物業(yè)承接查驗方案及流程

物業(yè)承接查驗方案及流程目錄序言《接管驗收方案》………………03《物業(yè)接管驗收程序》…………06《物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及方法》…………………08《產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料交接單》……14《資料接管驗收遺留問題記錄表》……………16《資料接管驗收遺留問題整改表》……………17《機電設(shè)備/設(shè)施移交單》………18《接管驗收機電設(shè)施/設(shè)備遺留問題記錄表》…19《接管驗收機電設(shè)施/設(shè)備遺留問題整改表》…20《房屋本表現(xiàn)實狀況接管驗收單》……21《房屋本體接管驗收問題記錄表》………………22《房屋本體接管驗收問題整改表》………………23前言本企業(yè)依照中華人民共和國建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》，并依據(jù)與發(fā)展商協(xié)商約定交付標(biāo)準(zhǔn)，進行寫字樓承接查驗服務(wù)，而制訂本方案。接管驗收是指：物業(yè)管理企業(yè)按照國家關(guān)于法律、法規(guī)、和規(guī)范對物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計執(zhí)行，單位工程質(zhì)量完工驗收情況和市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施以及綠化建設(shè)等進行整體和全方面性驗收。此次針對寫字樓項目標(biāo)承接查驗工作，結(jié)合國家各項法規(guī)以及交付標(biāo)準(zhǔn)，我們首先完成項目標(biāo)施工驗收工作，而后完成項目標(biāo)順利正式接管。接管驗收方案（一）、成立物業(yè)接管小組組長：副組長：下設(shè)三個分小組：1、文件資料接管小組責(zé)任人：各部門經(jīng)理職責(zé)：負(fù)責(zé)接管物業(yè)產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料驗收移交工作；業(yè)戶資料驗收移交以及幫助樓宇驗收移交工作；2、現(xiàn)場驗收接管小組責(zé)任部門：工程部、保安部；責(zé)任人：職責(zé)：負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機電設(shè)備驗收移交和鑰匙接管工作。3、財務(wù)接管小組責(zé)任部門：財務(wù)部；責(zé)任人：項目財務(wù)主管；職責(zé)：財務(wù)資料交接。（二）、接管驗收前準(zhǔn)備1、與開發(fā)商聯(lián)絡(luò)好交接事項、交接日期、進度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等。責(zé)任人：2、派出先頭技術(shù)人員前往物業(yè)現(xiàn)場摸底，制訂好接管驗收計劃。責(zé)任人：3、提前參加發(fā)展商申請完工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作。責(zé)任人：（三）、接管驗收內(nèi)容一、資料接管驗收A、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料；1、項目開發(fā)同意匯報；2、規(guī)劃許可證；3、投資許可證；4、土地使用協(xié)議；5、建筑開工許可證；6、用地紅線圖。B、綜合完工驗收資料：1、完工圖（包含總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、隸屬工程各專業(yè)完工圖及地下管線綜合布置完工圖）；2、建設(shè)工程完工驗收證書；3、建設(shè)消防驗收合格證；4、公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；5、供水協(xié)議；6、供電協(xié)議書、許可證；7、供氣協(xié)議書、許可證；8、有線電視合格證；9、通信設(shè)施合格證；10、施工設(shè)計資料：11、地質(zhì)匯報書；12、全套設(shè)計圖紙；13、圖紙會審統(tǒng)計；14、設(shè)計變更通知單；15、工程預(yù)決算匯報書；16、主要施工會議紀(jì)要；17、隱蔽工程驗收統(tǒng)計；18、沉降觀察統(tǒng)計；19、其它可能會影響未來管理原始統(tǒng)計。20、機電設(shè)備資料：21、機電設(shè)備出廠合格證；22、機電使用說明書（要求漢字）；23、機電設(shè)備安裝、調(diào)試匯報；24、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。