位置：九都路與麗新路交會處北（原亞世廣場）開發(fā)商：中亞置業(yè)

/投資商：建業(yè)住宅集團總體概況：占地面積437畝，總建筑面積100萬平方米，城市綜合體項目。共三個地塊：A地塊，臨南昌路，規(guī)劃開發(fā)國際5A級標準寫字樓、商務(wù)公寓、酒店式公寓、高檔住宅和主題商業(yè)街；B地塊，華陽國際大飯店正對面，規(guī)劃為洛陽市最大的主題性商城----萬達建業(yè)商業(yè)廣場，成為洛陽市最高檔次的一站式購物、休閑、娛樂廣場；C地塊，規(guī)劃一期6棟高層、二期5棟高層、三期5棟高層住宅，前面是占地近百畝的世紀華陽公園。項目內(nèi)建有建業(yè)小哈佛雙語幼兒園萬達廣場C地塊住宅區(qū)華陽國際酒店世紀華陽公園住宅區(qū)商務(wù)區(qū)第一百零四頁，共194頁。案例：世紀華陽世紀華陽一期：占地6.9萬㎡，建面13萬㎡，容積率1.9，綠化率62%。6棟高層住宅，共740套房源。一期戶型面積：100㎡左右兩室、140㎡左右三室、178㎡四室、211㎡五室及少量236㎡復(fù)式。一期銷售：2008年5月開盤，08年底基本售罄，銷售價格3800——4000。世紀華陽二期：建筑面積13萬㎡左右，容積率2.79，綠化率60%，推出5棟33層純板式住宅，共有房源700余戶；兩梯三戶，兩梯兩戶建筑。二期戶型配比：91㎡-93㎡兩室占13%左右，137㎡-155㎡三室占50%，180㎡-230㎡四室、五室占37%二期銷售：2008年11月認籌，目前銷售近500套，余貨均在155㎡以上。二期銷售價格約4200。世紀華陽是洛陽銷售最成功的樓盤，月均銷售50套以上，年均消化在15萬平米左右。其成功不僅僅擁有地段優(yōu)勢，同時銷售道具的充分利用、營銷環(huán)境的渲染、企業(yè)品牌力的放大都是我們可以借鑒的因素。第一百零五頁，共194頁。案例：奧體花城項目位置：洛陽市新區(qū)古城路西段開發(fā)商：上海盛世弘強項目概況：占地351畝，分三期開發(fā)：一期20棟樓，共700余戶。分別為5層多層和7層、9層、11層小高層，一梯兩戶；二期19棟樓，約20萬平米，主要為疊拼別墅和10層、11層、12層純板式小高層住宅，多為一梯兩戶。三期18層住宅為主，少部分22層純板式住宅，兩梯兩戶和兩梯三戶為主，目前三期正在認籌。社區(qū)配套：景觀水系、會所、幼兒園、泳池、步行商業(yè)街；銷售速度：一梯兩戶140㎡左右銷售較好，186銷售不佳銷售價格：二期3900——4600，三期約4100。三期第一百零六頁，共194頁。項目位置：澗西區(qū)南昌開發(fā)商：建業(yè)集團項目概況：占地44281㎡，總建21萬㎡，綠地率45%，容積率4.1，全業(yè)態(tài)復(fù)合型地標。由10棟26～33層高層（其中住宅7棟，酒店式公寓1棟，

SOHO2棟，商業(yè)面積2萬㎡）組成。首期開發(fā)：東側(cè)三棟高層，兩梯四戶共328套。主力戶型：90兩房，123、130三房、150四房。銷售情況：150房型銷售較慢，整體銷售約75%（250套），月均50套。銷售價格：均價4300，單價4000——4800。案例：建業(yè)壹號城邦★1#2#3#第一百零七頁，共194頁。案例：東方今典開發(fā)商：洛陽東方今典項目位置：古城路與濱河路交叉口西項目規(guī)模：占地815畝，總建130萬平米項目規(guī)劃：項目分七期開發(fā)，項目規(guī)劃有兩棟酒店公寓、兩棟寫字樓、大型商業(yè)，50余棟高層住宅，14棟花園洋房組成。目前在售為一期產(chǎn)品。資源優(yōu)勢：2500米洛河水岸首期概況：一期規(guī)劃共由6棟高層、14棟花園洋房組成。高層1——6#共600余套房源。銷售概況：1—4#基本售罄，售價3200——4000，目前高層5#正在認籌，預(yù)計銷售價格3800元/㎡。第一百零八頁，共194頁。