榮錦物業(yè)武隆仙女山森華苑項(xiàng)目定位和規(guī)劃建議報(bào)告課件

1、項(xiàng)目定位和規(guī)劃建議報(bào)告榮錦物業(yè)武隆仙女山森華苑南方略企業(yè)管理咨詢重慶有限公司 二0一0年十二月三十日目標(biāo)3：形象與品牌通過對本項(xiàng)目的成功開發(fā)，實(shí)現(xiàn)利潤與品牌的雙贏！資金快速回收利潤最大化品牌樹立與傳播目標(biāo)1：現(xiàn)金流通過營銷先行，為開發(fā)商保證良好的現(xiàn)金流，從而確保資金的快速回?cái)n，為二期開發(fā)作準(zhǔn)備！目標(biāo)2：利潤依托項(xiàng)目獨(dú)有的資源，充分發(fā)揮項(xiàng)目自身和潛在的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化！背景：項(xiàng)目三大開發(fā)目標(biāo)鞏固的三角形體系,保證相互支撐,協(xié)同發(fā)展榮錦現(xiàn)金流利潤品牌本項(xiàng)目追求三大目標(biāo)的協(xié)同發(fā)展實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)及推廣成功定位與規(guī)劃報(bào)告解決核心問題從項(xiàng)目分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目運(yùn)作模式和規(guī)劃中，解決“如

2、何通過項(xiàng)目2年多時(shí)間的開發(fā)，完成三大戰(zhàn)略目標(biāo)”的核心問題根據(jù)項(xiàng)目“突破常規(guī)思維，精準(zhǔn)差異化定位，聚集高端圈層人群”從而建立項(xiàng)目的市場影響力從客戶精準(zhǔn)化需求滿足、引導(dǎo)和激發(fā)中，尋找本項(xiàng)目開發(fā)模式成功關(guān)鍵因素，解決“根據(jù)項(xiàng)目條件以及客戶目標(biāo)，應(yīng)選擇何種項(xiàng)目開發(fā)模式”的問題項(xiàng)目影響力的建立 資源整合分析項(xiàng)目特質(zhì)和周邊項(xiàng)目，尋找“如何最大化發(fā)揮項(xiàng)目價(jià)值，將資源進(jìn)行系統(tǒng)整合，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目價(jià)值最大化？”的核心問題Part 意向客戶深度解讀意向客戶聚焦重點(diǎn)人群：重慶本地企業(yè)總經(jīng)理、銀行金融業(yè)中高層、地產(chǎn)及其服務(wù)業(yè)高層次重點(diǎn)人群：媒體中高層、外企高層、協(xié)會(huì)高層及國有大型企業(yè)客戶心中的項(xiàng)目重慶本地企業(yè)（包括地產(chǎn)業(yè)

3、）、媒體行業(yè)希望項(xiàng)目能兼顧休閑商務(wù)和休閑交友功能。附加需求為企業(yè)及品牌增值、高端項(xiàng)目交流高端圈層客戶交友度假高端商務(wù)客戶商務(wù)+交友 銀行金融業(yè)、外企、商業(yè)協(xié)會(huì)高層 需求純粹，希望項(xiàng)目能滿足圈層聚會(huì)、交友和度假的需求。附加需求為主題性交流客戶心中的項(xiàng)目度假區(qū)酒店會(huì)所別墅商務(wù)會(huì)所現(xiàn)有資源整合配套項(xiàng)目形態(tài)客戶心中的項(xiàng)目一級關(guān)鍵詞：稀缺資源、區(qū)位價(jià)值、私密性、升值潛力二級關(guān)鍵詞：業(yè)主圈層、項(xiàng)目品牌、運(yùn)營服務(wù)、項(xiàng)目配套他們是江湖中流傳著關(guān)于他們的傳說他們的年齡多在35-50歲他們已經(jīng)取得成功，在社會(huì)上或行業(yè)內(nèi)擁有常人難以企及的地位他們置業(yè)經(jīng)歷豐富，目光精準(zhǔn)獨(dú)到他們是他們是他們擁有自己的企業(yè)，或處于資源型

4、行業(yè)，他們掌握著社會(huì)最關(guān)鍵也最稀缺的核心，他們享有極可觀的社會(huì)財(cái)富；他們只是極少數(shù)人；他們經(jīng)歷了成功，習(xí)慣了浮沉，他們低調(diào)、隱秘、注重生活格調(diào)，他們更愿意與圈層中人交流；他們深知稀缺資源的可貴。對他人施加影響積極接受新信息樂于改變個(gè)人/社會(huì)他們的精神特質(zhì) 推崇創(chuàng)新享受過程；善于把握機(jī)會(huì)；他們的精神特質(zhì) 自我主張自然和諧之道追求豐盛人生他們的精神特質(zhì) Part 客戶消費(fèi)深度探尋國外財(cái)富階層一擲千金買下游艇、藝術(shù)品、飛機(jī)、房屋和珠寶奢侈品，感受體驗(yàn)“激情消費(fèi)”?！凹で橄M(fèi)”年年攀升。美國財(cái)富階層每年在房屋、汽車、古董、珠寶、飛機(jī)和其它消費(fèi)品上花費(fèi)過億萬。美國和中國的富豪們喜歡在汽車、飛機(jī)、房屋和游

