中盈南沙項目營銷方案20140504

中盈南沙項目營銷執(zhí)行報告廣東中原地產代理有限公司2014年5月4日>>PARTⅠ:價格體系制定>>PARTⅡ:項目定位>>PARTⅢ:營銷目標及策略提綱目錄政策及市場環(huán)境--------P3市場比較法定價--------P27市場及形象定位-------P31客戶定位--------------P47銷售目標及分解-------P56營銷策略制定---------P63PARTⅠ:價格體系制定1

政策及市場環(huán)境2

市場比較法定價2014年首兩月成交面積均多于新增預售面積，1月份仍然保持供求兩旺狀況，由3月份起市場出現微調，需求量少于供給量；隨著限價、限簽逐步退出市場，3月份開始簽約均價出現大幅度回升，簽約均價15218元/平方米，環(huán)比增長10%。2014年首季，廣州中心六區(qū)簽約均價由于受限價、限簽政策退出影響，出現一定幅度的波動，而外圍區(qū)域則處于平穩(wěn)狀態(tài)。其中荔灣區(qū)簽約均價波動最大，3月均價23904元/平方米，同比上升18%，漲幅最大；其次是越秀區(qū)，網簽均價38614元/平方米，同比升12%。數據來源：中原地產數據庫數據來源：中原地產數據庫廣州1-3月各區(qū)簽約均價變化現象1：部分政府行政政策逐步退出市場，簽約均價逐漸回歸真實水平，但市場觀望情緒更為濃厚，供求關系出現逆轉。2014年首季廣州一手住宅市場重心持續(xù)外移，增城、花都、番禺及南沙成為熱點區(qū)域，供需兩旺；供應方面：2014首季年番禺新供應一手住宅55萬平方米，約占全市的30%；增城區(qū)新供應一手住宅37萬平方米，約占全市的20%。成交方面：2013年增城、番禺兩區(qū)一手住宅分別簽約55萬平方米、32萬平方米，分別占全市的27%、15%。數據來源：中原地產數據庫現象2：隨著核心區(qū)域價格攀升，剛需市場成主導，市場重心持續(xù)外移，增城、番禺、蘿崗、花都、南沙成為主戰(zhàn)場。增城價格：7000-12000元/㎡花都板塊增城板塊蘿崗板塊核心區(qū)番禺板塊南沙板塊金沙洲板塊芳村板塊南沙板塊花都價格：9000-11000元/㎡主力戶型：90-130㎡典型項目：雅居樂錦城、御華園金沙洲價格：16000-22000元/㎡主力戶型：80-120㎡典型項目：保利西海岸、金名都芳村價格：18000-22000元/㎡主力戶型：80-110㎡典型項目：公園九里、凱粵灣南沙板塊（本案及千燈湖）價格：12000-16000元/㎡主力戶型：100-140㎡典型項目：中海錦城、濱江壹號蘿崗價格：14000-17000元/㎡主力戶型：80-100㎡典型項目：中海譽城、萬科金色夢想、越秀嶺南雅筑、奧園春曉增城價格：9000-13000元/㎡主力戶型：90-130㎡典型項目：翡翠綠洲、碧桂園鳳凰城、新塘新世界番禺價格：15000-22000元/㎡主力戶型：70-120㎡典型項目：萬科歐泊、時代傾城、君華香柏廣場、祈福名都南沙價格：9000-13000元/㎡主力戶型：80-180㎡典型項目：時代南灣、中惠璧瓏灣、南沙珠江灣、碧桂園天璽灣老城核心區(qū)價格：33000-45000元/㎡主力戶型：80-140㎡典型項目：駿文雅苑、嘉裕公館、東方新世界隨著中心區(qū)價格上漲，資金實力較好的客戶向金沙洲、芳村、番禺擴散，價格洼池逐步填平。而資金實力薄弱的客戶被迫往更外圍的增城、花都、蘿崗、南沙等地。2014年房地產政策將以“穩(wěn)”為主，但將根據市場表現進行微調，限購短期內難以取消，住宅產品分化加劇，緊湊型小三房單位將成為市場需求的主流；2014年剛需仍是住宅市場的絕對主力，但由于市中心價格持續(xù)攀升、限購升級，廣州剛需需求被進一步抑制，剛需客迫切尋找新的出路；廣州市場后續(xù)走勢研判：南沙——第六個國家級新區(qū)！2012年9月6日，國務院正式批復《廣州南沙新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，明確了南沙新區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略定位、發(fā)展目標、重點工作、政策支持，標志著南沙新區(qū)成為國家級新區(qū)，南沙新區(qū)的開發(fā)建設上升到國家戰(zhàn)略。