市場小結(jié)：高層競爭參考項目名稱主力戶型銷售均價主要賣點建業(yè)森林半島118/135/1464200品牌/地段/產(chǎn)品/社區(qū)配套等泉舜財富中心152/108/164/1974500地段/發(fā)展前景/配套等奧體花城120/140/180為主4300體育公園/規(guī)劃及產(chǎn)品東方今典43/88/113/1523900河岸/規(guī)模/社區(qū)配套等中泰世紀花城98/120/130/1603800坡地景觀/社區(qū)景觀/生活方式等建業(yè)壹號城邦90/120/130/1504300地段/配套/品牌/產(chǎn)品等世紀華陽93/137/155/1974500地段/規(guī)模/社區(qū)配套/品牌等洛陽高層中高端產(chǎn)品供應(yīng)以中大戶型為主，銷售以90——150的兩房三房為主；洛陽高層中高端市場的價格拉差并不大，項目的銷售優(yōu)劣主要體現(xiàn)在速度上；各項目宣傳賣點較為傳統(tǒng)，多依靠現(xiàn)有的資源和規(guī)劃宣傳，較少賦予精神氣質(zhì)。第一百零九頁，共194頁。洛陽主題社區(qū)研究社區(qū)主題概念研究生態(tài)主題社區(qū)異域風情社區(qū)運動主題社區(qū)科技創(chuàng)新社區(qū)主題園林社區(qū)第一百一十頁，共194頁。中泰世紀花城洛陽生態(tài)樓盤研究資源：背依萬畝周山森林公園，坡地地勢概念：洛陽首座大型山水園林社區(qū)規(guī)劃：社區(qū)依照山坡的自然走勢，盡可能地保留了原有的地貌和樹木，保持建筑與自然的和諧，打破了傳統(tǒng)的布局定式，采用圍合、半圍合狀布局，點綴以大量充滿靈動的水景和園藝，既保證了居住的私密性和安全性，又實現(xiàn)了人與自然、人與建筑的完美融合。中泰世紀花城開發(fā)之初周邊配套較差,居住環(huán)境不佳,其借助自然地勢及生態(tài)資源,以”生態(tài)居住環(huán)境”和”綠色自然社區(qū)”為主題,成為洛陽最成功的社區(qū)開發(fā)之一.第一百一十一頁，共194頁。陽光雙溪布洛、國寶花園洛陽異域風情主題社區(qū)特色：以小品、園林及建筑風格渲染異域風情國寶花園和陽光雙溪布洛的實景樣板區(qū)開放伊始，都依靠獨特的風情詮釋了項目訴求的尊貴標簽和生活方式。第一百一十二頁，共194頁。奧體花城洛陽運動主題社區(qū)奧體花城緊鄰體育中心、體育公園，首期上市即打出運動主題社區(qū)。與外界環(huán)境配合，社區(qū)內(nèi)設(shè)置了多組運動雕塑及休閑運動的廣場園林與體育中心相互應(yīng)，形成項目獨特的體育主題社區(qū)。項目從宣傳物料到銷售講解，都把體育公園與社區(qū)運動休閑主體結(jié)合起來，以實現(xiàn)項目差異化概念。第一百一十三頁，共194頁。新天地紅太陽花園洛陽科技主題社區(qū)新天地紅太陽花園采用的“五大住宅科技系統(tǒng)”，具體為6重社區(qū)智能安保系統(tǒng)、3重家庭智能安保系統(tǒng)、高層太陽能利用系統(tǒng)、遠程家電控制系統(tǒng)以及家庭視頻共享系統(tǒng)等科技技術(shù)運用，在洛陽市場上引起了不小的震動，也促進了項目的熱銷。由于科技住宅對于洛陽人來說還比較陌生，他們請廠家在銷售中心制作了科技住宅展示廳，客戶可以親自操作部分設(shè)備，身臨其境地去感受科技住宅給業(yè)主生活帶來的實實在在的好處。第一百一十四頁，共194頁。建業(yè)高爾夫花園洛陽園林主題社區(qū)建業(yè)高爾夫花園首創(chuàng)洛陽高爾夫主題園林社區(qū)200萬平米隋唐城遺址植物園環(huán)繞巨制80000平米高爾夫園林景觀51%超高綠化率