5、艇上一擲千金。這跟兩國絕大多數(shù)富豪都是在相對較短的時(shí)間內(nèi)發(fā)家有根本關(guān)系。隨著資源的不斷稀缺，豪宅已成為當(dāng)今富豪們激情消費(fèi)的主要目標(biāo)之一。關(guān)鍵詞：激情消費(fèi)美國真正的富人們往往選擇環(huán)境優(yōu)美，遠(yuǎn)離大都市地方居住 。位于加利福尼亞州的圣迭戈，就是世界大富豪最喜歡的居住地之一。比如比爾蓋茨。蘭喬圣菲是圣迭戈北部48公里處的一個(gè)小鎮(zhèn)，這個(gè)隱蔽在深山老林里的地方是美國最富裕的小鎮(zhèn)。小鎮(zhèn)靠近海邊，風(fēng)景優(yōu)美。小鎮(zhèn)幾乎都是超大的別墅群，大部分樓房占地在8000平方米以上，最大的房子約有2萬平方米，是富有人家的天堂。鎮(zhèn)上的居民多為美國西部地區(qū)的有錢人或退休的實(shí)業(yè)老板。美國富人區(qū)圣迭戈香港的淺水灣號稱“天下第一灣”，

6、也有“東方夏威夷”之美譽(yù)，是香港最具代表性的沙灘。淺水灣的秀麗景色，使它成為港島著名的高級住宅區(qū)之一，區(qū)內(nèi)遍布豪華住宅,其中包括香港巨商李嘉誠、包玉剛的豪華私宅。這些依山傍水的建筑,構(gòu)成了淺水灣獨(dú)特的景區(qū),令人流連忘返。 香港富人區(qū)淺水灣北京是富豪人數(shù)最多的城市，共有15.1萬名千萬富豪和9400位億萬富豪。廣東省有14.5萬名千萬富豪和8200位億萬富豪，排名第二。上海有12.2萬名千萬富豪和7300位億萬富豪，排名第三。北京、廣東、上海三地的千萬富豪總?cè)藬?shù)占全國近半。千萬資產(chǎn)以上的富裕人士，主要可以分為四種類型：商人、高收入人士、炒房者、職業(yè)股民。億萬富豪的主要財(cái)富，主要來源于他們自己創(chuàng)辦

7、的企業(yè)所創(chuàng)造的價(jià)值，再加上房地產(chǎn)、股票等。中國財(cái)富階層2010福布斯中國富豪前十名 根據(jù)發(fā)布的2010年胡潤財(cái)富報(bào)告顯示，截至2010，我國已有87.5萬名千萬富豪和5.5萬名億萬富豪，分別比上年增長6.1%和7.8%，相當(dāng)于每萬人中就有6名千萬富豪。胡潤百富此番調(diào)查顯示，中國富豪年消費(fèi)45%在100萬元以下，39%在100300萬元間，16%在300萬元以上。就地區(qū)而言，北京富豪消費(fèi)最高，年均達(dá)220萬元。北京富豪與上海富豪有兩個(gè)特點(diǎn)是類似的，即兼容性。不同的是上海富豪兼容的是國際，北京富豪兼容的則是全國。北京富豪最大的特點(diǎn)是兼容并且戀舊，他們向往修身養(yǎng)性，回歸自然。目前富豪的自身成長，已經(jīng)

8、到了不是簡單的貼金，而轉(zhuǎn)變成為向追求簡約、高尚的生活方式轉(zhuǎn)變。北京豪宅的發(fā)展正在隨著富豪消費(fèi)與生活習(xí)慣的改變，北京的豪宅正從簡單的奢侈與豪華，向一種高尚的生活方式轉(zhuǎn)變。這實(shí)際上就是一種生活方式的回歸，原來，大家一味地追求遠(yuǎn)離城市，遠(yuǎn)離繁華，但是這很大程度上是一種消費(fèi)行為的從眾性，但是，當(dāng)中國現(xiàn)在的富豪開始成長，并且開始追求生活的舒適的時(shí)候，就會(huì)開始向生活的本源回歸。北京財(cái)富階層在重慶，千萬富豪的數(shù)量達(dá)到9700人（排全國第18位），相當(dāng)于每萬人中有3名千萬富豪，億萬富豪的數(shù)量為650人，比去年增加了80人。重慶的億萬富豪主要從事房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)，其財(cái)富來源以投資回報(bào)和企業(yè)所有權(quán)為主。根據(jù)報(bào)告，