身為國家級新區(qū)，“國家級的扶持和優(yōu)惠政策”予以護航，未來將成為珠三角地區(qū)成為世界級城市群的樞紐中心!國務院新聞辦公室于2012年10月10日就《廣州南沙新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》舉行新聞發(fā)布會，會上廣東省省長朱小丹表示：《規(guī)劃》從金融、與港澳往來便利化、擴大對外開放、財稅、土地管理、海洋管理、社會事業(yè)與管理服務等方面賦予南沙新區(qū)多項先行先試的政策措施，在規(guī)劃當中直接賦予國家一級的扶持和優(yōu)惠政策?！胺彩强梢韵路沤o南沙新區(qū)的省一級的經濟社會管理權限一律下放”！天津濱海新區(qū)上海浦東新區(qū)舟山群島新區(qū)重慶兩江新區(qū)甘肅蘭州新區(qū)霍英東率先提出開發(fā)南沙國務院批準設立廣州南沙經濟開發(fā)區(qū)南沙變身為獨立行政區(qū)南沙新區(qū)發(fā)展被寫入國家十二五規(guī)劃國家級新區(qū)的架構基本形成。先啟動粵港澳區(qū)域合作格局（60平方公里CEPA）1988年1993年2005年2010年2012年2025年2013年今年6月，南沙明珠灣建設的正式啟動，首批啟動項目33個，總投資約586億元人口達300萬，經濟、社會、生態(tài)環(huán)境、國際化等方面應達到香港及其他國際先進城市水平南沙廣州中山佛山東莞清遠惠州香港南沙橫琴澳門前海南沙發(fā)展格局：以中部組團為核心的“一城三區(qū)”中部組團為發(fā)展的重中之重。香港澳門南沙廣州建設粵港澳CEPA合作示范區(qū)；南沙開發(fā)區(qū)管委會與國家開發(fā)銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。未來5年，國家開發(fā)銀行將為南沙新區(qū)提供600億元的綜合金融產品服務；建設國際教育合作特區(qū)，率先實現內地、港澳與國際職業(yè)資格的“一試三證”；開展與港澳在社會保障服務銜接和居住證改革試點；建設國家金融綜合配套改革試驗區(qū)和國際性加工貿易結算中心；建設航運交易所和華南商品期貨交易所；發(fā)展離岸金融、融資租賃、產業(yè)投資基金；試點外匯制度改革教育科研高端制造北部文化旅游高端制造西部商業(yè)服務金融創(chuàng)新中部粵港澳新興產業(yè)合作南部項目所在位置南沙新城800多平方公里的空間布局將以中、北、西、南四大城市組團鋪開！其中中部組團約220平方公里，由中心灣區(qū)、灣區(qū)交通樞紐商務區(qū)、城市綜合服務區(qū)、鉆石水鄉(xiāng)示范區(qū)和合作配套區(qū)五大子功能區(qū)組成，是南沙新區(qū)發(fā)展之重心！綜合交通規(guī)劃：“海陸空”三位一體化交通模式，國內罕有！內外交通網絡密集，軌道交通四通八達中山、珠海、澳門佛山東莞深圳、香港深圳中山南沙海底隧道跨海大橋深中通道線路圖廣州第二機場（選址待定）東新高速本項目位置南沙客運港深圳中山南沙海底隧道跨海大橋深中通道線路圖廣州第二機場：根據南沙區(qū)總體規(guī)劃，廣州第二機場已確定選址南沙新區(qū)（具體位置待定），不僅填補南沙航空運輸空白，也將極大提升南沙新區(qū)珠三角交通樞紐中心價值！海上交通：南沙客運港—直達澳門、香港、香港國際機場！南沙客運港坐落于廣州市的母親河——珠江的入?？诤佣挝靼叮劭谠O計標準為年客運量160萬人次、旅客聚集量1600人，每天往返航班最少16班，為國際客運港；海底隧道：規(guī)劃【深中通道】，將南沙與被港珠澳大橋“旁落”的深圳、中山串聯，融合“深莞惠”、“珠中江”、“南沙肇”三大經濟圈發(fā)展！預計2015年年底動工，2021年建成，全長51公里。