80米超寬樓間距演繹洛陽最講究的生活方式建業(yè)高爾夫花園憑借社區(qū)內(nèi)的坡地園林、沙坑等高爾夫示意園林在概念整合上塑造了一個優(yōu)雅、高檔的社區(qū)，在市場眾多樓盤推廣中脫穎而出。第一百一十五頁，共194頁。洛陽主題社區(qū)研究目前洛陽樓盤正在逐漸注重于社區(qū)主題概念的整合，以利于項目品牌形象的塑造和賣點的有效輸出；目前洛陽社區(qū)主題概念的整合和炒作尚處于初級階段，未經(jīng)過更細化、更純粹、更綜合的演繹和體驗；根據(jù)一二線城市樓盤發(fā)展規(guī)律，越來越多的主題社區(qū)會不斷涌現(xiàn)，社區(qū)的主題概念也會更加的細化和精妙。大盤的發(fā)展都需要主題概念的支撐，項目發(fā)展也需要主題概念的創(chuàng)新和差異化。第一百一十六頁，共194頁。洛陽樓盤建筑特點研究社區(qū)建筑特點研究建筑風情特色建筑立體表現(xiàn)立面色彩處理立面用材選擇第一百一十七頁，共194頁。洛陽建筑風格研究目前洛陽市場樓盤的建筑風格也相對單調(diào)，市場樓盤建筑風格細分不明顯，客戶對建筑風格概念區(qū)分較為模糊，各開發(fā)商對其宣傳也力度不大。目前洛陽市場高層建筑基本以現(xiàn)代簡約為主，部分融入一些古典的元素（如建業(yè)高爾夫花園），洋房及別墅市場已歐美異域風情為主；因中式建筑表現(xiàn)較為繁瑣，且色調(diào)及材質(zhì)要求較高，因此目前洛陽市場采用較少。第一百一十八頁，共194頁。建筑風格：現(xiàn)代簡約現(xiàn)代建筑代表：中泰華庭、中和灣、順馳城、銀潤中央廣場、世紀華陽、壹號城邦等；目前洛陽高層建筑基本上以現(xiàn)代簡約為主，主要體現(xiàn)時代與都市的精神?？蛻魧Ω邔拥慕ㄖL格大多無特殊要求。第一百一十九頁，共194頁。建筑風格：歐美、異域歐美建筑代表：建業(yè)森林半島、國寶花園、銀潤中央花園、康城逸樹、恒大綠洲等；歐美建筑風格在洛陽多用于中高端住宅特別是洋房或別墅建筑?？蛻魧Ξ愑蝻L情接受度較高。第一百二十頁，共194頁。建筑風格：中式中式古典：泉舜盛世唐莊新中式：泉舜財富中心洛陽雖擁有悠久的歷史，但中式建筑在住宅的運用上相對較少，而且也不甚成功。泉舜集團兩個項目運作成功的基礎(chǔ)主要在于客戶對地段的肯定。第一百二十一頁，共194頁。建筑立面色調(diào)處理目前市場建筑色調(diào)主要有以下幾個特點：立面處理較單一、色彩搭配不成熟（建業(yè)等成熟開發(fā)商這方面作的較好）；風格演繹不純粹（如國寶花園的地中海風格別墅和洋房）；建筑立面色彩與周邊環(huán)境的映襯無和諧?？蛻魧ε{(diào)、穩(wěn)重的立面表現(xiàn)接受度更高（如建業(yè)森林半島、奧體花城等）。第一百二十二頁，共194頁。洛陽樓盤建筑特點研究目前洛陽的建筑風格相對較為單調(diào)，缺少更多新穎的東西；洛陽市場高層多以現(xiàn)代為主，洋房及別墅異域風情更利于接受。洛陽樓盤大多在立面色彩細節(jié)處理上不太成熟，市場缺乏典型的、物業(yè)外觀沖擊力強的建筑組團。在立面建材選擇上，洛陽樓盤也多以控制成本為原則，中高端立面用材采用較少。項目發(fā)展可在建筑風格及建筑立面表現(xiàn)上更好的精細雕琢，以建筑的渲染力打動人是項目發(fā)展中一個有力的手段。第一百二十三頁，共194頁。09年3-12月份洛陽市住宅銷售金額TOP10排行項目名稱區(qū)域成交套數(shù)成交均價成交面積套均面積1世紀華陽澗西區(qū)691424398375.051422新天地紅太陽花園洛陽新區(qū)7963302111507.61403恒大綠洲瀍河區(qū)799433893346.441174帝都國際城洛陽新區(qū)12162582144549.851195泉舜財富中心洛陽新區(qū)543385077925.861446寶龍城市廣場洛陽新區(qū)1001283867504.32677銀潤中央廣場洛陽新區(qū)287414663758.242228奧體花城洛陽新區(qū)532370472126.281369中泰世紀花城洛陽新區(qū)567346176354.4613510國寶花園洛陽新區(qū)280427545792.37164洛陽銷售TOP1009年3-12月份洛陽市住宅銷售面積TOP10排名項目名稱區(qū)域成交套數(shù)成交均價成交面積套均面積1帝都國際城洛陽新區(qū)12162582144549.851192新天地紅太