9、在西部地區(qū)，千萬富豪人數(shù)比重慶多的分別是四川(第9)、陜西(第16)和內(nèi)蒙古(第17)。重慶財(cái)富階層通過對這些財(cái)富階層的分析研究，可以看出，他們在購買別墅的時(shí)候，對于他們上門前的口碑，以及圈層朋友的介紹，已經(jīng)占到他們購買的60%的因素，而上門之后的體驗(yàn)和舒適度是40%，所以口碑和面子大于細(xì)節(jié)和品質(zhì)，大于資源和產(chǎn)品，最后才是區(qū)位和配套，也可以說來之前有信心，來之后下決心。今天別墅豪宅標(biāo)準(zhǔn)已定，任何別墅想要或多成功，都必須建立自己的市場地位，只賣第一，不賣第二。一個(gè)別墅豪宅要想獲得持續(xù)性的轟動(dòng)和成功，吸納財(cái)富階層是必須的，第三影響因素當(dāng)中，口碑和朋友介紹占60%，現(xiàn)場體驗(yàn)是40%，所以想把項(xiàng)目打造

10、成為成功的別墅豪宅，一定要定位準(zhǔn)確，確立自己的市場地位，并使之在上流圈子中有較高影響力，只有做到這一點(diǎn)，項(xiàng)目才會(huì)獲得成功。項(xiàng)目絕對的市場地位、別墅差異化定位成為本項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵。會(huì)所和別墅戶型成為這部分財(cái)富階層在置業(yè)時(shí)最先關(guān)注的。結(jié)論頂級會(huì)所及案例借鑒香港極致豪宅會(huì)所-天璽尊尚會(huì)所【 dOro 】天璽的鉆石級住客會(huì)所命名為“dOro”，名字靈感源自意大利歷史名城米蘭的金色廣場。斥資巨資建造，無論設(shè)計(jì)及用料均達(dá)到世界頂極水準(zhǔn)，為“天璽”的尊貴住戶提供無可比擬的優(yōu)越生活享受。貴麗奢華的設(shè)計(jì)融合時(shí)尚藝術(shù)觸覺，締造新世代的超然豪宅生活氣派。關(guān)鍵詞：金色、瑰麗奢華 會(huì)所共占三層，連同戶外花園及活動(dòng)空

11、間，設(shè)施包括：Level 1：會(huì)所專用電梯、閑坐區(qū)、會(huì)所穿梭樓梯、兒童區(qū)、賞酒廊、賞酒區(qū)、酒窖、多用途宴會(huì)廳、用餐區(qū)、宴會(huì)區(qū)。Level 2：健身館、水療、兒音運(yùn)動(dòng)園、電影院、游戲室、音樂室、鋼琴室、會(huì)議室、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館。Level 3：按摩池、室外游泳池、小童游泳池、日光曬臺(tái)、 閑坐區(qū)、室內(nèi)游泳池、暖水按摩池、餐飲廊、女士休閑區(qū)、女更室、按摩池、蒸氣室、桑拿室、男更衣室、男士休閑區(qū)。休閑娛樂設(shè)施為主A1：會(huì)所專用電梯A2: 閑坐區(qū) A3: 會(huì)所穿梭樓梯B: 兒童區(qū) C1: 賞酒廊 C2: 賞酒區(qū)C3: 酒窖D1: 多用途宴會(huì)廳 D2: 用餐區(qū)D3: 宴會(huì)區(qū) 會(huì)所一層平面A1A2BA3C1C2C

12、3D1D2D3餐飲宴會(huì)為主 會(huì)所二層平面A1BA: 健身館 B: 水療 C: 兒音運(yùn)動(dòng)園 D: 電影院 E: 游戲室 F: 鋼琴室 G: 會(huì)議室 H: 室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館ABCDEFGH會(huì)議娛樂為主 會(huì)所三層平面A: 按摩池B: 室外游泳池C: 小童游泳池 D: 日光曬臺(tái) E: 閑坐區(qū) F: 室內(nèi)游泳池 G: 暖水按摩池 H: 餐飲廊 I: 女士休閑區(qū) J: 女更衣室 K: 按摩池 L: 蒸氣室M: 桑拿室 N: 男更衣室 O: 男士休閑區(qū)ABCDEFGHIJKKLMMLNO休閑為主會(huì)所大堂：平臺(tái)入口特設(shè)專用電梯及旋轉(zhuǎn)樓梯，帶領(lǐng)住戶進(jìn)入私人會(huì)所。酒窖：住戶在此嘗各地出品的美酒佳釀，并將私人珍藏存放于此

13、。餐廳：面積約500平方米的私人餐飲宴會(huì)廳，可容納超過100人，坐擁雅致怡人的全海景觀健身館：私人健身室及瑜珈室設(shè)施，面積近500平方米的健身館設(shè)備完善。落地玻璃幕墻，住戶面向全海景觀。包括高級的休閑設(shè)施、完善的商務(wù)功能及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)中，會(huì)所、商業(yè)面積2000平方米。在內(nèi)容設(shè)置上，滿足度假、居住之需，兼顧業(yè)主、小孩、老人的需求，設(shè)立一些特色配套設(shè)施，增強(qiáng)對住戶的吸引力，使他們喜歡到此地來度假或居住。酒店“英里會(huì)”會(huì)所會(huì)所上層以會(huì)議為主；會(huì)所下層以餐飲為主。功能劃分分為三個(gè)區(qū)域：區(qū)域1：2期小高層底層及架空層，包括1號樓低層?xùn)|側(cè)、2號樓底層全層及東側(cè)架空層及2期泳池；區(qū)域2：2號樓