C、業(yè)主資料：1、已購房業(yè)戶姓名、位置、面積、聯(lián)絡(luò)電話等；2、已購房業(yè)戶付款情況或付款方式；3、其它相關(guān)資料。二、房屋主體接管驗收1、驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》。（見附件）2、驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。（四）、工程接管驗收流程1、資料接管驗收（附表）按寫字樓產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料交接單進行交接，確認(rèn)簽字。2、房屋本表現(xiàn)實狀況接管驗收（附表）按房屋本表現(xiàn)實狀況驗收標(biāo)準(zhǔn)進行接管驗收，確認(rèn)簽字，接管鑰匙。把不合格項目統(tǒng)計到接管驗收遺留問題記錄表中。3、機電設(shè)備接管驗收（附表）按照機電設(shè)備接管驗收標(biāo)準(zhǔn)進行接管驗收，確認(rèn)簽字。把不合格項目統(tǒng)計到接管驗收遺留問題記錄表中。4、對接管驗收遺留問題進行登記（附表）對全部不合格項目分類整理，登記，存檔。5、把接管驗收遺留問題提交給開發(fā)商，在要求時間內(nèi)進行整改（附表）將全部不合格項目分類整理出資料提交給開發(fā)商，整改后再進行接管驗收，確認(rèn)簽字。（五）、接管驗收遺留問題處理1、對資料驗收中發(fā)覺資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)該將問題逐項統(tǒng)計在《接管驗收資料遺留問題記錄表》中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；2、對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)覺不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)該將問題逐項統(tǒng)計在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題記錄表》中并請開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對資料遺留問題，接管驗收小組應(yīng)該主動同開發(fā)商聯(lián)絡(luò)補充。3、對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，通常問題要求發(fā)展商在兩周內(nèi)處理；重大問題要求發(fā)展商在一個月內(nèi)處理。4、對于長久處理不了、勢必會影響物業(yè)管理問題，物業(yè)管理企業(yè)將以備忘錄形式將問題登記后交給開發(fā)商進行立案。5、《接管驗收遺留問題記錄表》和備忘錄交企業(yè)行政部歸檔長久保留。物業(yè)接管驗收程序一、工作程序（1）開發(fā)商確定《移交接管工作進度計劃》，成立移交小組，任命專職移交并送達(dá)接管驗收《通知書》，由物業(yè)企業(yè)立案；（2）物業(yè)企業(yè)“驗收小組”，按《物業(yè)接管資料移交》查對所接收資料，在15日內(nèi)簽發(fā)驗收回復(fù)函并約定驗收時間，對其提供建筑、設(shè)備、配件清冊，逐項清查驗收；（3）物業(yè)企業(yè)驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量使用功效、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施/設(shè)備等進行接管驗收；（4）對未按設(shè)計要求配套到位，和不能正常運轉(zhuǎn)設(shè)備（包含水、電、暖等），物業(yè)提出整改意見，由開發(fā)商負(fù)責(zé)落實，直至合格；（5）對驗收中發(fā)覺質(zhì)量問題，驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定時限由移交人負(fù)責(zé)整改，并約定時間復(fù)核；（6）對單元內(nèi)物件無顯著不符和檢驗標(biāo)準(zhǔn)要求房屋，由管理處接收鑰匙。（7）業(yè)主入住時，由業(yè)主對其進行全方面細(xì)致質(zhì)量檢驗。對發(fā)覺質(zhì)量問題由管理處整改后匯報開發(fā)商，由其限令施工隊逐項返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后清項；（8）在保修期內(nèi)，在使用過程中由業(yè)主或管理人員發(fā)覺，因為建筑施工或產(chǎn)品制造上缺點，匯報開發(fā)商查驗證實后，由其責(zé)令施工隊更換或返修。二、承接查驗驗收小組框架圖文件小組文件小組助理/文員（1）弱電小組弱電主管（1）技工（1）強電小組強電主管（1）技工（2）暖通/水小組暖通水主管（1）技工（2）土建/