陽花園洛陽新區(qū)7963302111507.61403世紀華陽澗西區(qū)691424398375.051424住宅樓洛陽新區(qū)643129994229.571475恒大綠洲瀍河區(qū)799433893346.441176長城花苑洛陽新區(qū)598196389166.181497泉舜財富中心洛陽新區(qū)543385077925.861448中泰世紀花城澗西區(qū)567346176354.461359奧體花城洛陽新區(qū)532370472126.2813610寶龍城市廣場洛陽新區(qū)1001283867504.3267洛陽銷售TOP多分布在新區(qū)，套均銷售面積偏大；第一百二十四頁，共194頁。項目住宅定位主流需求，差異化產(chǎn)品：兩房三房為主，面積經(jīng)濟，通風采光良好，高附加值高得房率舒適性高性價比產(chǎn)品。產(chǎn)品定位城市精英階層的終極住所——位置好、配套好、環(huán)境好、生活好（未來）；功能定位第一百二十五頁，共194頁。項目目標客戶群定位隨著生活水平的提高，城市化進程加快，房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展；新的城市藍圖、城市文化和城市格局，新的房子和生活方式都在進行轉(zhuǎn)變。一個城市增長總要產(chǎn)生一些新的群體，有的是“新移民群體”、“新價值觀群體”、有的是“新富裕階層群體”和“國際化群體”包括本地人、外地人、省內(nèi)外地人和市內(nèi)流動人群。根據(jù)本案特點，我們認為本案住宅的客戶群為：主客戶群南區(qū)政府機關(guān)單位工作人員關(guān)林及周邊私營業(yè)主、個體工商戶周邊縣市的企業(yè)單位高官外來人口的富裕階層次客戶群文化教育、金融投資精英客戶范圍主要在洛陽轄區(qū)范圍第一百二十六頁，共194頁。目標客戶群描述此類客戶群置業(yè)最關(guān)注的因素：重面子：注重社區(qū)的形象品質(zhì)，對建筑立面、景觀等讓大家能看到的東西較為注重；重教育：對子女教育非常舍得投資，買房希望能夠為孩子獲得一個較好的教育資源；求新異：接受新事物心理較強，創(chuàng)新、特色容易被更多客戶接受。重口碑：羊群心理，跟風較為明顯。第一百二十七頁，共194頁。

在現(xiàn)今的市場里，有大量的供應(yīng)商，其中有大量的雷同。沒有人去試圖和別人區(qū)隔。如果你愿意主動變得與別人不同，那麼你將很容易左右市場的需求。——汽車之父：亨利福特第一百二十八頁，共194頁。項目發(fā)展思考因此，我們需要根據(jù)客戶需求發(fā)展他們需要的產(chǎn)品，同時引導(dǎo)他們的追求。我司認為：在大品牌云集的區(qū)域競爭突圍，不單單需要過硬的產(chǎn)品，而且需要差異化的競爭策略。因此，我們給本案定下的基調(diào)為：改變，差異化！第一百二十九頁，共194頁。項目核心思想定位建筑形象差異化

用全新的建筑形象區(qū)別周邊現(xiàn)狀及競爭項目；戶型設(shè)計差異化

項目戶型能否在區(qū)域成為稀缺產(chǎn)品，同時增加賣點？改變居住觀念

以景觀居住、科技創(chuàng)新引領(lǐng)新的居住觀念。第一百三十頁，共194頁。項目角色定位我司認為，企業(yè)需要項目品牌的帶動，那么項目就應(yīng)該成為：區(qū)域內(nèi)具備品質(zhì)感、品牌張力、傳播力的標桿項目；洛南新區(qū)快速發(fā)展過程中的一顆明珠；洛陽市被客戶廣為傳播的典范精品項目。第一百三十一頁，共194頁。建筑精神思考區(qū)域及建筑環(huán)境目前以現(xiàn)代為主，色彩搭配不成熟；區(qū)域為未來地產(chǎn)發(fā)展的熱點區(qū)域。發(fā)展商品牌的塑造產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)適當超越市場水平的產(chǎn)品，塑造區(qū)域甚至城市領(lǐng)先的精品建筑。