14、20-21層空中會(huì)所；區(qū)域3：小高層低層單位中的二十個(gè)單房公寓及一房一廳公寓，作會(huì)所酒店用途；區(qū)域4：海灘及礁石群設(shè)施；位置會(huì)所區(qū)域區(qū)域一1. 藝術(shù)長廊（展示廳）：250 M2。設(shè)計(jì)成較大的空間，同時(shí)布置一個(gè)衛(wèi)生間，有上下水管道，能夠具備居住的條件；2. 摩洛哥風(fēng)情SPA：400 M2 ； 3. 美容美發(fā)及健身房：200 ；4. 高爾夫推桿練習(xí)室：50 。對著屏幕練習(xí)高爾夫球技；5. VIP Cooking Studio (DIY廚房)：50 ，供業(yè)主出租使用。要考慮廚房煙道的設(shè)置，不能干擾住宅單元；6. “私房菜”廚房：50 ；聘請星級酒店大廚為客戶制作各系菜式，送菜上門，每天限供5桌；7.

15、 社區(qū)活動(dòng)及游戲天地（包括乒乓球、臺(tái)球、麻將室及兒童活動(dòng)室）： 300 ；8. 海景小會(huì)議室（設(shè)于2號樓架空層），約400 ，設(shè)計(jì)為可分可合的會(huì)議室；9. 多功能會(huì)議廳和商務(wù)中心（還包括咖啡書屋、影視廳等使用功能）：400 。大空間，同時(shí)考慮一定的貯藏空間；10. 醫(yī)務(wù)室，約10 。 區(qū)域二1. 高級海景西餐廳、酒吧300 （茶座設(shè)置室外座椅空間，面積為50左右）。位置全部在住宅頂層20、21樓；2. 高級海景會(huì)議廳，面積約為300 ；3. 紅酒、雪茄屋：50 ；4. 天文主題的觀星臺(tái)；5. 巴比倫空中花園。區(qū)域三1. 世界各國著名海岸度假酒店設(shè)計(jì)風(fēng)格之酒店客房；如巴厘島熱帶風(fēng)情、摩絡(luò)哥地中海

16、風(fēng)情等；2. 配置寬頻上網(wǎng)電腦及傳真機(jī)、打印機(jī)；3. 配五星級酒店之公共裝修標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)域四1. 私家海灘及私家海域（盡量采取入會(huì)的方式以控制非業(yè)主來人數(shù)量） ；2. 游艇及碼頭；3. 摩托艇、快艇、風(fēng)帆、皮劃艇、潛水屋等水上娛樂設(shè)施；（以出租形式透過碧海灣海上運(yùn)動(dòng)俱樂部經(jīng)營）4. 礁巖及小島釣魚臺(tái)；5. 礁巖燒烤區(qū)；6. 棧道上各式的觀景臺(tái)。經(jīng)營管理方式由于該項(xiàng)目位處市郊，客源稀少對會(huì)所及商業(yè)的經(jīng)營將會(huì)構(gòu)成一定程度的影響，專門聘請的會(huì)員管理公司經(jīng)營，而沙灘設(shè)施等則由該公司自主管理經(jīng)營；前期與會(huì)所專業(yè)公司達(dá)成協(xié)議，會(huì)所公司參與會(huì)所裝修方案設(shè)計(jì)，確保會(huì)所風(fēng)格的特色。會(huì)所裝修由會(huì)所公司自行裝修，費(fèi)用計(jì)

17、入租賃成本；“英里會(huì)”商務(wù)酒店的經(jīng)營，也由專業(yè)會(huì)所管理公司管理，但每年每個(gè)單位確保有半年時(shí)間（淡季及旺季各三個(gè)月）給一期業(yè)主及集團(tuán)使用；針對某些業(yè)主有出租物業(yè)的需要，聯(lián)系戴德梁行、怡高物業(yè)等有國際租務(wù)背景的機(jī)構(gòu)進(jìn)行為業(yè)主進(jìn)行招租；東部華僑城天麓由華僑城集團(tuán)投資35億元精心打造的東部華僑城，坐落于中國深圳大梅沙，占地近9平方公里，是以“讓都市人回歸自然”為宗旨、以文化旅游為特色的“國家生態(tài)旅游示范區(qū)”。夢想之城，山海仙境。天工開物，道法自然。天地人和，感通物化。天禪之麓，是為天麓。天麓注解東部華僑城天麓一區(qū) 占地面積82899.18 建筑面積8269.97 容積率：0.1 建筑覆蓋率：15 棟數(shù)

