某地產(chǎn)公司產(chǎn)品標準化實施方案15課件

XX產(chǎn)品標準化實施方案2009年6月編制說明本報告通過對行業(yè)標桿企業(yè)產(chǎn)品標準化的研究，針對XX公司的實際情況，提出產(chǎn)品標準化實施策略及具體措施。對萬科、金地、龍湖等企業(yè)的產(chǎn)品標準化進行研究，總結(jié)出適用于XX公司的先進經(jīng)驗。提出了XX公司應以單體設(shè)計標準化為切入點，分三階段系統(tǒng)地推出實施產(chǎn)品標準化，及各階段的具體目標。XX公司近期應盡快開展產(chǎn)品標準化平臺建設(shè)、著手建設(shè)標準化設(shè)計體系建設(shè)、單項標準研究等3項核心措施，以盡早實現(xiàn)成熟產(chǎn)品復制，同時加快管理標準化建設(shè)、引進優(yōu)秀外部資源、建立科學的考核激勵機制等，為公司產(chǎn)品標準化的持續(xù)推進提供有力保障。標桿企業(yè)產(chǎn)品標準化經(jīng)驗簡介萬科產(chǎn)品標準化金地產(chǎn)品標準化龍湖產(chǎn)品標準化XX公司產(chǎn)品標準化推進策略與目標XX公司產(chǎn)品標準化具體推進舉措建立標準化設(shè)計體系建立產(chǎn)品標準化平臺單項產(chǎn)品研究與積累產(chǎn)品復制，優(yōu)化標準引進外部專業(yè)合作資源XX公司產(chǎn)品標準化具體推進計劃目錄2萬科產(chǎn)品標準化推進策略〔產(chǎn)品〕〔產(chǎn)品庫〕〔項目應用〕第一階段第二階段成立機構(gòu)確定指標現(xiàn)有產(chǎn)品整理同行產(chǎn)品借鑒產(chǎn)品庫建立成熟產(chǎn)品目錄標準化產(chǎn)品目錄產(chǎn)品體系建立客戶導向產(chǎn)品研發(fā)通用部品更多項目按照標準化指標執(zhí)行工廠化產(chǎn)品成熟工廠化產(chǎn)品項目第三階段階段劃分總部+區(qū)域總部區(qū)域職責分工2005年以后萬科標準化推進策略。重點推進措施：近期，以產(chǎn)品分類管理為重點，建立不同產(chǎn)品項目的操作、考核機制，逐步建立、完善產(chǎn)品庫，為各類項目提供產(chǎn)品和技術(shù)支持。具體措施：創(chuàng)新產(chǎn)品項目——以區(qū)域為主進行操作，總部提供技術(shù)支持。每個區(qū)域每年不超過2個項目。成熟產(chǎn)品項目——由各區(qū)域及一線公司根據(jù)項目特點，選擇集團內(nèi)、外經(jīng)過市場檢驗、客戶接受程度高的成熟產(chǎn)品，錄入《成熟產(chǎn)品目錄》，同時進行項目應用。標準化項目——在集團整體規(guī)劃下，以成熟產(chǎn)品為基礎(chǔ)，經(jīng)過產(chǎn)品評估和客戶反饋過程，優(yōu)化至標準化產(chǎn)品，并錄入《標準化產(chǎn)品目錄》。各區(qū)域及一線公司根據(jù)項目特點，在《標準化產(chǎn)品目錄》中進行選擇。標準化產(chǎn)品項目開發(fā)周期不長于7月，應用標準化產(chǎn)品比率不低于70%。工廠化產(chǎn)品項目——以總部為主進行產(chǎn)品技術(shù)研發(fā)，各區(qū)域及一線公司提供相應配合。成熟、標準化產(chǎn)品應用機制形成產(chǎn)品篩選工廠化產(chǎn)品目錄萬科標準化工作模式：總部牽頭，一線配合：總部研發(fā)部門牽頭完成體系研究，建立標準化平臺；分區(qū)域?qū)嵤?，總部統(tǒng)一。萬科標準化均有專門部門牽頭進行，先后由建筑研究中心、品類與產(chǎn)品研發(fā)部門主導實施。外部合作，收益共享：（1）與供應商合作。萬科起初制定產(chǎn)業(yè)標準化平臺、走模塊化的時候，發(fā)現(xiàn)手頭的信息和資料非常貧乏，沒有任何技術(shù)標準可供參考。后來萬科成立了專門研究小組，又找到三家知名供應商，協(xié)助他們制訂標準。這些標準中間含有2000到3000個專利，供應商可以得到20%的利潤提成。（2）與發(fā)達國家的企業(yè)/研究機構(gòu)進行交流。啟示：1、產(chǎn)品標準化應有專門部門牽頭進行；2、產(chǎn)品標準化應加強外部合作；3、產(chǎn)品標準化應系統(tǒng)規(guī)劃分階段推進。