中山、珠海、澳門佛山東莞深圳、香港深圳南沙慶盛樞紐南沙樞紐廣州第二機場（選址待定）廣深港高鐵南沙客運港莞佛高速南沙港快速廣州南站、白云機場東新高速地鐵規(guī)劃：將量身規(guī)劃建設7條地鐵線路（共計34個地鐵站），通往廣州市中心、廣州南站、廣深港機場及周邊市區(qū)，目前已開通4號線鐵路規(guī)劃：將修建4條國家鐵路，其中：廣深港高速鐵路—始發(fā)廣州南站，途徑南沙黃閣鎮(zhèn)及深圳福田，終點為香港西九龍站，全程只需61分鐘，廣州至深圳路段已開通深茂高鐵—始發(fā)深圳北站，途徑南沙，終點為茂名，全程3小時，目前廣深路段已開工建設；區(qū)域軌道樞紐布局：規(guī)劃南沙灣區(qū)樞紐、慶盛樞紐、主要軌道換乘點，形成南沙內部無縫換乘！其中灣區(qū)樞紐東線將直達東莞、虎門、深港機場；西線直達肇慶、佛山、中山、珠海、澳門；北線經慶盛直達廣州市中心、白云機場等；五大主導產業(yè)助推南沙城市經濟騰飛！航運物流服務業(yè)規(guī)劃廣州第二機場、龍穴島港口物流基地，建設廉潔內地、輻射世界的國際門戶！高端裝備及技術產業(yè)北部汽車制造、西部高端設備制造、南部以海洋等新興產業(yè)為主導，形成國際化、高端科技化的現代產業(yè)體系健康休閑產業(yè)以資源優(yōu)勢特征規(guī)劃四大旅游業(yè)發(fā)展區(qū)，其中西部以嶺南水鄉(xiāng)特色的生態(tài)文化旅游區(qū)，南部引進主題樂園，打造高品質主題文化、度假療養(yǎng)旅游區(qū)核心發(fā)展區(qū)域高端商務及金融服務對接港澳，借鑒先進管理經驗，發(fā)展總部經濟，規(guī)劃布局南沙東島、橫瀝、龍穴東港城三大港澳特色商業(yè)區(qū)科技智慧產業(yè)以軌道4號線為串聯，布局蒲州港澳創(chuàng)新園、資訊科技園、西部LOFT科技園、慶盛應用科技園，新城“一軸四城”的科技創(chuàng)新產業(yè)布局產業(yè)發(fā)展布局：以生產性服務業(yè)為主導，打造現代化產業(yè)基地，國內外企業(yè)爭相進駐高端商務及金融服務行業(yè)：廣東電子信息集團總部、廣藥集團王老吉大健康總部、南沙航運金融大廈、南沙新區(qū)民營經濟總部集聚區(qū)、粵海投資總部已等陸續(xù)進駐；科技智慧產業(yè)：麗晶光電生產及研發(fā)總部、粵港科技園、光子治療儀產學研基地、盛瑞科技總部項目、UL中國室內空氣質量服務實驗室等；高端裝備及技術產業(yè)：瓦盧瑞克核電管材、廣鋼集團、法國英瑞杰汽車系統(tǒng)項目、瑞士德志汽配增資項目、美國UTC勝捷消防項目、南沙海洋能技術產業(yè)園等；航空物流服務業(yè)：廣州航運交易所、廣州南沙國際物流園區(qū)、南沙郵輪碼頭項目、中海集團散貨總部項目、中國中鐵港航局、香港珠江船務總部配套等；健康休閑產業(yè)：南沙濱海游艇會、中國科學院南海海洋研究所共建海洋水族館項目等2012年11月，廣州國資委與南沙新區(qū)合作簽署《廣州國資—南沙新區(qū)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》及七個廣州國企與南沙新區(qū)合作項目協(xié)議：與市城投集團合作的城市基礎設施建設投融資框架協(xié)議；與越秀集團合作的創(chuàng)業(yè)投資基金、融資租賃公司及證券咨詢機構等項目；與發(fā)展集團合作的能源產業(yè)項目；與廣州港集團合作的航運服務集聚區(qū)等項目；與廣藥集團合作的王老吉大健康產業(yè)總部項目；與嶺南集團合作的高端酒店建設項目；與國際控股集團下屬萬聯證券合作的金融服務項目等。目前，已有廣州港、廣汽、越秀、交投等多家國企企業(yè)在南沙投資產業(yè)發(fā)展和基礎設施建設項目近50個（含在建），投資總額超過600億元。2012年10月，南沙開發(fā)區(qū)管委會與國家開發(fā)銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。未來5年，國家開發(fā)銀行將為南沙新區(qū)提供不少于600億元的綜合金融產品服務。南沙新區(qū)將致力于培育廣州商品期貨交易所和廣州航運交易所等重大金融交易平臺，探索開展人民幣離岸業(yè)務、保險市場創(chuàng)新業(yè)務和資本市場創(chuàng)新業(yè)務等金融創(chuàng)新業(yè)務，發(fā)展以國際金融、航運金融等為主的特色金融。