18、：20棟山海大宅 戶型面積：241-730 停車位：40個(gè)東部華僑城天麓二區(qū)占地面積：約90145建筑面積：約16900 容積率：0.18建筑覆蓋率：9.49棟數(shù)：44棟別墅戶型面積：250-680 m2建筑層數(shù)：2-3層停車位：88個(gè)總用地面積：約139790.74m2 總建筑面積：約17600 m2 建筑容積率：0.13 建筑覆蓋率：15%綠地率：80% 總戶數(shù)：56戶戶型面積：188-1100 停車單位：80個(gè)東部華僑城天麓三區(qū)項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：生態(tài)公園 東方禪韻茶翁古鎮(zhèn) 養(yǎng)生圣地三洲茶園酒店 茵特拉根酒店300間華僑城自主管理的瑞士文化五星級主題酒店 瀑布酒店1.5萬方共計(jì)80間位于大峽谷

19、瀑布里面豪華尊貴客房 居士林酒店是以禪文化為主題包裝的精品酒店，共24間房。 云海谷高爾夫球會(huì) 由兩個(gè)高品位的18洞高爾夫球場組成，由加拿大著名設(shè)計(jì)Nei Haworth設(shè)計(jì)。一個(gè)是會(huì)員球會(huì)，一個(gè)是公眾球會(huì)，每個(gè)18洞球場均配套一個(gè)頂級會(huì)所，是一個(gè)可承辦國際頂級高爾夫賽事的球會(huì)。球會(huì)還配套一個(gè)極具自然山地特色的66打位練習(xí)場。 海菲德小鎮(zhèn)中國首座紅酒主題文化小鎮(zhèn)礦泉SPA中國規(guī)模最大的室內(nèi)動(dòng)感SPA館和中國唯一純歐式戶外山林SPA體驗(yàn)地14*7超大會(huì)客廳，增強(qiáng)商務(wù)接待會(huì)客功能7*9帶衣帽間、衛(wèi)生間主臥12觀景水池增加別墅的休閑功能32*8超大露臺(tái)起居室,更凸顯商務(wù)接待的需要約11*5露天游泳池

20、，必要的休閑設(shè)施突出渡假休閑功能帶獨(dú)立衛(wèi)生間、衣帽間雙臥室，滿足不同的家庭人員70中西式廚房餐廳，更能滿足不同客戶的需求公用衛(wèi)生間既節(jié)約了空間同時(shí)滿足了家庭需要百美山莊 占地面積:618946平方米 建筑面積:21609平方米 容積率：0.35 綠化率：30%總戶數(shù)：76戶 車位比：1：2產(chǎn)權(quán)：大產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)年限70年物管費(fèi) ：3元/平米月，由昆山太陽島物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理 位于南京天生橋景區(qū)，從市區(qū)開車到現(xiàn)場全程高速路，只需40分鐘，到祿口機(jī)場只需15分鐘。天生橋是國家級3A風(fēng)景區(qū), 近3000畝的太陽島高爾夫球場是南京四大專業(yè)級球場之一。百美山莊主要賣點(diǎn)：區(qū)位：南京四大高球場之一。球場位于

21、國家AAA級旅游區(qū)，金陵48景之一的南京天生橋景區(qū)。規(guī)模：南京太陽島高爾夫球場占地186萬平米，規(guī)劃54洞，目前已建成18洞，78洞別墅位于球場中央。團(tuán)隊(duì)：全球頂尖球場設(shè)計(jì)師尼爾森哈沃斯力作，其中國作品包括改造深高、設(shè)計(jì)玉龍雪山、上海佘山、北湖9號等項(xiàng)目;意大利著名建筑師Aiberto Zennaro精心演繹托斯卡納風(fēng)情。定制：南京首創(chuàng)定制式“莊園生活”，個(gè)性化產(chǎn)品根據(jù)客戶要求在土建期間按要求來施工。價(jià)格：和國內(nèi)動(dòng)輒三四千萬的高爾夫房產(chǎn)相比，百美山莊在價(jià)格上有一定優(yōu)勢，均價(jià)在14000元/平米，項(xiàng)目定位商務(wù)度假別墅，產(chǎn)品面積不大，多為小獨(dú)棟，面積在200-300多平米，總價(jià)相對不高?！景倜郎角f

22、獨(dú)棟戶型圖5室2廳4衛(wèi)1廚302.00】工人房的設(shè)置滿足不同客戶對別墅的需求帶獨(dú)立洗手間以及觀景陽臺(tái)，增強(qiáng)居住的休閑功能【百美山莊獨(dú)棟戶型圖6室4廳4衛(wèi)1廚216.00】挑高客廳增強(qiáng)別墅的空間感萬科十七英里規(guī)劃總用地：67571.1 平方米總建筑面積 ：50678平方米，其中一期建筑面積：26343平方米，107戶； 二期建筑面積：24335平方米（其中包括商業(yè)（含會(huì)所）2000平方米），約340戶。容積率： 0.75建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格景 觀戶型分布A、B、C型多拼別墅D型雙拼別墅高層公寓樓王適用于海濱氣候的新材料運(yùn)用屋面、墻面材料采用了具有“生命力”的銅板和鋅版1）材料：原銅板2）規(guī)格：厚度0