4金地產(chǎn)品標準化思路金地是在管理標準化實現(xiàn)以后，進行產(chǎn)品系列化和技術(shù)標準化，在產(chǎn)品成系列的過程之中，去研究系列化產(chǎn)品的使用標準和性能標準，進而對同一標準下的產(chǎn)品進行標準化設(shè)計。金地產(chǎn)品標準化總體思路：以格林系列為母體，以90m2以下小面積戶型為切入點，以立面標準化為難點，委托專門機構(gòu)進行設(shè)計研究。以90m2以下住宅產(chǎn)品為標準化設(shè)計的切入點，展開：標準化平面設(shè)計標準化立面設(shè)計標準化構(gòu)造、通用部品設(shè)計標準組團設(shè)計在新項目快速復制對以往項目典型立面體塊關(guān)系、立面材質(zhì)、色彩搭配、門窗設(shè)計等元素進行歸納、提煉、改進，形成幾種成熟立面體系不同項目不同的營銷定位、不同的設(shè)計目標選擇確定具體項目立面設(shè)計概念和手法選擇某一種立面風格選擇某幾種立面風格，根據(jù)規(guī)劃情況進行組合創(chuàng)新形成具體項目獨特立面風格可標準化設(shè)計因素社區(qū)規(guī)劃設(shè)計需要個性化設(shè)計因素快速決策，提高設(shè)計效率，保證基本功能質(zhì)量賦予社區(qū)個性、特色，提升社區(qū)價值典型組團布置方式典型道路斷面停車方式物業(yè)管理方式商業(yè)、托幼、學校等配套設(shè)施特色街道、廣場、公園等公共空間其它因地制宜因素啟示：1、產(chǎn)品標準化切入點非常明確；2、產(chǎn)品標準工作共四大類，簡潔明了，易于實施；3、主要依靠外部機構(gòu)完成；4、金地的產(chǎn)品標準化側(cè)重于標準化設(shè)計。5龍湖產(chǎn)品標準化龍湖產(chǎn)品標準化操作思路：標準化與創(chuàng)新兼顧不同城市在標準的同時又保證品質(zhì)處于螺旋上升中，因此選擇了“產(chǎn)品模塊的標準化”，即標準化的模塊、個性化的拼合。在每一個產(chǎn)品模塊的運作上，他們總結(jié)出每個模塊的研發(fā)特性、工程特性、營銷特性，并圍繞“投資收益”這個核心，聚焦項目的進度、成本、質(zhì)量、資金等幾個管理維度，建立起標準的管理流程并固化在IT平臺上，供不同項目團隊、地區(qū)公司復制運用。這樣既解決了快速復制的問題，又解決了產(chǎn)品創(chuàng)新的問題。龍湖產(chǎn)品標準化特點：嚴格的標準化動作龍湖內(nèi)部有成熟產(chǎn)品庫（內(nèi)部標桿項目），要求項目90%采用標準化產(chǎn)品，10%自行創(chuàng)新。全集團售樓處（未來的會所）只有五種標準，在風格、立面等方面不允許隨意改變。不同標準間風格統(tǒng)一，延續(xù)性好，保證整體風格的實現(xiàn)，可實現(xiàn)快速復制。不同項目、不同城市之間在標準化的同時，在景觀、裝修標準、客戶定位、營銷推廣力度等方面，要求新項目比之前的項目深度更深，品質(zhì)更高。香樟林藍湖郡、藍湖半山悠山郡藍湖香頌龍湖睿城大城小院酈江風格化標準化觀山水資源型產(chǎn)品線規(guī)模型產(chǎn)品線春森彼岸酈江紫都城水晶酈城睿城江與城別墅系列洋房系列高層系列風格導向風格型+標準型資源型+規(guī)模型花盛香醍售樓處香醍漫步售樓處啟示：1、產(chǎn)品模塊的標準化加上強大的知識管理系統(tǒng)（IT系統(tǒng)），可以實現(xiàn)標準化與創(chuàng)新的有機結(jié)合；2、嚴格的比例限制或要求保證了產(chǎn)品標準化的有效落地；3、產(chǎn)品標準化以“投資收益”為核心，系統(tǒng)兼顧多個管理維度，使其價值得到最大體現(xiàn)。6XX產(chǎn)品標準化階段目標總體目標：力爭用4年時間，形成完善的標準化產(chǎn)品體系，實現(xiàn)快速復制和規(guī)?；瘮U張，提高產(chǎn)品品質(zhì)和人均效率。階段時間跨度工作思路工作重點工作目標定量目標備注第一階段2009-2010標準化設(shè)計、快速復制建立標準化平臺和實施機制；以公司成熟項目為母體，選擇成功單體進行總結(jié)和復制；編制標準化設(shè)計與管理文件；開展項目后評估，建立成熟產(chǎn)品庫。