配套設施加大教育、醫(yī)療、休閑配套設施投入及對人才的吸引力南沙啟動申報“自由貿易區(qū)”，發(fā)展空間無可限量教育資源配套：華師大第二附屬中學，占地300畝，辦成示范性高中；華師大第二附屬小學、幼兒園；廣州外國語學校附屬小學、幼兒園；廣外——蘭卡斯特大學，廣東首所中外合作辦學高校；南沙第一中學、小學，南沙區(qū)第一所“廣東省國家級示范性普通高中”正式全面運作，建筑面積超10萬平方米；南沙英東中學，由霍英東基金會、美國ISS教育機構和優(yōu)聯教育集團合作舉辦的廣州英東中學NCPA美式高中南沙區(qū)區(qū)屬公辦中小學校，全面實施12年免費教育，外地戶籍學生享受同等政策；基礎教育國際化實驗試驗區(qū)，建設全國首個基礎教育國際化示范試驗區(qū)；華南理工大學法學院科研教學研究中心；南沙區(qū)少年宮醫(yī)療資源配套：南沙中心醫(yī)院二期，建設規(guī)模達5萬㎡，總投資3.65億元，可容納12個病區(qū)500床位；生活休閑配套：廣州南沙灣休閑度假景區(qū)，占地面積878畝，共有景點30多處，游樂設施23個；南沙濕地游覽區(qū)，二期面積近6000畝，建有1公里的步行棧道和2.4公里的綠島…近期，南沙不斷加大城市基礎配套建設，其中教育資源設施成為投資重點，并將與港澳開展公共服務共享體系合作，探索外來人口準入政策，南沙新區(qū)人才引進備受重視！在對南沙新區(qū)2013年建設目標進明確提出“啟動申報自由貿易區(qū)”按照設想，南沙新區(qū)自貿區(qū)將以“對港澳開放”和“全面合作”為方向，在投資準入政策、貨物貿易便利化措施、擴大服務業(yè)開放等方面先行先試，率先實現區(qū)內貨物和服務貿易自由化。浦東新區(qū)濱海新區(qū)南沙新區(qū)所處區(qū)域長三角區(qū)，上海市東部，長江入?？诃h(huán)渤海地區(qū)中心帶，天津市最東端珠三角區(qū)，廣州市南部，珠江入?？诿娣e/人口1210平方公里/515萬2270平方公里/253萬803平方公里/62萬區(qū)域交通交通設施完善，水陸空三位一體，交通網絡密集，運輸能力強交通設施較完善，對外跨區(qū)交通道路通行能力差交通網絡正處于快速完善階段行政級別依托其所屬直轄市，屬于副省級行政區(qū)依托其所屬直轄市，屬于副省級行政級別獨立行政區(qū)，主體仍為廣州，由省級管理戰(zhàn)略定位依托長三角，打造上海國際航運中心、國際金融中心核心功能區(qū)，世界了解中國的窗口依托京津冀，建設成為我國北方對外開放的門戶、高水平的現代制造業(yè)和研發(fā)轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心依托珠三角、連接港澳，打造粵港澳全面合作和新型城市化示范區(qū)，珠江三角洲世界級城市群樞紐性城市產業(yè)特點以金融、信息服務、商貿、物流和會展等第三產業(yè)為經濟支柱以航空航天、石油化工、電子信息、生物制藥、新能源新材料、國防科技等第二產業(yè)為經濟支柱以汽車、重工設備制造的第二產業(yè)為經濟支柱。規(guī)劃打造航運物流、高端商務及商貿、科技智慧、高端裝備及技術、健康休閑五大支柱產業(yè)基礎設施教育、醫(yī)療等公共設施完善，具有國際知名度的文化設施及旅游景點，并舉辦過世博會第三產業(yè)落后，主要以傳統(tǒng)服務業(yè)為主，公共服務設施配套與城市發(fā)展脫節(jié)，人口導入不成功南沙新區(qū)自然水系資源豐富，適合打造優(yōu)質生活圈，但公共服務設施薄弱，規(guī)劃發(fā)展周期將延長，建設資金投入量大政策支持通過企業(yè)所得稅優(yōu)惠以及免征和減征所得稅、地方所得稅和房產稅、關稅政策、特別審批政策吸引外企入駐國務院批準設立東疆保稅港區(qū)，金融改革試點，土地變性進行土地流轉試點，高新技術產業(yè)的所得稅稅率降為15％財政支持等與粵港澳合作，實施CEPA綜合示范區(qū)2012年經濟狀況GDP：5930億元，人均GDP：12.26萬元GDP：7205億元，人均GDP：28.4萬元GDP：813.56億元，人均GDP：11.87萬元與浦東及濱海新區(qū)比，南沙區(qū)位環(huán)境、經濟及產業(yè)基礎、協(xié)同發(fā)展條件等方面更具優(yōu)勢，發(fā)展空間遠非其它國家級新區(qū)可比！