23、.7。3）采用立邊咬合系統(tǒng)外墻涂料 1）透濕性：硅丙荷葉自潔型厚漿質(zhì)感涂料有效防止環(huán)境對建筑物的侵蝕，建筑物使用壽命延 長1020%。 2）防水性：彈性立體質(zhì)感涂料的底漆和面漆更直接地達(dá)到防止水遷移的設(shè)計(jì)效果。 3）彈性：彈性立體質(zhì)感涂料有適度的彈性，質(zhì)感涂料提高了底材的附著性。 4）創(chuàng)意性：工程專用外墻彈性質(zhì)感涂料能通過不同的創(chuàng)意和批刮工具，制造出豐富多彩的造型。 油漆系統(tǒng)聚氨酯環(huán)氧樹脂料是耐久性、耐侯性、耐化學(xué)物質(zhì)、存色性、存光性、在腐蝕環(huán)境和海洋環(huán)境下也能有極佳的性能, 可為建筑提供長達(dá)10年以上保護(hù)。 門窗及玻璃1）本項(xiàng)目采用歐式NIJ系列深灰色鋁合金門窗，表面處理使用氟碳噴涂。在大氣

24、爆曬中粉末噴涂彩鋁表面一般10年后既會(huì)褪色。2）彩釉玻璃及隔音設(shè)備較強(qiáng)的玻璃采用6mm+0.76+6mm的夾膠玻璃安 防安防措施 -監(jiān)控分布安 防安防措施 -紅外分布物業(yè)管理-金鑰匙國際星級酒店式管理服務(wù) “金鑰匙”國際星級酒店服務(wù)定位與釋義 “金鑰匙”是頂級服務(wù)的形象代表。萬科物業(yè)將在17英里花園引進(jìn)“金鑰匙”服務(wù)理念和服務(wù)精髓，全面實(shí)施“金鑰匙”國家星級酒店服務(wù)，為業(yè)主提供“滿意+驚喜”的物業(yè)管理服務(wù)。 國際星級酒店的尊貴服務(wù) 在萬科17英里花園，業(yè)主除享受到居家生活的各種閑適與樂趣外，同時(shí)更能親身體驗(yàn)萬科物業(yè)為業(yè)主量身訂做的國際星級酒店的尊貴禮遇。 水陸兩棲護(hù)衛(wèi)享受安全的舒適生活1.專業(yè)

25、聯(lián)盟，共建安全社區(qū) 2.海岸巡邏隊(duì) 3.人員身份識(shí)別系統(tǒng)。 4.遙感中心 5.八道防線 6.特別家庭安全服務(wù)“旅游+房地產(chǎn)”的開發(fā)模式，以開發(fā)旅游業(yè)帶動(dòng)區(qū)域地產(chǎn)升值； 邀請國際知名管理公司合作經(jīng)營管理；突出項(xiàng)目產(chǎn)品差異化，獨(dú)享世界級稀缺自然公園；可借鑒之處：Part 意向客戶深度解讀Part 財(cái)富階層深度探尋Part 項(xiàng)目定位及規(guī)劃建議目 錄（contents ） 項(xiàng)目優(yōu)勢 仙女山旅游推廣如火如荼，大環(huán)境吸引力逐年增強(qiáng)； 項(xiàng)目資源稀缺無以比擬，地處世界文化遺產(chǎn)國家公園內(nèi)部核心高地，具備山水資源，且片區(qū)600余畝景觀均可作為項(xiàng)目資源； 項(xiàng)目差異化定位和圈層概念在訪談?wù){(diào)研時(shí)獲得了意向客戶群體高度認(rèn)

26、同和興趣； 項(xiàng)目純粹性與客戶深度欲望匹配度高。項(xiàng)目劣勢 所有權(quán)是項(xiàng)目最大硬傷； -對價(jià)格影響明顯 -無法再融資，影響客戶投資 項(xiàng)目地塊分散，狹長地形多，地塊進(jìn)入性待改善，給 項(xiàng)目定位與規(guī)劃實(shí)現(xiàn)對接帶來了一定難度。市場機(jī)遇：仙女山度假地位及項(xiàng)目開發(fā)認(rèn)知為項(xiàng)目提供了良好的市場基礎(chǔ)，和絕佳的攀頂機(jī)會(huì)自2008年開始，仙女山新區(qū)建設(shè)啟動(dòng)，數(shù)十家房地產(chǎn)公司依托仙女山生態(tài)環(huán)境資源，打造旅游地產(chǎn)，仙女山休閑度假的項(xiàng)目大量出現(xiàn)，從初始消費(fèi)人群年紀(jì)較大、產(chǎn)品以小戶型為主的情況發(fā)展到面向年輕化、精英化人群，配套花園洋房和別墅產(chǎn)品仙女山及其項(xiàng)目開發(fā)整體形象和發(fā)展勢頭良好，已在重慶樹立起了品牌形象，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了金佛山、

