商業(yè)地產(chǎn)運營

1、商業(yè)地產(chǎn)運營商業(yè)地產(chǎn)具有很強的地域性特征，商業(yè)地產(chǎn)項目的運營需要充分結(jié)合當?shù)鼐用竦南M特點、地段條件、競爭狀況等因素，確定一個適應(yīng)本土性需要的運營思路。雖然可以借鑒國外先進的商業(yè)模式，但最終還是要結(jié)合本地的實際條件，充分滿足當?shù)叵M者的購物消費需求。如果商業(yè)地產(chǎn)項目運營只是完全照搬其他地區(qū)的運作模式，而脫離本地的實際情況，那將是十分危險的。 商業(yè)運營策劃流程包括： 一、運營策劃第一階段：項目市場調(diào)研 1 、項目背景研究 2 、宏觀環(huán)境調(diào)研 城市經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境 城市人口環(huán)境 人文環(huán)境 商業(yè)環(huán)境 其他宏觀環(huán)境 3 、項目地段環(huán)境調(diào)研 周邊居民環(huán)境 地段交通環(huán)境 地段商業(yè)環(huán)境 地段區(qū)位特征 地段未來規(guī)

2、劃狀況 項目地塊開發(fā)條件 4 、項目商圈調(diào)研分析 項目商圈范圍的確定 商圈分析 經(jīng)營者調(diào)研分析 二、運營策劃第二階段：項目市場定位 1 、項目分析 項目條件與資源分析 項目 SWOT 分析 2 、項目產(chǎn)品定位 經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃 經(jīng)營業(yè)態(tài)組合 3 、項目功能定位 4 、項目主題定位 主題的導入 主題的表現(xiàn) 5 、項目形象定位 6 、項目目標客戶定位 7 、項目目標消費者定位 8 、項目銷售招商價格定位 9 、項目規(guī)劃建議 10、項目經(jīng)濟效益分析三、運營策劃第三階段：招商及銷售推廣1 、項目銷售招商實操總綱 2 、銷售招商策略 3 、項目整體包裝策略 4 、項目宣傳推廣策略 5 、銷售招商的實施 6

3、、項目 銷售招商 費用運用策略 四、執(zhí)行階段：營銷及招商實施 1 提交銷售招商計劃。2 組建銷售招商組織機構(gòu)。3 組織實施銷售招商計劃。4 協(xié)助配置銷售招商工具及各項資料。5 工作業(yè)績評估。6 銷售招商人員項目管理、培訓、督導。7 掌握市場變化，及時調(diào)整銷售招商策略。8 職能售后服務(wù)。9 宣傳推廣投入及效果監(jiān)控。10項目銷售、招商階段性回顧及總結(jié)。 確保項目銷售招商操作能在有序高效的實施中執(zhí)行五、運營管理一）經(jīng)營管理公司的組建1、 成立公司組建小組，確立小組工作職責2、 根據(jù)公司經(jīng)營性質(zhì)和發(fā)展目標確定組織結(jié)構(gòu)形式3、 建立公司組織架構(gòu)4、 確定部門職能5、 崗位設(shè)置及職責劃分6、 確定人員編制

4、二)人力資源規(guī)劃1、 制訂人力需求計劃2、 制度職位說明書和崗位職責3、 薪酬設(shè)計4、 擬定員工績效考核章程和考核方法5、 擬定獎懲方法6、 擬定公司基本管理制度及行為規(guī)范三)人力資源實操階段1、 甑選人員2、 入職培訓3、 工作導引四)人力資源開發(fā)1、 制度監(jiān)督實施及修訂2、 績效評估3、 培訓提升4、 員工職業(yè)生涯規(guī)劃五)業(yè)務(wù)部分：1、制定各類管理公約、協(xié)議、合同，并與客戶簽署2、確定經(jīng)營管理服務(wù)費等費用的收費標準及辦法3、建立健全各項業(yè)務(wù)標準流程4、制定年度經(jīng)營計劃并分解到每月切實完成5、制定工作計劃并監(jiān)控實施6、編寫各類管理手冊7、建立完善的倉儲物流體系8、建立項目購物網(wǎng)站9、二次招商工作10、根據(jù)各種情況的變化，布局調(diào)整六)營銷企劃部分1、制定開業(yè)前的營銷推廣方案并監(jiān)督實施2、制定開業(yè)典禮方案并監(jiān)督實施3、全年營銷推廣方案并監(jiān)督實施4、根據(jù)市場及