“粵港澳合作示范區(qū)”的定位決定了南沙將承擔起今后幾十年引領珠三角

以至大華南經濟發(fā)展的核心引擎的歷史重任2

“國家級新區(qū)”奠定了南沙未來的發(fā)展高度1

產業(yè)的快速導入、投資力度的暴發(fā)性增長、配套設施的全面推進，為區(qū)域的

加速發(fā)展提供了全方位的支持3南沙區(qū)域價值小結：南沙——新推貨偏少致簽約量回落152014年1-3月，南沙區(qū)一手住宅新批準預售1536套，預售面積約20萬平方米，同比減少16.6%；3月份，南沙區(qū)一手住宅新批準預售達到1138套，13.8萬平方米；2014年1-4月，南沙區(qū)一手住宅簽約面積16.6萬平方米，簽約均價約為11494元/㎡；4月份，南沙區(qū)一手住宅簽約面積3.19萬平方米，簽約均價為11674元/㎡，環(huán)比下跌3.5%；4月簽約項目中南沙濱?；▓@以60套、6725平方米奪得區(qū)域銷冠，緊隨其后的是碧桂園天璽灣，共簽約55套、6233平方米。數據來源：中原數據庫

競爭格局：市場對于區(qū)域內產品借政策落地紛紛搶閘入市，爭搶客源，價格均價總體接近廣晟海韻蘭庭9500元/㎡毛坯總價76-120萬南沙珠江灣：1.2-1.3萬元/㎡帶2500裝修118-121方總價137-160萬南沙城均價13000元/㎡，95-136方總價122-180萬景觀資源盤區(qū)府板塊盤中惠璧瓏灣14000元/㎡裝修79-177方總價110-250萬富力·唐寧花園85-130方12000元/㎡帶裝修濱?，B城：1.1-1.2萬元/㎡帶裝修88-154方總價100-190萬優(yōu)山悅海：12000元/㎡帶裝修總價80-130萬創(chuàng)鴻匯：1.2萬元/㎡帶78-140毛坯總價93-170萬金洲板塊盤碧桂園天璽灣92-180方，1-1.2萬元/㎡裝修，總價100-220萬紫茗花園79-113方9000元/㎡毛坯碧荷居66-101方，12000元/㎡精裝裕豪軒11000元/平米毛坯，81-101方，總價90-120萬心意華庭9500元/㎡，毛坯68-127方，總價60-120萬南沙星河丹堤均價1.2萬元/㎡毛坯，90-143方洋房。369-550方獨棟，總價約205-1200萬敏捷君御33--75方余貨，精裝，單價預計12000元/㎡競品分布時代南灣：13500元/㎡帶3000裝修南沙的住宅分布及潛在供應分析未來供應住宅住宅分布中惠璧瓏灣占地7萬㎡，建面28萬㎡，預計15年項目售罄創(chuàng)鴻匯占地5.5萬㎡，建面21萬㎡，占面，預計15年項目售罄星河盛世占地7萬㎡，建面15萬㎡，預計16年項目售罄廣晟海韻蘭庭占地4.6萬㎡，建面10萬㎡，預計15年項目售罄碧桂園天璽灣占地28萬㎡，建面50萬㎡，預計14年項目售罄時代南灣占地28萬㎡，建面34萬㎡，預計14年項目售罄南沙富力唐寧占地10萬㎡，建面20萬㎡，預計15年項目售罄珠江灣占地40萬㎡，建面32萬㎡，預計17年項目售罄南沙濱?；▓@占地8萬㎡，建面16萬㎡，預計16年項目售罄星河丹堤占地40萬㎡，建面32萬㎡，預計15年項目售罄星河山海灣占地36萬㎡，建面50萬㎡預計14年入市，17年項目售罄富晟金楓中路地塊，占地4萬㎡，建面8萬預計15年入市保利置業(yè)黃閣項目，規(guī)模58萬㎡，預計15年入市晴海岸占地44248㎡，建面15萬㎡，預計5月開售南沙置業(yè)科技中心項目項目規(guī)模5.3萬㎡，預計15年入市2014年-2015年將有207.3萬方投入市場，住宅市場競爭格局嚴峻。2014年南沙剛需型產品面積段更多面積段集中在70-120方70-90方90-120方120-150方150-180方星河盛世，75-143㎡，400套心意華庭67-127㎡，600套南沙碧桂園，住宅65-185㎡，14400套碧荷居，67-135㎡，約400套晴海岸，74-112㎡，300套70方以下180方以上碧桂園豪庭，79-133㎡，500套一手住宅二手住宅珠光南沙御景，100-140㎡，400套紫茗花園，90-120㎡，300套豐庭花園，47-93㎡，500套奧園海景城，92-135㎡，870套項目效果圖2、項目基本信息3、項目競爭解析項目占地13萬㎡總建面45萬㎡位置南沙街環(huán)市大道西主力戶型88-154方二至四房容積率3.25目前待售套數約1500套上一次推售時間2014年3月22日產品打造：項目定位成熟社區(qū)配套大盤，小區(qū)規(guī)模大，自身配套完善，主力戶型88-154方二至四房；推售時間：2014年3月銷售價格：11000-12000元/方帶精裝修；越秀·濱?，B城1、項目效果圖項目效果圖2、項目基本信息3、項目競爭解析項目占地28866㎡總建面95170㎡位置進港大道主力戶型78-126㎡二至三房容積率3.22014供應總套數約500套上一次推售時間2013年12月產品打造：主力戶型78-120方；推售時間：2013年12月1日推出；銷售價格：9000元/方毛坯；紫茗花園1、項目效果圖項目效果圖2、項目基本信息3、項目競爭解析項目占地14770㎡總建面49811㎡位置