27、南山、縉云山這三大度假旅游地目前仙女上別墅多以度假、養(yǎng)生為主題，對重慶快速發(fā)展所帶來的高端人群的休閑商務(wù)和休閑交友度假需求難以滿足關(guān)鍵詞：攀頂、高端客戶、會(huì)所別墅項(xiàng)目定位市場機(jī)遇客戶需求項(xiàng)目自身優(yōu)勢重慶頂端階層俱樂部 重慶仙女山頂級會(huì)所別墅區(qū)頂端階層俱樂部是：頂端階層的特權(quán)尊貴的全新演繹圈層交流聚會(huì)平臺(tái)高端項(xiàng)目交流平臺(tái)最品牌企業(yè)會(huì)館最生態(tài)休閑交友區(qū)國際化配套服務(wù)形象定位產(chǎn)品定位私人會(huì)所以180-300平米休閑交友度假型獨(dú)棟別墅為主占比70%商務(wù)會(huì)所以300-500平米超低密度商務(wù)會(huì)所獨(dú)棟別墅為主占比25%頂級別墅800平米企業(yè)會(huì)館型定制式別墅占比5%原生態(tài) 超低密度 高端圈層 會(huì)所別墅區(qū)結(jié)合地

28、形地貌，按照以上戶型定位規(guī)劃產(chǎn)品用地分析項(xiàng)目一期1-7號地塊，用地面積17482平米；項(xiàng)目二期1-5號地塊，用地面積16769平米；最高點(diǎn)高程:1874m 最低點(diǎn)高程:1839m H:35m1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊5號地塊6號地塊123457號地塊用地分析49m34m55m57m50m22m15m22m98m50m31m18m1號地塊面積：2750平米2號地塊面積：330平米3號地塊面積：2074平米4號地塊面積：2318平米用地分析5號地塊面積：1281平米6號地塊面積：225平米7號地塊面積：8504平米分析：1-7號地塊各地塊之間分散獨(dú)立，形狀大小不一，且存在不等的高差。25m4

29、2m42m39m15m15m44m15m62m118m項(xiàng)目資源：國家公園、仙女池、通天塔地塊內(nèi)山水資源豐富，位于仙女山國家森林公園內(nèi)，地塊內(nèi)仙女池、通天塔，山水資源、森林資源豐富。項(xiàng)目地塊仙女山森林公園通天塔仙女池地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊以山巒和坡地為主，地形地貌豐富，植被茂盛，空氣良好；有仙女池和通天塔。 地塊優(yōu)勢分析：地塊內(nèi)部起伏的坡地地形，適合高端山地別墅的建設(shè)，依山而建可相應(yīng)降低建設(shè)成本。地塊總體落差明顯，同時(shí)森林覆蓋茂密，具備優(yōu)良的山景資源。地塊內(nèi)部的仙女池有一定的自然水資源。景觀價(jià)值分析1號地塊西高東低，有10m的高差，視野開闊，四面樹林和山景；2號地塊地勢平坦，被山景包圍；3號地塊北高南

30、低，呈半弧形，視野開闊，西側(cè)可觀仙女池；4號地塊東高西低，10米高差，視野開闊，東面為山景，西側(cè)為仙女池水景；5號地塊北高南低，北面為山景，南面可觀仙女池水景；6號地塊地勢平坦，面積小，緊鄰仙女池；7號地塊L形狀，地勢較高，四面山景，東南側(cè)狹長地塊可觀水景。1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊5號地塊6號地塊7號地塊項(xiàng)目開發(fā)策略先旅游開發(fā)，后項(xiàng)目開發(fā)；道路景觀先行，快速開發(fā)，快速銷售。 本項(xiàng)目開發(fā)策略先打造地塊外的通天塔和仙女池，通過通天塔和仙女池的旅游快速聚集人氣，再進(jìn)行項(xiàng)目地塊的開發(fā)。 項(xiàng)目地塊開發(fā)，必須遵循“道路景觀先行”的原則，解決項(xiàng)目進(jìn)入性形象，部分景觀展示，給目標(biāo)客戶足夠的購買信心。

31、建立“滾動(dòng)式、連動(dòng)式”的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作模式，快速開發(fā)，快速銷售，為二期拿地和順利開發(fā)提供保障。 規(guī)劃時(shí)充分考慮“山水環(huán)境”、“商務(wù)度假”、“人文底蘊(yùn)”三者之間的關(guān)系：一軸-景觀縱深軸 沿地塊東西走向，以原生態(tài)景觀、仙女池水景、雕塑和小品橫貫整個(gè)地塊東西方向。一塔-通天塔觀景平臺(tái) 充分利用通天塔的資源，打造項(xiàng)目獨(dú)有的觀景平臺(tái)。兩水-主水景、次水景 主水景：目前仙女池位置，打造成整個(gè)項(xiàng)目的主水景景觀； 次水景 ：位于7號地塊內(nèi)，與主水景相連，形成水景帶。多組團(tuán)-七個(gè)分散地塊 根據(jù)各個(gè)地塊的大小和資源優(yōu)勢，各地塊內(nèi)別墅面積定位各不相同，七個(gè)地塊既相互獨(dú)立又通過道路相互聯(lián)系。 整體規(guī)劃1號地塊2號地塊3號地