結(jié)構(gòu)裝飾主管（1）技工（1）北京寫字樓項目承接查驗團體接收總責(zé)任人（1）工程經(jīng)理（1） 各小組職責(zé)總責(zé)任人負(fù)責(zé)與配合貴司詳細(xì)辦理與發(fā)展商接管手續(xù)，并負(fù)責(zé)組織項目標(biāo)正式接管。工程經(jīng)理、各專業(yè)主管負(fù)責(zé)對設(shè)計圖紙、設(shè)計變更、完工圖和設(shè)備出廠合格證書、設(shè)備和建材試驗匯報書、設(shè)備運行統(tǒng)計等技術(shù)檢驗資料進行驗收。驗收小組各專業(yè)主管按移交設(shè)備清單要求，對清單上設(shè)備，按規(guī)格型號、容量及設(shè)計求進行驗收、驗收及正式接管，并對設(shè)備安裝數(shù)量、安裝位置進行完工驗收。驗收小組各專業(yè)小組對物業(yè)按運行系統(tǒng)進行驗收、驗收及正式接管。驗收小組文件小組負(fù)責(zé)對承接查驗文件進行整理、匯總，并最終聚集成為一份接管驗收匯報呈報予貴司，作為本項目標(biāo)原始資料數(shù)據(jù)備存。三、物業(yè)承接查驗流程圖簽署物業(yè)管理委托協(xié)議簽署物業(yè)管理委托協(xié)議簽署物業(yè)管理委托協(xié)議簽署物業(yè)管理委托協(xié)議選定主要管理人員選定主要管理人員進樓了解情況進樓了解情況準(zhǔn)備承接查驗表格準(zhǔn)備承接查驗表格確定承接查驗日期確定承接查驗日期開發(fā)商、承包商及物業(yè)組建聯(lián)合驗收小組開發(fā)商、承包商及物業(yè)組建聯(lián)合驗收小組資料移交實物驗收資料移交實物驗收政府驗收合格資料實技術(shù)資料實產(chǎn)權(quán)資料實水電供給協(xié)議逐層逐間進行查驗進行缺點登記政府驗收合格資料實技術(shù)資料實產(chǎn)權(quán)資料實水電供給協(xié)議逐層逐間進行查驗進行缺點登記進行鑰匙移交進行鑰匙移交缺點登記匯總交甲方，由甲方交承包商缺點登記匯總交甲方，由甲方交承包商缺點返修缺點返修物業(yè)管理企業(yè)正式進行接收管理物業(yè)管理企業(yè)正式進行接收管理轉(zhuǎn)交物業(yè)復(fù)驗并接管轉(zhuǎn)交物業(yè)復(fù)驗并接管二、注意事項（1）接管驗收工作必須依靠開發(fā)商、管理企業(yè)雙方親密合作，才能順利完成。（2）應(yīng)選派素質(zhì)好、對工作負(fù)責(zé)技術(shù)人員參加驗收；（3）物業(yè)企業(yè)應(yīng)首先站在業(yè)主立場上，對將要交付使用物業(yè)進行嚴(yán)格驗收，以維護廣大業(yè)主正當(dāng)權(quán)益，同時也應(yīng)從物業(yè)日后維修保養(yǎng)角度進行驗收；（4）驗收中出現(xiàn)問題應(yīng)明確統(tǒng)計在案，督促開發(fā)商（或指定施工單位）維修、改進；（5）移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)，物業(yè)企業(yè)接收只是管理權(quán)。附件一物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及方法一、梁柱、板主體１．按圖紙設(shè)計逐間檢驗無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；