進港大道與珠電路交界主力戶型67-135㎡容積率3.372013供應總套數約400套上一次推售時間收籌中，120個籌產品打造：主力戶型67-135㎡；推售時間：預計2014年3月底推出5棟；銷售價格：洋房12000元方帶裝修；碧荷居1、項目效果圖2、項目基本信息3、項目競爭解析項目占地2.4萬㎡總建面7.7萬㎡位置金嶺北路南段主力戶型67-127㎡容積率2.72014供應總套數約600套上一次推售時間暫未入市產品打造:主力67-127方產品；推售時間：預計2014年5月入市銷售價格：9500元/方毛坯;心意華庭1、項目效果圖星河盛世項目占地69276㎡總建面150000㎡位置進港大道與金沙路交界主力戶型75-143㎡容積率2.172014供應總套數約1300套上一次推售時間2013年12月7日產品打造:主力67-127方產品；推售時間：預計2014年4月銷售價格：12000-13000元/方帶裝修;2、項目基本信息1、項目效果圖3、項目競爭解析項目效果圖2、項目基本信息3、項目競爭解析項目占地10萬㎡總建面16萬㎡位置進港大道555號主力戶型93-150方二至四房容積率1.6目前待售套數約124套上一次推售時間尾貨銷售產品打造：集住宅區(qū)、商務樓、四星級酒店等總建筑面積達到20多萬平方米的大型社區(qū)，主力戶型93-150方二至四房；推售時間：尾貨銷售銷售價格：9800元/方,毛坯；海力花園1、項目效果圖南沙住宅市場小結：