目標客戶群需求客戶需求尊崇感、體現(xiàn)身份感的形象高端的社區(qū)。建議采用歐式建筑風格區(qū)域較少，能夠突破區(qū)域印象，且符合客戶消費心理建筑是項目的核心生命力，影響項目建筑特色的選取，主要包括以下幾方面的因素：第一百三十二頁，共194頁。項目主題定位尊享歐陸家族榮耀以古典歐式建筑為主導(dǎo)，輔助景觀、雕塑、教育、智能化、物業(yè)服務(wù)及商業(yè)配套等來提升身份及居家的榮耀感。毫無疑問，歐式能夠更加產(chǎn)生尊貴豪華的感覺，而客戶就是需要這份尊崇；我們建議通過歐式的建筑風格迎合客戶期望榮耀、贏得尊重的消費心理。因此，我們把項目的主題定位于：第一百三十三頁，共194頁。項目核心價值定位歐式建筑歐式特色園林建筑及景觀小品歐式特色園林大面積層次綠化智能化設(shè)施管家服務(wù)舒適建筑產(chǎn)品智能生活尊崇服務(wù)尊享歐陸家族榮耀歐式尊貴外觀歐陸建筑文化歐式建筑特色產(chǎn)品高附加值市場需求產(chǎn)品經(jīng)濟合理戶型第一百三十四頁，共194頁。產(chǎn)品規(guī)劃建議項目規(guī)劃布局建議項目公建配套項建議項目園林景觀建議項目建筑風格建議戶型設(shè)計及配比建議智能化建議第一百三十五頁，共194頁。整體規(guī)劃布局建議整體保證天際線落差不要太大，整體呈現(xiàn)南低北高，四周低中間高；社區(qū)規(guī)劃盡量避免行列式布局，整體考慮住宅觀景效果及社區(qū)整體規(guī)劃帶來的社區(qū)動感；采用組團設(shè)計，每個組團獨立有自己的出入口，利用景觀路作為各組團的連接；社區(qū)內(nèi)考慮景觀與建筑的結(jié)合；第一百三十六頁，共194頁。規(guī)劃布局建議建筑錯落朝向小區(qū)入口廣場規(guī)劃組團式規(guī)劃總體是南低北高，整體四周低中間高；景觀好、集中的樓層可以建高一點整體錯落擁有節(jié)奏，避免落差太大；第一百三十七頁，共194頁。規(guī)劃布局建議整體保證南北朝向符合景觀最大化原則，部分可以稍微傾斜，但角度不宜超過15度。部分觀景單位可以考慮東西向的單元，以增加建筑面積與觀景賣點高度錯落朝向小區(qū)入口廣場規(guī)劃組團式規(guī)劃第一百三十八頁，共194頁。道路交通組織車流組織：主入口設(shè)在太康路上，東側(cè)臨公園設(shè)置次主入口；外圍圈層人車混行，中心區(qū)域?qū)崿F(xiàn)人車分流；車行系統(tǒng)加入綠化景觀設(shè)計，弱化道路硬質(zhì)邊界，為社區(qū)創(chuàng)造更人性化的優(yōu)質(zhì)環(huán)境。第一百三十九頁，共194頁。道路交通組織人流及景觀組織：建議氛圍三級路網(wǎng)。人行流線與主景觀軸相結(jié)合人行流線建議宜曲不宜直，充分考慮與景觀融合；一級路網(wǎng)三級路網(wǎng)二級路網(wǎng)第一百四十頁，共194頁。規(guī)劃布局建議高度錯落朝向小區(qū)入口廣場規(guī)劃組團式規(guī)劃引入廣場文化作為項目的主要硬地景觀規(guī)劃；以廣場為核心，每一個組團以廣場為連接各個規(guī)劃設(shè)計及樓宇住宅中的廣場面積不要太大，但要有美感，不要太過死板，太硬地化第一百四十一頁，共194頁。規(guī)劃布局建議層高朝向小區(qū)入口廣場規(guī)劃組團式規(guī)劃提倡組團式的規(guī)劃設(shè)計，（也可以理解成為院落式）用人行道路進行組團的分割；用景觀設(shè)計來進行組團分割；第一百四十二頁，共194頁。景觀規(guī)劃建議廣場景觀設(shè)計親水性園林增長景觀軸線堆砌坡地景觀以廣場作為園林規(guī)劃的點從入口廣場，到各組團的廣場，各個廣場的功能及形式都各有不同，形成廣場文化廣場是作為組團的中心點，連接著三~四棟樓廣場景觀設(shè)計，可以避免了眾多由于植被所制約的綠化景觀第一百四十三頁，共194頁。景觀規(guī)劃建議廣場景觀設(shè)計親水性園林增長景觀軸線堆砌坡地景觀人，有很強烈的親水性，