２．無鋼筋外露。二、頂棚１．抹灰面平整，面層涂料均勻、無漏刷、無脫皮；

２．無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。三、墻面１．抹灰面平整，面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無顯著裂縫、無污漬；

２．塊料（如瓷磚）面層：

（１）粘貼牢靠，無缺棱掉角；

（２）面層裂紋、損傷、色澤一致；

（３）對縫砂漿、飽滿、線條須直；

（４）外墻面無裂紋、起砂、麻面等缺點，無滲水現(xiàn)象。四、地（樓）面１．毛地面：平整、無裂紋。

２．塊料（如瓷磚）面層：

Ａ．粘貼牢靠，無缺棱掉角；

Ｂ．面層無裂紋、損傷、色澤一致，對縫線條須直；

Ｃ．對縫砂漿飽滿，線條須直。

３．水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻無空鼓、無裂紋、無起泡等缺點。

４．衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面：

Ａ．用小桶、塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水，倒泛水。

Ｂ．第二天到樓下檢驗樓面無滲漏。五、門窗１．開啟自如，手輕搖擺門窗與墻面接觸牢靠，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形。

２．從室內(nèi)輕搖擺門鎖與門連接牢靠，開啟靈活。

３．木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形。

４．單指輕擊玻璃安裝牢靠，無輕微晃動現(xiàn)象，玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和刮花痕跡。

５．電子對講門：

Ａ．開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚；

Ｂ．不銹鋼門無刮花痕。

６．防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡。

７．窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺點。六、樓梯、扶手1.混凝土結(jié)構(gòu)樓梯：裂縫，面層剝落，鋼筋無外露。

２．鋼木結(jié)構(gòu)樓梯：

Ａ．用力輕搖擺動，無彎曲。

Ｂ．鋼筋銹蝕，無彎曲。

Ｃ．木塊表面無龜裂，油漆脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手。七、插座１．電器插座，單指輕擊，檢驗蓋板安裝牢靠，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求。試電筆檢驗，每個插座電源接通是否正常。

２．天線插座，單指輕擊，蓋板安裝牢靠，蓋板無損壞（收視效果由業(yè)主入住后檢驗）。

３．電話插座，只進行外觀驗收，單指輕擊，蓋板安裝牢靠，蓋板無損壞。八、接線盒１．單指輕擊，蓋板安裝牢靠，目視蓋板損壞；

２．用試電筆檢驗每處預(yù)留線頭電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭。九、開關(guān)１．安裝牢靠，目視蓋板損壞；

２．開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好。十、照明燈具１、用木或硬竹片等物體碰燈具無輕微搖擺，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損。

２、打開全部燈具，檢驗電源接通是否正常．燈具發(fā)光是否正常。

３．產(chǎn)品合格，使用壽命達(dá)成要求，室內(nèi)公共照明燈全部接通。連續(xù)工作３天，統(tǒng)計有多少自然損壞。十一、供水系統(tǒng)１．安裝牢靠搖擺，打開每棟供水總閥門（注意關(guān)閉室內(nèi)水閥），管道完好無損，無滲漏水、無銹跡；

２．管道接頭無滲水；

３．水龍頭（花灑和水閥）：打開水閥，流水通暢，接頭無漏水。十二、排污管道（含塑料管）１．安裝牢靠，外觀完好無損，配件齊全；

２．從樓上各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水，樓上排水通暢無阻。十三、地漏地濾金屬網(wǎng)安放穩(wěn)固、管道密實、無滲漏水、無堵塞、排水通暢。十四、衛(wèi)生潔具１．安裝牢靠，配件齊全，完好無損，面層無污跡和刮花痕跡；

２．灌水后排水口接口密實，無滲水，接水軟管無銹跡；

３．便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水通暢。十五、室內(nèi)配電箱１．安裝牢靠，配件齊全，試驗操作一次空氣開關(guān)等控制是否正常。

２．開關(guān)符合型號要求。

３．導(dǎo)線與設(shè)計相符，布線規(guī)范。

４．目視配電箱蓋無損壞，操作一次開關(guān)靈活。十六、其它1、各種吊件及掛鉤掛鉤。用軟線等套住掛鉤用力拉時，安裝牢靠，無搖擺，目視鋼筋掛鉤表面裂紋，彎處無裂縫。