2014年南沙一手市場剛需型產品供應量會進一步加大。1

2014年競爭區(qū)域集中在70-120方剛需產品較受熱捧，南沙一手市場競爭項目最多的板塊為金洲板塊，競爭最為激烈。

3

金洲板塊項目中，由于項目均價（一般帶裝修均價為11000-13000元/㎡）差異不大，發(fā)展商知名度高的項目較受追捧。

2PARTⅠ:價格體系制定1

政策及市場環(huán)境2

市場比較法定價一：選取南沙區(qū)競爭性項目進行對比參考相鄰、相近的、同類的產品，以其銷售價格作為參考。二：賦予權重、力求準確

1、對不同因素對項目的影響賦予權重；

2、對區(qū)域的不同賦予不同的權重；

3、對類比項目對本項目的影響不同賦予權重。本項目產品價格研究方式：

均價定價原則：市場比較法價格策略項目權重本案越秀·濱?，B城紫茗花園碧荷居心意華庭星河盛世海力花園地段位置0.45100105110110100110105戶型設計0.1510098981001009895項目規(guī)模0.05100110105103105110110開發(fā)商品牌0.05100120100100100115110周邊配套0.15100110115115105115110社區(qū)配套0.1100105105100100110110用地年限0.05100100100100100100100綜合1100105.45107.2106.9101108.7105市場售價1.21.151.20.95（毛坯）1.20.98（毛坯）修正價格分數比*可比項目價1.141.071.120.941.100.93各樓盤權重對比競品比例25%10%20%25%10%10%權重分數0.280.110.220.240.110.09加權均價1.15通過市場比較法，數理計算得出：在考慮市場上大部分項目帶2000—2500元/㎡裝修條件下，中盈南沙項目售價為1.15萬元/㎡，帶2500元精裝修?？梢鐑r因素考慮：1、南沙國家級新區(qū)影響力逐漸增加；2、自貿區(qū)、新機場等利好政策逐一落地；3、項目自身的定位優(yōu)化加中原地產優(yōu)秀的營銷經驗。未來中盈南沙項目：均價為1.1-1.2萬元/㎡預計住宅總貨值約3.3億PARTⅡ:項目定位1

市場及形象定位2

客戶定位—品位生活?美學建筑—愛琴海浪漫領地領海臺方向一中盈領海臺中盈領海臺愛琴海浪漫領地中盈領海臺為愛情保駕護航中盈領海臺ME房子面朝愛琴海—品位生活?美學建筑—孕育甜蜜領地領海臺方向二報廣廣告語參考廣告語參考廣告語參考PARTⅡ:項目定位1

自身價值提煉2

客戶定位誰能買房？能買房的在哪里？他們的共同標簽是什么？他們買房時在關注什么？剛需共識的答案剛需客戶群置業(yè)選擇基因透析需求交通路網成熟地鐵上蓋或地鐵沿線物業(yè)剛需戶型兩房及三房資金實力低，總價接受范圍100-130萬之間升值保值潛力地段情結資金承價能力低，對總價十分敏感，價格接受范圍在100-130萬之間。關注項目自身以及版塊的未來規(guī)劃，升值潛力空間大。注重交通便利，首選臨近工作地點或地鐵延線物業(yè)。以滿足自身居住為目的，意向戶型主要集中緊湊型的兩三房產品，同時具備舒適的空間感及高實用率以自身居住、工作等熟悉的生活版塊為最終選擇依歸，主要意向同區(qū)域的價格洼池片區(qū)?？蛻艋鶖祻V客戶基數窄客戶的熟知區(qū)域與意向置業(yè)區(qū)域在交通時間上的近距離更能獲得客戶的對置業(yè)區(qū)域認同感——客戶按照自身熟知區(qū)域劃分，置業(yè)區(qū)域往距離自身熟知區(qū)域最近的宜居板塊遷移1、成長型客戶（首次置業(yè)者）目標客戶：非廣州戶籍人士、大南沙區(qū)婚房族特征：年齡20-30歲，外來務工，資本處于初期積累階段；有婚房需求，月收入穩(wěn)定居住現狀：現住宿舍或租房，或即將組建新堅挺訴求：隨工作的穩(wěn)定及年齡的增長，希望擁有方便工作與生活，獨立的舒適居所

目標客戶分析75㎡小戶型切入市場：降低置業(yè)門檻附送精美裝修：節(jié)約成本、縮短入住時間利益點策略2、發(fā)展型客戶（改善型需求者）目標客戶：大南沙區(qū)原居民特征：年齡30-40歲，一直在本地居住，家庭多為三口之家或三代同堂，家庭有部分積蓄居住現狀：舊房多為村屋、樓梯樓，希望進入先進小區(qū)訴求：習慣本區(qū)居住環(huán)境，希望就近尋找面積較大、環(huán)境舒適的新居所全電梯小區(qū)：提高居住質量附送精美裝修：節(jié)約成本、縮短入住時間打造精致園林：改善生活環(huán)境利益點策略3、成熟型客戶（品質生活追求者）目標客戶：大廣州區(qū)域人士特征：年齡30-50歲，受教育程度較高、注重生活品質、有充足的資本及穩(wěn)定的收入居住現狀：已有固定居所訴求：追求健康與品質的生活，期待生活素質的提升綠色新生活：5+2生活模式，親近大自然自身產品打造：精品生活，遠離都市喧囂利益點策略4、投資型客戶目標客戶：有意將房產投資作為資產增值手段的購買者特征：看好南沙區(qū)域發(fā)展及房產投資形式，資本積累充足居住現狀：至少有一至兩處不同類型的固定居所訴求：尋覓新的投資型樓盤，期待升值獲利區(qū)位規(guī)劃推廣：南沙國家新區(qū)規(guī)劃前景包裝附送精美裝修：增加產品附加值，提高升值潛力打造特色主題小區(qū)：消除同質化，升值潛力強化利益點策略目標客戶端鎖定PARTⅢ:營銷目標及策略1