32、塊4號地塊5號地塊6號地塊123457號地塊主水景次水景一軸一塔整體規(guī)劃回歸建筑本質(zhì)回歸自然本質(zhì)回歸建筑本質(zhì)：山地建筑 因地制宜技術(shù)層面：減少接地、不定基面、山屋共融環(huán)境的原生性：景觀的生態(tài)性、景觀視覺、景觀情感、景觀空間建筑：視覺獨(dú)特性產(chǎn)品整體布局原則產(chǎn)品主要為獨(dú)棟，少量雙拼，面積180-800，根據(jù)地塊環(huán)境及景觀資源的優(yōu)劣，以及分區(qū)策略，產(chǎn)品分布如右圖：地塊占地面積產(chǎn)品戶型面積備注1號2750私人會(huì)所別墅180-3002號330高端會(huì)所別墅400-5003號2074私人會(huì)所別墅180-3004號2318企業(yè)會(huì)館8005號1281商務(wù)培訓(xùn)會(huì)所1700多已修好6號225高端會(huì)所別墅404已修好

33、7號8504高端會(huì)所別墅、私人會(huì)所別墅180-500通天塔附屬工程商務(wù)會(huì)所和配套設(shè)施2300產(chǎn)品布局1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊5號地塊6號地塊7號地塊項(xiàng)目會(huì)所私人會(huì)所別墅中小獨(dú)棟180-300平米室內(nèi)空間室外空間內(nèi)外空間關(guān)系建筑細(xì)節(jié)客廳、餐廳、地下室、主臥室區(qū)、客臥室區(qū)下沉庭院全景式落地窗、露臺(tái)等建筑高度與屋檐、外立面顏色和材料休閑度假空間中小獨(dú)棟別墅“小面積、大感受，突出休閑度假功能”的設(shè)計(jì)要點(diǎn)高端會(huì)所別墅獨(dú)棟400-500平米完整的功能空間、清晰的空間序列以及產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造，突出商務(wù)功能。室內(nèi)空間室外空間內(nèi)外空間關(guān)系客廳、挑空、餐廳、廚房、特殊功能空間大面積庭院、多重庭院大面積觀景窗

34、、多房間景致高端商務(wù)空間企業(yè)會(huì)館別墅獨(dú)棟800平米企業(yè)會(huì)館別墅產(chǎn)品力體現(xiàn)要點(diǎn)賦予企業(yè)會(huì)館別墅與眾不同、彰顯企業(yè)身份的標(biāo)簽企業(yè)會(huì)館別墅將占有并獨(dú)享最佳的自然景觀資源企業(yè)會(huì)館別墅功能上體現(xiàn)企業(yè)商務(wù)和居住需求設(shè)計(jì)要求客廳餐廳廚房主人房次臥其他私人會(huì)所別墅180-300平米開間6米左右，30-50平米，3.9米挑高20-25平米25-35平米，帶洗手間、書房和衣帽間三間，帶獨(dú)立洗手間, 全景式落地窗面積適中功能齊備，贈(zèng)送面積多高端會(huì)所別墅300-500平米開間8-10米之間，50-80平米，4.2米挑高25-30平米,中西廚房35平米以上,帶洗手間、書房、衣帽間和露臺(tái)四至五間，配備獨(dú)立衛(wèi)生間、書房。寬

35、適空間，強(qiáng)調(diào)商務(wù)功能企業(yè)會(huì)館別墅800平米開間8-10米之間，80平米以上，6米挑高客廳空間30-35平米,中西廚房35平米以上,帶洗手間、書房、衣帽間和露臺(tái),帶獨(dú)立書房,雙洗手位雙馬桶,獨(dú)立女士化妝間五間以上，全部套房設(shè)計(jì),次主臥寬度在4.5米以上,功能齊備,帶獨(dú)立洗手間和書房寬大奢華空間，強(qiáng)調(diào)商務(wù)功能，企業(yè)使用下沉式庭院下沉式庭院增加了室外空間的層次感，可隨意分配各類使用功能于此，贈(zèng)送面積；增加地下室自然采光面平添院落的層次感半室內(nèi)空間感，用途廣室外空間地下室、半地下室由于地上面積有限，因此將一些功能空間移至地下室內(nèi)。私人會(huì)所別墅地下室面積約在50-60平米；高端商務(wù)會(huì)所別墅地下室面積約60-80平米；企業(yè)會(huì)館別墅地下室面積約100平米；地下室功能需考慮設(shè)置視聽室、臺(tái)球室、紅酒吧和KTV。企業(yè)會(huì)館別墅還需考慮設(shè)置健身房。半地下室與室外大面積會(huì)客廳私人會(huì)所別墅的