２．水表、電表和煤氣表。

安裝牢靠，無搖擺，打開室內(nèi)水閥看表內(nèi)讀數(shù)運轉(zhuǎn)是否正常，目視外觀完好無損傷，鏡面玻璃無損傷。十七、機電設(shè)備接管驗收1、機電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有運行準(zhǔn)運證；機房設(shè)置合理、配件安全、標(biāo)識清楚、表面光潔平整、明亮。2、變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護裝置齊全、標(biāo)識清楚、機房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷。3、消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)靈敏，標(biāo)識清楚，表面完好無損傷，設(shè)備安裝牢靠，機房干燥、通風(fēng)、采光良好。4、給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標(biāo)識清楚、設(shè)備表面油漆完好無損、安裝牢靠、無滲漏現(xiàn)象、機房配置完整。附件二：產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料交接單物業(yè)地址：開發(fā)商資料名稱數(shù)量移交日期接收人備注產(chǎn)權(quán)資料1.項目同意文件2.建設(shè)用地同意文件3.建筑執(zhí)照4.拆遷文件5.北京市房地產(chǎn)權(quán)證（復(fù)印件）6.民建使用許可證7.民建使用說明書8.北京市新建民建質(zhì)量確保書9.業(yè)主檔案（按單元）技術(shù)資料1.完工工程項目一覽表2.各類設(shè)備清單（隨機資料、合格證、操作維護說明書、備品備件）比如：水泵、監(jiān)控設(shè)備、電子對講門等3.完工圖{總平面、各類房型平面、建筑（包含地面地下）、結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)備、管線、隸屬工程及隱蔽管線全套圖紙}4.綠化設(shè)計施工圖及綠化植物種類清單5.地質(zhì)勘察匯報6.工程協(xié)議及開工匯報7.工程完工驗收證書（匯報）8.用電同意文件9.工程預(yù)決算10.圖紙會審統(tǒng)計11.工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位，包含質(zhì)量事故處理統(tǒng)計12.隱蔽工程驗收統(tǒng)計13.土建施工統(tǒng)計14.設(shè)備安裝調(diào)試統(tǒng)計15.建筑物各項指標(biāo)測試統(tǒng)計、沉降觀察統(tǒng)計16.工程質(zhì)量事故和處理統(tǒng)計17.鋼材、水泥等主要材料質(zhì)量確保書18.新材料、構(gòu)配件判定合格證書19.砂漿、混凝土試塊試壓匯報20.供水、管道煤氣試壓匯報21.供水、供電、監(jiān)控、消防及其它各類設(shè)備檢驗合格證22.第一次水池清洗、檢驗匯報23.其它主要技術(shù)決定和文件

附件三：資料接管驗收遺留問題記錄表資料名稱問題簡述備注施工單位：開發(fā)單位：物業(yè)企業(yè)：附件四：資料接管驗收遺留問題整改表資料名稱問題簡述整改內(nèi)容整改結(jié)果備注施工單位：開發(fā)單位：物業(yè)企業(yè)：附件五：寫字樓機電設(shè)備/設(shè)施移交單NO.設(shè)備名稱：型號/規(guī)格：數(shù)量：安裝地點：安裝時間：單價：供貨商名稱：供貨商聯(lián)絡(luò)人：供貨商聯(lián)絡(luò)電話安裝單位名稱：安裝單位聯(lián)絡(luò)人：安裝單位聯(lián)絡(luò)電話設(shè)備保修年限設(shè)備使用壽命/運行年限：采購協(xié)議中是否有隨設(shè)備奉送備品/備件：設(shè)備外觀描述：設(shè)備運行功效情況描述：采購協(xié)議/安裝協(xié)議復(fù)印件是否齊全：其它問題：移交方簽字：接收方簽字：移交日期：接收日期：說明：接收方在接收該設(shè)備/設(shè)施后，僅對該設(shè)備/設(shè)施進行日常運作及日常/定時維護保養(yǎng)，不代表對該設(shè)備/設(shè)施擁有全部權(quán)。附件六：接管驗收機電設(shè)施/設(shè)備遺留問題記錄表設(shè)施、設(shè)備名稱