成功復制2-3個項目；形成〈項目設(shè)計成果標準〉、〈標準化設(shè)計指導書〉、〈標準化應用說明〉、〈標準化配置說明〉等標準化設(shè)計與管理文件；形成成熟產(chǎn)品目錄、標準圖集等成熟產(chǎn)品庫。人均開發(fā)面積提高；設(shè)計周期縮短；設(shè)計變更率降低；客戶滿意度提高；每百戶維修條數(shù)減少。第二階段2010-2012通用部品標準化、優(yōu)化性復制對成熟產(chǎn)品進行評估篩選，納入標準化產(chǎn)品庫；進行標準產(chǎn)品整體復制；研發(fā)制定部品部件標準。標準化產(chǎn)品應用率不低于50%；形成〈性能標準〉、〈使用標準〉等系列產(chǎn)品標準化文件；形成完整的標準化產(chǎn)品庫。第三階段2013以后完善標準化體系、創(chuàng)新性復制對標準化產(chǎn)品庫進行優(yōu)化；研究并實施模塊標準化；完善公司產(chǎn)品品類；建立模塊標準庫。標準化產(chǎn)品應用率不低于80%；形成完善的分類產(chǎn)品〈標準化手冊〉；形成完善的標準產(chǎn)品庫。8近期主要推進舉措產(chǎn)品目錄設(shè)計產(chǎn)品后評估體系設(shè)計評估確定項目單體提煉總結(jié)行業(yè)借鑒成熟產(chǎn)品庫優(yōu)化標準復制項目建立產(chǎn)品標準化平臺已開發(fā)項目同行項目已交付使用項目在建項目新建項目同行項目建立標準化設(shè)計體系單項標準研究與積累產(chǎn)品復制，優(yōu)化標準1234近期XX公司應盡快確定產(chǎn)品標準化牽頭部門，建立產(chǎn)品標準化平臺，并以建筑單體為基礎(chǔ)，迅速開展標準化設(shè)計體系建設(shè)，同時進行單項標準研究，以盡早實現(xiàn)產(chǎn)品復制。另外，還應加快管理標準化建設(shè)，引進優(yōu)秀外部資源，建立科學的考核激勵機制，為公司產(chǎn)品標準化的持續(xù)推進提供有力保障，并根據(jù)需要啟動客戶分析與品類研究等。設(shè)計標準開發(fā)標準產(chǎn)品標準化管理辦法項目后評估單項技術(shù)創(chuàng)新、總結(jié)、借鑒應用項目實現(xiàn)路徑復制項目加快管理標準化建設(shè)5核心措施輔助措施僅僅制定了產(chǎn)品要素的標準是很難成功實現(xiàn)標準化復制的，還必須依賴相應的開發(fā)管理標準化（見管理標準化推進方案）。外部專業(yè)資源引進6考核激勵機制建立7及時總結(jié)提煉在建或新項目好的單項技術(shù)，或借鑒行業(yè)先進的單項技術(shù)，形成標準成果。以產(chǎn)品目錄為基礎(chǔ)，產(chǎn)品后評估體系建設(shè)為支撐，系統(tǒng)規(guī)劃標準化管理體系，建立公司產(chǎn)品標準化平臺。實施產(chǎn)品復制，同時開展設(shè)計優(yōu)化、項目總結(jié)評估等，優(yōu)化產(chǎn)品標準。以建筑單體為基礎(chǔ)，以小戶型為切入點，借鑒行業(yè)先進經(jīng)驗，制定設(shè)計標準，逐步形成標準化設(shè)計體系。從優(yōu)秀企業(yè)經(jīng)驗看，產(chǎn)品標準化需要優(yōu)秀的合作伙伴共同完成，既有參與項目開發(fā)的合作伙伴，也有專門研究的合作伙伴。要使得產(chǎn)品標準化得到順利實施，必須納入相關(guān)單位績效考核，并且提供足夠的經(jīng)費來運作，以及給予適當?shù)莫剟顏泶龠M相關(guān)工作的開展。9建立標準化設(shè)計體系設(shè)計標準頒布評估選擇可復制項目確定標準化設(shè)計單體確定標準化設(shè)計框架總結(jié)提煉、優(yōu)化改進設(shè)計理念與方法行業(yè)同類優(yōu)秀產(chǎn)品單體研究提取優(yōu)秀設(shè)計理念與方法形成復制項目設(shè)計標準設(shè)計標準評審項目非設(shè)計要素總結(jié)開發(fā)標準制定產(chǎn)品標準信息形成標準化設(shè)計體系工作方式：標準化設(shè)計體系由總部牽頭，子公司配合完成，其中項目選擇評估、單體確定、設(shè)計標準化框架確定等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由總部相關(guān)部門組織討論確定；具體的設(shè)計理念與方法的總結(jié)提煉，可以由子公司負責執(zhí)行或分類引進專業(yè)研究機構(gòu)執(zhí)行。