銷售目標及分解2

營銷策略制定

中盈南沙項目核心目標把握市場利好，一觸即發(fā)以最短時間完成整體售罄實現整體收益最大化，實現2014年銷售3.3億！戰(zhàn)略目標品牌目標核心目標品牌立勢，良好的口啤，形成品牌區(qū)域影響；基于中原對于項目運作經驗和市場的思考，項目首發(fā)必須一鼓作氣。

按照中原實操經驗，要完成首波開售183套銷售量，項目必須籌客達400個，集中上訪達1800臺—2300臺。6月7月8月9月10月11月營銷中心開放具備預售條件及發(fā)售工程節(jié)點目標分解項目整體貨量：約306套183套2014年完成整體貨量售罄節(jié)點預熱期收籌期集中公開發(fā)售強銷期持銷期123套

銷售目標分解：外展點開放本項目營銷周期短，銷售任務重；如何精準命中目標客戶群？如何在3－4個月時間完成306套銷售目標？PARTⅢ:營銷目標及策略1

銷售目標及分解2

營銷策略制定整體營銷策略鋪排：6月7月8月9月10月11月營銷中心開放具備預售條件及發(fā)售工程節(jié)點銷售節(jié)點集中上訪2500認籌500個210套96套品牌落地形象入市期間產品述求期強銷期持銷期渠道執(zhí)行準備期啟動并執(zhí)行深化并組織大客戶團體集中上訪，持續(xù)補充客戶資源媒體運用大事件導入，線上媒體導入項目品牌形象，區(qū)位價值炒作，網絡、報廣、戶外傳達項目核心價值及收籌信息。項目熱銷信息，詢眾加推網絡、報廣、單張、DM等媒體炒作及傳達項目核心附加值品牌策略媒體策略渠道策略收籌策略展示策略營銷節(jié)點鋪排7月11月重要節(jié)點拓客渠道現場包裝銷售中心包裝營銷活動營銷中心樣板同時開放8月9月10月推廣主題項目圍墻廣告包裝、樓體發(fā)光字區(qū)域潛力、品牌、規(guī)模、產品炒作銷售信息強勢滲透：認籌、折扣、價格、開盤火爆開盤銷售中心開放活動公開發(fā)售開盤氣氛媒體渠道網絡、圍墻廣告、中原網絡平臺、微信營銷、短信地鐵廣告、公交站牌、報紙硬廣、電視、網絡、短信、微信、戶外廣告、電商開盤活動營銷準備定價銷售入場團隊組建培訓上崗，進駐外展點前期鋪墊及大規(guī)模撒網強勢蓄客，收網階段開盤階段板房包裝持續(xù)熱銷、升值炒作中原內部轉介、客戶資源coldcall客戶維護，圈層活動拓展周邊村落團購拓展暖場活動客戶圈層活動6月持銷階段客戶摸底持續(xù)銷售外展點開設南沙區(qū)政府部門、事業(yè)單位拓展商家廣告植入策略1品牌策略提前起動，傳遞項目信息設立外展點，提前起動，傳遞項目信息接觸目標客戶外展點1：南沙華匯廣場南沙區(qū)人氣最旺的商業(yè)物業(yè)，匯集了南沙各個層次消費人群，令項目信息快速傳遞，并提前截流南沙核心客戶圈層。外展點2：天河宏發(fā)大廈

廣州市各大樓盤項目看樓車集中出發(fā)地，匯集了剛需、改善、投資等各類客戶，提前截流項目的重要及補充客戶圈層。華匯廣場天河宏發(fā)大廈信心置業(yè)計劃

活動主題：情在南沙，中盈信心置業(yè)計劃

針對客戶資金不足、限購等情況結合開盤推出“中盈信心置業(yè)計劃”，保證推出新品的熱銷。

資金不足：按揭客戶可先支付一成或以上首期款，余款可選擇6、12、18期分期支付

一次性付款客戶可先支付3成或以上房款，余款可選擇6、12、18期分期支付

限購客戶：對于暫時未獲得購房資格的客戶可延遲簽定購房合同。策略2媒體策略不同客戶，不同傳遞點在做媒體選定前，我們先分析目標客群接觸媒介的地點與種類?？蛻裘浇榻佑|家中路上公司休閑網絡電視報紙雜志…電臺戶外（T牌、道旗、路牌、墻體廣告等）公交站臺廣告流動性雜志廣告（飛機、動車、火車、大巴、公交等）…報紙網絡雜志電梯間廣告…電視網絡報紙雜志朋友介紹…線上“全媒體”營銷

推廣階段推廣策略推廣