關(guān)鍵步驟說明：1、項目選擇：（1）明確項目范圍：公司已開發(fā)的普通快銷型電梯公寓項目。（2）進行項目評估：由總部牽頭組織內(nèi)外專家進行評估，評估前應首先討論確定評價選擇標準，如：具有一定社會效應、商業(yè)上取得一定成功。產(chǎn)品本身有一定獨特性?？蛻羧?、項目位置具有典型性。產(chǎn)品已交付使用。標準化設(shè)計框架標準化平面設(shè)計標準化立面設(shè)計標準化部品構(gòu)造標準化規(guī)劃設(shè)計2、范例單元定型，確定標準框架：

參照金地設(shè)計標準化體系，結(jié)合公司設(shè)計管理現(xiàn)狀，確定標準化設(shè)計框架。90平米以下戶型圖標準實施步驟3、項目非設(shè)計要素總結(jié)：在項目設(shè)計標準確定后，應根據(jù)項目開發(fā)過程的經(jīng)驗教訓，確定配套的相關(guān)標準，如：地塊屬性、客戶特征標準。成本、進度、質(zhì)量標準。施工工法標準。營銷策略、定價標準。合作伙伴標準等。通用部品和通用構(gòu)造框架見附件關(guān)鍵成果可復制項目選擇標準標準化設(shè)計框架復制項目設(shè)計及開發(fā)標準10建立產(chǎn)品標準化平臺——產(chǎn)品后評估體系工作方式：由總部相關(guān)責任部門制定項目后評估辦法，并提出后評估要求，子公司協(xié)助第三方專業(yè)機構(gòu)實施調(diào)查評估。產(chǎn)品后評估是對公司已開發(fā)交付項目的跟蹤總結(jié)，是產(chǎn)品標準（或升級）信息的最主要輸入來源，因此建立一套完善的產(chǎn)品后評估體系是產(chǎn)品標準化平臺建設(shè)的基礎(chǔ)工作之一。關(guān)鍵成果：（1）項目后評估流程和作業(yè)標準；（2）項目后評估報告模板。后評估開展方式第一階段：內(nèi)部意見反饋第二階段：第三方設(shè)計獨立調(diào)研第三階段：發(fā)放問卷第四階段：入戶調(diào)研第五階段：資料匯總，撰寫報告第六階段：報告評審第七階段：優(yōu)化后續(xù)產(chǎn)品首先由子公司設(shè)計、工程等業(yè)務部門結(jié)合客服、物業(yè)系統(tǒng)反映出來的產(chǎn)品使用過程中暴露的典型性問題，進行分析整理。由XX公司后評估管理部門與第三方共同設(shè)計調(diào)研問卷。根據(jù)問卷調(diào)查情況，針對選擇客戶入戶訪談，歸納總結(jié)后得出普遍性結(jié)論。由第三方收集相關(guān)資料，撰寫調(diào)查報告及各專業(yè)分析報告。由XX公司后評估管理部門組織報告評審，形成測評報告。相關(guān)專業(yè)部門根據(jù)后評意見進行后續(xù)產(chǎn)品的優(yōu)化。子公司產(chǎn)品開發(fā)與客服相關(guān)部門總部后評估管理部門與第三方第三方第三方第三方總部相關(guān)部門與第三方子公司創(chuàng)意/設(shè)計部門工程案例匯總問題匯總圖圖文報告調(diào)查報告評測報告工作步驟工作內(nèi)容責任部門工作成果12單項標準研究與積累工作方式：由子公司在項目實施過程中，根據(jù)項目需要適時地自行或與供應商共同研究，并及時報總部審核，錄入產(chǎn)品目錄。主要步驟：建立項目知識庫，形成系統(tǒng)的產(chǎn)品信息依托明源項目進度管理系統(tǒng)強大的項目管理知識庫，將每個項目產(chǎn)生的每項信息通過分門別類、統(tǒng)一管理的方式錄入知識庫，并建立了標準工作指引庫，為項目計劃執(zhí)行人員提供工作指引，實現(xiàn)知識管理與工作關(guān)聯(lián)。在知識庫記錄最佳實踐，形成產(chǎn)品標準

在各個不同的業(yè)務操作界面上關(guān)聯(lián)著各種不同過往項目的經(jīng)驗、教訓、合作資源等相關(guān)知識，使任意業(yè)務點上的最佳實踐形成標準在集團內(nèi)迅速廣泛傳播。標準立項自行研究同行借鑒共同